Как купить квартиру в Екатеринбурге и Свердловской области иностранцу: документы, счета, нюансы

Право иностранного гражданина на покупку квартиры в Екатеринбурге и Свердловской области

Иностранный гражданин вправе покупать квартиру в РФ наравне с гражданами России — действует принцип национального режима.

Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Неотчуждаемые права и свободы человека и другие нематериальные блага защищаются гражданским законодательством, если иное не вытекает из существа этих нематериальных благ. 3. К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством. Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права 1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. 2. Гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. 2 1 . Внесение изменений в настоящий Кодекс, а также приостановление действия или признание утратившими силу положений настоящего Кодекса осуществляется отдельными законами.
— абз. 4 п. 1 ст. 2 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: закон не требует от иностранца какого-либо специального разрешения, лицензии или гражданства для приобретения квартиры в собственность. Договор купли-продажи квартиры заключается и регистрируется в общем порядке.

Единственный запрет, прямо установленный законом для иностранцев в сфере недвижимости, касается земельных участков, а не помещений в многоквартирном доме:

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Статья 16. Государственная собственность на землю 1. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. 2. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю 1. В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ) Статья 18.
— п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Применительно к Екатеринбургу и Свердловской области это ограничение не срабатывает в вашем случае по двум причинам:

1. Вы покупаете квартиру (помещение в многоквартирном доме), а не земельный участок — норма ст. 15 ЗК РФ распространяется только на земельные участки;
2. Свердловская область не входит в перечень приграничных территорий, утверждённый Указом Президента РФ № 26, на которых иностранцам запрещено владеть землёй.

Важная оговорка. Если вы одновременно будете оформлять права на земельный участок (например, отдельно стоящий дом с участком, или участок под индивидуальное жилищное строительство в составе малоэтажного комплекса), нужно отдельно проверять статус конкретного района — запрет действует именно в отношении земли. Для квартиры в МКД такого препятствия нет.

Вывод: иностранный гражданин вправе купить квартиру в Екатеринбурге и Свердловской области без специальных разрешений, на равных с гражданами РФ. Ограничение по приграничным территориям касается только земельных участков и к покупке квартиры в этом регионе не применяется.

Документы для регистрации права собственности иностранца

Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации, и договор считается заключённым именно с её момента.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 3. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами.
— п. 2 ст. 558 ГК РФ

К заявлению о регистрации права прилагаются документы, подтверждающие личность и основание сделки. Для иностранца ключевые особенности такие:

1. Документ, удостоверяющий личность — паспорт иностранного гражданина. Если паспорт оформлен не на русском языке, к нему прилагается нотариально заверенный перевод, а в ряде случаев — легализация или апостиль (в зависимости от того, заключена ли с государством гражданства Конвенция, отменяющая требование легализации).
2. Нотариально удостоверенная доверенность — если сделку и регистрацию от имени иностранца ведёт представитель.
3. Договор купли-продажи как основание перехода права.
4. ИНН — фактически необходим для открытия счёта и расчётов, а также для налогового учёта объекта в дальнейшем.

Особое, критически важное ограничение для иностранцев, введённое в 2024 году:

заявителем является иностранный гражданин или лицо без гражданства, сведения о которых включены в реестр контролируемых лиц, предусмотренный законодательством о правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.08.2024 № 260-ФЗ ) (Часть в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 16. При получении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов должностное лицо органа регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. 17. Заявитель уведомляется о приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, в том числе с указанием их перечня, даты и времени их представления с точностью до минуты: 1) при личном обращении к уполномоченному лицу публично-правовой компании, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, при выездном приеме - в виде расписки непосредственно при приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— ч. 15 п. 3 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает: если иностранный гражданин включён в реестр контролируемых лиц (ведётся МВД по правилам ФЗ от 25.07.2002 № 115-ФЗ о правовом положении иностранцев), то Росреестр обязан отказать в приёме заявления о регистрации права прямо в момент подачи документов. До обращения за регистрацией необходимо проверить свой миграционный статус и легальность пребывания в РФ — при наличии ограничений (режим высылки, включение в реестр контролируемых лиц) регистрация покупки станет невозможной.

Вывод: для регистрации покупки иностранцу нужны: паспорт с нотариальным переводом (с легализацией/апостилем, если требуется), нотариальная доверенность (при действиях через представителя), договор купли-продажи, ИНН. Обязательный предварительный шаг — подтверждение того, что покупатель не включён в реестр контролируемых лиц и легально пребывает в РФ, иначе в приёме документов будет отказано.

