Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Можно ли законно занять заброшенный дом в Верхнедонском районе: куда обращаться, в сельсовет или администрацию, и какие документы нужны

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Не вселяйтесь в дом самовольно: это влечет штрафы по ст. 7.1 и 7.21 КоАП РФ, а при наличии собственника — уголовную ответственность по ст. 139 УК РФ.
  2. 2
    Обратитесь в администрацию сельского поселения (сельсовет) с письменным заявлением о предоставлении сведений из похозяйственной книги о собственнике дома и участка.descriptionЗаявление в администрацию сельского поселения о предоставлении выписки из похозяйственной книги о собственнике жилого дома и земельного участка (свободная форма)
  3. 3
    Закажите выписку из ЕГРН на дом и земельный участок через Росреестр или МФЦ, чтобы установить наличие собственника и статус объекта.
  4. 4
    Если собственник установлен, договоритесь с ним о законной передаче дома (купля-продажа, аренда, наем); самовольное вселение исключено.
  5. 5
    Если дом выморочный (нет наследников), встаньте на учет в качестве нуждающегося в жилье для получения его по договору соцнайма в порядке очереди.
  6. 6
    Не рассчитывайте на приобретательную давность: самовольное вселение исключает добросовестность владения, а муниципальные земли по давности не приобретаются.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок (через Росреестр или МФЦ) — для установления собственника и статуса объекта.
  • Справка из похозяйственной книги администрации сельского поселения — для подтверждения данных о собственнике и проживавших лицах.
  • Если дом поставлен на учет как бесхозяйный: Сведения из ЕГРН о постановке дома на учет как бесхозяйного (при наличии) — для проверки процедуры по ст. 225 ГК РФ.
  • Если собственник умер и есть основания предполагать отсутствие наследников: Документы о родстве или принятии наследства (если собственник умер) — для проверки статуса выморочного имущества.
  • Если дом предоставлен по договору социального найма: Документы, подтверждающие постановку на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении — для получения жилья по договору соцнайма.

  • Срочно: первые шаги

    • Не вселяйтесь в дом самовольно: это влечет штраф по ст. 7.1 КоАП РФ от 5 000 рублей и риск уголовной ответственности по ст. 139 УК РФ.
    • Если собственник умер и наследников нет, дом является выморочным и переходит в собственность муниципалитета.
    • Не рассчитывайте на приобретательную давность: самовольное вселение исключает добросовестность владения, необходимую для применения ст. 234 ГК РФ.
    • Законный путь — встать на учет как нуждающийся в жилье для получения муниципального жилья по договору соцнайма.

  • Чего не делать

    • Не вселяйтесь в заброшенный дом без оформления прав — это самовольное занятие жилья и земли.
    • Не пытайтесь самостоятельно поставить дом на учет как бесхозяйный — это вправе сделать только местная администрация.
    • Не надейтесь на приобретательную давность после самовольного вселения: такое владение не считается добросовестным.
    • Не занимайте земельный участок под домом — на него также нужны права, иначе последуют штрафы.
    • Не проникайте в дом, если известен его собственник, — это грозит уголовной ответственностью.

  • Когда нужен адвокат

    • Если возбуждено уголовное дело по ст. 139 УК РФ: Без адвоката не обойтись, если вам грозит уголовная ответственность по ст. 139 УК РФ за проникновение в жилище.
    • Если возник судебный спор о праве собственности: Юрист обязателен при судебном споре о праве собственности на дом или земельный участок.
    • Самовольное вселение исключает добросовестность владения, поэтому защита в суде без юриста малоперспективна.
    • Если вынесено постановление о привлечении к административной ответственности: Адвокат поможет оспорить штрафы по ст. 7.1 и 7.21 КоАП РФ, если они уже вынесены.
    • Консультация юриста нужна для правильной квалификации статуса дома: бесхозяйный, выморочный или частный.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте в сельсовете по похозяйственной книге, не числится ли дом за кем-либо — это исключит риск обвинения в самоуправстве.
    • Запросите выписку из ЕГРН: если собственник не установлен, дом может быть бесхозяйным, но оформить его вправе только муниципалитет.
    • Уточните в администрации, не включён ли дом в муниципальный жилищный фонд — тогда возможно его получение по договору соцнайма.
    • Встаньте на учёт как нуждающийся в жилье — это обязательное условие для получения муниципального жилья в порядке очереди.
    • Рассмотрите вариант договора с собственником (купля-продажа, аренда), если он будет установлен — это законный путь без риска.
    • Не вселяйтесь самовольно: это исключит добросовестность владения и заблокирует приобретательную давность на 15 лет.

