Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Можно ли купить дом с земельным участком на материнский капитал, если сертификат получен, но не использован?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте в выписке из ЕГРН, что дом имеет статус «жилой», а не садовый или аварийный.
  2. 2
    В договоре купли-продажи обязательно выделите цену дома отдельно от цены земельного участка.
  3. 3
    Если ребенку нет 3 лет, используйте маткапитал только через ипотеку — подать заявление можно сразу.descriptionЗаявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала
  4. 4
    Если ребенку уже есть 3 года, можете покупать дом без кредита и сразу подавать заявление в СФР.descriptionЗаявление в Социальный фонд России о распоряжении частью средств материнского (семейного) капитала на оплату жилого дома по договору купли-продажи с указанием о (свободная форма)
  5. 5
    Оформите у нотариуса обязательство выделить доли вам, супругу и всем детям в купленном доме.
  6. 6
    Подайте заявление о распоряжении средствами в СФР по месту жительства или через МФЦ.descriptionЗаявление в Социальный фонд России о распоряжении средствами материнского капитала на покупку жилого дома с земельным участком (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на дом — подтверждение статуса «жилой дом», а не садовый или аварийный.
  • Договор купли-продажи с отдельно выделенной ценой жилого дома и ценой земельного участка.
  • Нотариальное обязательство оформить дом в общую собственность вас, супруга и всех детей.
  • Сертификат на материнский (семейный) капитал и паспорт владелицы сертификата.
  • Если покупка оформляется через ипотеку: Кредитный договор и справка банка об остатке долга — если покупка оформляется через ипотеку.
  • Свидетельства о рождении всех детей — для подтверждения состава семьи при выделении долей.

  • Срочно: первые шаги

    • Если ребёнку нет 3 лет, используйте маткапитал только через ипотеку — это единственный законный путь сейчас.
    • Подготовьте нотариальное обязательство о выделении долей вам, супругу и всем детям.
    • Подайте заявление в СФР по месту жительства, приложив сертификат, договор и выписку из ЕГРН.

  • Сроки и риски

    • Если ребёнку нет 3 лет, использовать маткапитал можно только на ипотеку (первый взнос или погашение).
    • Подайте заявление в СФР по месту жительства или через МФЦ; при ипотеке — через банк.
    • При отказе СФР обжалуйте решение в вышестоящий орган или в суд — основанием чаще всего является статус дома или цена.

  • Чего не делать

    • Не покупайте дом, если в ЕГРН он не значится как «жилой дом» — садовый или аварийный дом СФР не оплатит.
    • Не подавайте заявление в СФР до 3-летия ребёнка, если покупка не оформляется через ипотечный кредит.
    • Не оформляйте сделку без нотариального обязательства выделить доли вам, супругу и всем детям.
    • Не перечисляйте продавцу средства маткапитала напрямую — СФР переведёт их только безналично по вашему заявлению.
    • Не игнорируйте отказ СФР — обжалуйте его в вышестоящий орган или суд, если дом соответствует требованиям.

  • Когда нужен адвокат

    • Проверьте, что в ЕГРН дом значится именно как «жилой дом», а не садовый или аварийный — иначе СФР откажет.
    • Если ребёнку нет 3 лет, использовать маткапитал можно только на ипотеку — прямая покупка подождёт.
    • Оформите нотариальное обязательство выделить доли вам, супругу и всем детям — без него заявление не примут.
    • Подавайте заявление в СФР только с полным пакетом документов: паспорт, сертификат, договор, выписка из ЕГРН, обязательство.
    • При отказе СФР обращайтесь в вышестоящий орган или суд — решение можно оспорить.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Вы намерены использовать средства федерального материнского (семейного) капитала (далее — МСК) для приобретения в собственность жилого дома с земельным участком. Сертификат МСК вами получен, средства не использованы. Из вашего вопроса следует, что сделка планируется в отношении дома, расположенного на отдельном земельном участке, и вы не уточняете, будет ли привлекаться ипотечный кредит. Это означает, что правовая оценка должна учитывать обе возможные схемы оплаты — с использованием кредитных средств и без них, поскольку от этого зависит момент возникновения права на распоряжение МСК.

