Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Можно ли разделить договор социального найма на две квартиры при реновации, если прописаны три члена семьи?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Примите как факт: раздел договора соцнайма и получение двух квартир взамен одной при реновации законом не предусмотрены.
  2. 2
    Уточните в местной администрации учётную норму площади на человека и рассчитайте обеспеченность вашей семьи.
  3. 3
    Если площадь на каждого меньше учётной нормы, подайте заявление о постановке на учёт нуждающихся в жилье.descriptionЗаявление о принятии на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении в связи с обеспеченностью общей площадью менее учетной нормы (свободная форма)
  4. 4
    Приложите к заявлению документы о составе семьи, площади квартиры и отсутствии иного жилья.
  5. 5
    При отказе в постановке на учёт обжалуйте его в суд, но не пытайтесь оспорить отказ в разделе договора.

Документы и доказательства

  • Договор социального найма на квартиру (оригинал или заверенная копия).
  • Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
  • Финансовый лицевой счет или справка об отсутствии задолженности.
  • Свидетельства о рождении (ваше и сына) для подтверждения родства.
  • Документ органа местного самоуправления о включении дома в программу реновации.
  • Справка о размере общей площади квартиры (техпаспорт или выписка из ЕГРН).

  • Сроки и риски

    • Раздел договора социального найма на два отдельных договора законом не предусмотрен, поэтому получить две квартиры при реновации не удастся.
    • При переселении вам предоставят одну равнозначную квартиру: с той же жилой площадью и числом комнат, но большей общей площадью.
    • Проверьте, не превышает ли ваша обеспеченность общей площадью учётную норму, установленную в вашем муниципалитете.
    • Судебный иск о разделе договора социального найма бесперспективен — суды отказывают в таких требованиях.

  • Когда нужен адвокат

    • Раздел договора социального найма законом не предусмотрен, поэтому добиваться двух квартир при реновации через суд бесперспективно.
    • Юрист поможет правильно рассчитать обеспеченность общей площадью для постановки на учет нуждающихся.
    • При отказе в постановке на учет или предоставлении жилья потребуется судебная защита — без специалиста не обойтись.
    • Адвокат подготовит позицию для переговоров с наймодателем о предоставлении жилья большей площади за доплату.
    • Сложность процедуры реновации и риск потери прав на жилье требуют юридического сопровождения сделки.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, не превышает ли ваша обеспеченность жильём учётную норму: если ниже — встаньте на учёт нуждающихся.
    • Подайте заявление о постановке на учёт нуждающихся в местную администрацию, приложив документы о составе семьи и площади.
    • При постановке на учёт вы сохраните право на улучшение жилищных условий в порядке очереди, независимо от реновации.
    • Обсудите с наймодателем возможность доплаты за квартиру большей площади или с большим числом комнат.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация

В муниципальной двухкомнатной квартире, предоставленной по договору социального найма, зарегистрированы и проживают три человека: наниматель (мать), её совершеннолетняя дочь и несовершеннолетний внук (сын дочери). Договор социального найма оформлен на одно лицо — мать. Квартира не приватизирована, право собственности принадлежит муниципальному образованию. Многоквартирный дом включён в программу реновации (или программу комплексного развития территорий), что влечёт обязанность наймодателя предоставить взамен освобождаемого жилого помещения другое равнозначное жилое помещение. Проживающие желают вместо одной двухкомнатной квартиры получить две однокомнатные, по существу — разделить предмет договора социального найма на два самостоятельных объекта. Действующий Жилищный кодекс РФ не содержит механизма раздела договора социального найма, а законодательство о реновации и комплексном развитии территорий устанавливает принцип «одно помещение взамен одного», что исключает удовлетворение заявленного требования в рамках процедуры переселения.