  • Региональные особенности

    • В сельской местности ключевой документ — похозяйственная книга: запросите выписку в администрации сельского поселения.
    • Уточните в сельсовете, не передан ли дом в муниципальную собственность как выморочное имущество.
    • Проверьте в Росреестре, не поставлен ли дом на учет как бесхозяйный по заявлению местной администрации.
    • Уточните в администрации района, включен ли дом в муниципальный жилищный фонд.
    • Уточните в сельсовете, не числится ли дом в реестре муниципального имущества.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент намерен найти в Верхнедонском районе Ростовской области заброшенный дом, вселиться в него и проживать, не имея на него прав. Юридически значимо, что дом является объектом недвижимости, расположенным на земельном участке; его правовой статус (наличие собственника, нахождение на кадастровом учёте, отнесение к муниципальному жилищному фонду либо к бесхозяйному имуществу) на момент обращения не установлен. Из этого следует, что до выяснения статуса объекта любые действия по вселению квалифицируются как самовольное занятие чужого имущества и земельного участка.

Затронутые правоотношения:

  • Право собственности на недвижимое имущество (дом и земельный участок) — определяет, кто вправе владеть, пользоваться и распоряжаться домом; отсутствие у клиента права собственности исключает законность вселения.
  • Административная ответственность за самовольное занятие земли (ст. 7.1 КоАП РФ) — вселение в дом означает занятие земельного участка под ним без прав, что влечёт штраф от 5 тыс. рублей либо 1–1,5% кадастровой стоимости участка.
  • Административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) — если дом пригоден для проживания и у него есть собственник, использование его без прав влечёт предупреждение или штраф от 1 до 1,5 тыс. рублей.
  • Уголовно-правовая охрана неприкосновенности жилища (ч. 1 ст. 139 УК РФ) — проникновение в жилой дом против воли проживающего или собственника влечёт штраф до 40 тыс. рублей, обязательные работы до 360 часов, исправительные работы до 1 года либо арест до 3 месяцев.
  • Учёт бесхозяйных недвижимых вещей (ч. 3 ст. 225 ГК РФ, ст. 293 ГПК РФ) — заявление о постановке бесхозяйного дома на учёт вправе подать только орган местного самоуправления, а не гражданин; по истечении года муниципалитет вправе через суд признать право муниципальной собственности.
  • Наследование выморочного имущества (ст. 1151 ГК РФ) — если собственник умер и наследников нет, дом и земельный участок переходят в собственность сельского поселения или муниципального района, после чего предоставляются гражданам только по договору социального найма в порядке очереди.
  • Предоставление жилья по договору социального найма (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ) — муниципальное жильё предоставляется только состоящим на учёте нуждающихся, в порядке очередности; это исключает внеочередное получение конкретного заброшенного дома.
  • Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) — единственный самостоятельный путь приобретения гражданином права собственности на заброшенный дом, требующий добросовестного, открытого и непрерывного владения в течение 15 лет; самовольное вселение исключает добросовестность и не запускает срок давности.
  • Земельные правоотношения (п. 16 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010) — земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не приобретаются по приобретательной давности, а оформляются только в порядке, установленном земельным законодательством.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Наличие или отсутствие зарегистрированного собственника дома и земельного участка — определяет, является ли дом чужим имуществом, выморочным либо бесхозяйным, и какой правовой путь доступен клиенту.
  2. Содержание похозяйственной книги сельского поселения — в сельской местности именно этот документ подтверждает принадлежность дома, данные о собственнике, наследниках и проживавших лицах.
  3. Факт постановки дома на кадастровый учёт и наличие записи в ЕГРН — влияет на возможность применения процедуры бесхозяйного имущества и на определение кадастровой стоимости участка для расчёта штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ.
  4. Пригодность дома для проживания — определяет, распространяется ли на него режим жилого помещения и применимы ли ст. 7.21 КоАП РФ и ст. 139 УК РФ.
  5. Наличие наследников умершего собственника — если наследники есть, дом не является выморочным и не может быть предоставлен клиенту; если их нет, дом переходит муниципалитету.
  6. Факт самовольного вселения до выяснения статуса дома — исключает добросовестность владения по ст. 234 ГК РФ и влечёт административную либо уголовную ответственность.
  7. Постановка клиента на учёт нуждающихся в жилых помещениях — только при наличии этого статуса возможно предоставление муниципального жилья, включая бывший выморочный дом, в порядке очереди.

