Как использовать материнский капитал при покупке квартиры без ипотеки у собственника, если сумма маткапитала больше первого взноса?

Допустимо ли направить маткапитал на покупку квартиры у арендодателя без ипотеки (полностью, не через кредит)

Да — закон прямо разрешает направлять средства маткапитала на приобретение жилого помещения «посредством совершения любых не противоречащих закону сделок», в том числе по прямому договору купли-продажи у физического лица, без какого-либо кредита или займа.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
— подп. 1 п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Для клиента это значит: схема «свои деньги продавцу + маткапитал в счёт той же цены по договору купли-продажи» полностью легальна. Средства перечисляются безналично напрямую продавцу (хозяйке квартиры) — физическому лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения. Никакой ипотеки для этого не требуется. Тот факт, что вы больше года живёте в квартире по договору найма и хозяйка «вам доверяет», юридического препятствия не создаёт: продавец (арендодатель-собственник) не является ни супругом, ни родителем, ни ребёнком, ни иным членом семьи покупателя, поэтому сделка не подпадает под ограничения, применяемые к сделкам между близкими родственниками.

Приобретаемое жилое помещение должно находиться на территории РФ. Если квартира расположена в аварийном или непригодном для проживания доме, СФР откажет в перечислении — проверьте этот момент до заключения договора.

Вывод: направить весь маткапитал (830 тыс. руб.) либо его часть в счёт цены квартиры по прямому договору купли-продажи у хозяйки-арендодателя без ипотеки закон допускает — средства будут перечислены СФР безналично на счёт продавца.

Ключевая оговорка (см. блок 2): при бескредитной покупке действует правило трёх лет со дня рождения ребёнка, давшего право на капитал.

Возраст ребёнка и право распорядиться капиталом без ипотеки (правило трёх лет)

В отличие от покупки в ипотеку (где капитал можно использовать с рождения ребёнка), при бескредитном приобретении жилья действует общее правило: заявление о распоряжении подаётся только по истечении трёх лет со дня рождения (усыновления) ребёнка, в связи с которым возникло право на капитал.

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 03.07.2016 № 302-ФЗ, от 01.03.2020 № 35-ФЗ) 6 1 . Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, на оплату платных образовательных услуг по реализации образовательных программ дошкольного образования, на оплату иных связанных с получением дошкольного образования расходов, а также на получение ежемесячной выплаты и на получение единовременной выплаты . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 28.07.
— ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Досрочное (до трёх лет) использование капитала допускается лишь в исчерпывающем перечне случаев, и для жилья — только на первоначальный взнос и (или) погашение кредита/займа (включая ипотеку):

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, на оплату платных образовательных услуг по реализации образовательных программ дошкольного образования, на оплату иных связанных с получением дошкольного образования расходов, а также на получение ежемесячной выплаты и на получение единовременной выплаты . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 28.11.2015 № 348-ФЗ, от 28.12.2017 № 432-ФЗ, от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 05.12.2022 № 475-ФЗ, от 08.08.2024 № 313-ФЗ) 7.
— ч. 6-1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Для вашей ситуации (покупка без ипотеки) это означает следующее:

• Если ребёнку, в связи с рождением которого получен сертификат, уже исполнилось 3 года — вы вправе подать заявление о распоряжении и направить капитал на оплату цены договора купли-продажи в любой момент.
• Если ребёнку ещё нет 3 лет — направить капитал на бескредитную покупку вы не сможете: досрочное использование для жилья закон допускает только через кредит/займ (ипотеку). В этом случае у вас два варианта: либо дождаться трёхлетия ребёнка, либо оформить краткосрочный целевой кредит на приобретение квартиры (тогда капитал можно использовать досрочно именно на его погашение/первый взнос, как разъяснено в ч. 6 ст. 10 ФЗ-256).

Возраст ребёнка — решающий факт для вашего дела. Уточните его: от него напрямую зависит, сможете ли вы провести сделку прямо сейчас именно «без ипотеки».

