Как оформить в собственность квартиру по ордеру 1996 года, если нет договора и свидетельства, завод ликвидирован, квартира не приватизирована

Является ли ордер 1996 г. основанием для приватизации квартиры

Ордер является ордером на вселение и подтверждает возникновение права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма. Право на бесплатную приватизацию возникает именно у лиц, пользующихся жильём на условиях социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде:

Статья 1. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
— ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Для вашей ситуации это означает, что само по себе отсутствие у вас на руках договора социального найма или свидетельства не отменяет права на приватизацию: ордер 1996 года подтверждает вселение в жилое помещение ведомственного (государственного) жилищного фонда, а после ликвидации завода этот фонд в силу закона подлежал передаче в муниципальную собственность. Пользование жильём по ордеру приравнивается к пользованию на условиях социального найма, а значит, у вас сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию.

Однако решающее значение имеют два обстоятельства, которые надо установить по ордеру и документам БТИ:

Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений
— ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Если в ордере или техпаспорте указано, что квартира предоставлялась как служебная, либо дом имеет статус общежития или признан аварийным, приватизация по общему правилу невозможна — но и тогда собственник (муниципалитет) вправе принять решение о приватизации служебного жилья (абз. 2 ст. 4). Отдельно отмечу: г. Заречный Пензенской области является закрытым административно-территориальным образованием (ЗАТО), но это не тождественно «дому закрытого военного городка» из ст. 4 — запрет касается конкретных домов, а не всего города; этот статус приватизации сам по себе не препятствует.

Вывод: ордер 1996 г. — достаточное основание для подачи заявления о приватизации при условии, что квартира предоставлена не как служебное жильё в общежитии и дом не аварийный. Право на бесплатную приватизацию у вас сохраняется, если ранее вы этим правом не пользовались (однократность — ст. 11 Закона № 1541-1).

Какой орган принимает решение о приватизации и с чего начать

Передачу жилья в собственность граждан осуществляет собственник жилищного фонда либо уполномоченный им орган:

Статья 6. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
— ст. 6 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Приватизация оформляется договором передачи, который заключается с гражданином органом власти (органом местного самоуправления), причём нотариального удостоверения и уплаты госпошлины за сам договор передачи не требуется:

Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Поскольку завод ликвидирован, ведомственный жилой фонд подлежал передаче в муниципальную собственность города Заречного (порядок передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения установлен постановлением Правительства РФ от 07.03.1995 № 235). Поэтому наймодателем и стороной договора передачи теперь выступает администрация (комитет по управлению имуществом) муниципального образования г. Заречный Пензенской области, а не завод.

Порядок действий: (1) запросить в администрации г. Заречный справку о том, кому принадлежит данная квартира и передан ли дом в муниципальную собственность; (2) подать в уполномоченный орган администрации заявление о приватизации с приложением ордера, техпаспорта БТИ, справки о составе семьи и о регистрации по месту жительства, справки о неиспользовании ранее права на приватизацию; (3) получить договор передачи; (4) зарегистрировать право собственности в ЕГРН.

Срок принятия решения по заявлению — два месяца:

Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
— ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Вывод: заявление о приватизации подаётся в администрацию (орган по управлению имуществом) г. Заречный Пензенской области. Завод и его правопреемники стороной уже не являются. Если муниципалитет откажет или не рассмотрит заявление в двухмесячный срок, спор разрешается в судебном порядке (ст. 8 Закона).

Судебный порядок при отказе муниципалитета в приватизации

Если администрация г. Заречный откажет в приватизации (в том числе из-за того, что дом не числится в реестре муниципального имущества из-за неоформленной передачи от ликвидированного завода) либо не даст ответ в двухмесячный срок, право подлежит защите в суде путём иска о признании права собственности в порядке приватизации:

Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
— ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Существенный момент для вашей ситуации: то, что квартира «в реестре прав не значится», не является препятствием ни для приватизации, ни для судебной защиты. Права, возникшие до вступления в силу закона о регистрации (1998 г.), признаются действительными и без регистрации, а технический учёт БТИ делает объект «ранее учтённым»:

Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости 1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
— ч. 4 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это значит, что ваш старый техпаспорт БТИ — надлежащий документ, подтверждающий технический учёт объекта, и его достаточно, чтобы квартира рассматривалась как ранее учтённый объект недвижимости, сведения о котором можно восстановить в ЕГРН. Поэтому отсутствие записи о праве муниципальной собственности или о вашем праве в реестре прав — не основание для отказа.