На какой счёт переводить деньги при покупке

Способ расчёта зависит от того, покупаете вы новостройку у застройщика или квартиру на вторичном рынке.

А. Новостройка (договор участия в долевом строительстве). Деньги застройщику можно вносить только через счёт эскроу — иначе привлечение средств граждан запрещено.

размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15 4 настоящего Федерального закона. (Дополнение частью - Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ) 1 3 . Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса только после утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке проекта планировки территории и проекта межевания территории, которыми определяются границы территории малоэтажного жилого комплекса, получения одного разрешения на строительство в отношении проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, и государственной регистрации права собственности застройщика на расположенный в границах территории малоэтажного жилого комплекса земельный участок или земельные участки, имеющие смежные границы (далее - земельный участок), либо договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и раскрытия информации, указанной в части 3 3 статьи 3 1 настоящего Федерального закона. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 2.
— ст. 3 ч. 1.2 ФЗ № 214-ФЗ

Счёт эскроу открывается в уполномоченном банке на имя покупателя (депонента); застройщик получает деньги только после ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры. Это защищает средства иностранного покупателя от банкротства застройщика и недобросовестных схем. Переводить цену напрямую на расчётный счёт застройщика при строительстве нельзя.

Б. Вторичный рынок. Прямого законного запрета на прямой перевод продавцу нет, но безопасные варианты для иностранца: банковский аккредитив, депозит нотариуса либо счёт эскроу (для расчётов по договору купли-продажи недвижимости по ст. 860.7 ГК РФ). Это защищает от передачи денег до получения права собственности.

В. Валютно-правовой аспект. Иностранец, не являющийся резидентом РФ, может открыть счёт и вести расчёты в рублях только в уполномоченном банке:

Нерезиденты на территории Российской Федерации вправе открывать банковские счета (банковские вклады) в иностранной валюте и валюте Российской Федерации только в уполномоченных банках, за исключением случая, предусмотренного абзацем вторым настоящей части. Счета цифрового рубля открываются нерезидентам оператором платформы цифрового рубля в соответствии с законодательством Российской Федерации. Доступ к платформе цифрового рубля нерезидентам предоставляют участники платформы цифрового рубля, являющиеся уполномоченными банками, или иностранные банки, являющиеся участниками платформы цифрового рубля, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, оператор платформы цифрового рубля. (Часть в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 2. Порядок открытия и ведения банковских счетов (банковских вкладов) нерезидентов, открываемых на территории Российской Федерации, в том числе специальных счетов, устанавливает Центральный банк Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 3. Нерезиденты имеют право без ограничений перечислять иностранную валюту и валюту Российской Федерации со своих банковских счетов (с банковских вкладов) в банках за пределами территории Российской Федерации на свои банковские счета (в банковские вклады) в уполномоченных банках. 4.
— ч. 1 ст. 13 закона о валютном регулировании № 173-ФЗ

Это означает: для перевода денег (в том числе из-за рубежа) иностранец открывает рублёвый счёт в российском уполномоченном банке; расчёт за квартиру производится в рублях с этого счёта или через аккредитив/эскроу. При переводе крупных сумм из-за границы банк запросит документы о происхождении средств и цели операции (требования антиотмывочного закона № 115-ФЗ), поэтому заранее подготовьте подтверждение источника средств (выписки, договоры купли-продажи активов, налоговые документы).

Вывод: при новостройке — только счёт эскроу в уполномоченном банке; при вторичке — аккредитив, депозит нотариуса или счёт эскроу. Рублёвый счёт иностранец открывает в российском уполномоченном банке; при переводе из-за рубежа подтвердите источник происхождения средств.

Налоговые последствия владения и продажи квартиры иностранцем

А. Налог на имущество физических лиц. Иностранец, владеющий квартирой в РФ, платит налог на имущество наравне с гражданами (гл. 32 НК РФ). В Свердловской области действует порядок исчисления налога от кадастровой стоимости объекта (установлен региональным законом — Закон Свердловской области от 26.03.2019 № 23-ОЗ). Ставки по жилью устанавливаются муниципальными актами, но ограничены п. 1 ст. 406 НК РФ пределом 0,1% (для дорогого жилья — выше). Налоговый режим от гражданства не зависит — зависит от факта наличия объекта в собственности.

Б. НДФЛ при будущей продаже. Это главный налоговый риск для иностранца. Ставка зависит от налогового статуса:

налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.07.2006 № 137-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 30.09.2013 № 268-ФЗ; от 03.04.2017 № 58-ФЗ) 2 1 . Налоговыми резидентами в 2015 году признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не менее 183 календарных дней в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года. Период нахождения физического лица в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не прерывается на краткосрочные (менее шести месяцев) периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2014 № 379-ФЗ) 2 2 .
— п. 2 ст. 207 НК РФ

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
— п. 3 ст. 224 НК РФ

Практический смысл: если на момент продажи иностранец находится в РФ менее 183 дней за 12 месяцев, он является налоговым нерезидентом и платит НДФЛ 30% от суммы дохода от продажи квартиры без права на имущественный налоговый вычет и без освобождения по сроку владения. Если же иностранец проводит в РФ 183 дня и более — он резидент и платит по обычной шкале (с вычетом при покупке по пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, а при продаже — с учётом минимального срока владения).

В. Особенность для граждан ЕАЭС. Для граждан государств Евразийского экономического союза (Казахстан, Беларусь, Армения, Кыргызстан), не являющихся резидентами РФ, налог на доходы от продажи недвижимости облагается по ставке 13%, а не 30% (это следует из специальных норм, введённых в НК РФ, в частности ФЗ от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Это существенная льгота по сравнению с иными нерезидентами.

Вывод: за владение квартирой иностранец платит налог на имущество от кадастровой стоимости (в Свердловской области порядок установлен региональным законом № 23-ОЗ). При продаже нерезидент платит НДФЛ 30% без вычета; резидент (183 дня в РФ) — по обычной ставке. Граждане ЕАЭС — нерезиденты платят 13%. Налоговый статус (183 дня) — ключевой фактор, который стоит планировать заранее.

Семейные и иные нюансы покупки

А. Нотариальное согласие супруга. Если покупатель-иностранец состоит в браке, при покупке квартиры (сделка, подлежащая государственной регистрации) потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга — при условии, что по применимому праву квартира будет общей совместной собственностью супругов.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Для иностранца, состоящего в браке по праву иностранного государства, возникает дополнительная коллизионная сложность: российское семейное право (ст. 161 СК РФ) применяет к имущественным отношениям супругов право государства их совместного места жительства либо последнего совместного места жительства. Поэтому заранее определите, какой правопорядок регулирует ваш режим имущества, — от этого зависит, нужно ли согласие супруга. На практике Росреестр и банки при покупке иностранцем, состоящим в браке, запрашивают либо нотариальное согласие супруга, либо подтверждение статуса имущества.

Б. Дополнительные практические нюансы и риски для иностранца:

1. Проверка правового статуса продавца и объекта — запросите выписку из ЕГРН, проверьте наличие обременений, арестов, неузаконенной перепланировки (перепланировка перейдёт к вам как к новому собственнику с обязанностью её легализации или восстановления исходного состояния). Проверьте, не сохраняют ли третьи лица право пользования квартирой (ст. 558 ГК РФ) — на это прямо указывает норма, которую нужно отразить в договоре.

2. Ипотека. Банки нечасто кредитуют нерезидентов; при отсутствии ипотеки вы покупаете на собственные средства — на это накладывается требование подтверждения происхождения средств (антиотмывочный контроль).

3. Миграционный учёт и адрес. Наличие квартиры в собственности не даёт автоматически вида на жительство, но подтверждает наличие жилья при оформлении ВНЖ/РВП. Наличие жилья не заменяет миграционного учёта.

4. Двойное налогообложение. Если у РФ и государства гражданства есть соглашение об избежании двойного налогообложения, налоги (НДФЛ при продаже, налог на имущество) могут засчитываться при уплате налога на родине — проверьте применимость соответствующего международного договора.

5. Госпошлина и сроки. За регистрацию права уплачивается госпошлина (для физлиц — 2000 руб. по ст. 333.33 НК РФ); регистрация перехода права выполняется Росреестром в сроки, установленные ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ (по общему правилу до 9 рабочих дней, при подаче через МФЦ — до 13). Орган и срок одинаковы независимо от гражданства покупателя.

Вывод: перед покупкой иностранцу нужно: получить ИНН, открыть счёт в уполномоченном банке, проверить свой миграционный статус (не включён ли в реестр контролируемых лиц), при браке — подготовить нотариальное согласие супруга либо подтверждение режима имущества, проверить чистоту объекта по ЕГРН, подтвердить источник средств. Сама регистрация проходит в Росреестре (через МФЦ) на общих основаниях и по общим срокам.