Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Влияет ли покупка квартиры или земельного участка в браке на приватизацию жилья, полученного как сироте по договору социального найма?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Не включайте будущего мужа в договор найма и не регистрируйте его в сиротской квартире до завершения приватизации.
  2. 2
    Дождитесь истечения 5-летнего срока договора найма, затем подайте заявление о заключении договора социального найма.descriptionЗаявление о заключении договора социального найма жилого помещения (для детей-сирот и лиц из их числа) в администрацию (свободная форма)
  3. 3
    После заключения договора социального найма подайте заявление о приватизации квартиры в уполномоченный орган.descriptionЗаявление о досрочной приватизации жилого помещения, предоставленного по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот, в уполномоченный о (свободная форма)
  4. 4
    Если муж вселён в квартиру, получите его нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации.
  5. 5
    При отказе органа власти заключить договор или приватизировать квартиру — обжалуйте отказ в судебном порядке.
  6. 6
    Помните: покупка иной недвижимости в браке не лишает вас права на приватизацию сиротской квартиры.

Документы и доказательства

  • Договор найма специализированного жилого помещения на сиротскую квартиру.
  • Документы, подтверждающие ваш статус лица из числа детей-сирот.
  • Документы о приобретении в браке другой квартиры или земельного участка.
  • Если брак зарегистрирован на момент сбора документов: Свидетельство о браке (при наличии на момент сбора документов).
  • Справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и ЖКУ.
  • Если муж вселён в квартиру и включён в договор найма: Письменный отказ супруга от участия в приватизации (если он вселён в квартиру).

  • Сроки и риски

    • Приобретение в браке квартиры или участка не лишает вас права на сиротскую квартиру и не мешает её приватизации.
    • Право на однократную приватизацию не расходуется покупкой недвижимости за деньги — только бесплатной передачей жилья по соцнайму.
    • Приватизированная сиротская квартира останется вашей личной собственностью, если муж не вселён и не включён в договор найма.
    • Купленные в браке квартира и участок станут совместной собственностью супругов, но на сиротское жильё это не влияет.
    • Риск: если муж будет вселён в сиротскую квартиру, он получит право участвовать в приватизации, и жильё станет общим.
    • Риск: договор соцнайма расторгается только при выезде на другое место жительства, а не при покупке иной недвижимости.

  • Чего не делать

    • Не переезжайте на постоянное место жительства в другую квартиру — это может быть расценено как расторжение договора.
    • Не допускайте задолженности по жилищно-коммунальным услугам более шести месяцев.
    • Не используйте квартиру не по назначению и не нарушайте права соседей.
    • Не отказывайтесь от приватизации после заключения договора социального найма, если хотите сохранить личную собственность.
    • Не скрывайте факт приобретения иной недвижимости — он не влияет на ваше право, но учитывается в режиме собственности.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если орган власти откажет в заключении договора социального найма или приватизации — потребуется судебное обжалование.
    • Если муж вселён в квартиру и включён в договор найма: Адвокат нужен при вселении супруга в сиротскую квартиру: он защитит вашу долю и оформит его отказ от приватизации.
    • Привлеките юриста для проверки законности требований о возврате квартиры, если покупка жилья в браке будет сочтена основанием для изъятия.
    • Если у клиента есть задолженность по ЖКУ более шести месяцев: Консультация адвоката обязательна, если у вас есть задолженность по ЖКУ более шести месяцев — это риск расторжения договора найма.
    • Обратитесь за помощью, если возник спор о режиме собственности: приватизированная квартира должна остаться вашей личной, а не совместной.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация. Клиент относится к категории лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и получила жилое помещение по договору найма специализированного жилого помещения, который впоследствии был переведён в договор социального найма (либо находится в стадии такого перевода). На момент обращения квартира не приватизирована. Клиент планирует вступить в брак, в период которого предполагается приобретение на имя будущего супруга (или на общие средства) другой квартиры либо земельного участка. Юридически значимым является то, что право на предоставленное жильё возникло у клиента в силу её специального статуса, а не в связи с имущественным положением семьи, а приватизация ещё не осуществлена.

Затронутые правоотношения:

  • Правоотношения по договору найма специализированного жилого помещения и последующему договору социального найма — определяют основания сохранения права пользования квартирой, предоставленной как лицу из числа детей-сирот. Затронуты потому, что клиент опасается утраты этого права при появлении иного имущества; от наличия действующего договора социального найма зависит сама возможность приватизации.

