Как оформить договор найма жилья для детского сада, чтобы подтвердить проживание рядом

Форма договора найма и обязательна ли его регистрация

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ)
— ст. 674 ГК РФ

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме — ни нотариального удостоверения, ни отдельной «регистрации договора» в МФЦ/органах власти не требуется, достаточно бумаги, подписанной обеими сторонами. Государственной регистрации подлежит лишь обременение права собственности, если договор заключён на срок не менее года (п. 2 ст. 674 ГК РФ), но для подтверждения проживания в детский сад этот документ представляется как таковой — саду не нужна отметка о такой регистрации.

Чтобы договор убедительно подтверждал, что ваш ребёнок живёт рядом с садом, в нём должны быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, то есть в числе проживающих (помимо вас как нанимателя) следует прямо назвать супруга и ребёнка:

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
— ст. 677 ГК РФ, п. 2

При отсутствии в договоре указания на ребёнка его как члена семьи всё равно можно вселить без дополнительного согласия наймодателя (при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется), но для детского сада надёжнее, чтобы ребёнок был прямо вписан в договор как постоянно проживающий.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
— ст. 679 ГК РФ, п. 4

Вывод: договор найма — это обычный письменный документ, который составляется в произвольной форме и не требует ни нотариуса, ни государственной регистрации (для сада достаточно двух экземпляров на бумаге с подписями: вы — наниматель, собственник — наймодатель). Обязательно укажите в нём адрес квартиры и точный перечень постоянно проживающих с вами лиц, включая ребёнка, — именно эти сведения и есть «доказательство проживания». Приложите копию документа о праве собственности наймодателя, чтобы сад видел, что квартира, где вы живёте, действительно находится рядом и уполномочена сдаваться.

Каким документом детский сад подтверждает проживание и принимается ли договор найма

Федеральный перечень документов для приёма в детский сад установлен п. 9 Порядка приёма (утв. приказом Минпросвещения № 236 от 15.05.2020). Для подтверждения проживания на закреплённой территории он прямо допускает либо свидетельство о регистрации по месту жительства/пребывания, либо любой иной документ о месте фактического проживания:

свидетельство о регистрации ребенка по месту жительства или по месту пребывания на закрепленной территории или документ, содержащий сведения о месте пребывания, месте фактического проживания ребенка; документ психолого-медико-педагогической комиссии (при необходимости); документ, подтверждающий потребность в обучении в группе оздоровительной направленности (при необходимости). Родители (законные представители) ребенка, являющиеся иностранными гражданами или лицами без гражданства, дополнительно предъявляют документ, подтверждающий право заявителя на пребывание в Российской Федерации. Иностранные граждане и лица без гражданства все документы представляют на русском языке или вместе с заверенным переводом на русский язык. Для приема родители (законные представители) ребенка дополнительно предъявляют в образовательную организацию медицинское заключение 10 . Копии предъявляемых при приеме документов хранятся в образовательной организации. ______________________________ 10 Пункт 11.1 СанПиН 2.4.1.3049-13 Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 26 (зарегистрировано Министерством юстиции Российской Федерации 29 мая 2013 г., регистрационный № 28564) с изменениями, внесенными постановлениями Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 20 июля 2015 г.
— п. 9 Порядка приёма, утв. Приказом Минпросвещения № 236 от 15.05.2020

Выражение «или документ, содержащий сведения о месте пребывания, месте фактического проживания ребенка» — это законодательно предусмотренная замена свидетельства о регистрации. Договор найма жилого помещения, где вы с ребёнком указаны как проживающие по съёмному адресу, как раз и является таким документом: он содержит точный адрес, подтверждает законное право семьи проживать именно в этом жилье и потому подтверждает факт проживания ребёнка рядом с садом наравне со справкой о регистрации.