Вывод: направление маткапитала на бескредитную покупку квартиры допустимо только после достижения ребёнком (давшим право на капитал) возраста 3 лет; до трёх лет — только через кредит/займ.

Как структурировать сделку и какие документы подать в СФР для одобрения перечисления

Процедура для бескредитного приобретения выглядит так.

Шаг 1 — договор купли-продажи. Заключаете с хозяйкой договор купли-продажи квартиры, в котором устанавливаете цену, порядок и сроки оплаты. Важно прямо прописать, что часть цены (на сумму маткапитала) уплачивается путём безналичного перечисления СФР на счёт продавца в установленный после регистрации перехода права срок, а оставшаяся часть — за счёт ваших собственных средств. Договор должен пройти государственную регистрацию (переход права собственности в ЕГРН).

Шаг 2 — подача заявления о распоряжении в СФР. СФР рассматривает заявление в срок, не превышающий пяти рабочих дней:

Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении
— ч. 1 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

В заявлении для оплаты приобретаемого жилого помещения вы указываете (по п. 8 Правил № 862):

В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении: а) сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке; б) сведения о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости праве на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала;
— п. 8 Правил, утв. Пост. Правительства № 862

То есть СФР требует сведения именно из зарегистрированного договора купли-продажи и о зарегистрированном праве на жильё — поэтому сначала регистрируете переход права (квартира оформляется на покупателя/покупателей), и только затем идёт перечисление денег продавцу. Это стандартная и ожидаемая для вашей хозяйки схема: она получит деньги не наличными «в руки», а безналичным переводом от СФР уже после регистрации сделки.

При личном обращении в СФР дополнительно предъявляются документы, удостоверяющие личность (п. 6 Правил № 862):

При личном обращении в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации заявление подается в письменной форме с предъявлением следующих документов: (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 31.03.2020 № 383, от 24.03.2023 № 471) а) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 30.01.2015 № 77) б) основной документ, удостоверяющий личность лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания;
— п. 6 Правил № 862

Вывод: порядок такой — регистрируемый договор купли-продажи с условием об оплате части цены за счёт средств маткапитала → регистрация перехода права → заявление о распоряжении с реквизитами счёта продавца → рассмотрение СФР в течение 5 рабочих дней → безналичное перечисление средств продавцу.

Обязанность выделить доли супругу и детям (последствие использования маткапитала)

Главное последствие направления маткапитала на покупку жилья: квартиру невозможно оформить только на одного из супругов. Закон императивно обязывает оформить её в общую собственность всех членов семьи.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это обязательство конкретизировано в Правилах — срок для оформления долей составляет 6 месяцев:

Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев: а) после перечисления Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу либо организации, осуществляющим отчуждение жилого помещения
— п. 15.1 Правил № 862

Для вашей ситуации (бескредитная покупка) отсчёт 6 месяцев идёт после перечисления СФР средств продавцу (подп. «а» п. 15.1 Правил). То есть после того, как деньги ушли хозяйке, вы в течение полугода обязаны оформить квартиру в общую долевую собственность: получателя сертификата (мамы), её супруга (мужа) и всех детей — в том числе всех последующих, родившихся на момент оформления. Размер долей определяется по соглашению (оформляется нотариально как соглашение об определении долей либо нотариальным удостоверением сделки), минимальный размер долей детей законом не закреплён — он определяется соглашением сторон, но должен быть реальным, а не символическим.

Обратите внимание: данная обязанность распространяется на всех детей (не только на того, в связи с рождением которого выдан сертификат). Поэтому если на момент покупки у вас двое (или больше) детей — доли выделяются каждому из них.

Вывод: после перечисления маткапитала вы обязаны в течение 6 месяцев оформить квартиру в общую собственность мамы, папы и всех детей, определив размеры долей соглашением. Оформить квартиру только на покупателя-мать с маткапиталом закон не позволяет.