Можно ли просто посунься в заброшенный дом и поселиться в нём? (ответственность за самовольное вселение)

Нет — законно «занять» чужой дом самостоятельно нельзя. Дом — это недвижимость с известным или неизвестным хозяином, и самовольное вселение влечёт ответственность, даже если дом выглядит брошенным. Во-первых, каждый дом стоит на земельном участке, и занятие его без прав оформляется как административное правонарушение.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей
— ст. 7.1 КоАП РФ

Это значит: даже если вы просто войдёте на участок и начнёте жить в доме, землю под ним вы занимаете самовольно — штраф составит от 5 тыс. рублей (или 1–1,5% кадастровой стоимости, если она определена). Во-вторых, если дом технически пригоден для проживания и у него есть собственник, жилищное законодательство прямо запрещает использовать жилое помещение не по назначению и без прав.

Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей
— ст. 7.21 ч. 1 КоАП РФ

Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев
— ст. 139 ч. 1 УК РФ

Уголовная ответственность по ст. 139 УК РФ наступает за проникновение в жилище против воли проживающего лица. Для заброшенного дома возможны два исхода: если у дома есть собственник, который время от времени появляется (или соседи/родственники), — ваше проникновение будет «против его воли» с санкциями до штрафа 40 тыс. рублей, обязательных работ или ареста; если же дом подпадает под определение «жилища» по примечанию к ст. 139 УК (индивидуальный жилой дом, пригодный для проживания), орган даже при формально «бесхозяйном» доме может усмотреть состав. Поэтому самовольное вселение — это не «законный способ», а правонарушение, и начинать надо не с заселения, а с выяснения юридического статуса дома.

Вывод: просто «найти заброшенный дом и жить в нём» законодательством не допускается. Занятие дома без прав на него грозит административным штрафом (ст. 7.1 и 7.21 КоАП РФ) и, в части проникновения в жилище, уголовной ответственностью (ст. 139 УК РФ). Прежде чем заходить в дом, необходимо выяснить, кому он принадлежит и на каком основании вы можете его занять.

Куда обращаться и как узнать статус дома: сельсовет, Росреестр, администрация района

Начать нужно с установления юридического статуса дома и земли. Дом в сельской местности чаще всего не имеет оформленного в Росреестре права и учитывается в похозяйственной книге администрации сельского поселения (сельсовета) — именно там содержатся данные о собственнике, проживавших лицах и наследниках. Поэтому первичная точка обращения — администрация сельского поселения (сельсовет) по месту нахождения дома, где вы вправе запросить сведения из похозяйственной книги и информацию о том, числится ли за кем-то дом.

Параллельно закажите в Росреестре выписку из ЕГРН на дом и земельный участок (через МФЦ или портал Росреестра) — она покажет, зарегистрировано ли чьё-либо право, стоит ли объект на кадастровом учёте и не поставлен ли уже на учёт как бесхозяйный. Именно эти сведения решают, какой путь дальше доступен.

Если выяснится, что собственник умер и наследников нет, — дом может быть выморочным и уже перешёл в муниципальную собственность.

