Возможна ли приватизация и обязательность включения внучки в договор передачи
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Эта норма прямо решает первый вопрос: внучка зарегистрирована в квартире (числится в выписке из домовой книги) и указана в договоре социального найма как член семьи нанимателя — то есть она «имеет право пользования» данным жилым помещением и не утратила его (проживание в детском доме само по себе не прекращает принадлежащее ей право пользования муниципальной квартирой). По смыслу закона для неё значимо даже то, что она «проживает отдельно от указанных лиц, но не утратила право пользования данным жилым помещением». Следовательно, приватизировать квартиру «на одну знакомую» (только на нанимателя) нельзя — внучка подлежит обязательному включению в договор передачи в качестве участника общей долевой собственности. То же правило подтверждено правовой позицией Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 (п. 18): отказ в приватизации со ссылкой на отсутствие согласия несовершеннолетнего, имеющего право пользования жилым помещением, не допускается, а само жилое помещение передаётся в общую собственность с таким несовершеннолетним.
Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет
— абз. 1 ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Для приватизации требуется согласие всех имеющих право на приватизацию лиц. Поскольку внучке 16 лет (от 14 до 18 лет), её согласие на приватизацию (на включение в собственники) даётся ею самой; однако, находясь в детском доме и будучи ребёнком-сиротой, она действует через законного представителя (руководителя детского дома, опекуна/попечителя либо орган опеки) с предварительным разрешением органа опеки. Принципиально важно: приватизация наделяет внучку долей в праве собственности, то есть увеличивает её имущество, а не уменьшает, поэтому здесь применяется порядок оформления договора передачи с участием законных представителей несовершеннолетних.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам
— абз. 3 ст. 2 Закона РФ № 1541-1
Эта норма прямо устанавливает: когда в жилом помещении после утраты попечения родителей остаются проживать исключительно несовершеннолетние (к числу которых может быть отнесён и ребёнок-сирота, фактически находящийся в детском доме, но сохраняющий право пользования), договор передачи жилого помещения в собственность такому несовершеннолетнему обязан оформляться его законными представителями — применительно к нашей ситуации это означает, что законный представитель внучки (орган опеки, руководитель детского дома, попечитель) должен совершить действия по её включению в приватизацию, а не препятствовать им.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия
— ч. 2 ст. 11 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Дополнительная гарантия: если внучка станет собственником доли в порядке приватизации до достижения 18 лет, за ней сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после совершеннолетия. Это означает, что участие в данной приватизации не «сжигает» её приватизационное право как будущего взрослого гражданина — закон специально оберегает несовершеннолетних.
Вывод: Приватизация возможна, но только с обязательным включением внучки (16 лет) в договор передачи как участника общей долевой собственности — она имеет право пользования квартирой и не утратила его, несмотря на проживание в детском доме. Приватизировать квартиру исключительно на нанимателя нельзя. Согласие на включение внучки даёт её законный представитель с предварительным разрешением органа опеки и попечительства; сама внучка (от 14 лет) выражает согласие лично. Плата и госпошлина за приватизацию не взимаются (ч. 1 ст. 7 Закона о приватизации).
Влияет ли приватизация на право внучки на жильё от государства как сироты
Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда
— п. 1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ
Внучка, будучи ребёнком-сиротой, поставлена на очередь. Закон предусматривает два разряда таких лиц: (1) те, кто НЕ является нанимателем/членом семьи нанимателя/собственником — жильё предоставляется безусловно; (2) те, кто является нанимателем, членом семьи нанимателя или собственником — жильё предоставляется, но при условии, что проживание в ранее занимаемом жилом помещении признано невозможным по основаниям п. 4 ст. 8. Приватизация переводит внучку из первого разряда во второй: получив долю в собственность, она станет «собственником жилого помещения», и получение государственного жилья будет зависеть от установления факта невозможности проживания в этой квартире.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, исключаются из списка в случае: 1) предоставления им жилых помещений в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи; 2) утраты ими оснований, предусмотренных настоящей статьей, для предоставления благоустроенных жилых помещений
— п. 3¹ ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ
Сам по себе факт участия в приватизации не назван среди оснований исключения из списка детей-сирот (в перечне: предоставление жилья, утрата оснований, включение в список другого субъекта, утрата гражданства, смерть, признание безвестно отсутствующим, приобретение жилья в порядке ст. 8¹). Значит, одна лишь приватизация доли не влечёт автоматического исключения/отказа. Однако «утрата оснований» (подп. 2) может наступить, если внучка стала собственником и отсутствуют обстоятельства п. 4 ст. 8, при которых проживание признаётся невозможным.
общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одно лицо, проживающее в данном жилом помещении, менее учетной нормы площади жилого помещения
— п. 4 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ (подп. 3)
Ключевое обстоятельство, по которому проживание собственника-сироты в ранее занимаемом жилье признаётся невозможным, — если площадь жилого помещения, приходящаяся на одно лицо, менее учётной нормы. Если в квартире несколько зарегистрированных лиц (наниматель и внучка), то площадь на одно лицо, как правило, меньше учётной нормы, — тогда проживание будет признано невозможным, и право на жильё сохранится даже после приватизации доли на внучку.
