Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Можно ли узаконить самовольно построенный шестиквартирный дом на участке ИЖС и продавать квартиры по отдельности

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Оцените целесообразность судебного спора: суд откажет в признании права на многоквартирный дом, так как участок ИЖС не допускает такое строительство.
  2. 2
    Прекратите любые попытки продажи квартир: сделки ничтожны, право собственности у покупателей не возникнет, а вы понесёте убытки.
  3. 3
    Подготовьтесь к возможному иску о сносе: соберите доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан для защиты в суде.
  4. 4
    Если дом по факту является единым индивидуальным жилым домом, а не многоквартирным: Рассмотрите вариант оформления дома как единого объекта ИЖС, если он не имеет признаков многоквартирного дома, до 1 марта 2031 года.
  5. 5
    При оформлении единого дома продавайте его только целиком одному покупателю, раздел на квартиры запрещён законом.
  6. 6
    Учитывайте риски административных штрафов за нецелевое использование участка и строительство без разрешения.

Документы и доказательства

  • Соберите документы, подтверждающие право собственности на земельный участок с ВРИ «ИЖС».
  • Закажите технический план на дом для определения его фактических характеристик.
  • Подготовьте доказательства оплаты строительства (договоры, чеки, квитанции).
  • Соберите документы, подтверждающие, что дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
  • Зафиксируйте отсутствие прав третьих лиц на дом и участок (выписка из ЕГРН).
  • Приложите заключение специалиста о соответствии постройки строительным нормам и правилам.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно прекратите любые попытки продажи квартир: до признания права собственности сделки ничтожны (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
    • Соберите доказательства, что дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан, — это ключевое условие для суда.
    • Не подавайте документы на регистрацию помещений в доме как в объекте ИЖС — Росреестр откажет по ч. 7 ст. 41 ФЗ-218.
    • Срочно проверьте, не начата ли процедура сноса администрацией: запросите выписку о наличии решения по ст. 55.32 ГрК РФ.
    • Зафиксируйте фактическое состояние дома (фото, видео, техплан) до возможного иска о сносе — это сохранит доказательства.
    • Рассмотрите альтернативу: оформить дом как единый объект ИЖС по «дачной амнистии» до 1 марта 2031 года, но продать его можно только целиком.

  • Сроки и риски

    • Узаконить дом как многоквартирный и продать квартиры по отдельности не получится — это прямо запрещено законом.
    • Основной риск — снос дома по иску администрации или прокурора, так как нарушен вид разрешённого использования участка.
    • До легализации вы не вправе продавать, дарить или сдавать дом — сделки ничтожны.
    • Вам грозит штраф за использование участка не по целевому назначению.
    • Также возможен штраф за строительство без разрешения на строительство.
    • Если дом фактически единый (без отдельных квартир), оформите его как ИЖС по «дачной амнистии» — но продать его частям нельзя.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь продавать квартиры по отдельности: регистрация помещений в доме на участке ИЖС прямо запрещена законом.
    • Не рассчитывайте узаконить дом как многоквартирный: вид разрешённого использования участка не допускает строительство такого объекта.
    • Не подавайте иск о признании права собственности на многоквартирный дом — суд откажет, так как участок не допускает его строительство.
    • Не заключайте предварительные договоры купли-продажи квартир — до признания права собственности распоряжаться постройкой запрещено.
    • Не оформляйте дом как единый объект ИЖС с целью последующего раздела на квартиры — это не создаст права на продажу помещений.
    • Не игнорируйте риск сноса: не предпринимайте действий, усугубляющих нарушение, до консультации с адвокатом.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для оценки риска сноса дома и перспектив судебного спора с администрацией.
    • Не пытайтесь продать квартиры самостоятельно: сделки с самовольной постройкой ничтожны.
    • Адвокат подготовит позицию для защиты от иска о сносе, если он уже подан.
    • Юрист поможет проверить, не является ли дом формально объектом ИЖС для упрощенного оформления.
    • При судебном споре адвокат обеспечит сбор доказательств соответствия постройки нормам безопасности.
    • Квалифицированный юрист разъяснит последствия административных штрафов и порядок действий.

