Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, ключевым для решения вопроса о статусе дома является разграничение понятий жилого дома и квартиры. В вашей ситуации двухэтажный дом с одной квартирой на этаже, принадлежащий одному собственнику, по своему существу может не отвечать признакам многоквартирного дома. Для признания объекта индивидуальным жилым домом (ИЖС) необходимо, чтобы он являлся индивидуально-определённым зданием, состоящим из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием. Указание в техническом плане двух квартир само по себе не делает дом многоквартирным, если фактически эти «квартиры» не являются структурно обособленными помещениями в составе многоквартирного дома, а представляют собой, например, комнаты или части одного домовладения, расположенные на разных этажах. Таким образом, для перевода в ИЖС необходимо доказать, что дом не обладает признаками многоквартирного дома, то есть в нём отсутствуют помещения общего пользования (лестничные клетки, коридоры, подвалы), обслуживающие более одного помещения, и что здание в целом обслуживает единый бытовой уклад одного домохозяйства. В этом случае помещение, поименованное в техплане как «квартира», должно быть переквалифицировано в комнату или часть жилого дома.
- К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
- Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
- Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 16
Положения статьи 36 ЖК РФ имеют значение для определения правового режима общего имущества и, как следствие, для возможности изменения статуса дома. В ситуации, когда все «квартиры» принадлежат одному лицу, он является единственным собственником помещений. Следовательно, общее имущество (лестницы, подвал, крыша, земельный участок) также принадлежит ему единолично, а не на праве общей долевой собственности с иными лицами. Это существенно упрощает процедуру, поскольку отпадает необходимость получения согласия других собственников на изменение характеристик объекта. Однако сама по себе данная норма не устанавливает порядок перевода, а лишь закрепляет, что при наличии нескольких помещений в одном здании возникает право общей долевой собственности на общее имущество. Если же здание фактически не имеет общего имущества, обслуживающего более одного помещения, то оно не может считаться многоквартирным домом, и положения ст. 36 к нему не применяются. Применительно к вашим фактам: если дом не имеет элементов общего имущества, используемых для обслуживания двух самостоятельных квартир (например, отдельного входа для каждой квартиры, общего коридора, соединяющего их), то он отвечает признакам одного жилого дома, и формальное указание на две квартиры в техплане подлежит корректировке.
Статья 36 ЖК РФ определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая земельный участок. В ситуации, когда все квартиры принадлежат одному собственнику, он является единственным собственником помещений, и общее имущество также принадлежит ему единолично. Это может упростить процедуру изменения статуса дома, так как не требуется согласия других собственников. Однако для признания объекта индивидуальным жилым домом необходимо, чтобы дом не отвечал признакам многоквартирного дома (наличие общего имущества, обслуживающего более одного помещения). Статья 36 не регулирует порядок перевода, но указывает на правовой режим общего имущества, что важно для определения статуса.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Относительно земли: согласно статье 244 ГК РФ, общая долевая собственность возникает, если имущество принадлежит двум или нескольким лицам. В вашей ситуации документы на землю в порядке, но вы сомневаетесь, является ли участок долевой собственностью. Если земельный участок зарегистрирован на праве собственности за вами единолично, то долевая собственность отсутствует, и это не создаёт препятствий для перевода дома в ИЖС. Если же участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц (например, супругов или наследников), то для изменения статуса объекта капитального строительства потребуется согласие всех сособственников, так как изменение характеристик дома (признание его индивидуальным) может повлиять на права пользования земельным участком. В то же время, поскольку владение домом как единым объектом (индивидуальным жилым домом) предполагает его неразрывную связь с землёй, наличие нескольких сособственников на землю может потребовать определения порядка пользования или выдела доли, если отдельные части дома не могут быть выделены в натуре. В рамках вашей ситуации, если все квартиры принадлежат одному лицу, земельный участок, скорее всего, также принадлежит ему одному, и долевая собственность не возникает.
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
Прямая процедура перевода многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом в представленном контексте НПА не регламентирована. Порядок изменения статуса объекта недвижимости обычно устанавливается нормами градостроительного законодательства (Градостроительный кодекс РФ), а также административными регламентами органов местного самоуправления. Для практических действий вам потребуется обратиться в орган местного самоуправления (администрацию) с заявлением об изменении вида разрешённого использования земельного участка (если это требуется) и о приведении технического плана в соответствие с фактическими характеристиками здания — путём его переквалификации в «индивидуальный жилой дом» с указанием комнат вместо квартир. Решение о признании дома индивидуальным принимается на основании заключения кадастрового инженера и проверки отсутствия признаков многоквартирного дома (наличие общего имущества, обслуживающего более одного жилого помещения).