Сверху пункт 11 того же Порядка прямо запрещает требовать какие-либо дополнительные документы сверх перечисленного закрытого списка:

1. Требование представления иных документов для приема детей в образовательные организации в части, не урегулированной законодательством об образовании, не допускается. 12. Заявление о приеме в образовательную организацию и копии документов регистрируются руководителем образовательной организации или уполномоченным им должностным лицом, ответственным за прием документов, в журнале приема заявлений о приеме в образовательную организацию. После регистрации родителю (законному представителю) ребенка выдается документ, заверенный подписью должностного лица образовательной организации, ответственного за прием документов, содержащий индивидуальный номер заявления и перечень представленных при приеме документов. 13. Ребенок, родители (законные представители) которого не представили необходимые для приема документы в соответствии с пунктом 9 настоящего Порядка, остается на учете и направляется в государственную или муниципальную образовательную организацию после подтверждения родителем (законным представителем) нуждаемости в предоставлении места. 14. После приема документов, указанных в пункте 9 настоящего Порядка, образовательная организация заключает договор об образовании по образовательным программам дошкольного образования (далее - договор) 11 с родителями (законными представителями) ребенка. ______________________________ 11 Часть 2 статьи 53 Федерального закона от 29 декабря 2012 г.
   — п. 11 Порядка приёма, утв. Приказом Минпросвещения № 236 от 15.05.2020

Вывод: договор найма является законным и достаточным документом, подтверждающим место фактического проживания ребёнка для приёма в детский сад, наряду со свидетельством о регистрации. Следовательно, указывать в сад «нужна только регистрация» неправомерно — если ваша семья реально проживает по съёмному адресу на закреплённой за садом территории, договор найма вместе с копией свидетельства о рождении и вашим паспортом должен быть принят как подтверждение. Конкретный перечень «закреплённых» за данным садом домов утверждается органом местного самоуправления (в городах федерального значения — законом субъекта), поэтому сверьте адрес съёмной квартиры с этим распорядительным актом, который публикуется на сайте сада не позднее 1 апреля.

Стоит ли оформлять временную регистрацию ребёнка по месту пребывания (съёмная квартира)

Самое простое и формально бесспорное подтверждение для сада — свидетельство о временной регистрации ребёнка по месту пребывания, которое выдаётся после постановки на учёт в самой съёмной квартире. Процедура идёт в органах МВД/МФЦ/через Госуслуги по месту квартиры, договор найма при этом как раз служит основанием проживания. Ребёнка регистрируют по месту пребывания законного представителя (родителя), и на это не требуется согласие собственника квартиры:

Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания законных представителей производится независимо от согласия лиц, указанных в абзацах втором - четвертом пункта 10 настоящих Правил.
— п. 12 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ № 713

Из цитированной выше ст. 679 ГК РФ вселение несовершеннолетнего ребёнка к родителю не требует согласия наймодателя, а по п. 12 Правил регистрации (утв. Постановлением Правительства № 713) регистрация ребёнка по месту пребывания родителя производится независимо от согласия собственника. То есть если хотя бы один из родителей зарегистрирован (постоянно или временно) в съёмной квартире, ребёнка обязаны зарегистрировать туда же по заявлению родителя.

Вывод: если собственник не возражает против регистрации вас по месту пребывания — сделайте временную регистрацию себе и ребёнку в съёмной квартире (срок по соглашению с наймодателем), и тогда в сад предоставляется не договор, а выписка/свидетельство о регистрации по месту пребывания — наиболее стандартный документ. Однако при отказе собственника регистрировать взрослых семья не беспомощна: договор найма сам по себе остаётся законным «документом о месте фактического проживания» по п. 9 Порядка приёма, а регистрация по месту жительства по закону не тождественна фактическому проживанию — снимаемое жильё является местом проживания семьи по договору найма, и это учитывается при приёме.

Что делать, если сад не принимает договор найма

Отказать в приёме в детский сад можно только при отсутствии свободных мест (п. 5 Порядка приёма, утв. Приказом Минпросвещения № 236 от 15.05.2020). Требовать от семьи с арендованным жильём именно постоянной регистрации и отклонять договор найма как подтверждение проживания — означало бы требовать документ, не предусмотренный п. 9, что прямо запрещено п. 11 того же Порядка (процитированного выше): «требование представления иных документов … не допускается».

Порядок действий при отказе:

1. Письменно запросите у заведующего отказ в письменной форме с указанием причины. Если причина — «нет постоянной регистрации/не признаём договор найма», сошлитесь на п. 9 и п. 11 Порядка № 236: договор найма приравнен к документу о месте фактического проживания, а требование дополнительных доказательств незаконно.
2. При наличии свободных мест и отказе по иному основанию — обжалуйте в вышестоящий орган управления образованием (региональное министерство/департамент образования) и/или в прокуратуру.
3. При отсутствии мест именно в этом саду обратитесь в орган местного самоуправления (отдел/департамент образования администрации) для предложения другого сада на закреплённой территории или получения места (такое право закреплено в п. 5 и п. 13 Порядка).