  • Альтернативные пути

    • При оформлении единого дома вы сможете продать его только целиком одному покупателю, но не отдельными квартирами.
    • Альтернативой может быть продажа дома целиком с последующим оформлением покупателем права общей долевой собственности.
    • Перед любыми действиями оцените риск сноса постройки по иску местной администрации или прокурора.
    • Учитывайте, что до признания права собственности любые сделки с домом ничтожны и не порождают правовых последствий.
    • Обратитесь к юристу для анализа фактических характеристик дома и выбора безопасной модели оформления.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Собственник земельного участка с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» площадью 10 соток без получения разрешения на строительство и без направления уведомления о планируемом строительстве возвёл на нём капитальный объект — шестиквартирный дом, каждая квартира площадью 20 кв. м. Документы на дом отсутствуют, на кадастровый учёт объект не поставлен. Фактические характеристики дома — шесть обособленных жилых помещений, предназначенных для проживания разных семей, — дают основания квалифицировать его как многоквартирный дом, а не как объект ИЖС. Из этого следует: возведение многоквартирного дома на участке с ВРИ «ИЖС» является использованием участка не по целевому назначению, а сам объект отвечает признакам самовольной постройки.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Градостроительные — строительство объекта капитального строительства без разрешения на строительство, которое для многоквартирного дома является обязательным. Это исключает административную легализацию и переводит вопрос в плоскость самовольной постройки.
    • Земельные — использование участка с ВРИ «ИЖС» для размещения многоквартирного дома. Это нарушение разрешённого использования, которое является самостоятельным основанием для сноса и административной ответственности.
    • Жилищные — правовой режим объекта: квартира определяется законом только через принадлежность к многоквартирному дому, а объект ИЖС не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Это предопределяет невозможность продажи отдельных квартир.
    • Вещные — самовольная постройка не порождает права собственности и не может быть объектом сделок. Это означает, что до легализации дом юридически не существует как объект оборота.
    • Регистрационные — запрет кадастрового учёта и регистрации прав на помещения в жилом доме (объекте ИЖС). Это делает невозможной постановку на учёт и продажу квартир даже при благоприятном исходе.

  3. Юридически значимые обстоятельства:

    • Фактическая квалификация дома. Если дом состоит из шести изолированных помещений с самостоятельными выходами и отдельным инженерным обеспечением — это многоквартирный дом. Если это единое здание с комнатами без признаков самостоятельных квартир — возможна квалификация как объект ИЖС. От этого зависит, применим ли упрощённый порядок оформления или объект является самовольной постройкой.
    • Вид разрешённого использования участка. Участок имеет ВРИ «ИЖС», который допускает строительство только индивидуального жилого дома. Для признания права на самовольную постройку по п. 3 ст. 222 ГК РФ необходимо, чтобы права на участок допускали строительство данного объекта. Для многоквартирного дома это условие не выполняется.
    • Отсутствие разрешения на строительство. Для многоквартирного дома разрешение на строительство обязательно. Его отсутствие исключает узаконивание в административном порядке и подтверждает самовольный характер постройки.
    • Наличие шести обособленных жилых помещений. Это исключает регистрацию квартир как самостоятельных объектов недвижимости в силу прямого запрета ч. 7 ст. 41 ФЗ-218, независимо от того, будет ли дом оформлен как ИЖС или квалифицирован как многоквартирный.
    • Дата завершения строительства. Если дом фактически является единым объектом ИЖС, до 1 марта 2031 года действует упрощённый порядок регистрации без уведомления о строительстве. Для многоквартирного дома этот порядок неприменим.

Квалификация: шестиквартирный дом на участке ИЖС — это самовольная постройка

Ваш дом по своим фактическим признакам — шесть обособленных жилых помещений, предназначенных для проживания разных семей — отвечает признакам не «индивидуального жилого дома», а многоквартирного дома. Определение квартиры закон даёт через её принадлежность именно к многоквартирному дому:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
— ч. 3 ст. 16 ЖК РФ

При этом объект индивидуального жилищного строительства по прямому указанию Градостроительного кодекса «не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости», то есть не может состоять из отдельных квартир как самостоятельных объектов.

