Куда обратиться по поводу квартиры в Азовске, чтобы узнать состояние дома и договориться о продаже

Куда обратиться за сведениями о техническом состоянии дома

Главный адрес для запроса сведений о доме — управляющая организация (УК), ТСЖ или жилищный кооператив, которые управляют вашим домом. Закон прямо обязывает их отвечать на запросы собственников о качестве и перечне выполняемых работ, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества.

1. Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию, в том числе с использованием системы, об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.
   — ч. 2 ст. 165 ЖК РФ

Именно управляющая компания, обслуживающая ваш дом, обязана по вашему запросу раскрыть сведения о выполняемых работах и их качестве — эта информация и характеризует фактическое состояние дома. Адрес и название компании, обслуживающей ваш дом, указаны в платёжных документах за коммунальные услуги (квитанциях), а также в ГИС ЖКХ.

Получить сведения о доме можно и без обращения в организацию — через государственную информационную систему ЖКХ (официальный сайт dom.gosuslugi.ru), где закон требует размещать информацию о техническом состоянии многоквартирных домов и их конструкций.

6 1 ) информация о результатах обследования технического состояния многоквартирных домов, проведения эксплуатационного контроля за техническим состоянием многоквартирных домов, государственного мониторинга технического состояния многоквартирных домов, полученная в соответствии с пунктами 2 и 3 части 6, частью 8 статьи 167 Жилищного кодекса Российской Федерации ; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 24.06.2025 № 180-ФЗ) 6 2 ) информация о состоянии отдельных элементов строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов, об изменении состава и состояния таких многоквартирных домов в период их эксплуатации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 24.06.2025 № 180-ФЗ) 7) информация об объектах теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения, используемых для предоставления коммунальных услуг, поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, в многоквартирные дома, жилые дома; 8) информация о количестве зарегистрированных в жилых помещениях по месту пребывания и по месту жительства граждан; 9) информация о нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере жилищно-коммунального хозяйства с указанием их реквизитов, а также муниципальные программы в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
— пп. 6¹, 6² ст. 6 ФЗ-209 о ГИС ЖКХ

В системе должны размещаться: 1) информация о лицах, осуществляющих поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, в многоквартирные дома, жилые дома; 2) информация о лицах, осуществляющих деятельность по оказанию услуг по управлению многоквартирными домами
— пп. 1, 2 ч. 1 ст. 6 ФЗ-209 о ГИС ЖКХ

ФЗ-209 устанавливает: система является открытой и общедоступной для граждан (принцип открытости), а управляющие организации обязаны размещать в ней сведения о доме. Поэтому первым шагом достаточно зайти на dom.gosuslugi.ru, найти свой дом по адресу и посмотреть размещённую информацию о его техническом состоянии, проведённых работах и капитальном ремонте.

Если управляющая организация сведения не разместила или не отвечает на запрос, источником контрольной информации выступает государственная жилищная инспекция (орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации) — она обязана следить за соблюдением требований к содержанию домов.

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
— ч. 1, 3 ст. 20 ЖК РФ

Жилищная инспекция следит за сохранностью жилищного фонда и за деятельность управляющих организаций. Если из информации УК или из ГИС ЖКХ видно, что дом содержится ненадлежаще, вы вправе подать жалобу в жилищную инспекцию вашего региона — она проведёт проверку. Кроме того, оценка технического состояния дома может проводиться в рамках обследования, результаты которого подлежат размещению в системе.

В целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, включенных в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, оценки соответствия технического состояния таких многоквартирных домов и их систем инженерно-технического обеспечения нормативным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, а также определения возможности дальнейшей эксплуатации таких многоквартирных домов и (или) установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в таких многоквартирных домах с определением перечня и объема услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах может проводиться обследование технического состояния таких многоквартирных домов
— ч. 1 ст. 167 ЖК РФ

Результаты обследования технического состояния включаются в региональную программу капитального ремонта. Выводы о фактическом износе и аварийности дома вам дадут именно результаты такого обследования, размещённые в ГИС ЖКХ либо доступные через жилищную инспекцию и орган, отвечающий за региональную программу капремонта.