Иск о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации относится к искам о правах на недвижимое имущество и подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ). Ответчиком будет администрация г. Заречный (или орган по управлению муниципальным имуществом).

Вывод: при отказе либо бездействии муниципалитета заявляйте в районный суд по месту нахождения квартиры иск о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, приложив ордер и техпаспорт БТИ. Ордер и техпаспорт — достаточная доказательственная база для такого иска; положительное решение суда является основанием для внесения записи о праве собственности в ЕГРН.

Развилка: если квартиры в ведении муниципалитета нет, или жильё оказалось служебным

Возможны две неблагоприятные ветки, которые нужно проверить по документам.

Ветка 1 — дом не передан в муниципальную собственность (завод ликвидирован, фонд «завис»). Отсутствие оформления передачи ведомственного жилья в муниципальную собственность не должно лишать гражданина права на приватизацию: обязанность передать такой фонд установлена законом о приватизации предприятий и подзаконными актами (постановление Правительства РФ от 07.03.1995 № 235). В суде вы вправе требовать признания права собственности в порядке приватизации напрямую, а вопрос надлежащего собственника (балансодержателя) суд разрешит, привлекая администрацию в качестве ответчика. Право пользования жильём на условиях социального найма у вас возникло из ордера независимо от того, переоформил ли муниципалитет дом на себя.

Ветка 2 — квартира служебная. Если по ордеру жильё предоставлено как служебное, приватизация возможна только при решении собственника (согласии муниципалитета):

Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений
— ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

В этом случае добиваться приватизации нужно сначала через обращение к собственнику фонда о принятии решения о приватизации служебного помещения, а при отказе — оспаривать его в суде. Дополнительный аргумент в вашу пользу: если после ликвидации завода служебный статус фактически не подтверждался, а вы продолжали проживать в квартире, есть основания ставить вопрос о том, что право пользования фактически сложилось на условиях социального найма, что и разрешается судом.

Вывод: обе неблагоприятные ветки преодолимы в судебном порядке — ни «непереданный» в муниципалитет фонд, ни (с оговорками) служебный статус не лишают вас процессуальной возможности добиться признания права собственности. Решающее значение будет иметь содержание ордера (служебный или нет) и фактические отношения найма.

Денежные и дополнительные условия оформления

Договор передачи жилья в собственность в порядке приватизации не облагается государственной пошлиной и не требует нотариального удостоверения:

Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Расходы, которые вам предстоят, состоят из: (1) государственной пошлины за регистрацию права собственности в ЕГРН после подписания договора (либо после решения суда); (2) госпошлины за подачу иска о признании права собственности (если дело дойдёт до суда), исчисляемой от инвентаризационной (кадастровой) стоимости квартиры по правилам ст. 333.19 НК РФ; (3) при необходимости — оплаты справок БТИ/кадастровых документов.

Обязательное материальное условие приватизации — согласие всех совершеннолетних лиц, имеющих право на приватизацию данного жилья, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона). Если в квартире помимо вас зарегистрированы и проживают члены семьи, они вправе либо участвовать в приватизации (общая собственность), либо дать письменное согласие на оформление квартиры в собственность только на вас (отказавшиеся сохраняют право бессрочного пользования жильём). Без такого согласия договор передачи не оформят.

Вывод: сама приватизация бесплатна и без нотариуса; оплачиваются лишь регистрация в ЕГРН и (при суде) госпошлина по иску. Оформление возможно и на вас одного, но только при согласии всех проживающих, имеющих право на приватизацию.