  • Правоотношения по бесплатной приватизации жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда — определяют, сохраняется ли у клиента право однократной бесплатной приватизации сиротской квартиры при наличии у семьи иной недвижимости. Затронуты потому, что покупка квартиры или земельного участка не тождественна реализации права на приватизацию и не «расходует» его.

  • Семейные имущественные правоотношения (режим имущества супругов) — определяют, какое имущество станет совместной собственностью супругов, а какое останется личной собственностью клиента. Затронуты потому, что от способа приобретения имущества (возмездная покупка в браке либо безвозмездная приватизация) зависит его правовой режим, в том числе при возможном разделе имущества.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Статус клиента как лица из числа детей-сирот и факт предоставления ей жилого помещения именно в связи с этим статусом. Из этого следует, что право на квартиру не обусловлено отсутствием у неё или её будущей семьи иного имущества.

  2. Наличие действующего договора социального найма на сиротскую квартиру. Только при наличии такого договора возникает право на приватизацию; до перевода квартиры из специализированного жилищного фонда в социальный найм приватизация невозможна.

  3. Факт приобретения в браке другой квартиры или земельного участка. Это имущество, нажитое супругами в период брака, по общему правилу становится их совместной собственностью, но само по себе не является основанием ни для расторжения договора социального найма, ни для отказа в приватизации сиротской квартиры.

  4. Факт вселения (или невселения) будущего супруга в сиротскую квартиру и включения его в договор найма. Если супруг вселён и включён в договор, он приобретает равное с нанимателем право на участие в приватизации, и квартира может перейти в общую собственность. Если супруг не вселён и не включён в договор, приватизированная квартира останется личной собственностью клиента как полученная по безвозмездной сделке.

  5. Отсутствие оснований, прямо предусмотренных законом для прекращения договора социального найма (неуплата коммунальных платежей более шести месяцев, разрушение помещения, систематическое нарушение прав соседей, использование не по назначению, выезд на другое постоянное место жительства). Приобретение иной недвижимости к таким основаниям не относится.

Сохранится ли сиротская квартира, если в браке будет приобретена другая квартира или земельный участок?

Приобретение супругом (мужем) иной недвижимости — квартиры или земельного участка — не является основанием для изъятия жилого помещения, предоставленного вам как лицу из числа детей-сирот и оставшихся без попечения родителей. Федеральный закон № 159-ФЗ связывает право на такое жильё с особым статусом лица и фактом его включения в список на обеспечение жильём, а не с отсутствием у семьи иного имущества.

По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.
— п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Для вас это означает, что по истечении срока договора найма специализированного жилого помещения (5 лет) орган субъекта РФ обязан исключить квартиру из специализированного фонда и заключить с вами договор социального найма независимо от того, появилось ли у вашей семьи какое-либо другое имущество. Именно переход в социальный найм открывает путь к приватизации.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

Даже если вы и члены семьи фактически не проживаете в квартире какое-то время (например, пока живёте в приобретённой мужем квартире), временное отсутствие не влечёт изменения ваших прав по договору найма. Единственный путь потерять эту квартиру — расторжение договора по основаниям, прямо перечисленным в законе: неуплата жилищно-коммунальных платежей более шести месяцев, разрушение помещения, систематическое нарушение прав соседей, использование не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), либо выезд нанимателя и членов семьи в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Покупка другой недвижимости ни к одному из этих оснований не относится — на неё договор социального найма не прекращается.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Вывод: наличие у вас в браке другой квартиры или земельного участка не лишает вас права на предоставленную как сироте квартиру и не является основанием для её изъятия. Квартира сохраняется за вами независимо от приобретения иного недвижимого имущества.

Не теряется ли право приватизации сиротской квартиры из-за появления иной недвижимости?

