Снимут ли обременение органов опеки при продаже квартиры, если сестра-сирота уже получила жилье и имеет долю в другой квартире?

Распространяется ли требование о согласии органа опеки на 21-летнюю сестру

Базовое правило, по которому органы опеки вправе влиять на отчуждение жилого помещения, установлено пунктом 4 статьи 292 ГК РФ:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Ключевой момент для вашей ситуации: эта норма связывает необходимость согласия органа опеки строго с двумя категориями лиц — «находящимися под опекой или попечительством» членами семьи собственника и «оставшимися без родительского попечения несовершеннолетними» членами семьи собственника. Вашей сестре 21 год — она совершеннолетняя. То есть как «несовершеннолетняя, оставшаяся без родительского попечения», она под действие этой нормы уже не подпадает: её правовой статус «лицо из числа детей-сирот» федеральный закон № 159-ФЗ определяет как лицо в возрасте от 18 до 23 лет, уже получившее полную гражданскую дееспособность.

Вторая категория — «находящиеся под опекой или попечительством» — также, как правило, к ней неприменима: опека устанавливается над несовершеннолетними до 14 лет, попечительство — над несовершеннолетними от 14 до 18 лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 32, 33 ГК РФ). Если сестра не лишена и не ограничена судом в дееспособности, она не является подопечным лицом.

Показательно и то, что механизм «согласия опеки» для распоряжения имуществом установлен именно в отношении имущества подопечного — то есть собственного имущества лица, над которым установлена опека:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Из этого следует принципиальный вывод: если сестра является совершеннолетним дееспособным лицом, не находящимся под опекой/попечительством и не ограниченным в дееспособности, то ни пункт 4 статьи 292 ГК РФ, ни пункт 2 статьи 37 ГК РФ не дают органу опеки формального права запрещать отчуждение квартиры, собственником которой сестра не является.

Отметка в справке формы № 9 — это не зарегистрированное в ЕГРН обременение (форма 9 фиксирует состав зарегистрированных и жилищную историю), а административная предосторожность, которую орган опеки проставил исходя из прежнего статуса сестры и её возможной регистрации по этому адресу. Юридически такое ограничение обосновывается защитой жилищных прав лица, ещё не обеспеченного жильём, а не собственностью как таковой.

Вывод по вопросу: на 21-летнюю дееспособную сестру, не являющуюся собственником продаваемой квартиры, требование пункта 4 статьи 292 ГК РФ о согласии органа опеки формально не распространяется. Основание обременения необходимо уточнять в конкретном органе опеки — оно связано с её регистрацией в квартире и прежним статусом сироты, а не с действующей нормой о согласии на сделку.

Отпадает ли основание обременения, если сестра уже обеспечена жильём от государства

Причина, по которой орган опеки «оберегал» жильё, в котором зарегистрирована сестра, — это гарантия её права на обеспечение жилым помещением как лица из числа детей-сирот. Это право возникает и сохраняется строго до момента фактического предоставления жилья:

Право на обеспечение жилыми помещениями по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей, сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями.
— п. 9 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Иными словами, право на жильё как гарантия сиротам действует «до фактического обеспечения». Как только сестре предоставили квартиру от государства, её право на обеспечение жильём реализовано, и она подлежит исключению из списка нуждающихся:

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, исключаются из списка в случае: 1) предоставления им жилых помещений в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи;
— п. 3¹ ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ (пп. 1)

В вашей ситуации оба обстоятельства уже наступили: (1) сестре выдана квартира от государства — это фактическое обеспечение жильём по статье 8 ФЗ № 159-ФЗ; (2) у неё, кроме того, есть 1/3 доля в праве собственности на двухкомнатную квартиру, то есть она обеспечена жилой площадью и на праве собственности. Из этого следует, что цель, ради которой орган опеки сохранял контроль (не допустить, чтобы сирота осталась «на улице», отчуждая жильё, где она зарегистрирована), отпала: продажа однокомнатной квартиры не оставит сестру без жилья, поскольку у неё есть отдельное жильё от государства и доля в другом жилом помещении.

Дополнительно: обязанность органов субъекта контролировать распоряжение жильём касается только жилых помещений, собственниками которых являются дети-сироты:

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, обязаны осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, за обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния жилых помещений, а также осуществлять контроль за распоряжением ими.
— п. 2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Продаваемая однокомнатная квартира принадлежит вам (1/2) и бабушке (1/2), сестра её собственником не является. Следовательно, формальный контроль «за распоряжением» её собственным жильём к этой квартире неприменим, а её собственное имущество (1/3 в «двушке», жильё от государства) сделкой не затрагивается.

