Застройщик не отдает ключи по ДДУ, пока не погашена рассрочка, хотя дом сдан и в договоре это не прописано

Законно ли удержание застройщиком ключей до полной оплаты при рассрочке

Застройщик опирается на конструкцию встречного исполнения: пока цена договора не уплачена полностью, он считает себя вправе приостановить передачу квартиры.

1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. 2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
   — ст. 328 ГК РФ (п. 1, 2)

1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу. Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего 18 обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ). Сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).
   — Пленум ВС РФ № 54 от 22.11.2016, п. 57

Эти нормы действительно дают застройщику формальную опору: по Пленуму ВС № 54 встречным признаётся любое исполнение, обусловленное исполнением другой стороны, независимо от прописанной в договоре очередности. А ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ прямо связывает исполнение обязательств участника с полной уплатой цены:

1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
   — ч. 1, 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ

Однако решающее значение имеет то, что отношения по ДДУ регулируются специальным законом, а ст. 328 ГК РФ (п. 4) действует лишь «если законом или договором не предусмотрено иное». Федеральный закон № 214-ФЗ как раз и есть такой закон: обязанность застройщика передать объект он связывает со сроком и вводом дома в эксплуатацию, а не с полнотой оплаты:

1. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
   — ч. 2, 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2 1 настоящей статьи) . Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
   — ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ

Кроме того, сам же закон № 214-ФЗ допускает оплату цены «в установленный договором период» (рассрочку), а защиту застройщика от неплатежа устанавливает специально — в виде неустойки за просрочку платежа и права на односторонний отказ от договора, а не в виде удержания квартиры:

1. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ; от 01.07.2018 № 175-ФЗ) 4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 6.
   — ч. 3, 5, 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ

Вывод. Если участник вносит платежи строго по графику рассрочки и не допускает просрочек, удержание застройщиком ключей до полной оплаты является неправомерным: специальный закон № 214-ФЗ (ст. 6, 8) обязывает передать объект не позднее предусмотренного договором срока после ввода дома, не ставя это в зависимость от полной оплаты, — иные правила ст. 328 ГК РФ в этой части не применяются. Конструкция рассрочки предполагает въезд до завершения выплат; в противном случае рассрочка была бы лишена смысла. Если же участник имеет просрочки по графику — застройщик вправе защищаться неустойкой (ч. 6 ст. 5) и в крайних случаях отказом от договора (ч. 5 ст. 5), но не бессрочным удержанием квартиры. Для точного ответа необходимо установить, допускал ли участник просрочки платежей и наступил ли уже предусмотренный договором срок передачи.

Какие денежные требования возникают у участника при неправомерном отказе передать квартиру

Раз застройщик удерживает объект после наступления срока передачи, у участника возникает право на законную неустойку:

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2 1 настоящей статьи) . Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
   — ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ

Эта норма (ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ) напрямую применяется к ситуации: неустойка — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки от цены договора, а для гражданина — в двойном размере. Неустойка течёт с даты, когда передача должна была состояться по договору, до дня фактической передачи по акту.

Дополнительно участник вправе претендовать на компенсацию морального вреда и штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке:

1. Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков. 3. При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
   — ч. 2, 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Статья 16. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, запреты и обязанности, налагаемые на продавца (исполнителя, владельца агрегатора) 1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— ст. 15 Закона о защите прав потребителей, п. 5

Важно: Федеральный закон № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4) устанавливает исчерпывающий перечень мер ответственности застройщика — поэтому к отношениям по ДДУ применяется специальный штраф 5% (ч. 3 ст. 10), а не общий штраф 50% по ст. 13 Закона о защите прав потребителей (этот общий штраф к застройщику судом не взыскивается). Соотношение применяемых мер зависит от даты заключения договора: для договоров, заключённых после вступления в силу Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ, перечень мер ответственности застройщика действительно исчерпывающий.

1. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ) 10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" , договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
   — ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ

Вывод. При неправомерном удержании квартиры участник вправе требовать: (1) неустойку по ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ (1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки от цены договора, для гражданина — в двойном размере, с учётом действовавших в период просрочки ставок рефинансирования и постановлений Правительства о мораториях на неустойку для застройщиков); (2) компенсацию морального вреда; (3) штраф 5% от присуждённой суммы за неудовлетворение требований в добровольном порядке (ч. 3 ст. 10 № 214-ФЗ); (4) понуждение застройщика к передаче квартиры и подписанию передаточного акта (требование об исполнении обязательства в натуре).

Процедура защиты и судебный порядок

Закон о защите прав потребителей применяется к ДДУ, заключённому гражданином для личных нужд, в части, не урегулированной № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 — см. выше). Это даёт участнику процессуальные льготы:

1. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ Статья 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков (Наименование в редакции Федерального закона от 25.10.2007 № 234-ФЗ) 1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
   — п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей

По этой норме участник — гражданин по иску, связанному с нарушением его прав как потребителя, освобождается от уплаты государственной пошлины. Дополнительно процессуальные льготы потребителя дают п. 1 и 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей: иск может быть предъявлен по выбору истца — по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства/пребывания участника, либо по месту заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17). Такие споры о передаче квартиры по ДДУ и взыскании неустойки рассматриваются районным (городским) судом.

Последовательность действий:

1. Досудебная претензия застройщику с требованием передать квартиру (подписать передаточный акт, выдать ключи) и уплатить неустойку по ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ. Эти требования застройщик обязан удовлетворить в добровольном порядке; неисполнение влечёт штраф 5% по ч. 3 ст. 10 № 214-ФЗ.
2. При отказе — иск в суд: требование о понуждении застройщика передать объект, взыскании неустойки за просрочку передачи, компенсации морального вреда и штрафа. Иск подаётся по правилам гл. 3 ГПК РФ, госпошлина не уплачивается.
3. Важно продолжать вносить платежи по графику рассрочки — это исключает встречные претензии застройщика о его праве на отказ от договора (ч. 5 ст. 5 № 214-ФЗ) и укрепляет позицию о неправомерности удержания квартиры.

1. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам. 7. Штраф, предусмотренный пунктом 6 настоящей статьи, не подлежит взысканию в случае, если изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) в добровольном порядке не удовлетворил требования потребителя по вине потребителя, в том числе в случае уклонения потребителя от совершения действий, предусмотренных настоящим Законом, либо такого неисполнения им обязательств, в результате которого изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) оказался лишен возможности в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
   — п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей

Вывод. Алгоритм защиты: (1) письменная досудебная претензия застройщику о передаче квартиры и уплате неустойки (это также фиксирует дату, с которой при неудовлетворении возникнет штраф 5%); (2) при отказе — иск в районный/городской суд по выбору истца (место жительства, нахождения застройщика или исполнения договора) с требованиями о понуждении передать объект, взыскании неустойки, морального вреда и штрафа, без уплаты госпошлины; (3) на протяжении всего процесса — добросовестно вносить платежи по графику рассрочки, чтобы не дать застройщику основания для отказа от договора. Срок исковой давности по требованиям участника составляет три года (ст. 196, 200 ГК РФ); по требованиям о взыскании периодической неустойки давность течёт по каждому дню просрочки.

Доказательства, которые необходимо зафиксировать участнику

Для успешной защиты своих прав участнику необходимо иметь на руках:

1. Зарегистрированный ДДУ с графиком платежей — основной документ, подтверждающий право на квартиру, цену, сроки и порядок уплаты. Без госрегистрации ДДУ не считается заключённым (ч. 3 ст. 4 № 214-ФЗ).

2. Документы об оплате по графику рассрочки — платёжные поручения, выписки банка, квитанции за весь период. Именно они исключат обвинение застройщика в просрочке участника.

3. Сообщение застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче — закон обязывает застройщика направить его заказным письмом или вручить лично под расписку:

1. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
   — ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ

Это сообщение — ключевое доказательство того, что (а) дом введён в эксплуатацию, (б) застройщик признал квартиру готовой к передаче, но (в) уклоняется от фактической передачи — выдачи ключей — под предлогом неполной оплаты. Если сообщение не направлялось, но срок передачи наступил, это также является нарушением застройщика (ч. 1 ст. 6 и ч. 4 ст. 8 № 214-ФЗ).

1. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию — можно запросить у застройщика или получить выписку в муниципальном органе строительного надзора; его наличие подтверждает, что препятствий для передачи объекта нет (ч. 2 ст. 8 № 214-ФЗ).

2. Переписка с застройщиком — отказ выдать ключи, любой письменный ответ — фиксирует факт нарушения и дату, с которой застройщик уклоняется от передачи, что важно для расчёта неустойки и будущего штрафа 5% по ч. 3 ст. 10 № 214-ФЗ.

Альтернативные варианты действий помимо суда

1. Продолжать платить по графику и ждать наступления срока передачи. Если срок по договору ещё не наступил, застройщик формально не нарушает обязанность передать квартиру — в этом случае удержание ключей преждевременно лишь по фактической стороне (дом сдан, но срок не истёк), а по правовой стороне нарушения ещё нет.

2. Досрочно погасить рассрочку. Если финансово возможно — полная досрочная уплата цены снимает любые доводы застройщика о встречном исполнении, после чего он обязан передать квартиру немедленно (при наличии разрешения на ввод и истечении срока).

3. Претензия с требованием передать квартиру и уплатить неустойку. Даже если участник не готов к суду немедленно, досудебная письменная претензия фиксирует требование и даёт отсчёт штрафу 5% (ч. 3 ст. 10 № 214-ФЗ), если требование не будет удовлетворено добровольно. Застройщик, получив претензию, может пересмотреть позицию и выдать ключи во избежание штрафа.

4. Односторонний отказ от договора с возвратом уплаченного. Если просрочка передачи превысила два месяца, участник вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврат денег с процентами (в двойном размере для гражданина):

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; (В редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ) 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
   — ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ

Это крайний вариант — при отказе от договора участник теряет саму квартиру, но получает обратно все уплаченные деньги плюс проценты по 1/150 ставки ЦБ (двойной размер для граждан). В ситуации с уже построенным домом этот вариант, как правило, невыгоден — цена аналогичной квартиры на рынке может быть существенно выше уплаченной по ДДУ. Однако знание этого права усиливает переговорную позицию с застройщиком.

Исполнение судебного решения о понуждении застройщика передать квартиру

Поскольку обязанность выдать ключи и подписать передаточный акт — это действие, которое может совершить только сам застройщик, применяется механизм принудительного исполнения по ст. 206 ГПК РФ:

1. При принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. 2. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.
   — ст. 206 ГПК РФ, п. 1

Таким образом, суд в решении о понуждении застройщика передать квартиру устанавливает срок для добровольного исполнения. Если застройщик не исполняет решение, дальнейший механизм:

• судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство и применяет меры принуждения к руководителю организации (ст. 105 и 113 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»): предупреждение, административная ответственность за неисполнение решения суда, штраф и замена на исполнительский сбор;
• истец вправе ходатайствовать о присуждении денежной суммы на случай неисполнения (астрент — ч. 3 ст. 206 ГПК) за каждый день неисполнения судебного акта — это дополнительный стимул для застройщика;
• в конечном счёте передача объекта долевого строительства всё равно оформляется подписанным актом, который сторона подписывает под контролем пристава.

Вывод. Действия застройщика по удержанию ключей при отсутствии просрочки участника по графику платежей являются неправомерными. Участник вправе требовать: (1) передачи квартиры (понуждение в натуре), (2) неустойки по ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ, (3) морального вреда, (4) штрафа 5%. Процедура: письменная претензия → иск в районный (городской) суд по выбору истца, без госпошлины. При удовлетворении иска суд установит срок для застройщика передать квартиру; при уклонении — принудительное исполнение через судебного пристава с возможностью астрента. Параллельно участнику следует добросовестно продолжать платежи по графику рассрочки, чтобы исключить риск встречных претензий застройщика об отказе от договора.