Основания отказа СФР, порядок обжалования и риски для сторон

Закрытый перечень оснований, по которым СФР вправе отказать в удовлетворении заявления о распоряжении, закреплён в ч. 2 ст. 8 ФЗ-256:

В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае: 1) прекращения права на дополнительные меры государственной поддержки по основаниям, установленным частями 3 - 4 1 и 6 статьи 3 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 30.04.2022 № 116-ФЗ) 2) нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении; 3) указания в заявлении о распоряжении направления использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не предусмотренного настоящим Федеральным законом; 4) указания в заявлении о распоряжении суммы (ее частей в совокупности), превышающей полный объем средств материнского (семейного) капитала, распорядиться которым вправе лицо, подавшее заявление о распоряжении; 5) ограничения лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в родительских правах в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, на дату вынесения решения по заявлению о распоряжении, поданному указанным лицом (до момента отмены ограничения в родительских правах в установленном порядке); 6) отобрания ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, у лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в порядке, предусмотренном Семейным кодексом Российской Федерации (на период отобрания ребенка);
— ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ (основания отказа)

В вашей ситуации наиболее существенны следующие риски отказа:

1. Указание суммы, превышающей остаток капитала (п. 4 ч. 2 ст. 8). Если в заявлении указать к перечислению больше, чем остаток средств на сертификате (у вас — 830 тыс. руб., но фактический остаток подтверждается справкой СФР с учётом возможного частичного использования), СФР откажет. Проверяйте остаток перед подачей.
2. Непригодное/аварийное жильё (п. 8 ч. 2 ст. 8): СФР самостоятельно запрашивает сведения об аварийности дома — при их наличии откажет.
3. Нарушение порядка подачи (п. 2) — например, подача до достижения ребёнком 3 лет при бескредитной покупке.

При отказе решение можно обжаловать:

Решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении может быть обжаловано в вышестоящий орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации или в установленном порядке в суд. (В редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 569-ФЗ) 7. В случае удовлетворения заявления о распоряжении территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации обеспечивает перевод средств материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении в порядке и сроки, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 569-ФЗ) Статья 9. Перевод средств материнского (семейного) капитала из федерального бюджета в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации и учет их в бюджете Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации (Наименование в редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 569-ФЗ) 1. Средства материнского (семейного) капитала переводятся из федерального бюджета в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по заявке Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации . Порядок перевода средств материнского (семейного) капитала из федерального бюджета в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации , предусматривающий в том числе периодичность и сроки перевода, объем переводимых средств, устанавливается Правительством Российской Федерации.
— ч. 6 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

То есть сначала — в вышестоящий орган СФР (жалоба в административном порядке), затем — в суд (в порядке административного судопроизводства по КАС РФ, в районный суд по месту нахождения территориального органа СФР).

Риск для продавца (хозяйки). Поскольку перечисление средств СФР происходит после регистрации перехода права, продавец получает деньги не в момент подписания договора, а спустя срок рассмотрения заявления (5 рабочих дней + время на перечисление, установленное Правительством). Это нужно прямо отразить в договоре: условие об оплате части цены за счёт средств маткапитала с указанием срока перечисления. Для защиты продавца при просрочке перечисления применяется общее правило об ответственности за денежное обязательство:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

То есть если покупатель задержит перечисление собственной части цены (или, в предусмотренных договором случаях, части, покрываемой маткапиталом после отказа СФР), продавец вправе взыскать проценты по ключевой ставке Банка России.

Вывод: основания отказа СФР закрыты законом; основные риски в вашем деле — превышение суммы над остатком капитала, подача до трёхлетия ребёнка и аварийность дома. Отказ обжалуется в вышестоящий орган СФР, а затем в районный суд. Права продавца при просрочке оплаты защищаются процентами по ст. 395 ГК РФ — пропишите порядок и сроки оплаты в договоре.