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным
— ст. 1151 ч. 1 ГК РФ

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества
— ст. 1151 ч. 2 ГК РФ

В этом случае жилое помещение включается в муниципальный жилищный фонд, и получить его можно только по договору социального найма, обратившись в орган местного самоуправления с заявлением о постановке на учёт как нуждающегося.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет
— ст. 57 ч. 1 ЖК РФ

Жилищное законодательство, конкретизированное на региональном уровне, устанавливает единый порядок учёта нуждающихся, признания малоимущими и последующего предоставления жилья по договору социального найма (в Ростовской области — Положение, утв. Постановлением Правительства РО № 354 от 04.05.2012). То есть «получить заброшенный дом» напрямую нельзя — его можно получить лишь через муниципальный жилищный фонд в порядке общей очереди как нуждающемуся и малоимущему.

Вывод: первично обращайтесь в администрацию сельского поселения (сельсовет) за сведениями из похозяйственной книги о собственнике дома и земли, а также закажите выписку из ЕГРН в Росреестре/МФЦ. Только установив, есть ли собственник (или стал ли дом выморочным), можно выбрать легальный путь. «Прийти и сказать „хочу жить в этом доме“» сельсовету недостаточно — вы обращаетесь либо за сведениями, либо за постановкой на учёт как нуждающегося для получения жилья по договору соцнайма.

Легальный путь № 1: признание дома бесхозяйным — почему самому это сделать нельзя

Многие считают: раз дом брошен, значит бесхозяйный, — можно занять. Это неверно. Право на бесхозяйные недвижимые вещи возникает не через «заселение», а через особую процедуру, инициировать которую вправе только орган местного самоуправления.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.
— ст. 225 ч. 3 ГК РФ

Обратите внимание на ключевое: заявление о принятии бесхозяйной недвижимой вещи (дома) на учёт подаёт орган местного самоуправления, а не гражданин. То есть даже «бесхозяйность» дома не даёт вам права самовольно его занять — признать дом бесхозяйным и потом получить на него право может только муниципалитет через суд (ст. 293 ГПК РФ), а уж после этого дом войдёт в муниципальный жилищный фонд.

Суд, признав, что недвижимая вещь не имеет собственника или собственник недвижимой вещи неизвестен и она принята на учет в установленном порядке, принимает решение о признании права муниципальной собственности
— ст. 293 ч. 2 ГПК РФ

Дом является недвижимой вещью, поэтому норма ст. 226 ГК РФ о «брошенных вещах», которые можно просто обратить в собственность, к нему неприменима:

Движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи), могут быть обращены другими лицами в свою собственность
— ст. 226 ч. 1 ГК РФ

Пункт 3 ст. 225 ГК РФ прямо оставляет для граждан единственный самостоятельный путь на этапе, когда дом не признан муниципальным, — приобретательную давность (о ней — следующий блок): бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по суду муниципальной, «может быть приобретена в собственность в силу приобретательной давности».

Вывод: самостоятельно добиться признания дома бесхозяйным и «получить его на себя» через суд вы не можете — право заявить такой иск принадлежит только органу местного самоуправления (сельсовету/администрации района), после чего дом становится муниципальной собственностью. Гражданину из нормы о бесхозяйных вещах доступен лишь путь приобретательной давности.

Легальный путь № 2: приобретательная давность (15 лет открытого владения)

Единственный способ, при котором гражданин сам может стать собственником заброшенного дома, — приобретательная давность, но она требует соблюдения строгих условий и длительного срока.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)
— ст. 234 ч. 1 ГК РФ

Пленум ВС РФ № 10 от 29.04.2010 раскрывает, что именно понимается под каждым из условий:

лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Однако самовольное вселение «убивает» главное условие — добросовестность владения. Разъяснение Пленума прямо указывает, что владение является добросовестным, «если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности». Заселившийся в чужой дом без всяких оснований как раз знает, что собственника у него нет, — а значит, добросовестным давностным владельцем он не является, и срок давности для него не течёт.