Затронутые правоотношения

  • Правоотношения социального найма жилого помещения (гл. 7 ЖК РФ) — определяют статус нанимателя и членов его семьи, объём их прав и обязанностей, а также порядок изменения договора. Поскольку все трое зарегистрированных являются членами семьи нанимателя и обладают равными правами пользования квартирой как единым объектом, раздел этого объекта на два самостоятельных предмета договора невозможен: статья 82 ЖК РФ допускает только объединение нескольких договоров в один и замену нанимателя, но не разделение одного договора на несколько.
  • Правоотношения по переселению из жилых помещений в рамках реновации / комплексного развития территорий (ст. 32.1 ЖК РФ, ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I) — регулируют основания, условия и объём предоставления жилья взамен освобождаемого. Эти нормы закрепляют принцип равнозначности: нанимателям предоставляется одно жилое помещение, количество комнат и жилая площадь которого не меньше прежнего, а общая площадь — больше. Предоставление двух квартир взамен одной законом не предусмотрено.
  • Правоотношения по приватизации жилищного фонда (Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1) — потенциально затрагиваются, если до момента переселения будет принято решение о приватизации квартиры. Приватизация изменит правовой режим: жильцы станут собственниками долей, что при изъятии жилья для государственных или муниципальных нужд даёт право на денежное возмещение либо предоставление иного жилья в собственность, однако не создаёт автоматического права на две квартиры.
  • Правоотношения по учёту граждан, нуждающихся в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ) — затрагиваются, если обеспеченность общей площадью на одного члена семьи окажется ниже учётной нормы, установленной в соответствующем муниципальном образовании. Постановка на учёт нуждающихся открывает самостоятельный путь к получению отдельного жилья по договору социального найма, но это не связано с разделом действующего договора и не является элементом процедуры переселения по реновации.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Договор социального найма заключён в отношении единого жилого помещения (двухкомнатной квартиры) и оформлен на одно лицо. Статья 82 ЖК РФ не предусматривает раздела такого договора на два самостоятельных. Изменение договора путём выделения отдельных договоров для каждой семьи действующим законодательством не допускается ни в административном, ни в судебном порядке.

  2. Все трое проживающих зарегистрированы в квартире и являются членами семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ). Они обладают равными правами пользования всей квартирой, а не её обособленными частями. Это исключает возможность «выделения» кого-либо из них в отдельный договор социального найма на часть квартиры.

  3. Дом включён в программу реновации (или программу комплексного развития территорий). В силу ст. 32.1 ЖК РФ и ст. 7.3 Закона РФ № 4802-I нанимателям предоставляется одно равнозначное жилое помещение взамен освобождаемого. Норма не содержит правила о предоставлении нескольких квартир пропорционально числу проживающих семей или их пожеланию.

  4. Квартира не приватизирована. До момента предоставления нового жилья сохраняется режим социального найма, при котором объём прав нанимателя и членов его семьи ограничен пользованием и владением, но не распоряжением. Отсутствие права собственности исключает механизмы раздела имущества в натуре или выдела доли, которые могли бы повлиять на объём предоставляемого жилья.

  5. Отсутствие статуса нуждающихся в жилых помещениях (либо наличие такого статуса). Если семья или кто-либо из её членов не состоит на учёте нуждающихся, право на получение двух квартир при переселении отсутствует. Если же обеспеченность общей площадью ниже учётной нормы и кто-либо из проживающих принят на такой учёт, это даёт право на улучшение жилищных условий в общем порядке, но не трансформирует обязанность наймодателя предоставить две квартиры взамен одной в рамках реновации.

Раздел договора социального найма на два отдельных договора — допустимость в действующем ЖК РФ

Действующий Жилищный кодекс РФ не предусматривает механизма раздела договора социального найма жилого помещения с выделением двух и более отдельных договоров на основании того, что в квартире проживают разные семьи.

Жилое помещение по договору социального найма передаётся нанимателю как единый объект во владение и пользование:

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. 2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. 3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения
— ч. 1, 3 ст. 60 ЖК РФ

Все члены семьи нанимателя, вселённые и указанные в договоре, обладают равными правами и обязанностями, но их право производно от единого договора:

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность
— ч. 1, 2 ст. 69 ЖК РФ

Статья 82 ЖК РФ исчерпывающим образом регулирует изменение договора социального найма:

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. 2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя
— ст. 82 ЖК РФ, п. 1

Это означает, что законодатель допустил только два направления изменения: (1) объединение нескольких договоров в один — «укрупнение» (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ), и (2) замену нанимателя в существующем договоре (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Обратного механизма — «раздела» одного договора на несколько — ЖК РФ не содержит. Раздел лицевого счёта также не предусмотрен, поскольку плату за соцнайм и коммунальные услуги вносят все члены семьи солидарно (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Вывод: внести изменения в договор социального найма для его «раздела» на два отдельных договора (и тем самым претендовать на две квартиры при переселении) в рамках действующего ЖК РФ невозможно. Такой инструмент отсутствует как во внесудебном (по соглашению с наймодателем), так и в судебном порядке.

