Можно ли взять две сельские ипотеки на один дом, если не хватает суммы: с отцом или женой в декрете

Два льготных кредита на один дом: допустимость и структура финансирования

Сельская ипотека — это субсидируемая государством ипотека, условия которой (льготная ставка, предельный размер кредита, требования к типу жилья и расположению) устанавливаются Правилами, утверждёнными постановлением Правительства РФ, а конкретные параметры (максимальная сумма, например в пределах 6 млн руб.) — условия госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий». Само по себе субсидирование — это отношение между банком и государством (возмещение банку недополученных доходов), а не право гражданина «получить два кредита».

Ключевой правовой вопрос в вашей ситуации — не «можно ли взять два кредита», а то, что один и тот же приобретаемый дом не может быть дважды заложен под два независимых льготных кредита без согласия первого кредитора, и что даже долевая собственность на один дом покупается, как правило, по одному кредиту с несколькими созаёмщиками.

Механизм залога приобретаемого за кредит жилья установлен в законе об ипотеке:

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. 3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.
— п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это означает: дом, купленный с использованием кредитных средств, автоматически (в силу закона) становится предметом залога в пользу банка, выдавшего кредит. То есть если дом покупается за два кредита двух банков, возникает вопрос о правомерности двойного обременения одного объекта.

Правила последующего залога одного и того же имущества прямо урегулированы:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. 3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке. 4.
— пп. 1, 3 ст. 43 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Для вашей ситуации это значит: если вы оформите на отца второй кредит под залог той же (доли в) недвижимости, это по существу «последующая ипотека». Она допустима, только если не запрещена первым (вашим) договором об ипотеке и если первый банк её не запретил — а стандартные условия сельской ипотеки, как правило, устанавливают запрет (или требуют согласия) на последующий залог. Практически два банка не выдадут два льготных кредита под залог одного дома: второй банк не получит ликвидное обеспечение, а первый не согласится на ухудшение своей залоговой позиции.

Дополнительно: по условиям сельской ипотеки субсидируемый кредит предоставляется на приобретение жилья на сельских территориях, и заёмщик должен соответствовать требованиям программы (возраст, отсутствие иного жилья и др.). Намерение «добрать» недостающие 2–2,5 млн руб. вторым льготным кредитом на тот же объект, как правило, противоречит условиям программы, поскольку субсидируется приобретение одного жилого помещения одним кредитом.

Вывод по вопросу. Оформить два самостоятельных кредита по сельской программе на один и тот же дом (на вас и на отца, либо на вас и на жену) практически нереализуемо: приобретение одного жилого дома финансируется одним кредитом с созаёмщиками, а не двумя кредитами под залог одного объекта. Правильный путь — один кредит на предельно возможную сумму с привлечением созаёмщика/поручителя и доплатой недостающего собственными средствами (или привлечением нецелевого потребительского кредита вне залога дома).

Созаёмщик в декрете: платёжеспособность и солидарная ответственность

Сам по себе статус «в декрете» не лишает жену права быть созаёмщиком по ипотеке — закон не устанавливает ограничений по этому признаку. Вопрос лишь в том, признает ли банк её доход достаточным: при расчёте платёжеспособности учитываются только подтверждаемые доходы, а пособие по уходу за ребёнком, как правило, признаётся лишь в ограниченном объёме (или не признаётся вовсе) и существенно не увеличивает одобренную сумму. Поэтому жена в декрете как созаёмщик формально допустима, но её участие, скорее всего, не увеличит максимально доступный размер кредита, если её доход связан только с детскими пособиями.

Важно понимать правовые последствия привлечения созаёмщика — это солидарная (совместная) ответственность перед банком:

Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. 2. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
— ст. 322 ГК РФ, п. 1

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. 2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
— ст. 323 ГК РФ, п. 1

Практический вывод: если жена или отец станет созаёмщиком, банк сможет требовать погашения всего долга (а не «своей доли») с любого из вас полностью — в том числе с работающего супруга или с отца. Это не «разделение» кредита на двоих, а наоборот — расширение круга лиц, отвечающих за весь долг целиком.

Вывод по вопросу. Взять жену в декрете или отца созаёмщиком возможно и законно, но: (1) декретный статус не даёт ей значимого дохода для увеличения одобряемой суммы; (2) созаёмщики отвечают перед банком солидарно — за весь кредит, а не пропорционально. Это способ повысить шанс одобрения максимального кредита при основном работающем заёмщике, но не способ «раздвоить» лимит в 6 млн руб. на два кредита.

Право собственности при нескольких участниках и режим имущества супругов

Если дом приобретается несколькими лицами (например, вами и отцом), возникает общая собственность:

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— ст. 244 ГК РФ, п. 1

По общему правилу доля каждого определяется пропорционально вкладу; дом — неделимая вещь, поэтому оформляется долевая собственность. В ипотечной сделке банк, как правило, требует, чтобы все покупатели-сособственники были заёмщиками или созаёмщиками и передали свои доли в залог, — поскольку залогодателем доли выступает её собственник:

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации , применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
— п. 1 ст. 1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Здесь уместно подчеркнуть: третье лицо (например, отец) может быть залогодателем, даже не будучи должником, но в вашей схеме, где отец сам претендует на статус покупателя доли, он будет и созаёмщиком, и залогодателем своей доли.