право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности. В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть 8 истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством. 17.
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Кроме того, п. 16 Пленума ВС РФ № 10 отдельно подчёркивает: земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются в собственность только в порядке, установленном земельным законодательством, а не в силу приобретательной давности. То есть даже если вы открыто и добросовестно провладеете домом 15 лет, землю под ним в силу давности вы не получите — её оформление потребует отдельной процедуры (выкуп/предоставление органом власти по ЗК РФ).

Вывод: приобретательная давность — реальный, но крайне длительный (15 лет), требующий добросовестного, открытого и непрерывного владения путь. Самовольное вселение в дом, о котором вы знаете, что он вам не принадлежит, исключает «добросовестность» владения и не запускает отсчёт давностного срока, а землю под домом по давности приобрести нельзя вообще.

Что реально можно сделать: пошаговый план и какие нужны документы

С учётом всех норм законный алгоритм для гражданина выглядит так.

Шаг 1 — выяснить статус дома (документы: паспорт, по желанию — адрес/описание дома). Обратиться в администрацию сельского поселения (сельсовет) с письменным заявлением о предоставлении сведений из похозяйственной книги о собственнике дома и земельного участка; параллельно заказать выписку из ЕГРН на дом и участок через Росреестр/МФЦ. Это даст ответ: есть ли собственник, жив ли он, не перешёл ли дом муниципалитету как выморочный.

Шаг 2 — действовать по результату:

  • Если собственник есть — договориться с ним о передаче дома (договор купли-продажи, дарения, аренды/найма). Самовольно вселяться нельзя.
  • Если собственник умер и наследников нет (выморочное имущество) — дом в собственности сельского поселения/района; обращаться за предоставлением по договору социального найма, предварительно встав на учёт как нуждающийся и малоимущий (ст. 57 ЖК РФ; в Ростовской области — Положение, утв. ПП РО № 354 от 04.05.2012). Документы для постановки на учёт: заявление, паспорта членов семьи, справки о доходах, о составе семьи, документы о занимаемом жилье.
  • Если собственник неизвестен — сообщить в администрацию (сельсовет) о бесхозяйном объекте, чтобы муниципалитет запустил процедуру по ст. 225 ГК РФ (постановка на учёт в Росреестре, затем суд о признании муниципальной собственности по ст. 293 ГПК РФ). После этого дом войдёт в жилищный фонд, и его сможет получить очередник.

Какие документы нужны всегда: паспорт; выписка из ЕГРН (или ответ Росреестра об отсутствии сведений); ответ сельсовета из похозяйственной книги; для договора соцнайма — пакет для признания малоимущим (справки о доходах, составе семьи и т.п.).

Обратите внимание на сквозную подсудность: дела о правах на недвижимость (в том числе признание права муниципальной собственности на бесхозяйный дом) рассматриваются по месту нахождения имущества — то есть в районном суде по месту нахождения дома в Верхнедонском районе (ст. 30 ч. 1 ГПК РФ, ст. 292–293 ГПК РФ). Инициирует такой иск именно орган местного самоуправления, а не гражданин.

Вывод: легального «короткого» пути занять заброшенный дом нет. Реально доступный набор действий: (1) установить статус дома через сельсовет и Росреестр; (2) если собственник есть — договориться о правомерной передаче; (3) если дом выморочный/бесхозяйный — добиваться его включения в муниципальный жилищный фонд и получения по договору социального найма в порядке очереди как нуждающемуся и малоимущему; (4) длительный путь приобретательной давности при добросовестном владении. Обращаться первично — в администрацию сельского поселения (сельсовет) по месту нахождения дома.

Занять заброшенный дом и просто поселиться в нём нельзя — это влечёт административную и потенциально уголовную ответственность. Законный путь возможен только через установление статуса дома и последующее оформление прав на него: либо по договору с собственником, либо через муниципальный жилищный фонд, либо в отдалённой перспективе — через приобретательную давность (ст. 234 ГК РФ).

