Как многоквартирный дом (двухэтажный, по одной квартире на этаже, у всех один собственник) перевести в ИЖС? Какой порядок? У нас в техплане две квартиры, но, говорят, это один жилой дом. Хотим перевести в статус ИЖС. Документы на землю уже в порядке, это долевая?
НейроадвокатВ рассматриваемой ситуации имеется двухэтажный дом, в техническом плане которого значатся два помещения, поименованные как квартиры, при этом все эти помещения находятся в собственности одного лица. Фактически и по конструкции (две квартиры на разных этажах в одном доме), и по составу собственников (единый собственник) объект не обладает признаками многоквартирного дома, который предполагает наличие нескольких самостоятельных квартир, принадлежащих разным лицам, и общего имущества.
Юридически значимым является противоречие между формой (технический учет как двухквартирный дом) и сущностью (единый индивидуальный жилой дом). Затронуты правоотношения, связанные с кадастровым учетом и регистрацией прав на объекты капитального строительства, а также с правовым режимом жилых домов (многоквартирный дом versus индивидуальный жилой дом). Ключевой вопрос — возможно ли изменить правовой статус объекта, приведя его в соответствие с фактическим использованием (один дом одного собственника), и какие действия для этого необходимы.
Также важно, что собственник упоминает «долевую» собственность на землю. Поскольку квартиры в многоквартирном доме и земельный участок под ним связаны единым правовым режимом (земля находится в общей долевой собственности собственников помещений), наличие единственного собственника всех помещений означает, что он является единственным участником долевой собственности на земельный участок. Это делает возможным изменение статуса всего объекта, так как отсутствует конфликт интересов нескольких собственников. Если бы земля принадлежала иным лицам или находилась в ином правовом режиме (например, аренда), это потребовало бы дополнительного анализа, но в данном случае, при единоличном владении всеми квартирами, это фактически равнозначно единоличной собственности на весь дом и участок.
Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, ключевым для решения вопроса о статусе дома является разграничение понятий жилого дома и квартиры. В вашей ситуации двухэтажный дом с одной квартирой на этаже, принадлежащий одному собственнику, по своему существу может не отвечать признакам многоквартирного дома. Для признания объекта индивидуальным жилым домом (ИЖС) необходимо, чтобы он являлся индивидуально-определённым зданием, состоящим из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием. Указание в техническом плане двух квартир само по себе не делает дом многоквартирным, если фактически эти «квартиры» не являются структурно обособленными помещениями в составе многоквартирного дома, а представляют собой, например, комнаты или части одного домовладения, расположенные на разных этажах. Таким образом, для перевода в ИЖС необходимо доказать, что дом не обладает признаками многоквартирного дома, то есть в нём отсутствуют помещения общего пользования (лестничные клетки, коридоры, подвалы), обслуживающие более одного помещения, и что здание в целом обслуживает единый бытовой уклад одного домохозяйства. В этом случае помещение, поименованное в техплане как «квартира», должно быть переквалифицировано в комнату или часть жилого дома.
- К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
- Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
- Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 16
Положения статьи 36 ЖК РФ имеют значение для определения правового режима общего имущества и, как следствие, для возможности изменения статуса дома. В ситуации, когда все «квартиры» принадлежат одному лицу, он является единственным собственником помещений. Следовательно, общее имущество (лестницы, подвал, крыша, земельный участок) также принадлежит ему единолично, а не на праве общей долевой собственности с иными лицами. Это существенно упрощает процедуру, поскольку отпадает необходимость получения согласия других собственников на изменение характеристик объекта. Однако сама по себе данная норма не устанавливает порядок перевода, а лишь закрепляет, что при наличии нескольких помещений в одном здании возникает право общей долевой собственности на общее имущество. Если же здание фактически не имеет общего имущества, обслуживающего более одного помещения, то оно не может считаться многоквартирным домом, и положения ст. 36 к нему не применяются. Применительно к вашим фактам: если дом не имеет элементов общего имущества, используемых для обслуживания двух самостоятельных квартир (например, отдельного входа для каждой квартиры, общего коридора, соединяющего их), то он отвечает признакам одного жилого дома, и формальное указание на две квартиры в техплане подлежит корректировке.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Фактический статус вашего объекта уже является индивидуально-определённым зданием, а не многоквартирным домом, поскольку он принадлежит одному собственнику и в нём отсутствуют помещения общего пользования, обслуживающие более одного жилого помещения (отдельные квартиры). Перевод заключается не в изменении статуса, а в корректировке данных кадастрового учёта — исключении из ЕГРН записей о двух квартирах и регистрации права собственности на один жилой дом. Согласие иных лиц на это не требуется, так как вы являетесь единственным правообладателем всех помещений.