Принцип предоставления жилья при реновации/КРТ: одна квартира взамен одной

Программы реновации (в Москве — ФЗ № 141-ФЗ, Закон РФ № 4802-I) и комплексного развития территорий (ст. 32.1 ЖК РФ) основаны на принципе равнозначности: нанимателям предоставляется ОДНО равнозначное жилое помещение взамен освобождаемого — не два и более.

Требования к равнозначному жилому помещению при КРТ:

жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; 2) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации; 3) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию. 8. Нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, муниципальными правовыми актами могут быть предусмотрены дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений. 9.
— ч. 1 ст. 32.1 ЖК РФ

При московской реновации аналогичный принцип закреплён в Законе РФ «О статусе столицы Российской Федерации»:

собственникам жилых помещений и нанимателям жилых помещений осуществляется без взимания доплаты. Собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения, вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом города Москвы, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат, право на получение которых подтверждается также государственными жилищными сертификатами, и иных не запрещенных законодательством Российской Федерации источников. В течение шестидесяти дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого осуществлялось в целях реализации программы реновации за счет средств бюджета города Москвы, Московского фонда реновации жилой застройки, высшим исполнительным органом государственной власти города Москвы определяется управляющая организация, осуществляющая управление данным домом.
— ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I

Ключевой момент: и ст. 32.1 ЖК РФ (КРТ), и ст. 7.3 Закона РФ № 4802-I (московская реновация) говорят о предоставлении равнозначного помещения «нанимателям жилых помещений» во множественном числе, но применительно к одному освобождаемому жилому помещению — то есть одна квартира взамен одной, а не несколько квартир по числу семей.

Право на приобретение жилья большей площади или с большим количеством комнат за доплату существует (абз. 2 ч. 1 ст. 7.3 Закона № 4802-I — «вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат»), но это не «две квартиры вместо одной», а улучшение в рамках одного предоставляемого помещения за собственные средства.

Вывод: по закону взамен одной двухкомнатной квартиры по договору соцнайма предоставляется одно равнозначное жилое помещение (не менее двух комнат, с жилой площадью не меньше прежней и общей площадью — больше прежней). Требование о предоставлении двух однокомнатных квартир вместо одной двухкомнатной действующим законодательством не предусмотрено и наймодателем добровольно удовлетворено не будет.

Альтернативный путь: постановка на учёт нуждающихся и улучшение жилищных условий

Хотя «раздел» договора соцнайма невозможен, существует иной законный механизм для получения двух квартир — через постановку одной из семей на учёт в качестве нуждающейся в жилых помещениях. Право состоять на таком учёте сохраняется и при переселении по реновации.

Основанием признания нуждающимися является обеспеченность общей площадью менее учётной нормы (устанавливается муниципалитетом):

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы
— п. 1, 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

При реновации в Москве для нуждающихся предусмотрен особый порядок улучшения жилищных условий. Согласно ст. 4 Закона РФ № 4802-I, органы власти Москвы «устанавливают порядок и условия улучшения жилищных условий собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, членам его семьи, нанимателю жилого помещения, членам его семьи, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».

Как это работает на практике (развилка действий):

  1. Если один из членов семьи (например, мать) не зарегистрирован в квартире — это пока неясно из вопроса. Но если все трое прописаны, все они — члены семьи нанимателя и «отделиться» через постановку на учёт нуждающихся можно, только если обеспеченность площадью ниже учётной нормы.

  2. Если обеспеченность ниже учётной нормы, семья (или один из её членов, ведущий раздельное хозяйство) может встать на учёт нуждающихся. При переселении по реновации такие граждане сохраняют право на улучшение жилищных условий сверх равнозначного помещения. Это может выражаться в предоставлении отдельного жилого помещения по договору соцнайма для очередников — но это отдельная процедура, не связанная с «разделом» договора на текущую квартиру.

