Фактически сложилась ситуация, когда единый объект недвижимости (жилой дом) находится в общей долевой собственности двух лиц, но используется как два самостоятельных и изолированных помещения — квартиры. При этом юридически дом остается неделимым объектом, а права каждого собственника зафиксированы как доля в праве на этот дом, а не как индивидуальное право на конкретное помещение. Такое несоответствие между фактическим пользованием и юридическим статусом создает неудобства при совершении сделок, получении компенсаций или оформлении наследства.
Юридически значимым является то, что каждый из собственников по факту владеет и пользуется своей изолированной частью здания с отдельным входом и, вероятно, отдельными инженерными системами. Однако с точки зрения закона это не признается отдельными квартирами. Ключевой вопрос — возможно ли признать каждую из этих частей самостоятельным объектом недвижимости (квартирой), изменив тем самым режим общей долевой собственности на индивидуальную собственность на конкретные помещения.
Правоотношения, затронутые в данной ситуации, относятся к сфере жилищного и земельного законодательства, а также к законодательству о государственной регистрации недвижимости. Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: волеизъявление обоих собственников на раздел (выдел), наличие технической возможности признать части дома отдельными квартирами (изолированность, наличие отдельного входа, автономность инженерных сетей), а также состояние кадастрового учета (дом учтен как единый объект без выделения помещений). Восприятие факта «по факту это отдельные квартиры» не порождает правовых последствий, пока не изменены данные Единого государственного реестра недвижимости. Таким образом, требуется не переоформление, а изменение правового статуса объекта — раздел здания с образованием новых объектов недвижимости (квартир) и одновременным прекращением права общей долевой собственности на исходный дом.
Согласно статье 244 ГК РФ, имущество может находиться в общей долевой собственности, что и имеет место в вашей ситуации: два собственника владеют по 1/2 доли в праве на жилой дом. Поскольку дом фактически состоит из двух изолированных квартир, он не является неделимой вещью, допускающей только общую собственность. Напротив, возможность раздела предусмотрена.
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244
Поскольку фактически дом поделен на две обособленные квартиры, каждая из которых обеспечена отдельным входом и всеми коммуникациями, раздел общего имущества в натуре возможен без несоразмерного ущерба. Это прямо предусмотрено статьей 252 ГК РФ, которая устанавливает порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела доли в натуре.
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 252
Вы хотите оформить именно квартиры, а не части жилого дома. Для этого необходимо, чтобы дом после раздела отвечал признакам многоквартирного дома. Статья 16 Жилищного кодекса РФ разграничивает понятия жилого дома и квартиры: квартира является структурно обособленным помещением в многоквартирном доме. Если ваш двухквартирный дом уже по сути является многоквартирным, то после раздела каждой изолированной части должен быть присвоен статус квартиры. Если же дом останется как единое здание, то выделенные части могут быть зарегистрированы как части жилого дома (тоже жилые помещения). Однако при желании именно «квартир» необходимо инициировать изменение сведений о здании: внесение в ЕГРН сведений о многоквартирном доме и последующий учет квартир.
Статья 16. Виды жилых помещений
- К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
- Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
- Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 16
Для перевода долей в собственность на отдельные квартиры потребуется проведение кадастровых работ и изготовление технического плана. Статья 14 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо указывает технический план как основание для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимости (кроме земельных участков).
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления ... и документов, поступивших в орган регистрации прав ...
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
...
- межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков...);
...
(п. 7.1) ...
...
(п. 8) технический план (при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, за исключением земельного участка);
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Технический план — это документ, который воспроизводит сведения из ЕГРН и содержит новые сведения об образуемых объектах недвижимости (квартирах). Его требования определены статьей 24 этого же закона.
Статья 24. Требования к техническому плану.
- Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
- В техническом плане указываются: 1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, ед
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 24
Выполнение кадастровых работ (изготовление технических планов) осуществляется кадастровым инженером на основании договора подряда. Это закреплено статьями 35 и 36 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Статья 35. Основания для выполнения кадастровых работ
- Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ, если иное не установлено федеральным законом.
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 35
Статья 36. Договор подряда на выполнение кадастровых работ.
- По договору подряда на выполнение кадастровых работ индивидуальный предприниматель, указанный в статье 32 настоящего Федерального закона, или юридическое лицо, указанное в статье 33 настоящего Федерального закона, обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований настоящего Федерального закона, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
- В результате выполнения указанных в части 1 настоящей статьи кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления их в орган регист
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 36
Таким образом, для переоформления необходимо:
- Заключить соглашение между собственниками о разделе дома в натуре (выделе долей) и определить границы будущих квартир.
- Заключить договор с кадастровым инженером для изготовления технического плана на каждую квартиру, а также, возможно, для изменения сведений о самом здании (с «жилого дома» на «многоквартирный дом»).
- Обратиться в Росреестр с заявлениями о государственном кадастровом учете образуемых квартир и государственной регистрации права собственности на них на основании соглашения о разделе и технических планов.