Ответственность за самовольное вселение

Самовольное занятие дома и земельного участка под ним квалифицируется как правонарушение независимо от того, выглядит ли дом брошенным. За занятие участка без прав предусмотрен штраф по ст. 7.1 КоАП РФ — от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 5 000 рублей. Использование жилого помещения не по назначению влечёт штраф по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ — от 1 000 до 1 500 рублей. Если дом пригоден для проживания и у него есть собственник, проникновение против его воли образует состав ч. 1 ст. 139 УК РФ — штраф до 40 000 рублей, обязательные работы до 360 часов, исправительные работы до 1 года либо арест до 3 месяцев.

Можно ли признать дом бесхозяйным и получить его

Самостоятельно инициировать признание дома бесхозяйным вы не вправе. Согласно ч. 3 ст. 225 ГК РФ, заявление о постановке бесхозяйной недвижимости на учёт подаёт только орган местного самоуправления, на территории которого находится объект. По истечении года со дня постановки на учёт муниципалитет вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности (ч. 2 ст. 293 ГПК РФ). Норма ч. 1 ст. 226 ГК РФ о брошенных вещах к недвижимости неприменима — она касается только движимого имущества.

Если у дома нет наследников (выморочное имущество)

Если собственник умер и наследников нет, дом считается выморочным и переходит в собственность сельского поселения или муниципального района (ч. 1, 2 ст. 1151 ГК РФ). В этом случае жилое помещение включается в муниципальный жилищный фонд и может быть предоставлено только по договору социального найма в порядке очереди — ч. 1 ст. 57 ЖК РФ. Для этого необходимо встать на учёт как нуждающийся в жилом помещении; требование о признании малоимущим устанавливается жилищным законодательством, конкретизированным на региональном уровне.

Приобретательная давность

Единственный путь, при котором гражданин сам может стать собственником заброшенного дома, — ст. 234 ГК РФ. Срок владения недвижимостью для приобретения права собственности составляет 15 лет, при этом владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Согласно п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010, добросовестность означает, что лицо при получении владения не знало и не должно было знать об отсутствии основания для права собственности. Самовольное вселение в дом, о котором вы знаете, что он вам не принадлежит, исключает добросовестность и не запускает течение давностного срока. Кроме того, п. 16 того же Постановления прямо указывает: земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по приобретательной давности не приобретаются — их оформление возможно только в порядке, установленном земельным законодательством.

Пошаговые действия

  1. Обратитесь в администрацию сельского поселения (сельсовет) по месту нахождения дома с письменным заявлением о предоставлении сведений из похозяйственной книги о собственнике дома и земельного участка. При себе иметь паспорт, по возможности — адрес или описание дома.

  2. Закажите выписку из ЕГРН на дом и земельный участок через Росреестр или МФЦ. Она покажет, зарегистрировано ли чьё-либо право, стоит ли объект на кадастровом учёте, не поставлен ли он уже на учёт как бесхозяйный.

  3. Действуйте по результату:

    • Собственник установлен — свяжитесь с ним и договоритесь о правомерной передаче дома (купля-продажа, дарение, аренда или наём). Самовольно вселяться нельзя.
    • Собственник умер, наследников нет (выморочное имущество) — дом уже в собственности муниципального образования. Обращайтесь в администрацию с заявлением о постановке на учёт как нуждающегося в жилом помещении и малоимущего. Потребуются: заявление, паспорта членов семьи, справки о доходах, о составе семьи, документы о занимаемом жилье.
    • Собственник неизвестен — подайте в администрацию сельского поселения заявление о выявлении бесхозяйного объекта. Муниципалитет обязан запустить процедуру по ч. 3 ст. 225 ГК РФ: постановка на учёт в Росреестре, затем через год — обращение в районный суд по месту нахождения дома с заявлением о признании права муниципальной собственности (ст. 293 ГПК РФ). После включения дома в муниципальный жилищный фонд вы сможете претендовать на него только в порядке очереди как нуждающийся.

  4. При отказе администрации в предоставлении сведений или в постановке на учёт — обжалуйте действия (бездействие) органа местного самоуправления в районный суд по месту нахождения дома в порядке, установленном ГПК РФ.