Право на приватизацию — это право бесплатно приобрести в собственность конкретное занимаемое жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма. Закон не ставит это право в зависимость от наличия у гражданина другого (приобретённого за собственные средства) имущества.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица
— ст. 2 Закона РФ о приватизации жилищного фонда

Приватизация возможна только в отношении помещения, которым вы пользуетесь по договору социального найма. Приобретение мужем другой квартиры или земельного участка не создаёт у вас права пользования этим жильём по социальному найму и потому никак не влияет на право приватизировать именно вашу сиротскую квартиру — после её перевода в социальный найм.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
— ст. 11 Закона РФ о приватизации жилищного фонда

Ограничение «один раз» (ст. 11) касается того, что гражданин может бесплатно приватизировать жилое помещение из государственного/муниципального фонда только один раз в жизни. Но покупка недвижимости за деньги (квартиры, участка) — это не приватизация жилищного фонда, поэтому данное право вы не «расходуете» фактом приобретения иного имущества. Оснований для отказа в приватизации вашей квартиры, предусмотренных ст. 4 Закона (аварийное состояние, общежитие, служебное жильё и т.п.), данная ситуация не образует.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
— ст. 4 Закона РФ о приватизации жилищного фонда

Вывод: появление в браке другой квартиры или земельного участка не лишает вас права бесплатно приватизировать сиротскую квартиру. Право на однократную бесплатную приватизацию жилищного фонда покупкой недвижимости за деньги не «расходуется».

Каков будет режим приватизированной сиротской квартиры и приобретённого в браке имущества?

Два разных объекта имеют разный правовой режим.

Во-первых, приобретённая в браке квартира и земельный участок станут совместной собственностью супругов, независимо от того, на чьё имя они оформлены:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 1–2 ст. 34 СК РФ

Это означает, что и купленная в браке квартира, и земельный участок войдут в общее имущество супругов — муж не будет их единственным собственником даже при оформлении на его имя (конечно, если они приобретены на общие средства, а не достались ему по безвозмездной сделке).

Во-вторых, ваша сиротская квартира после приватизации не станет автоматически совместной собственностью супругов — при условии, что муж не вселён и не зарегистрирован в ней и не участвует в приватизации. Приватизация — это безвозмездная передача жилья в собственность (ст. 1 Закона о приватизации: «бесплатная передача в собственность»). Такое имущество, полученное по безвозмездной сделке (в том числе предоставленное в рамках специальной государственной поддержки именно вам как сироте, а не членам вашей семьи), относится к имуществу каждого из супругов:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Поэтому если муж не включён в договор найма/социального найма и не участвует в приватизации (с согласия имеющих право на приватизацию лиц, ст. 2 Закона), приватизированная квартира останется вашей личной собственностью и не будет делиться при разводе. Напротив, квартира и участок, купленные в браке, будут делиться как общее имущество (ст. 34 СК).

Вывод: сиротская квартира после приватизации сохранит характер вашего личного имущества (безвозмездное предоставление), а квартира и земельный участок, приобретённые в браке, станут совместной собственностью супругов. Эти два объекта регулируются разными нормами и друг на друга не влияют.

Сроки перевода в социальный найм и способы минимизировать риски приватизации

О сроке договора найма специализированного жилья. По общему правилу срок действия договора найма специализированного жилого помещения для сирот составляет пять лет; по его окончании (при отсутствии обстоятельств, требующих оказания содействия в преодолении трудной жизненной ситуации) орган субъекта РФ обязан исключить квартиру из специализированного фонда и заключить с вами договор социального найма — именно этот момент открывает право на приватизацию (п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ, > По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.

— п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). Пока действует договор найма специализированного жилого помещения, квартира приватизации не подлежит: ст. 2 Закона о приватизации предоставляет право приватизировать помещение именно по договору социального найма. Срок прохождения этого этапа зависит от того, сколько осталось до окончания пятилетнего срока либо не истекла ли возможность сократить его на 2 года (п. 6¹ ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ при достижении 23 лет, наличии дохода и отсутствии задолженностей).

Если муж уже вселён в сиротскую квартиру — развилка. Ваш вопрос принципиально зависит от одного факта. Закон прямо допускает вселение супруга в специализированное жильё сироты:

В жилые помещения, предоставленные детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений, могут быть вселены их несовершеннолетние дети и супруг (супруга). Указанные лица включаются в договор найма специализированного жилого помещения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.07.2018 № 267-ФЗ) 4. В случае смерти лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, договор социального найма в отношении данного жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.07.2018 № 267-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ) РАЗДЕЛ V ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
— ч. 3 ст. 109.1 ЖК РФ

Если будущий муж будет вселён и включён в договор найма, то после перевода в социальный найм он получит равное с вами право на участие в приватизации, и по ст. 2 Закона о приватизации квартира перейдёт в общую долевую собственность (если он не откажется от приватизации нотариально). Если же муж в квартиру не вселён и в договор не включён — приватизировать будете только вы, и квартира останется вашей личной собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ, > Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

— п. 1 ст. 36 СК РФ).

