Изъятие участка с нежилым домом, где прописана семья с детьми: обязаны ли предоставить жилье или только денежная компенсация?

Обязаны ли при изъятии дать жильё, или достаточно денежной компенсации?

Закон устанавливает общее правило: при изъятии земельного участка с находящимся на нём недвижимым имуществом гарантируется возмещение (прежде всего денежное), а предоставление взамен другого жилого помещения — это возможность, реализуемая по соглашению сторон, а не безусловная обязанность органа власти.

при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение
— ч. 7, 8 ст. 32 ЖК РФ

Из этой нормы следует: для семьи Петровых — если дом юридически является жилым помещением — ключевой гарантией является не обязанность дать «ключи от квартиры», а право требовать равноценного возмещения и право настаивать на выборе формы. По части 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление другого жилого помещения допускается «по соглашению с собственником» — то есть сами Петровы вправе предложить органу власти вариант с предоставлением им другого жилья (например, иного жилого дома) вместо или с зачётом денег. Но если соглашения не будет, власть вправе заплатить деньги через суд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

«Предварительное и равноценное возмещение» — это конституционный минимум (ст. 35 Конституции): без равноценного возмещения принудительное изъятие через суд недопустимо. Для Петровых это означает: даже если орган упорно предлагает только деньги, заниженная сумма не может быть им навязана — размер определяется оценкой, а при споре — судом.

Вывод: безусловной обязанности передать новое жильё взамен изымаемого закон не устанавливает — гарантировано равноценное денежное возмещение; предоставление другого жилого помещения возможно только по соглашению с собственником (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Действует ли ст. 32 ЖК РФ, если дом «уже нежилой», и учитываются ли разрешение на строительство и котлован?

Критически важна развилка: подпадает ли дом под понятие «жилое помещение» по закону. Жилищные гарантии ст. 32 ЖК РФ распространяются именно на собственников жилого помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства
— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Для Петровых: если их дом зарегистрирован в ЕГРН (и в кадастровом паспорте) как жилой дом, в нём постоянно зарегистрированы люди (прописка), расположен на участке под ИЖС с разрешением на строительство — то формально это жилое помещение, и ст. 32 ЖК РФ применяется, даже если фактически дом старый и не используется. Жилой статус не утрачивается «сам собой» — перевод дома в нежилой фонд возможен только в установленном порядке, а не вследствие запустения:

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. (В редакции Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ ) 3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. 3 1 . Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 3 2 .
— ст. 22 ЖК РФ, п. 1

Напротив, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ прямо запрещает перевод жилого помещения в нежилое, если оно используется гражданами в качестве места постоянного проживания, — а у Петровых в доме зарегистрированы они и дети. Это усиливает их позицию: пока дом юридически жилой и в нём зарегистрированы жильцы, перевести его в нежилой фонд нельзя, а значит, жилищные гарантии сохраняются.

Однако если на участке фактически нет зарегистрированного жилого дома (дом снесён, остались руины, есть только котлован без оформленного объекта завершённого строительства) — то есть изымается объект незавершённого строительства либо только земельный участок, — тогда жилищные гарантии ст. 32 ЖК РФ к изъятию не применяются: их место занимают нормы о возмещении за участок и объекты недвижимости (ЗК РФ, ГК РФ).

Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания
— п. 1 ст. 239.2 ГК РФ

Вывод: если дом юридически остаётся жилым (зарегистрирован как жилой дом, есть прописка), ст. 32 ЖК РФ применяется, и перевести его в нежилой фонд закон прямо запрещает (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ); если на участке дома фактически нет (только котлован без зарегистрированного жилого дома) — применяются ЗК/ГК РФ о возмещении, без жилищных гарантий. Статус дома требует проверки по ЕГРН и акту обследования.

Что входит в возмещение (стоимость участка, дома, котлована) и можно ли получить другое жильё / маневренный фонд?

Размер возмещения определяется рыночной стоимостью всего изымаемого: участка, расположенных на нём объектов недвижимости (включая объекты незавершённого строительства) и убытков.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению
— пп. 1, 2 ст. 56.8 ЗК РФ

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
— абз. 2 п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ

Для Петровых: в возмещение войдут рыночная стоимость земельного участка + рыночная стоимость расположенного на нём дома (если он есть как объект недвижимости) и/или объекта незавершённого строительства (котлован/фундамент, если он поставлен на кадастровый учёт как объект незавершённого строительства) + убытки (переезд, поиск жилья, оформление права). Важно: сам по себе вырытый котлован без оформления его как объекта незавершённого строительства самостоятельной рыночной стоимости иметь не будет — ему дадут лишь стоимость работ по факту, которая существенно ниже стоимости готового жилья.