Вывод по вопросу: фактическое основание для сохранения обременения — защита сироты от потери жилья — отпало, поскольку сестра уже обеспечена жильём от государства и располагает долей ещё в одном жилом помещении, а продаваемая квартира не является её собственностью. Орган опеки должен снять ограничение по этому основанию.

Порядок снятия обременения и снятия сестры с регистрационного учёта

Поскольку отметка стоит в справке формы № 9 у конкретного органа опеки, именно туда (в орган опеки и попечительства по месту нахождения квартиры) следует подать письменное заявление с просьбой снять/аннулировать ограничение, приложив документы, подтверждающие, что основания для контроля отпали:

• договор найма специализированного (или социального) жилого помещения на выданную сестре квартиру либо документ о предоставлении жилья;
• выписку из ЕГРН о праве собственности сестры на 1/3 долю в двухкомнатной квартире;
• документ, подтверждающий, что сестра не является собственником продаваемой однокомнатной квартиры;
• письменное согласие сестры на сделку (ей 21 год, она дееспособна и вправе самостоятельно подтвердить своё волеизъявление).

При наличии этих подтверждений у органа опеки нет правового основания отказывать, ведь ограничение защищало право на жильё, которое уже реализовано. В случае отказа решение органа опеки оспаривается в порядке производства по административным делам об оспаривании решений органов публичной власти (глава 22 КАС РФ) — в районный суд по месту нахождения органа опеки.

Отдельный, но связанный вопрос — регистрация сестры. Если она зарегистрирована в продаваемой квартире как член семьи собственника, переход права собственности к покупателю является самостоятельным основанием прекращения её права пользования этим помещением:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом . 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (п. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это значит, что для «очистки» квартиры от прав зарегистрированных лиц достаточно, чтобы сестра сама снялась с регистрационного учёта (по заявлению о снятии при выбытии на новое место жительства) либо регистрация была прекращена на основании перехода права собственности к новому владельцу. Поскольку сестра уже фактически проживает в квартире, выданной государством, ей целесообразно зарегистрироваться по месту жительства в этом жилье — тогда вопрос обременения снимается автоматически, так как в продаваемой квартире не останется зарегистрированных лиц, нуждающихся в защите.

Вывод по вопросу: порядок снятия обременения — письменное обращение в орган опеки с подтверждающими документами; при отказе — административный иск в суд по правилам главы 22 КАС РФ. Снятие сестры с регистрационного учёта производится по её заявлению при выбытии в выданное жильё, а переход права собственности дополнительно прекращает её право пользования продаваемой квартирой. Подсудность (районный суд) и адресат (орган опеки по месту нахождения квартиры) едины для всех этапов.

Права сестры на выручку и риски продажи без снятия ограничения

Поскольку сестра не является собственником продаваемой однокомнатной квартиры (собственники — вы и бабушка в долях 1/2 и 1/2), она не имеет права на долю в выручке от продажи. Её согласие на сделку при продаже квартиры требуется не как собственника, а как лица, чьё право пользования оформлено регистрацией; переход права собственности это право пользования прекращает (п. 2 ст. 292 ГК РФ — процитирован выше). Её жилищные интересы соблюдены тем, что она обеспечена отдельным жильём.

Риски продажи без предварительного снятия обременения:

1. Росреестр может приостановить или отказать в регистрации перехода права — если в ЕГРН либо в документах учёта значится ограничение в пользу органа опеки, регистратор вправе усомниться в законности сделки для прав третьего лица.
2. Оспоримость сделки — покупатель, столкнувшись с зарегистрированным правом/обременением, может оспаривать сделку; при неосведомлённости покупателя о скрытых правах сестры возможны споры о признании договора недействительным или о его расторжении.
3. Затягивание сроков — сделка и освобождение квартиры окажутся привязаны к снятию ограничения, что удобнее решить заблаговременно.

Поэтому правильная последовательность: сначала снимаете ограничение через орган опеки (или одновременно подаёте заявление), затем снимаете сестру с регистрационного учёта, и только после этого регистрируете переход права собственности. Поскольку сестра согласна и обеспечена жильём, препятствий правового характера для продажи нет.

Вывод по вопросу: сестра не вправе претендовать на часть выручки (она не собственник продаваемой квартиры, а лишь зарегистрированное лицо). Продавать квартиру можно и нужно после снятия ограничения органом опеки и снятия сестры с регистрационного учёта; продажа без снятия обременения несёт риск приостановки/отказа в регистрации и последующих споров о действительности сделки.