Вывод: покупка квартиры и земельного участка сами по себе на сроки и право приватизации сиротской квартиры не влияют — решающим является лишь факт вселения/включения мужа в договор найма этой квартиры. Чтобы сохранить квартиру в личной собственности, не регистрируйте мужа в сиротской квартире до приватизации и при необходимости получите его нотариальный отказ от участия в приватизации. До перевода квартиры в социальный найм приватизировать её нельзя в любом случае.

Приобретение в браке другой квартиры или земельного участка не лишает вас права на сиротскую квартиру и не препятствует её последующей приватизации — эти обстоятельства законом не предусмотрены как основания для изъятия жилья или отказа в его бесплатной передаче в собственность.

Право на жилое помещение, предоставленное вам как лицу из числа детей-сирот, связано исключительно с вашим статусом и фактом включения в список на обеспечение жильём, а не с имущественным положением вашей будущей семьи. По истечении 5-летнего срока договора найма специализированного жилого помещения орган исполнительной власти субъекта РФ обязан исключить квартиру из специализированного фонда и заключить с вами договор социального найма (п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). Наличие у супруга иной недвижимости на эту обязанность не влияет.

Право на однократную бесплатную приватизацию (ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ») также не «расходуется» покупкой квартиры или земельного участка за деньги — приватизация возможна только в отношении помещения, занимаемого по договору социального найма (ст. 2 того же Закона). Перечень оснований для отказа в приватизации, установленный ст. 4 Закона, не включает наличие у гражданина или членов его семьи другого недвижимого имущества.

Что касается режима собственности: приобретённые в браке квартира и земельный участок станут совместной собственностью супругов (п. 1–2 ст. 34 СК РФ), а ваша сиротская квартира после приватизации останется вашей личной собственностью, поскольку предоставлена по безвозмездной сделке в рамках государственной поддержки именно вам как сироте (п. 1 ст. 36 СК РФ). Это правило действует при условии, что муж не вселён в квартиру и не включён в договор найма.

Фактором, который может изменить режим сиротской квартиры, является вселение супруга в это жильё. Закон допускает вселение супруга в специализированное жилое помещение сироты (ч. 3 ст. 109.1 ЖК РФ). Если муж будет включён в договор найма, то после перевода квартиры в социальный найм он получит равное с вами право на участие в приватизации, и квартира перейдёт в общую долевую собственность (ст. 2 Закона о приватизации). Если муж в квартиру не вселён — приватизируете её только вы, и она останется вашим личным имуществом.

Пошаговые действия

  1. Не регистрируйте будущего мужа в сиротской квартире и не включайте его в договор найма до завершения приватизации, если хотите сохранить квартиру в личной собственности.

  2. Дождитесь истечения 5-летнего срока действия договора найма специализированного жилого помещения (п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). Если вам уже исполнилось 23 года, у вас есть доход и отсутствуют задолженности по ЖКУ — уточните в органе, предоставившем жильё, возможность сокращения срока на 2 года (п. 6¹ ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ).

  3. Обратитесь в орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий управление государственным жилищным фондом (по месту нахождения квартиры), с заявлением об исключении жилого помещения из специализированного фонда и заключении договора социального найма — по истечении 5-летнего срока это обязанность органа, а не его право.

  4. После заключения договора социального найма подайте заявление о приватизации в уполномоченный орган (как правило, администрация муниципального образования или орган управления жилищным фондом по месту нахождения квартиры). Если муж не вселён и не зарегистрирован в квартире — приватизируете только вы, дополнительных согласий не требуется.

  5. Если муж всё же вселён в квартиру — для сохранения её в вашей личной собственности получите его нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации (ст. 2 Закона о приватизации). Без такого отказа квартира будет оформлена в общую долевую собственность.

  6. При отказе органа власти заключить договор социального найма или приватизировать квартиру — обжалуйте отказ в судебном порядке по месту нахождения жилого помещения, ссылаясь на п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ и ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Наличие у вас или супруга иной недвижимости не является законным основанием для отказа.