Приватизация муниципальной квартиры после выписки нанимателя: нужно ли согласие бабушки и переоформление договора найма

Нужно ли согласие выписавшейся бабушки на приватизацию и не утратила ли она право пользования

Право приватизировать помещение муниципального жилищного фонда принадлежит гражданину, пользующемуся им на условиях социального найма, и по общему правилу требует согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию этого помещения.

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1 о приватизации жилищного фонда

Иными словами, если бабушка ещё имеет право пользования квартирой, её согласие на приватизацию обязательно, и договор передачи без него не может быть заключён. Ключевой вопрос — сохранила ли она это право после снятия с регистрации.

Бабушка является нанимателем по договору социального найма (именно на неё оформлен договор). Если она добровольно выехала из квартиры в другое постоянное место жительства, договор социального найма в отношении неё считается расторгнутым со дня выезда:

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Здесь важно различать временное отсутствие и постоянный выезд: если бабушка снялась с регистрации лишь формально, но её отсутствие носит временный характер (ст. 71 ЖК РФ), её права по договору сохраняются, и тогда её согласие на приватизацию всё ещё требуется. Поэтому решается это не формально, а по фактическим обстоятельствам выезда.

Определяющие признаки того, является ли выезд добровольным и постоянным, перечислены в разъяснении Верховного Суда:

разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 (в изложении Обзора ВС РФ № 2/2017 от 26.04.2017)

Для приватизации без согласия бабушки необходимо, чтобы она добровольно и постоянно (а не временно) выехала в другое место жительства, не оспаривала выезд, не имела препятствий в пользовании квартирой и приобрела право пользования другим жилым помещением. Если эти обстоятельства подтверждаются (например, справкой о регистрации по новому постоянному месту жительства, фактом вывоза вещей), договор социального найма с ней считается расторгнутым, право пользования она утратила и её согласие на приватизацию не требуется.

Вывод по вопросу: если бабушка добровольно и окончательно выехала в другое место жительства, снявшись с регистрации, её согласие на приватизацию не требуется — она утратила право пользования квартирой (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Если же её снятие с регистрации носит формальный/временный характер либо выезд оспаривается, безопаснее получить от бабушки нотариально оформленный отказ от участия в приватизации либо письменное согласие.

Нужно ли переоформлять договор социального найма на внука

Внук, будучи членом семьи нанимателя и единственным зарегистрированным и проживающим в квартире, после выезда бабушки вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору:

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Это требует согласия наймодателя. На практике органы местного самоуправления часто настаивают на предварительном оформлении признания внука единственным нанимателем (заключении нового договора социального найма либо внесении изменений в существующий) до подачи заявления о приватизации.

Вместе с тем право на приватизацию закон связывает не с формальным статусом «нанимателя по договору», а с фактом пользования жилым помещением на условиях социального найма — им внук обладает независимо от переоформления договора. Поэтому переоформление юридически не является обязательной предпосылкой для приватизации, но практически упрощает процедуру: с заявлением о приватизации приходит лицо, указанное в договоре как наниматель.

Вывод по вопросу: формально переоформлять договор на себя не обязательно — право на приватизацию внук имеет как лицо, пользующееся помещением на условиях социального найма (ст. 2 Закона № 1541-1). Однако рекомендуется до подачи документов на приватизацию обратиться к наймодателю (администрации) с заявлением о признании внука нанимателем по ч. 2 ст. 82 ЖК РФ либо получить подтверждение того, что бабушка утратила право пользования, — это устранит отказ на стадии рассмотрения заявления.

Какие документы нужны для приватизации, сроки и порядок обжалования

Приватизация является бесплатной: каждый гражданин вправе приватизировать жилое помещение бесплатно один раз:

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Статья 12. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 13. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 14. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 15. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ;
— ст. 11 Закона РФ № 1541-1

Передача оформляется договором передачи с органом местного самоуправления; нотариального удостоверения и государственной пошлины за его заключение не требуется:

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ) Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
— ст. 7 Закона РФ № 1541-1

Типовой комплект документов, который потребуется подать в орган местного самоуправления (комитет/отдел по управлению жилищным фондом или МФЦ), включает: заявление о приватизации; договор социального найма (или решение о предоставлении жилья); выписку из домовой книги/финансово-лицевой счёт о составе зарегистрированных лиц; паспорт заявителя; справку о том, что ранее право на приватизацию не использовалось (для внутренней проверки органа); документы, подтверждающие утрату бабушкой права пользования (выписка о снятии её с регистрации, справка о регистрации по новому месту жительства) — если приватизация идёт на одного внука.