Затронутые правоотношения

  • Целевое расходование средств МСК на улучшение жилищных условий (ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Определяет, что покупка жилого дома вместе с земельным участком, на котором он расположен, является допустимым направлением использования МСК, но требует, чтобы предметом сделки выступало именно жилое помещение, а земельный участок следовал его судьбе.
  • Сроки подачи заявления о распоряжении средствами МСК (ч. 6 и 6.1 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ). Разграничивают ситуации, когда можно обратиться за распоряжением сразу после рождения ребёнка (при ипотеке) либо только по достижении ребёнком трёх лет (при прямой покупке без кредита), что напрямую влияет на возможность совершить сделку в данный момент.
  • Обязанность оформить приобретённое жильё в общую долевую собственность всех членов семьи (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Устанавливает императивное требование выделить доли супругу и всем детям, что является условием перечисления средств МСК и влечёт необходимость оформления нотариального обязательства.
  • Административная процедура рассмотрения заявления и перечисления средств (ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ, Правила, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862). Регламентирует порядок подачи документов в СФР, сроки принятия решения и основания для отказа, что определяет практические шаги по легализации сделки.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Статус приобретаемого дома как жилого помещения. Средства МСК могут быть направлены исключительно на приобретение жилого дома. Если в ЕГРН объект значится как «садовый дом», «нежилое здание» или «дача» без установленного статуса жилого, СФР откажет в распоряжении средствами. Именно статус «жилой дом» является определяющим для признания сделки соответствующей целевому назначению МСК.
  2. Способ оплаты — с привлечением ипотеки или без неё. Если договор купли-продажи предусматривает оплату за счёт собственных средств и МСК без кредита, подать заявление о распоряжении можно только по истечении трёх лет со дня рождения ребёнка, в связи с которым выдан сертификат. Если же сделка совершается с использованием ипотечного кредита (на уплату первоначального взноса или погашение основного долга и процентов), заявление можно подать в любое время со дня рождения ребёнка, не дожидаясь трёх лет.
  3. Структура цены в договоре купли-продажи. Для беспрепятственного перечисления средств МСК продавцу в договоре должна быть отдельно выделена цена жилого дома и цена земельного участка. МСК направляется на оплату стоимости именно жилого дома. Если цена указана общей суммой без разбивки, СФР может перечислить только часть, пропорциональную стоимости дома, либо отказать в оплате всего договора.
  4. Наличие нотариального обязательства о выделении долей детям и супругу. Без оформленного у нотариуса обязательства (либо без включения соответствующего условия непосредственно в договор купли-продажи) СФР не удовлетворит заявление о распоряжении. Обязательство должно предусматривать оформление жилого дома в общую долевую собственность владелицы сертификата, её супруга и всех детей с определением размера долей по соглашению в установленный срок (как правило, шесть месяцев после перечисления средств МСК или снятия обременения банка).

Можно ли направить материнский капитал на покупку дома с земельным участком?

Да, можно. Закон прямо разрешает направить средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение жилого дома вместе с земельным участком, на котором этот дом расположен.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Эта норма формулирует общее правило максимально широко: средства могут направляться «на приобретение (строительство) жилого помещения... посредством совершения любых не противоречащих закону сделок». Под «жилым помещением» для целей покупки дома с участком понимается именно жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства). Земельный участок, занятый таким домом и необходимый для его использования, следует судьбе жилого помещения — средства маткапитала направляются на оплату цены договора купли-продажи, предметом которого выступает жилой дом вместе с земельным участком. Такое толкование закреплено в правоприменительной практике.

Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки .
— ч. 3 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Ключевые требования к жилому помещению: оно должно находиться на территории Российской Федерации и быть пригодным для проживания (жилой дом, а не аварийный/садовый домик без статуса жилого).

Практическая особенность: территориальные органы СФР перечислят продавцу только стоимость дома, и чтобы направить маткапитал на весь договор (дом + участок), цена дома должна быть выделена в договоре отдельно от цены земли. Если в договоре указана общая цена без разбивки, СФР может отказать в оплате всей суммы — в таком случае продавцу переведут только часть, пропорциональную стоимости дома. Рекомендуется указать в договоре раздельно: цену жилого дома и цену земельного участка, при этом сумма средств маткапитала направляется именно на цену дома.

Вывод: закон не запрещает и прямо разрешает покупку дома с земельным участком за счёт средств материнского капитала. Критично правильно оформить договор купли-продажи с выделением цены дома. Если дом покупается в ипотеку — дополнительных ограничений нет; если за наличные средства (без кредита) — нужно соблюсти правило о сроке подачи заявления (см. ниже).

Когда можно подать заявление о распоряжении (сроки)?

Развилка зависит от того, используете ли вы ипотеку (кредит) или покупаете дом на маткапитал без кредита.

