Можно ли снимать квартиру у родственника по договору найма: законно ли арендовать жилье у дальней родственницы

Законен ли наём жилья у родственницы (есть ли запрет по признаку родства)?

Утверждение вашего начальника о том, что снимать жильё у родственников «незаконно», не соответствует закону. Гражданский кодекс прямо предусматривает такой договор, не ограничивая круг сторон признаком родства: наймодателем может быть собственник (а ваша родственница — собственник квартиры), нанимателем — любой гражданин.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Практическое значение для вашей ситуации: по данной норме родственница-собственник вправе предоставить вам квартиру в пользование за плату. Закон не требует, чтобы наймодатель и наниматель были посторонними друг другу людьми, — никакого условия о «неродстве» ни ст. 671 ГК РФ, ни жилищное законодательство не устанавливают.

Более того, сам принцип свободы договора — один из базовых в гражданском праве и подчёркивает, что граждане вправе вступать в любые договорные отношения, не противоречащие закону:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
   — п. 1 ст. 421 ГК РФ

Для вашего случая это означает: вы и родственница свободны в заключении договора найма жилого помещения, и сам выбор контрагента (дальняя родственница) не является основанием для признания сделки незаконной. Запрета на найм жилья у родственников действующее законодательство Российской Федерации не содержит.

Вывод: сдача квартиры дальней родственницей вам в наём законна. Утверждение начальника ошибочно — никакого запрета на наём жилья у родственников в российском праве нет.

Форма, срок, государственная регистрация договора и ответственность за отсутствие регистрации по месту пребывания

Чтобы «оформить всё по-честному», соблюдайте формальные требования.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме; при сроке год и более обременение подлежит госрегистрации:

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ)
   — ст. 674 ГК РФ, п. 1

Практически: договор на срок менее года регистрировать не нужно; договор на год и более требует регистрации обременения в Росреестре. Максимальный срок — пять лет; если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет:

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
   — ст. 683 ГК РФ, п. 1

Что касается обязанности регистрироваться по месту пребывания: если вы зарегистрированы по месту жительства в том же субъекте РФ (например, в том же городе или «соседнем районе» того же региона), где расположена снимаемая квартира, — регистрироваться не требуется:

Гражданин Российской Федерации вправе не регистрироваться по месту пребывания в жилом помещении, если жилое помещение, в котором он зарегистрирован по месту жительства, находится в том же или ином населенном пункте того же субъекта Российской Федерации. Гражданин Российской Федерации вправе не регистрироваться по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области, если он зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области. Гражданин Российской Федерации вправе не регистрироваться по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области, если он зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области. Гражданин Российской Федерации вправе не регистрироваться по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Севастополе или в одном из населенных пунктов Республики Крым, если он зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Севастополе или в одном из населенных пунктов Республики Крым.
— ст. 5 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Ответственность за нарушение этой обязанности наступает по ст. 19.15.1 КоАП РФ — и применяется как к проживающему без регистрации гражданину, так и (в повышенном размере) к собственнику, допустившему такое проживание:

Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации 1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей. 2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей. Примечание.
— ч. 1 ст. 19.15.1 КоАП РФ

Для вашей ситуации: если квартира в том же субъекте РФ, где вы зарегистрированы, штраф ни вам, ни родственнице не грозит. Если же квартира в другом субъекте РФ — регистрация по месту пребывания обязательна в течение 90 дней, иначе возможен штраф до 3 000 руб. для вас и до 5 000 руб. для родственницы-собственника.

Вывод: договор найма заключается письменно; при сроке менее года регистрация обременения не нужна, при сроке год и более — обязательна. Регистрация по месту пребывания не требуется, если вы состоите на учёте по месту жительства в том же субъекте РФ; при переезде в другой регион регистрация обязательна в 90-дневный срок под угрозой административного штрафа (ч. 1 ст. 19.15.1 КоАП РФ).

Налоговые последствия, взаимозависимость и различие между наймом и ссудой

Родство сторон влияет не на законность сделки, а (в ограниченном объёме) на налоговый контроль. Перечень взаимозависимых лиц по НК РФ закрыт и включает лишь близких родственников:

1. физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный; 12) организации в случае, если физическое лицо, имеющее в одной из таких организаций долю прямого и (или) косвенного участия более 25 процентов и (или) полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации, и физическое лицо, имеющее в другой из таких организаций указанную долю участия и (или) указанные полномочия, признаются взаимозависимыми лицами в соответствии с подпунктом 11 настоящего пункта. В целях настоящего подпункта наличие полномочий по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации определяется для физического лица совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 27.11.2023 № 539-ФЗ) 13) лицо и организация, которые в соответствии со статьей 25 13 настоящего Кодекса признаются в целях настоящего Кодекса соответственно контролирующим лицом и контролируемой иностранной компанией;
   — пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ

Из перечня следует: взаимозависимыми признаются супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун и подопечный. Дальняя родственница в этот перечень не входит, поэтому признак дальнего родства не влечёт для вас никаких особых налоговых последствий и не является основанием считать сделку недействительной или «незаконной».

При возмездной сдаче жилья собственник получает доход, который прямо отнесён НК РФ к доходам от источников в РФ:

доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
— пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Практически это значит: если наём возмездный (вы платите родственнице), у неё возникает налогооблагаемый доход, с которого уплачивается НДФЛ (либо налог по режиму НПД, если она самозанятая). Обязанность по уплате налога лежит на собственнике-получателе платы, а не на вас. Если же квартира предоставляется бесплатно, применяется не наём, а договор безвозмездного пользования:

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— п. 1 ст. 689 ГК РФ

В этом случае платы нет, и налогооблагаемого дохода у собственницы не возникает — но и отношения сторон подчиняются правилам о ссуде (гл. 36 ГК РФ), а не найма.

Вывод: дальнее родство не делает сделку незаконной и не создаёт специальных налоговых рисков (дальняя родственница не взаимозависимое лицо — пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). При возмездном найме налог с платы уплачивает собственница (ст. 208 НК РФ); при бесплатной передаче жилья применяется договор ссуды (ст. 689 ГК РФ) и налог с найма не возникает.

Доказательства законности сделки, исполнение договора и альтернатива найму

Чтобы сделка была «по-честному» оформлена и защищала обе стороны, договор должен быть письменным (ст. 674 ГК РФ), а у собственницы — документы, подтверждающие её право на квартиру (выписка из ЕГРН). Именно письменный договор служит доказательством условий сделки и основанием вашего законного права пользования жильём.

Обязанности нанимателя (вас) по договору найма определены законом:

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Практически: вы обязаны использовать квартиру только для проживания, сохранять её, вносить плату за наём и (если договором не установлено иное) самостоятельно оплачивать коммунальные платежи. Переустройство и реконструкция без согласия родственницы запрещены.

Альтернативой возмездному найму для близких и дальних родственников нередко выступает безвозмездное пользование (ссуда) — оно допустимо по ст. 689 ГК РФ (цитата приведена выше) и освобождает собственницу от налога с найма, но при этом отношения сторон подчиняются правилам гл. 36 ГК РФ, а не найма. Выбор между наймом и ссудой зависит от того, предусмотрена ли плата: есть плата — наём (гл. 35 ГК РФ), нет платы — ссуда (гл. 36 ГК РФ). Оба варианта одинаково законны и не зависят от родства сторон.

Вывод: письменный договор с указанием платы, срока и порядка оплаты коммунальных услуг — достаточное доказательство законности найма. Ваши обязанности как нанимателя установлены ст. 678 ГК РФ. Если плата не предусмотрена, вместо найма оформляется договор безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ), что также законно.