Законный отказ возможен исключительно из-за нехватки мест — а не из-за статуса жилья. Поэтому категорично: требование «принести свидетельство о регистрации и игнорирование договора найма» при наличии свободных мест противоречит Порядку приёма и может быть обжаловано. Приложите к договору копии паспортов родителей и свидетельства о рождении ребёнка, а также (при готовности собственника) его документ о праве на квартиру — это исчерпывающий комплект.

Единственное законное основание отказа — отсутствие мест

1. В приеме в государственную или муниципальную образовательную организацию может быть отказано только по причине отсутствия в ней свободных мест, за исключением случаев, предусмотренных статьей 88 Федерального закона от 29 декабря 2012 г. № 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2012, № 53, ст. 7598; 2019, № 30, ст. 4134). В случае отсутствия мест в государственной или муниципальной образовательной организации родители (законные представители) ребенка для решения вопроса о его устройстве в другую общеобразовательную организацию обращаются непосредственно в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственное управление в сфере образования, или орган местного самоуправления, осуществляющий управление в сфере образования 5 .
   — п. 5 Порядка приёма, утв. Приказом Минпросвещения № 236 от 15.05.2020

Эта норма замыкает правовую позицию: по федеральному Порядку приёма отказ в приёме в детский сад допустим только по причине отсутствия свободных мест (либо в случаях ст. 88 Закона «Об образовании в РФ» — временная недоступность по особым основаниям, к договору найма отношения не имеет). Тип жилья (собственность или наём), наличие постоянной регистрации — не являются основаниями для отказа. Если в выбранном саду есть места и адрес съёмной квартиры входит в закреплённую за ним территорию, договор найма обязан быть принят как подтверждение проживания.

Вывод: объединяя два пласта норм — ГК РФ (договор найма, форма и состав проживающих) и Порядок приёма Минпросвещения № 236 (договор = документ о месте фактического проживания; закрытый перечень документов; отказ только из-за мест) — ваша ситуация решаема и законно защищена: составьте простой письменный договор найма с указанием ребёнка как постоянно проживающего, приложите копию свидетельства о рождении, паспорта и (при наличии) документа собственника. Такой комплект сад обязан принять. При отказе — письменное требование обоснования отказа и обжалование в орган управления образованием того муниципалитета.

Содержание договора: плата и реальность проживания (гражданско-правовые последствия)

Статья 682. Плата за жилое помещение 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
— ст. 682 ГК РФ, п. 1

Плата за жилое помещение устанавливается исключительно по соглашению сторон — поэтому в договоре чётко укажите размер ежемесячной платы и порядок её внесения: это не формальность, а признак реального, а не «фиктивного» договора. Для детского сада важно, чтобы документ отражал действительное проживание семьи, а не был лишь «бумажкой». Признаками реальности, которые стоит зафиксировать в договоре и подтвердить сопутствующими документами, являются: точный адрес квартиры, срок найма, размер платы и перечень постоянно проживающих (вы, второй родитель, ребёнок). Дополнительно к договору можно приложить копию документа наймодателя о праве собственности и (по желанию) чеки/расписки об оплате — они снимут возможные сомнения сада в том, что семья действительно живёт по этому адресу.

Важная оговорка о добросовестности: договор найма будет принят садом как подтверждение проживания именно тогда, когда он отражает реальное фактическое проживание ребёнка по съёмному адресу. Составлять «фиктивный» договор ради зачисления по чужому адресу нельзя — это создаёт риск как для вас (оспаривание зачисления, привлечение к ответственности), так и для наймодателя. Полноценный, правдивый договор найма — полностью законный и достаточный инструмент, и именно его следует оформить.

Вывод: гражданско-правовое содержание договора (адрес, стороны, срок, плата по соглашению сторон, состав проживающих) — это одновременно требования гл. 35 ГК РФ и то, что делает документ убедительным доказательством фактического проживания семьи для детского сада.