проживание на любом законном основании в таких жилых помещениях лиц: лишенных родительских прав в отношении этих детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации ); страдающих тяжелой формой хронических заболеваний
— п. 4 (подп. 1) ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ
Дополнительное основание признания проживания невозможным — проживание в квартире родителя, лишённого родительских прав в отношении внучки (при отказе суда в его принудительном обмене), либо лица с тяжёлой формой хронического заболевания. Если в квартире продолжает числиться проживающим родитель внучки, лишённый родительских прав, это в пользу сохранения права внучки на государственное жильё.
Вывод: Приватизация сама по себе не является основанием для отказа в жилье от государства и не влечёт исключения из списка детей-сирот. Но она меняет статус внучки: из «не имеющей жилья» она станет «собственником доли», и для получения государственного жилья потребуется признание проживания в этой квартире невозможным по п. 4 ст. 8 ФЗ-159 (наиболее вероятно — по подп. 3: площадь на одно лицо менее учётной нормы; либо по подп. 1: проживание лица, лишённого родительских прав, или хронического больного). Если по каким-то причинам признание окажется невозможным (площадь достаточна и иных обстоятельств нет), есть риск отказа в предоставлении жилья; поэтому перед приватизацией целесообразно сопоставить общую площадь квартиры и число зарегистрированных лиц с учётной нормой региона.
Ветка: если внучку НЕ включать в приватизацию / если приватизацию не проводить
Если приватизацию вообще не проводить или отказаться от неё, внучка сохраняет статус «члена семьи нанимателя по договору социального найма», то есть продолжает относиться к первой категории п. 1 ст. 8 ФЗ-159 (лицо, не являющееся собственником жилого помещения). В таком случае для предоставления ей жилья от государства как сироте не потребуется устанавливать факт невозможности проживания — право на жильё сохраняется в полном объёме при достижении 18 лет. Этот вариант является наиболее безопасным для гарантированного получения внучкой жилья от государства, но означает, что наниматель (знакомая) не сможет оформить квартиру в свою собственность в принципе — поскольку непременно должен быть включён и сохранить значимость статус зарегистрированного члена семьи, имеющего право пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации, процитирована ранее).
Вывод: Отказ от приватизации или её неосуществление с включением внучки сохраняет за ней безусловное право на жильё от государства (первая категория п. 1 ст. 8 ФЗ-159). Приватизация с включением внучки возможна и не аннулирует это право автоматически, но обязывает впоследствии доказывать невозможность проживания по п. 4 ст. 8. Выбор между вариантами — это выбор между гарантированным сохранением сиротского жилья (не приватизировать) и переходом квартиры в собственность с риском для сиротского жилья (приватизировать), при отсутствии свободы «приватизировать только на нанимателя».
Кто и в каком порядке оформляет приватизацию с ребёнком-сиротой; обжалование отказа
Участие ребёнка-сироты (16 лет) в приватизации оформляется через его законного представителя: абз. 3 ст. 2 Закона о приватизации прямо возлагает на органы опеки, руководителей учреждений для детей-сирот, опекунов/попечителей, иных законных представителей обязанность оформлять договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам. Сама внучка (14–18 лет) выражает согласие на приватизацию; согласие законного представителя и предварительное разрешение органа опеки и попечительства обязательны. Приватизация не требует платы и госпошлины (ч. 1 ст. 7 Закона о приватизации), а договор передачи не требует нотариального удостоверения.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ
Разрешительный порядок органов опеки прямо закреплён в ГК: опекун (попечитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки совершать сделки с имуществом подопечного. Приватизация здесь примечательна тем, что она приобретает для внучки долю в праве собственности (увеличивает её имущество), а не отчуждает и не уменьшает его. Поэтому такая сделка совершается законным представителем в интересах подопечного с санкции органа опеки, и орган опеки не вправе произвольно уклониться от дачи разрешения, поскольку приватизация обеспечивает жилищные права ребёнка.
Если орган, осуществляющий приватизацию (администрация, МФЦ), откажет — отказ в приватизации с участием несовершеннолетнего, имеющего право пользования жилым помещением, противоречит ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации и может быть обжалован в суд (защита жилищных прав — п. 1 ст. 11 ЖК РФ; иск о понуждении заключить договор передачи подаётся в районный суд). Если же по вопросу предоставления жилья внучке как сироте будет вынесен отказ на том основании, что она стала собственником доли, — такой отказ оспаривается в суде со ссылкой на п. п. 1, 4 ст. 8 ФЗ-159 (право сохраняется при признании проживания невозможным).
Вывод: Оформление договора передачи с ребёнком-сиротой ведёт его законный представитель (орган опеки, руководитель детского дома) с предварительным разрешением органа опеки и попечительства; плата и госпошлина не взимаются. Отказ в приватизации либо в предоставлении жилья внучке, основанный на её участии в приватизации, оспаривается в районном суде по месту нахождения квартиры (жилищные споры рассматриваются районным судом).