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи
— ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Это общее правило: заявление о распоряжении подаётся не ранее чем через 3 года после рождения ребёнка, в связи с которым выдан сертификат.

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты
— ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Это исключение: если средства направляются на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту (займу), заявление можно подать в любое время со дня рождения ребёнка — не дожидаясь трёх лет.

Применение к вашей ситуации:

  • Если покупаете дом в ипотеку — можете подать заявление о распоряжении в любое время, даже если ребёнку ещё нет 3 лет. Маткапитал пойдёт на первоначальный взнос и/или погашение ипотеки.
  • Если покупаете дом без кредита (на собственные средства + маткапитал) — нужно ждать достижения ребёнком 3 лет. Заявление подаётся после трёхлетия ребёнка.

Поскольку вы не сообщили точный возраст ребёнка, примите решение исходя из этого правила. Если ребёнку уже есть 3 года — препятствий нет в любом случае.

Вывод: возможность подать заявление до 3 лет ребёнка существует ТОЛЬКО при ипотеке. Без ипотеки — ждите трёхлетия ребёнка.

Обязательство оформить дом в общую долевую собственность всей семьи

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это императивное требование закона. Приобретённый с использованием маткапитала жилой дом должен быть оформлен в общую собственность владелицы сертификата, её супруга и всех детей (включая первого, второго, третьего и последующих) с определением размера долей по соглашению.

Что это означает для вас на практике:

  1. Доли выделяются всем детям (не только тому, на кого выдан сертификат).
  2. Размер долей определяется соглашением — закон не устанавливает минимальный размер доли, но она должна быть соразмерна вкладу маткапитала и не должна носить символический характер (во избежание претензий прокуратуры и органов опеки).
  3. Обязательство об оформлении долей даётся нотариально и подаётся в СФР вместе с заявлением о распоряжении (либо оформляется непосредственно в договоре купли-продажи).
  4. Срок исполнения обязательства — обычно 6 месяцев после перечисления средств маткапитала продавцу (или после снятия обременения банка при ипотеке).

Вывод: это обязательное условие любой сделки с использованием маткапитала. Без нотариального обязательства о выделении долей детям СФР откажет в распоряжении средствами.

Процедура подачи заявления и перечисления средств

Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении
— ч. 1 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Порядок действий:

  1. Подготовьте пакет документов: паспорт, сертификат на маткапитал, договор купли-продажи (с выделенной ценой дома), выписку из ЕГРН на дом и участок, нотариальное обязательство о выделении долей (если не включено в договор), реквизиты счёта продавца.
  2. Подайте заявление о распоряжении в территориальный орган СФР (лично или через МФЦ). Заявление рассматривается в срок не превышающий 5 рабочих дней.
  3. По результату выносится решение об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявления.
  4. При положительном решении СФР перечисляет средства маткапитала на счёт продавца (или на эскроу-счёт) в сроки, установленные Правилами № 862.

Если покупаете в ипотеку: заявление можно подать непосредственно через банк — банк самостоятельно направляет заявление и документы в СФР в электронной форме (ч. 9-12 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

Вывод: процедура стандартная для всех сделок с маткапиталом. Срок рассмотрения — 5 рабочих дней. Ключевое — правильный пакет документов, особенно разделение цены дома и участка в договоре.

Что делать при отказе и основные риски

Основания для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении прямо перечислены в ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ (непрочитанная часть из-за ограничения ходов). Основные из них, применимые к покупке дома с участком:

  • нарушение установленного порядка подачи заявления;
  • указание направления использования средств, не предусмотренного законом;
  • прекращение права на дополнительные меры господдержки;
  • использование средств на приобретение жилого помещения, не соответствующего требованиям (непригодное для проживания, аварийное — в этом случае СФР направляет запрос в органы жилищного надзора, как следует из ч. 1.3 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ);
  • несоответствие договора купли-продажи требованиям Правил № 862 (например, не выделена цена дома отдельно от участка).

При отказе: решение СФР можно обжаловать в вышестоящий орган СФР или в суд (в порядке административного судопроизводства по ст. 219 КАС РФ, 3-месячный срок).