Прежде всего нужно убедиться, что помещение вообще подлежит приватизации — служебные и аварийные жилые помещения, общежития приватизации не подлежат:

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 5. (Исключена - Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 6.
— ст. 4 Закона РФ № 1541-1

Решение по заявлению принимается в двухмесячный срок; при нарушении сроков или отказе гражданин вправе обратиться в суд:

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 . Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. (Статья введена - Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ; в редакции Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ) Статья 10.
— ст. 8 Закона РФ № 1541-1

Вывод по вопросу: для приватизации внуку потребуется подать в орган местного самоуправления (или МФЦ) заявление с комплектом документов (договор соцнайма, выписка из домовой книги, паспорт, справки о неиспользовании права на приватизацию и об утрате бабушкой права пользования); решение выносится в двухмесячный срок, приватизация бесплатна (пошлина при заключении договора передачи не взимается). Если квартира не является общежитием, служебным или аварийным жильём (ст. 4 Закона № 1541-1), препятствий для приватизации нет. При необоснованном отказе или нарушении сроков внук вправе обратиться в суд (ст. 8 Закона № 1541-1).

Защитная ветка: если бабушка не утратила право пользования (временное отсутствие)

Описанный выше вывод «согласие бабушки не требуется» справедлив только при добровольном и окончательном выезде. Если же бабушка снялась с регистрации формально, а фактически её отсутствие носит временный характер (лечение, уход за родственниками, работы в другом городе и т.п.), её права по договору социального найма сохраняются:

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Указанные положения закона подлежат применению с учетом разъяснений, содержащихся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которым, разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.)
— ст. 71 ЖК РФ (применительно к п. 14 Обзора ВС РФ № 2/2017 от 26.04.2017)

Из этого следует: если бабушка только снялась с регистрации, но не переехала на постоянное место жительства и не отказалась от прав нанимателя, она сохраняет право пользования квартирой, а значит — и право на участие в приватизации. Проведение приватизации без её согласия в таком случае будет незаконным, и сделка впоследствии может быть оспорена.

Поэтому, прежде чем подавать документы, важно установить реальную картину: снятие с регистрации само по себе не является доказательством утраты права пользования — решенным является именно переезд в другое постоянное место жительства. Если у внука нет уверенности, что выезд окончательный, надёжнее получить от бабушки нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации либо её письменное согласие — это полностью исключит риск оспаривания договора передачи в будущем.

Вывод по вопросу: если выезд бабушки носит лишь формальный/временный характер (ст. 71 ЖК РФ), она сохраняет право пользования и право на приватизацию — её согласие или оформленный отказ обязателен. Только при добровольном и постоянном выезде в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ) приватизация возможна без её участия.

Чем подтвердить утрату бабушкой права пользования и денежные последствия оформления

Утрата бабушкой права пользования квартирой подтверждается не самим по себе фактом снятия с регистрации, а совокупностью доказательств добровольного и постоянного выезда в другое место жительства. Для приватизации на одного внука в орган местного самоуправления подаются: выписка из домовой книги/финансово-лицевой счёт (показывающая, что бабушка снята с регистрации и зарегистрирован лишь внук), справка о регистрации бабушки по новому постоянному месту жительства, договор социального найма. Именно снятие с регистрационного учёта и регистрация по новому месту жительства — основные письменные доказательства состоявшегося переезда, которые оцениваются наряду с данными п. 32 Пленума ВС РФ № 14 (добровольность, постоянность выезда, приобретение другого жилья).

Что касается расходов: заключение договора передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации государственной пошлиной и нотариальным удостоверением не облагается (ст. 7 Закона № 1541-1 — цит. выше). Единственная обязательная плата взимается именно на стадии государственной регистрации права собственности в Росреестре — после того как договор передачи уже заключён. Право собственности на приватизированную квартиру возникает с момента государственной регистрации (ст. 7 Закона № 1541-1), и за эту регистрацию уплачивается государственная пошлина в размере, установленном ст. 333.33 НК РФ (для физических лиц при регистрации права собственности на жилое помещение).

Вывод по вопросу: подтверждением утраты бабушкой права пользования служат выписка из домовой книги о снятии её с регистрации и справка о регистрации по новому постоянному месту жительства (в совокупности с обстоятельствами добровольного постоянного выезда по п. 32 Пленума ВС РФ № 14). Сама приватизация бесплатна: за заключение договора передачи пошлина и нотариальное удостоверение не требуются; плата взимается только за последующую государственную регистрацию права собственности в Росреестре (госпошлина по ст. 333.33 НК РФ).