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен
— п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ

То есть замена на другое недвижимое имущество (например, иной жилой дом или квартиру) допустима при согласии органа власти и включается в соглашение с зачётом стоимости. У Петровых есть право настаивать на такой форме, но решающее слово при отсутствии согласия остаётся за денежной компенсацией.

Что касается маневренного фонда — ст. 95 ЖК РФ:

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: 1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; 2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными; 3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; 3 1 ) граждан, у которых жилые помещения стали непригодными для проживания, в том числе в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.02.2024 № 14-ФЗ) 4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
— ст. 95 ЖК РФ

Петровы не входят в перечни пп. 1–3¹ ст. 95 ЖК: их дом не сносится как аварийный по программе расселения, утрата не связана с обращением взыскания на заложенное жильё или чрезвычайными обстоятельствами. Основание пп. 4 («иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством») при изъятии по ст. 32 ЖК РФ специально не закреплено. Следовательно, рассчитывать на маневренный фонд как на гарантию именно при изъятии участка с домом по ст. 32 ЖК РФ — нельзя; маневренный фонд — право муниципалитета, а не обязанность в этой ситуации.

Вывод: возмещение = рыночная стоимость участка + объектов (в т.ч. незавершённого строительства) + убытки; замена на другое жильё возможна только по соглашению; на маневренный фонд безусловного права при изъятии по ст. 32 ЖК РФ нет.

Что будет с пропиской и как не стать «бомжами»?

Право пользования домом и регистрация по месту жительства прекращаются с прекращением права собственности на дом. Однако ч. 6 ст. 32 ЖК РФ даёт прежнему собственнику, у которого нет иного жилья, право пользоваться изымаемым жилым помещением до шести месяцев после выплаты возмещения (c5, c1), если соглашением не установлено иное. Это — временная мера, позволяющая семье найти новое жильё, но она не заменяет постоянного жилищного обустройства.

Опасение Петровых «станем БОМЖ» юридически оборачивается так: без оформленного в собственность нового жилья семья действительно рискует остаться без регистрации по месту жительства после прекращения права на дом (если не зарегистрируются в другом жилом помещении). Чтобы этого избежать, при согласовании условий изъятия следует настаивать на варианте предоставления другого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ) либо включение в соглашение убытков на приобретение жилья, достаточных по рыночным ценам.

Обращаю внимание на тактически важное следствие: если дом юридически жилой и пригоден для проживания, а иного жилья нет — размер возмещения должен покрывать покупку равноценного жилья по рыночным ценам населённого пункта (рыночная стоимость дома + участка + убытки на переезд и приобретение нового). Заниженный размер можно оспорить, направляя предложения об изменении условий соглашения, а при принудительном изъятии — через суд, который проверит «равноценность».

Вывод: прописка снимается с прекращением права собственности; закон даёт лишь отсрочку до 6 месяцев (ч. 6 ст. 32 ЖК). Чтобы не остаться без жилья и регистрации, семье следует добиваться предоставления другого жилого помещения в соглашении (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ) либо возмещения в размере, достаточном для покупки равноценного жилья, и при занижении — оспаривать размер возмещения.

Порядок, сроки и доказательства при изъятии

Процедура изъятия по ст. 56.10 ЗК РФ: после решения об изъятии собственнику направляется проект соглашения вместе с отчётом об оценке рыночной стоимости изымаемых объектов и отчётом об оценке размера убытков. Собственник вправе подписать соглашение, направить отказ либо предложения об изменении условий (в том числе об изменении размера возмещения и о предоставлении иных объектов недвижимости взамен). Если в течение девяноста дней со дня получения проекта соглашения собственник не представил подписанное соглашение, орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии (данные сроки и порядок следуют из прочитанного текста ст. 56.10 ЗК РФ, представленного выше).

Ключевые доказательства, которые семье Петровых следует сохранить и представить при согласовании возмещения: кадастровый паспорт дома и выписку из ЕГРН (подтверждают жилой статус и наличие объекта), разрешение на строительство (подтверждает целевое назначение участка и правомерность строительства), документы о регистрации по месту жительства (подтверждают, что дом — единственное жильё), а при занижении суммы — отчёт независимого оценщика.

Вывод: у семьи есть 90 дней с момента получения проекта соглашения, чтобы оспорить условия и размер возмещения; при несогласии орган может перевести дело в суд, где будет проверяться равноценность, объём убытков и форма возмещения (в т.ч. требование о предоставлении жилья по ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Спор рассматривается судом общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости.