Снос частного дома из-за дороги: дадут ли другое жилье, если есть доля в квартире у матери?

Гарантировано ли возмещение при изъятии дома для строительства дороги и зависит ли оно от наличия другого жилья

Изъятие жилого дома и земельного участка для строительства автомобильной дороги — это изъятие для муниципальных/государственных нужд. Такое изъятие прямо предусмотрено законом, а единственным правомерным способом является возмещение собственнику.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством
— ч. 4 ст. 32 ЖК РФ

Это означает: собственнику, у которого изымается жилое помещение (в том числе в связи с изъятием земельного участка для строительства дороги), направляется уведомление о принятом решении об изъятии, а вместе с ним — проект соглашения об изъятии. У вас на данный момент — только «уведомление о предстоящем сносе», а не решение об изъятии и проект соглашения. Это имеет два следствия: во-первых, до принятия решения об изъятии (и направления проекта соглашения с отчётом об оценке) процедура изъятия не начата и вы вправе пользоваться домом; во-вторых, сам факт изъятия возможен только с равноценным возмещением.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению
— п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ

Из п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ следует, что в размер возмещения за изымаемый участок и расположенный на нём дом включается их рыночная стоимость, а также убытки и упущенная выгода. Гарантия возмещения по этому основанию не поставлена законом в зависимость от того, является ли изымаемый дом единственным жильём: возмещение причитается любому собственнику, независимо от наличия или отсутствия иных жилых помещений. Поэтому наличие у вас доли в квартире матери не является основанием для отказа в компенсации за изымаемый дом.

Ключевая развилка формы возмещения: по закону безусловно гарантировано именно денежное возмещение. Предоставление другого жилого помещения взамен — это право, реализуемое по соглашению с собственником.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых
— п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ

Итак: само по себе право на компенсацию за снос дома из-за дороги у вас есть, и его не «гасит» наличие доли в любом другом жилье. Вопрос лишь в форме: деньги вам положены безусловно; другое жильё взамен предоставляется по соглашению с администрацией и обычно при зачёте его стоимости в размер возмещения. Если администрация обещает «другую квартиру или дом» — это их предложение в рамках соглашения о возмещении, и вы вправе как согласиться (с зачётом стоимости), так и требовать денежную выкупную цену.

Вывод: наличие доли в квартире матери не лишает вас права на возмещение за изымаемый дом — это безусловная гарантия собственника; от иного жилья зависит только форма (деньги либо, по соглашению, другое жильё), но не сам факт компенсации.

Из чего складывается возмещение и какие убытки подлежат возмещению

Важно понимать, что клиенту положено не «что дадут», а равноценное возмещение, то есть полное покрытие стоимости изымаемого имущества и связанных убытков. Это защищает его независимо от наличия другого жилья.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Ч. 7 ст. 32 ЖК РФ прямо перечисляет, что в возмещение включаются рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, а также все убытки, причинённые изъятием, включая расходы на переезд, поиск и оформление другого жилья. Это означает, что администрация не может предложить «меньше, чем стоит дом»: стоимость определяется по рыночной оценке.

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством
— п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ

Для земельного участка размер возмещения определяется по Федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и включает рыночную стоимость участка, расположенного на нём дома, а также убытки и упущенную выгоду.

Ключевой практический аспект: если администрация занижает сумму или предлагает жильё меньшей стоимости, чем рыночная стоимость вашего дома с участком, вы вправе не соглашаться с проектом соглашения и направить предложения об изменении условий, а при недостижении договорённости спор по размеру возмещения решается судом по рыночной стоимости. Отчёт об оценке обязательно прилагается к проекту соглашения, поэтому вы можете проверить его обоснованность и заказать независимую оценку.

Вывод: возмещение — это не произвольная «помощь», а равноценная компенсация рыночной стоимости дома и участка плюс все убытки и упущенная выгода; её размер может быть оспорен в суде, и наличие доли в другом жилье на размер возмещения не влияет.

Влияет ли доля в квартире матери на право сохранить пользование изымаемым домом

Единственный элемент, где наличие иного жилого помещения (в том числе доли в квартире матери) имеет прямое правовое значение, — это сохранение права пользования изымаемым домом после выплаты возмещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Ч. 6 ст. 32 ЖК РФ предусматривает: по заявлению прежнего собственника за ним сохраняется право пользования изымаемым жилым помещением не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения, но только если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений.