Вывод по вопросу. Если цель — чтобы дом в итоге принадлежал нескольким членам семьи, это решается оформлением долевой собственности при покупке (с передачей долей в залог банку), а не оформлением нескольких кредитов. Режим долевой собственности прямо предусмотрен ст. 244 ГК РФ, и именно так оформляется покупка одного дома с несколькими участниками финансирования.

Предварительный договор: риски при нехватке суммы

У вас уже заключён предварительный договор. Важно зафиксировать его правовую природу и последствия, если нужную сумму получить не удастся:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
— ст. 429 ГК РФ, п. 1

Практические последствия для вас: предварительный договор обязывает заключить основной договор купли-продажи на оговорённых условиях (цена 8,2 млн руб.). Если вы не сможете обеспечить финансирование сверх 6 млн руб., вы рискуете оказаться «уклонившейся стороной», и продавец вправе через суд понудить к заключению договора либо потребовать неустойку/задаток (если таковой вносился). Срок для понуждения — 6 месяцев с момента, когда основной договор должен был быть заключён больше.

Вывод по вопросу. Прежде чем брать на себя обязательства по предварительному договору, нужно зафиксировать в нём отлагательное условие — заключение основного договора зависит от одобрения ипотечного кредита на всю сумму (либо с приемлемым для вас размером доплаты). Если такой оговорки нет и нужную сумму банк не одобрит, вы несёте риск утраты аванса/задатка и принуждения к сделке. Настоятельно рекомендуется согласовать с продавцом условие о финансировании (одобрение кредита) как условие, при невыполнении которого обязательства прекращаются, и зафиксировать реально доступную вам сумму.

Практически рабочая структура сделки в вашем случае

Исходя из изложенного, наиболее реалистичный и правомерный вариант закрыть разрыв между ценой 8,2 млн руб. и лимитом сельской ипотеки (6 млн руб.) — сочетание следующих источников в рамках одной сделки:

1. Один целевой ипотечный кредит по сельской программе на предельно возможную сумму с созаёмщиками (работающий супруг + отец как дополнительный член семьи, если это допускает конкретный банк), где все сособственники/созаёмщики передают свои доли в залог (ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ, ст. 244 ГК РФ).

2. Собственные средства / заёмные средства без залога дома на недостающую разницу (2–2,5 млн руб.) — например, накопления, средства от продажи иного имущества, нецелевой потребительский кредит на кого-то из членов семьи. Такой нецелевой кредит не связан с залогом дома и не конкурирует с сельской ипотекой за предмет залога, поэтому он правомерен и практически реализуем.

Вариант «два кредита по сельской программе на один дом» (ваш исходный замысел) неработоспособен по причинам, изложенным в первом блоке: один объект — один залог — один субсидируемый кредит; второй кредит стал бы последующей ипотекой, которая требует отсутствия запрета у первого залогодержателя и, как правило, им запрещается.

Вывод по вопросу. Правовой инструментарий, который реально закрывает вашу задачу, — это не «две сельские ипотеки», а один льготный кредит с созаёмщиками плюс доплата собственными/нецелевыми заёмными средствами. Созаёмщик в декрете допустим юридически, но существенно не увеличит одобряемую сумму; более эффективно привлечь в созаёмщики/поручители лицо с подтверждённым доходом (работающего отца), сохранив при этом право собственности на долю за каждым участником.

Режим имущества супругов при покупке дома в ипотеку

Если дом приобретается вами в браке с женой, к нему применяется законный режим совместной собственности супругов — независимо от того, на чьё имя оформлено право и кто вносил деньги (в том числе если жена в декрете и не имела дохода):

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— ст. 34 СК РФ, п. 1

Это означает: дом, купленный в браке, по общему правилу будет совместной собственностью супругов, даже если кредит оформлен только на вас, а жена — лишь созаёмщик или вовсе не участник сделки. Её статус «в декрете» и отсутствие дохода не лишают её права на долю в доме (п. 3 ст. 34 СК РФ прямо защищает супруга, осуществлявшего уход за детьми).

При этом для сделки с недвижимостью (купля-продажа, ипотека) требуется согласие супруга:

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— ст. 35 СК РФ, п. 1

Практический вывод для вашей ситуации: если вы оформляете дом и кредит на себя, а жена во втором гражданском браке — потребуется её нотариальное согласие на сделку; если она созаёмщик, её согласие даётся участием в договоре. Важно: режим совместной собственности с женой НЕ создаёт второго залога и НЕ «раздваивает» кредит — дом в любом случае остаётся единым предметом одного залога у одного банка.

Вывод по вопросу. Участие жены (даже в декрете) как созаёмщика/сособственника правомерно и, более того, дом в браке и так станет общей собственностью супругов. Но это не меняет главного ограничения: предел субсидируемого кредита и единый предмет залога не позволяют получить на один дом два льготных кредита. Жену целесообразно включать в сделку как созаёмщика либо получать её нотариальное согласие, а недостающую сумму покрывать собственными средствами или нецелевым кредитом.