С какого момента исчисляется просрочка передачи объекта: с договорного срока, а не со списания эскроу
Ключевой вопрос — какой момент юридически фиксирует начало просрочки застройщика. Прямой ответ: просрочка начинается с первого дня после истечения срока, указанного в ДДУ (после окончания 4 квартала 2022 года, т.е. с 01.01.2023), а не с момента списания денег с эскроу-счёта. Момент списания эскроу правового значения для исчисления просрочки не имеет.
Обязующая норма — застройщик обязан передать объект не позднее срока, предусмотренного договором:
- Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи
— ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ
Для ситуации это означает: даже если дом введён в эксплуатацию досрочно (в марте 2022 г.), застройщик не вправе ссылаться на готовность дома как на замену договорного срока передачи. Обязанность передать квартиру сохраняется вплоть до срока, указанного в ДДУ (4 квартал 2022 г. = до 31.12.2022). Списание же денег с эскроу в начале марта — это лишь техническое последствие ввода дома в эксплуатацию, оно не создаёт для участника права получить квартиру раньше и не порождает просрочку с марта 2022.
Порядок передачи прямо подтверждает, что юридический факт передачи — подписание передаточного акта, а не ввод в эксплуатацию и не списание эскроу:
- Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ; от 29.07.2017 № 218-ФЗ ) 2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 3 1 .
— ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ
Из ч. 3 ст. 8 (в составе c4) следует: после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан передать объект не позднее предусмотренного договором срока — то есть до 31.12.2022. Пока передаточный акт не подписан, обязательство застройщика не считается исполненным, и с момента истечения договорного срока наступает просрочка:
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Статья 12 1 . Способы обеспечения исполнения обязательств по договору 1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. 2. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ
Списание средств со счёта эскроу регулируется отдельно и происходит не позднее 10 рабочих дней после представления разрешения на ввод в эксплуатацию, независимо от фактической передачи квартиры участнику:
Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа). (В редакции федеральных законов от 27.06.2019 № 151-ФЗ, от 13.07.2020 № 202-ФЗ) 6 1 .
— ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ
Таким образом, списание эскроу в начале марта 2022 г. — это следствие ввода дома в эксплуатацию, оно никак не меняет дату начала просрочки. Просрочка наступает с 01.01.2023 — с первого дня после истечения установленного в ДДУ срока (4 квартал 2022 г.), если передаточный акт не подписан и ключи не выданы.
Расчёт неустойки и действие моратория на начисление неустойки застройщику
Просрочка начинается с 01.01.2023. Однако начисление неустойки за этот период ограничено мораториями, установленными Правительством РФ для поддержки застройщиков.
За неисполнение обязанности передать квартиру в срок застройщик обязан уплатить неустойку по ч. 2 ст. 6 214-ФЗ (для гражданина — в двойном размере от одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки), начиная со следующего дня после истечения договорного срока:
- В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2 1 настоящей статьи) . Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере
— ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ
Однако Постановлением № 479 от 26.03.2022 (в первоначальной редакции, действовавшей на момент просрочки) в период начисления неустойки не включается период со дня вступления постановления в силу до 30.06.2023 включительно:
в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно
— п. 1 Постановления Правительства РФ № 479 от 26.03.2022
Для текущей ситуации это означает: период с 01.01.2023 по 30.06.2023 полностью исключён из начисления неустойки по ч. 2 ст. 6 214-ФЗ — за эти дни неустойка не начисляется.
Действие моратория продлевалось, и в актуальной редакции (Постановление Правительства № 326 от 18.03.2024 в редакции ПП № 1916) период начисления неустойки по ч. 2 ст. 6 не включает период до 31.12.2025 включительно:
в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно
— п. 1 Постановления Правительства РФ № 479 от 26.03.2022
Кроме того, неустойка (штраф, пени) по договорам долевого участия, заключённым гражданином для личных нужд, не начисляется за период до 31.12.2025 включительно (это касается и штрафа в размере 50% по ч. 9 ст. 4 214-ФЗ, и санкций по Закону о защите прав потребителей):
неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно
— п. 1 Постановления Правительства РФ № 479 от 26.03.2022 — мораторий на неустойку гражданину по ч. 9 ст. 4 214-ФЗ
Вывод по расчёту: просрочка юридически начинается с 01.01.2023 (после окончания 4 квартала 2022 г.), но практически весь этот период покрыт мораториями Правительства РФ (ПП № 479, затем ПП № 326/1916) — неустойка по ч. 2 ст. 6 214-ФЗ за период с 01.01.2023 по 31.12.2025 не начисляется, равно как и штраф по ч. 9 ст. 4. Взыскание неустойки возможно за любые дни просрочки после 31.12.2025, если квартира к тому времени так и не будет передана, либо за иные непокрытые мораторием периоды. При предъявлении иска следует учитывать, что требование о неустойке за 2023–2025 гг. будет отклонено судом как предъявленное за период моратория.
Развилка: уклонение участника от принятия квартиры и освобождение застройщика от неустойки
Застройщик может защищаться, ссылаясь на то, что дом готов с марта 2022 г. и квартиру можно было принять раньше. Проверяемая ветка: не освобождает ли ранняя готовность дома застройщика от ответственности.
Закон прямо устанавливает: застройщик освобождается от неустойки только если просрочка возникла вследствие уклонения участника от подписания передаточного акта при надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств:
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору
— абз. 2 ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ
Кроме того, застройщик обязан не менее чем за месяц до наступления срока передачи направить участнику сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче (заказным письмом с описью вложения либо вручить под расписку) — только при таком надлежащем уведомлении и последующем бездействии участника можно говорить об уклонении (ч. 4 ст. 8 214-ФЗ).
Вывод: ранняя готовность дома сама по себе застройщика не освобождает. Освобождение от неустойки возможно только при совокупности двух условий: (1) застройщик надлежащим образом уведомил участника о готовности объекта и (2) участник уклонялся от подписания передаточного акта. Если выдача квартиры в марте–декабре 2022 г. была возможна, но застройщик не направил участнику соответствующее уведомление, либо участник не уклонялся (подтвердил готовность принять), просрочка и ответственность наступают на общих основаниях с 01.01.2023. Для защиты участника важно сохранять переписку и подтверждать готовность принять квартиру, чтобы исключить довод застройщика об уклонении.