Это значит: если у вас есть доля в квартире матери (иное жилое помещение в собственности), то сохранение права пользования домом на 6 месяцев после выплаты вам как «единственному» жилью не гарантируется в силу этой нормы. Однако это касается только дополнительной «отсрочки» сохранения пользования — это не отменяет самого возмещения. Более того, если вы фактически не проживаете в квартире матери и у вас там лишь доля, данный вопрос решается индивидуально: норма говорит о «жилом помещении в собственности», и наличие именно доли (не жилого помещения целиком, пригодного для проживания) может толковаться по-разному.

Важная процедурная развилка: сохранение пользования на 6 месяцев — это право по заявлению, а не автоматическое условие. Если вам важно не остаться без крова на переходный период, вы должны прямо заявить о сохранении права пользования в соглашении (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ допускает предусмотреть в соглашении сохранение пользования до приобретения другого жилья).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Вывод: наличие доли в квартире матери не лишает права на возмещение, но напрямую влияет на сохранение права пользования изымаемым домом до 6 месяцев после выплаты — эта норма рассчитана только на собственника, у которого нет иных жилых помещений в собственности; при наличии доли этот аспект не гарантирован и его следует прописать в соглашении по вашему заявлению.

Порядок изъятия и сроки: что должно быть у вас на руках и что делать при несогласии

Поскольку у вас пока только «уведомление администрации о предстоящем сносе», важно понимать, какой полный набор документов и действий обязательна по закону на стадии изъятия, а какие действия (вплоть до принудительного изъятия) закон предусматривает лишь при вашем несогласии.

В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение: 1) осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; 2) обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию; (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 3) направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении
— п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ

После принятия решения об изъятии администрация обязана опубликовать его и направить вам копию решения письмом с уведомлением о вручении. Одновременно с проектом соглашения (по п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ) вам должны направить выписки из ЕГРН, отчёт об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества и отчёт об оценке убытков. Если этого нет — процедура не соблюдена.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости. 11. На основании предложений указанного в пункте 10 настоящей статьи правообладателя изымаемой недвижимости об изменении условий соглашения об изъятии недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, по согласованию с лицом, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии (при наличии такого лица), вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости. 12.
— п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ

Если вы не подпишете соглашение в течение 90 дней с момента его получения, администрация вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии. Принудительное изъятие возможно только через суд и только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). У вас есть право до этого направить предложения об изменении условий соглашения, в том числе об изменении размера возмещения, приложив обосновывающие документы (например, независимую оценку).

Развилка: поскольку у вас только «уведомление о сносе», а решения об изъятии (по ст. 56.6 ЗК РФ) и проекта соглашения с оценкой, возможно, ещё нет, вы пока не обязаны что-либо подписывать. Правомерный снос возможен только после оформленного решения об изъятии и соглашения либо вступившего в силу решения суда. Если администрация предпринимает действия по сносу без соблюдения этой процедуры — это незаконно, и решение может быть оспорено в суде.

Вывод: пока вам не направлено решение об изъятии вместе с проектом соглашения и отчётом об оценке, процедура изъятия не завершена и вы вправе пользоваться домом; подписывать необязательное вы пока не должны. При несогласии с размером или формой возмещения вы направляете предложения об изменении условий, а принудительный снос возможен только по решению суда при предварительном равноценном возмещении.

Что делать, если администрация занижает выкупную цену

Если предложенная администрацией сумма или стоимость предлагаемого взамен жилья не соответствует рыночной, у вас есть два законных пути: досудебное предложение об изменении условий и судебное оспаривание размера возмещения.

в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии 13 земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 89-КГ15-4) Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 г., поскольку действующим законодательством не установлено иное.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 10.12.2015, п. 7

Из приведённой позиции Верховного Суда следует: если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении органа об изъятии, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Это значит, что при занижении выкупной цены вы вправе через суд добиться определения размера возмещения по реальной рыночной стоимости, а не по первоначальной оценке администрации (которую вы можете опровергнуть представлением собственного отчёта об оценке).

Процессуально это реализуется в двух шагах: сначала вы направляете администрации предложения об изменении условий соглашения (в том числе размера возмещения) с приложением обосновывающих документов — независимого отчёта об оценке рыночной стоимости дома и участка; затем, если договориться не удаётся и администрация обращается в суд с иском о принудительном изъятии, вы заявляете возражения по размеру возмещения, и суд устанавливает справедливую рыночную цену.

Вывод: при занижении выкупной цены или стоимости предлагаемого жилья вы вправе представить независимую оценку и добиться определения размера возмещения по рыночной стоимости через суд; наличие доли в квартире матери на это право не влияет.