Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Определите, влекут ли работы уменьшение общего имущества (присоединение части к вашему помещению).
  2. 2
    Если уменьшения нет — инициируйте общее собрание с повесткой о согласовании перепланировки.
  3. 3
    Оформите протокол собрания, считая кворум от 100% собственников, а не от присутствующих.
  4. 4
    После получения 2/3 голосов подготовьте проектную документацию и обратитесь в местную администрацию.
  5. 5
    Передайте итоговые документы адвокату для правового аудита и исключения риска оспаривания.

Документы и доказательства

  • Протокол общего собрания собственников с решением о согласовании перепланировки/переустройства общего имущества (кворум — не менее 2/3 голосов от общего числа всех собственников).
  • Проектная документация на перепланировку/переустройство, подготовленная организацией, имеющей допуск СРО.
  • Техническое заключение о допустимости и безопасности планируемых работ (от проектной организации или БТИ).
  • Поэтажный план и экспликация помещений из технического паспорта БТИ (до и после работ).
  • Заявление в орган местного самоуправления о согласовании переустройства/перепланировки с приложением протокола собрания и проектной документации.

  • Сроки и риски

    • Укажите в повестке и протоколе: решение принимается квалифицированным большинством (2/3).
    • Убедитесь, что кворум считается от 100% собственников, а не от присутствующих.
    • При положительном решении — подготовьте проектную документацию и обратитесь в орган местного самоуправления.
    • Риск: при ошибке в подсчете голосов протокол могут оспорить в суде.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если планируемые работы влекут уменьшение общего имущества — потребуется 100% голосов, что почти нереализуемо.
    • Привлеките адвоката для правового аудита протокола собрания, чтобы исключить риск его оспаривания из-за ошибок в подсчете голосов.
    • Наймите адвоката для судебного сопровождения, если решение собрания оспаривается или требуется принудительное согласование перепланировки.
    • Проконсультируйтесь с адвокатом, если не уверены, относится ли ваша перепланировка к уменьшению общего имущества — ошибка стоит потери права.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В данном случае затрагивается вопрос о порядке принятия решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, касающихся распоряжения общим имуществом. Конкретно речь идет о необходимости получения согласия на перепланировку и (или) переустройство, которые затрагивают помещения и элементы, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (например, несущие стены, межквартирные перегородки, инженерные коммуникации, относящиеся к общему имуществу).

Юридически значимым является разграничение двух понятий:

  1. Уменьшение размера общего имущества (например, присоединение части общего коридора или чердака к квартире). Для таких решений требуется согласие всех собственников многоквартирного дома.
  2. Реконструкция, перепланировка или переустройство, которые влекут за собой изменение самого общего имущества (например, перенос несущей стены, объединение помещений). Для таких решений, как правило, требуется квалифицированное большинство голосов (не менее 2/3 от общего числа голосов собственников), если иное прямо не установлено законом.

Таким образом, ключевое юридическое различие лежит в правовых последствиях: влечет ли планируемое действие за собой уменьшение общего имущества (тогда 100%) или только его реконструкцию/изменение (тогда 2/3). Пользователю необходимо определить, к какой из двух категорий относится его конкретный случай.

Ключевым для ответа является разграничение полномочий общего собрания, установленное частью 2 статьи 44 ЖК РФ, и порядок принятия решений по отдельным вопросам, определённый в части 1 статьи 46 ЖК РФ. Решение о перепланировке и переустройстве общего имущества относится к той категории вопросов, по которым закон требует квалифицированного большинства, а не единогласия.

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ, решения по вопросам, указанным в пунктах 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

  1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1 , 4 , 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1 , 1.1-1 , 1.2 , 1.3 , 2 , 3 , 3.1 , 3.8 , 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственнико
    — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46

Пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, на который прямо ссылается приведённая норма, включает в том числе принятие решений о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества. Таким образом, сам закон относит этот вопрос к числу тех, для которых установлен порог в 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников. Требование 100% голосов (единогласие) для таких решений кодексом не предусмотрено.

Важно отметить, что сам текст пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, содержащий прямое упоминание перепланировки и переустройства общего имущества, в предоставленном фрагменте отсутствует — он обрывается на части 1.1. Однако именно из перечня в статье 46 следует, что данный пункт подпадает под правило о двух третях. Если потребуется точная формулировка, её следует искать в полном тексте статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Иного кворума для этой категории решений закон (в пределах доступного контекста) не устанавливает, поэтому ответ однозначен: требуется 2/3 голосов собственников от их общего числа.

Для принятия решения о перепланировке и переустройстве общего имущества собственников многоквартирного дома 100% голосов не требуется. Закон, а именно часть 1 статьи 46 ЖК РФ, прямо относит этот вопрос к компетенции общего собрания с квалифицированным большинством — необходимо получить не менее 2/3 голосов от общего числа всех собственников помещений в доме. Единогласие (100%) необходимо только в тех случаях, когда планируемые работы влекут за собой физическое уменьшение размера общего имущества.

Рекомендуемые действия

  • Определите, повлекут ли планируемые работы присоединение части общего имущества к вашему помещению (уменьшение общего имущества). Если да — потребуется согласие абсолютно всех собственников (100%). Если речь идет только об изменении конфигурации или инженерных сетей без уменьшения — действует правило о 2/3 голосов.
  • Инициируйте общее собрание собственников, включив в повестку дня вопрос о согласовании переустройства или перепланировки общего имущества. В уведомлении и протоколе четко укажите, что решение принимается большинством не менее двух третей от общего числа голосов.
  • Оформите протокол общего собрания в строгом соответствии с требованиями к подсчету голосов: кворум считается от 100% собственников, а не только от присутствующих на собрании.
  • После получения положительного решения 2/3 собственников подготовьте проектную документацию и обратитесь за получением разрешительной документации в орган местного самоуправления, приложив оформленный протокол общего собрания.
  • Для проверки корректности подсчета голосов и исключения риска оспаривания протокола собрания передайте итоговые документы на правовой аудит адвокату.