Вывод по вопросу: для сведений о состоянии дома обратитесь в организацию, управляющую домом (УК/ТСЖ — указана в квитанциях), письменным запросом по ст. 165 ЖК РФ, параллельно проверьте открытую информацию в ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru), где по ФЗ-209 размещаются сведения о техническом состоянии дома. При непредоставлении информации или его ненадлежащем содержании — в государственную жилищную инспекцию региона (орган жилищного надзора по ст. 20 ЖК РФ).

Как юридически корректно организовать продажу квартиры

Продажа вашей квартиры оформляется договором купли-продажи недвижимости, по которому вы (продавец) обязаны передать квартиру в собственность покупателя.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Договор должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного обеими сторонами.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Несоблюдение письменной формы делает договор недействительным, поэтому необходимо составить единый письменный документ — договор купли-продажи квартиры, подписанный вами и покупателем.

Закон требует обязательно согласовать в договоре цену квартиры — без условия о цене договор считается незаключённым.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

В договоре обязательно укажите продажную цену в рублях. Это существенное условие: если цену не согласовать письменно, договор не будет считаться заключённым.

Для жилых помещений установлено особое требование: если в квартире проживают лица, сохраняющие по закону право пользования после продажи, их перечень с указанием прав является существенным условием договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— пп. 1, 2 ст. 558 ГК РФ

Проверьте заранее, кто зарегистрирован и проживает в квартире (это видно из справки о зарегистрированных лицах). Если там зарегистрированы иные члены семьи, не являющиеся собственниками, — их перечень указывается в договоре, и они сохраняют право пользования. Наиболее чистая сделка — продажа квартиры, где такие лица отсутствуют либо сняты с регистрационного учёта.

Зарегистрируйте переход права: договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, а переход права собственности к покупателю также подлежит госрегистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

До регистрации перехода права собственность на квартиру остаётся у вас; исполнение договора без регистрации не меняет отношений с третьими лицами. Сторона, уклоняющаяся от регистрации, возмещает другой стороне убытки.

Заявление о регистрации подаётся в Росреестр (публично-правовую компанию) либо в многофункциональный центр (МФЦ).

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— ч. 1 ст. 18 ФЗ-218

Подать документы на регистрацию перехода права можно лично через ближайший МФЦ либо через Росреестр (в том числе электронно через Госуслуги). В комплекте документов — договор купли-продажи, заявление, документы на право собственности, при необходимости — нотариальное удостоверение и согласие супруга.

До совершения сделки получите актуальные сведения о квартире в виде выписки из ЕГРН, которые предоставляет Росреестр по запросу любого лица.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 1 1 . Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, размещаются на официальном сайте, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, сведений о правообладателях объектов недвижимости, в том числе их персональных данных. Состав сведений, подлежащих размещению на официальном сайте в соответствии с настоящей частью, и порядок их размещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1 2 .
— ч. 1 ст. 62 ФЗ-218

Выписка из ЕГРН (об основных характеристиках и зарегистрированных правах) подтвердит, что вы — собственник, и покажет отсутствие обременений (арестов, ипотеки) — это обязательный документ для безопасной продажи.

Особые случаи (развилки)

• Если квартира в долевой собственности нескольких лиц — все сособственники участвуют в сделке, а при продаже одной из долей постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право её покупки.
• Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или иные лица, сохраняющие право пользования, — их перечень указывается в договоре (ст. 558 ГК РФ), и они продолжают пользоваться квартирой; покупатель должен быть об этом письменно уведомлён.
• Если квартира приобретена в браке — потребуется нотариальное согласие супруга на продажу.
• Если в квартире имеется доля несовершеннолетнего собственника — отчуждение его доли требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Вывод по вопросу: подготовьте письменный договор купли-продажи квартиры с обязательно указанной ценой (ст. 555 ГК РФ) и перечнем лиц, сохраняющих право пользования (ст. 558 ГК РФ), подпишите его с покупателем, получите выписку ЕГРН для проверки отсутствия обременений и подайте документы на государственную регистрацию перехода права через МФЦ или Росреестр (ст. 18 ФЗ-218). Право собственности к покупателю перейдёт только после такой регистрации (ст. 551 ГК РФ).