Позиция Верховного Суда по вашей ситуации прямо названа в Пленуме: возведение здания с признаками многоквартирного дома на участке с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» — это нарушение вида разрешённого использования, которое даёт основание для сноса постройки:

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о 9 сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Вывод по вопросу. Построенный вами шестиквартирный дом по своим фактическим характеристикам является не индивидуальным жилым домом, а многоквартирным. Возведение многоквартирного дома на участке с видом разрешённого использования «ИЖС» — это использование участка с нарушением его разрешённого использования, которое квалифицируется судами как самовольная постройка, подлежащая сносу, а не узакониванию в качестве многоквартирного дома.

Узаконивание как многоквартирный дом невозможно: условия ст. 222 ГК РФ не выполняются

Единственный легальный механизм признания права на самовольную постройку — судебный, и он требует одновременного соблюдения трёх условий:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Ключевое для вас условие — «в отношении земельного участка лицо… имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта». У вас участок с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». Такой вид разрешённого использования допускает строительство только индивидуального жилого дома, но не многоквартирного. Следовательно, первое условие не выполняется, и суд откажет в признании права собственности на многоквартирный дом.

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (Пункт в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ) 3 1 . Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) 3 2 . Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ (условия признания, требование о соответствии разрешённому использованию)

До принятия судом решения о признании права собственности самовольная постройка не может быть объектом гражданского оборота:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Вывод по вопросу. Узаконить объект именно как многоквартирный дом (с последующей продажей квартир) через суд невозможно, поскольку вид разрешённого использования вашего участка не допускает строительства многоквартирного дома — это прямое нарушение одного из обязательных условий п. 3 ст. 222 ГК РФ. Разрешение на строительство «задним числом» для многоквартирного дома не выдаётся: для такого объекта оно требовалось до начала строительства (ст. 51 ГрК РФ), и уведомительный порядок, предусмотренный для ИЖС, к многоквартирному дому неприменим.

Продажа квартир по отдельности прямо запрещена законом

Даже если допустить, что дом удастся оформить как единый объект «жилой дом» (индивидуальное жилищное строительство), поставить на кадастровый учёт отдельные квартиры и зарегистрировать на них право собственности отдельных покупателей закон запрещает категорически:

  1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ; от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 8. Для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимы следующие документы: (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1) соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности - при объединении объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц; 2) соглашение о разделе объекта недвижимости - при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц;
    — ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Эта норма означает: помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) вообще не могут быть поставлены на кадастровый учёт как самостоятельные объекты и, соответственно, не могут быть проданы как отдельные квартиры. Единственный юридически допустимый способ распорядиться таким домом — продать его целиком как единый объект либо распорядиться долями в праве общей долевой собственности на весь дом (без выделения квартир в натуре).

Вывод по вопросу. Продать шесть «квартир» разным людям как самостоятельные объекты недвижимости невозможно в любом случае: и потому, что объект является самовольной постройкой, не подлежащей отчуждению (п. 2 ст. 222 ГК РФ), и потому, что регистрация помещений в жилом доме ИЖС прямо запрещена ч. 7 ст. 41 ФЗ-218. Любая сделка по продаже отдельных «квартир» в таком доме будет ничтожна, а покупатели не смогут зарегистрировать право собственности.

Риски и последствия: снос постройки и административная ответственность

Поскольку ваш дом — многоквартирный, возведённый на участке ИЖС, основным риском является принудительный снос по требованию органа местного самоуправления или прокурора. Верховный Суд прямо указывает, что возведение здания с признаками многоквартирного дома на участке ИЖС «является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями» (п. 19 Пленума ВС РФ № 44, см. цитату в блоке 1). В судебной практике (Обзор судебной практики ВС РФ от 04.12.2013, п. 12) аналогичные дела — трёхэтажные дома, фактически разделённые на квартиры по 8–9 на этаже на участке под ИЖС — завершались удовлетворением иска о сносе; доводы о соблюдении строительных и пожарных норм судами отклонялись, поскольку решающим было нарушение целевого использования земли.

