Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме. 1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Переплани
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Поскольку ваш дом многоквартирный, а мансардный этаж, судя по описанию, является частью квартиры, но при этом находится под крышей, возникает вопрос о статусе крыши. Крыша и ограждающие конструкции, частью которых является кровля, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Установка мансардного окна предполагает устройство проема в кровле, то есть вторжение в общее имущество.
Статья 36 ЖК РФ: 1) ... чердаки ...; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома ...; 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Прямым следствием этой нормы является то, что любое изменение общего имущества, в том числе уменьшение его размера (устройство проема в крыше, который переходит в вашу собственность), возможно только с согласия всех собственников помещений. Это ключевое условие.
Более конкретно этот вопрос регулируется ст. 40 ЖК РФ. Она устанавливает, что если переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к вашему помещению части общего имущества (в данном случае – части конструкции крыши), на такие действия необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 40 ЖК РФ регулирует изменение границ помещений в многоквартирном доме. Часть 2 устанавливает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Установка мансардного окна может затрагивать общее имущество (крышу, фасад), поэтому данная норма применима.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 40
Таким образом, одного решения общего собрания большинством в две трети голосов здесь недостаточно. Норма ст. 40 является специальной по отношению к общему порядку, описанному в ст. 46 ЖК РФ. Вам потребуется согласие каждого собственника в доме, оформленное, как правило, в виде протокола общего собрания, принятого единогласно. Если хоть один собственник будет против, вы не сможете законно установить окно.
Статья 46 ЖК РФ регулирует порядок принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Для установки мансардного окна, если это затрагивает общее имущество (например, крышу, фасад), требуется решение общего собрания, принимаемое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 1, 2, 3, 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Однако обратите внимание: ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с надстройкой) и о переустройстве помещения, входящего в состав общего имущества. Поскольку вы не осуществляете реконструкцию дома в целом, а затрагиваете общее имущество в рамках переустройства вашей квартиры, именно ст. 40 с её требованием единогласия является приоритетной. Тем не менее, для начала процедуры вам потребуется инициировать общее собрание по данному вопросу.
Далее, после получения согласия всех собственников, необходимо обратиться за разрешением в администрацию муниципального образования. Согласно ст. 26 ЖК РФ, переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления.
Статья 26 ЖК РФ устанавливает, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для этого необходимо представить заявление, правоустанавливающие документы, проект переустройства, технический паспорт, а также, если требуется присоединение части общего имущества, протокол общего собрания собственников о согласии всех собственников.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 26
Вам потребуется подготовить заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт (или выписку из ЕГРН с поэтажным планом), а также проект переустройства, разработанный организацией, имеющей допуск СРО. Проект должен учитывать строительные нормы и правила (в частности, СП 17.13330.2017 «Кровли», СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные») и требования пожарной безопасности. Без проекта администрация откажет в согласовании.
Кроме того, ваши действия могут подпадать под понятие реконструкции объекта капитального строительства, если изменяются его параметры (высота, количество этажей, площадь). В данном случае установка окна, не меняющая высоту и площадь здания, вряд ли является реконструкцией в смысле Градостроительного кодекса, но если конструкция окна потребует изменения несущих элементов крыши (например, установки стропильной фермы), это может быть расценено иначе.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства... Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Поскольку речь идет о многоквартирном доме, который является объектом капитального строительства, любое изменение его конструктивных элементов (в том числе устройство проема в крыше) может рассматриваться как реконструкция. Однако на практике для установки мансардного окна в рамках переустройства квартиры обычно достаточно разрешения по ст. 26 ЖК РФ. Если же проект предусматривает изменение несущих конструкций крыши, потребуется и разрешение на строительство (реконструкцию) в порядке ст. 51 ГрК РФ. Вам следует уточнить этот момент в местной администрации или у проектировщика.
Если вы начнете работы без получения всех необходимых согласований, они будут признаны самовольными со всеми вытекающими последствиями. В силу ст. 29 ЖК РФ вы будете обязаны привести помещение в прежнее состояние за свой счет и в установленный срок, а также можете быть привлечены к административной ответственности.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме. 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в поряд
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 29
Кроме того, необходимо учитывать, что любые работы должны проводиться с соблюдением прав и законных интересов соседей, а также требований пожарной безопасности (например, обеспечение пожарного проезда, использование негорючих материалов в конструкции окна). Эти требования вытекают из ч. 4 ст. 17 ЖК РФ.
Статья 17 ЖК РФ устанавливает общие требования к пользованию жилым помещением, включая соблюдение прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (ч. 4). Это может быть применимо к установке мансардного окна, так как такая установка может затрагивать конструктивные элементы дома и права других собственников.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
В заключение, для законной установки окна вам потребуется:
- Разработать проект переустройства (с привлечением лицензированной проектной организации).
- Получить письменное согласие 100% собственников помещений в вашем доме (оформить протокол общего собрания).
- Подать заявление о переустройстве в администрацию вашего муниципального образования (например, в администрацию города Калининграда или района) с приложением проекта, документов на квартиру, технического паспорта и протокола собрания.
- После получения разрешения выполнить работы в соответствии с проектом.
- После завершения работ подписать акт приемочной комиссии и внести изменения в техническую документацию (ст. 28 ЖК РФ).