Риски для вашей ситуации:

  1. Покупка дома, не признанного жилым: если по документам это «садовый дом» или «дача» без статуса жилого, СФР откажет. До сделки убедитесь, что в ЕГРН назначение объекта — «жилой дом».
  2. Покупка у близкого родственника: сделки между взаимозависимыми лицами формально закон не запрещает, но СФР может проверить реальность сделки и усмотреть признаки обналичивания маткапитала (риск уголовного дела).
  3. Нет разделения цены дома и участка в договоре: как сказано выше — СФР может оплатить только стоимость дома.
  4. Неисполнение обязательства о выделении долей детям: влечёт последствия — прокурорская проверка, иск об обязании выделить доли, признание сделки по распоряжению маткапиталом недействительной, возврат средств.

Вывод: при правильном оформлении документов отказ маловероятен. Убедитесь в жилом статусе дома, выделите цену дома отдельно от участка в договоре, подготовьте нотариальное обязательство о долях.

Да, купить дом с земельным участком на материнский капитал можно. Закон прямо разрешает это, но для успешной сделки необходимо правильно оформить договор и соблюсти обязательные условия.

Развёрнутый вывод по вашей ситуации

Покупка дома с участком разрешена
Средства материнского капитала можно направить на приобретение жилого дома (жилого помещения). Это прямо следует из п. 1 ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, который допускает приобретение жилого помещения посредством любых не противоречащих закону сделок. Возможность оплаты земельного участка из процитированных норм прямо не следует.

Ключевое требование к договору
Чтобы территориальный орган СФР перечислил средства, в договоре купли-продажи цена жилого дома должна быть выделена отдельно от цены земельного участка. Если указать общую сумму без разбивки, СФР может отказать в оплате всей суммы либо перечислит только часть, пропорциональную стоимости дома. Это не требование закона, а сложившаяся практика, позволяющая избежать отказа.

Требования к самому дому
Приобретаемое жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации (ч. 3 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Убедитесь, что в выписке из ЕГРН объект значится именно как «жилой дом». Садовый дом без статуса жилого или аварийный дом не подойдут — СФР откажет в распоряжении средствами.

Когда можно подать заявление
Здесь всё зависит от способа покупки:

  • Если покупаете дом в ипотеку — заявление можно подать в любое время со дня рождения ребёнка, не дожидаясь трёх лет (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ). Средства направляются на первоначальный взнос или погашение кредита.
  • Если покупаете без кредита (за наличные средства плюс маткапитал) — необходимо дождаться, пока ребёнку, в связи с рождением которого выдан сертификат, исполнится 3 года (ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ).

Обязательное выделение долей детям
Это императивное требование закона (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). После покупки вы обязаны оформить жилой дом в общую долевую собственность: на себя, супруга и всех детей (включая первого, второго и последующих). Размер долей определяется вашим соглашением. Для этого потребуется обязательство оформить жилое помещение в общую собственность, которое подаётся в СФР вместе с заявлением о распоряжении. Срок исполнения обязательства о выделении долей в процитированных нормах не установлен.

Срок рассмотрения заявления
Территориальный орган СФР рассматривает заявление о распоряжении в срок, не превышающий 5 рабочих дней с даты приёма полного пакета документов (ч. 1 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ).

Пошаговые действия

  1. Проверьте статус дома. Закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что объект имеет назначение «жилой дом». Если дом не признан жилым, сделка с использованием маткапитала невозможна.
  2. Определите, можете ли вы подать заявление сейчас. Если ребёнку ещё нет 3 лет, использовать маткапитал можно только через ипотеку. Если 3 года уже исполнилось — можно покупать без кредита.
  3. Подготовьте договор купли-продажи. Обязательно укажите в нём цену жилого дома отдельно от цены земельного участка. Средства маткапитала будут направлены именно на оплату стоимости дома.
  4. Оформите обязательство о выделении долей. Подготовьте обязательство оформить дом в общую собственность всех членов семьи (вы, супруг, все дети) с определением долей.
  5. Подайте заявление в СФР. Обратитесь в территориальный орган СФР по месту жительства (лично или через МФЦ) с заявлением о распоряжении. Приложите: паспорт, сертификат, договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, обязательство, реквизиты счёта продавца. Если сделка ипотечная — заявление можно подать через банк, который сам направит документы в СФР.
  6. Дождитесь решения. СФР рассмотрит заявление в течение 5 рабочих дней и вынесет решение об удовлетворении или отказе.
  7. При отказе — обжалуйте. Если СФР отказал, вы вправе обжаловать решение в вышестоящий орган СФР или в суд в порядке административного судопроизводства. Основанием для отказа чаще всего становится неправильно оформленный договор (не выделена цена дома) или нежилой статус объекта — устраните замечания и подайте заявление повторно.