  3. Альтернативно — приватизация до переселения: если квартира будет приватизирована до момента предоставления нового жилья, жильцы станут собственниками долей. Тогда при переселении возможны варианты: денежная компенсация за доли, что позволит приобрести отдельное жильё. Однако приватизация возможна только с согласия всех зарегистрированных (ст. 2 Закона РФ № 1541-1), а несовершеннолетний обязательно включается в число собственников (ст. 7 Закона № 1541-1).

Вывод: раздел договора соцнайма невозможен, и по общему правилу предоставляется одна квартира. Единственный законный путь к получению двух квартир — если одна из семей встанет на учёт нуждающихся (при обеспеченности ниже учётной нормы) и получит отдельное жильё в порядке очереди, что является самостоятельной и длительной процедурой, не связанной напрямую с переселением по реновации.

Разделить договор социального найма на два отдельных договора, чтобы получить две квартиры при реновации, невозможно. Действующее законодательство не предусматривает такого механизма, а при переселении из аварийного или включённого в программу реновации жилья предоставляется одно равнозначное жилое помещение взамен одного занимаемого.

Раздел договора социального найма

Жилищный кодекс РФ не содержит норм, позволяющих разделить один договор социального найма на несколько. Жилое помещение передаётся нанимателю как единый объект (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ), и все члены семьи обладают равными правами, производными от этого единого договора (ч. 1, 2 ст. 69 ЖК РФ). Статья 82 ЖК РФ, регулирующая изменение договора, допускает только два варианта: объединение нескольких договоров в один (ч. 1) и замену нанимателя в существующем договоре (ч. 2). Обратного механизма – «раздела» лицевого счёта или выделения отдельных договоров – закон не предусматривает. Поэтому внести изменения в договор социального найма для его раздела нельзя ни по соглашению с наймодателем, ни через суд.

Предоставление жилья при реновации

Программы реновации и комплексного развития территорий основаны на принципе равнозначности: нанимателю предоставляется одно жилое помещение взамен освобождаемого. Согласно ч. 1 ст. 32.1 ЖК РФ, жилая площадь и количество комнат в новом помещении не могут быть меньше прежних, а общая площадь – больше. Аналогичное правило закреплено в ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I для программы реновации в Москве. Закон говорит о предоставлении равнозначного помещения «нанимателям» во множественном числе, но применительно к одному освобождаемому помещению – то есть одна квартира взамен одной, а не несколько квартир по числу проживающих семей. Право на приобретение жилья большей площади или с большим количеством комнат за доплату существует, но это не означает возможности получить две отдельные квартиры.

Альтернативный путь: постановка на учёт нуждающихся

Единственный законный способ претендовать на отдельное жильё для одной из семей – встать на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Основанием для признания нуждающимися является обеспеченность общей площадью менее учётной нормы, установленной в вашем муниципальном образовании (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ). Если обеспеченность ниже этой нормы, вы или ваша мама можете подать заявление о постановке на учёт. При переселении по реновации граждане, состоящие на таком учёте, сохраняют право на улучшение жилищных условий в порядке очерёдности – это самостоятельная процедура, не связанная напрямую с предоставлением равнозначного жилья.

Пошаговые действия

  1. Уточните учётную норму в органе местного самоуправления по месту жительства. Если общая площадь вашей квартиры, делённая на троих, меньше этой нормы – есть основание для постановки на учёт нуждающихся.
  2. Подайте заявление о признании нуждающимися в уполномоченный орган местного самоуправления. Приложите документы, подтверждающие состав семьи, площадь квартиры и отсутствие иного жилья.
  3. Дождитесь решения о постановке на учёт. При положительном решении вы приобретаете право на отдельное жилое помещение, которое будет предоставляться в порядке очереди.
  4. При отказе в постановке на учёт или в разделе договора вы вправе обжаловать его в суд. Однако учтите: судебная практика исходит из того, что раздел договора социального найма действующим ЖК РФ не предусмотрен, поэтому перспективы такого иска крайне низкие.
  5. Рассмотрите приватизацию квартиры до переселения (если она не утратила статус подлежащей приватизации). После приватизации вы станете собственниками долей, и при переселении сможете получить денежную компенсацию, которую можно направить на приобретение отдельного жилья. Для приватизации требуется согласие всех зарегистрированных, а несовершеннолетний обязательно включается в число собственников.