Кроме сноса, сохраняется риск административной ответственности. Если участок будет квалифицирован как используемый не по целевому назначению (под многоквартирную застройку вместо ИЖС), применяется штраф в процентном исчислении от кадастровой стоимости участка (ст. 8.8 КоАП РФ). Также до легализации использование самовольной постройки не допускается (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Отдельно: требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, не имеют срока исковой давности (п. 15 Пленума ВС РФ № 44), поэтому риск сноса сохраняется неограниченно во времени.

Вывод по вопросу. Главный правовой риск — принудительный снос дома по иску органа местного самоуправления или прокурора, без ограничения сроком исковой давности, а также административный штраф за нецелевое использование участка. Продажа «квартир» до легализации только усугубит ситуацию: покупатели окажутся зарегистрированными в объекте, подлежащем сносу, и возникнут взаимные требования о возврате уплаченных денег.

Альтернативная ветка: оформление как единый жилой дом (ИЖС) и её ограничения

Существует развилка в зависимости от фактических характеристик дома. Если по факту дом является единым индивидуальным жилым домом (отдельно стоящее здание не выше трёх надземных этажей и не выше 20 метров, состоящее из комнат, не имеющее самостоятельных квартир с отдельными выходами в общие помещения, а лишь комнаты внутри одного дома), то его можно оформить в упрощённом порядке. До 1 марта 2031 года возведение объекта ИЖС на участке под ИЖС без уведомления не считается самовольной постройкой, и право собственности регистрируется на основании технического плана с декларацией и правоустанавливающего документа на участок (п. 3 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023, ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 ФЗ-218).

Однако даже в этом благоприятном варианте продать шесть отдельных «квартир» разным людям нельзя — действует тот же запрет ч. 7 ст. 41 ФЗ-218 (регистрация помещений в жилом доме ИЖС не допускается). Можно лишь продать дом целиком одному покупателю либо отчуждать доли в праве общей собственности на дом; разделение дома на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры) для объекта ИЖС законом прямо исключено.

Вывод по вопросу. Если ваш дом объективно является единым жилым домом (а не многоквартирным), вы вправе оформить его в собственность в упрощённом порядке по «дачной амнистии» (действует до 01.03.2031) и затем продать его целиком или долями. Если же дом фактически разделён на шесть изолированных квартир с самостоятельными входами и инженерными системами — он квалифицируется как многоквартирный, и тогда применим негативный вывод блоков 1–4: объект самовольный, подлежит сносу, квартиры продать нельзя. Решающий факт, который нужно установить (техническим планом и заключением кадастрового инженера), — изолированность помещений и наличие/отсутствие у каждой «квартиры» самостоятельного выхода и отдельного инженерного обеспечения.

Ответственность: административные штрафы и административный порядок сноса

Помимо судебного сноса, за сам факт эксплуатации участка с нарушением его целевого назначения предусмотрена административная ответственность:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Для многоквартирного дома, построенного на участке ИЖС без разрешения на строительство (а именно разрешение требуется для многоквартирного дома, в отличие от ИЖС), применима и отдельная норма о строительстве без разрешения:

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

Кроме того, снос или приведение в соответствие может быть осуществлено не только судом, но и в административном порядке — по решению органа местного самоуправления, который при выявлении самовольной постройки направляет копию решения застройщику и обязан обеспечить опубликование сообщения о сносе:

решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение, обязан направить копию соответствующего решения лицу, осуществившему самовольную постройку, а при отсутствии у органа местного самоуправления сведений о таком лице правообладателю земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка. 5. В случае, если лица, указанные в части 4 настоящей статьи, не были выявлены, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в течение семи рабочих дней со дня принятия соответствующего решения обязан: 1) обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом муниципального образования по месту нахождения земельного участка для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) обеспечить размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
— ст. 55.32 ГрК РФ (снос/приведение в соответствие по решению ОМС), п. 4

Важное ограничение прямо в ст. 222 ГК РФ: если право на объект уже зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, орган местного самоуправления вообще не вправе принимать решение о сносе — такой спор разрешается только судом (п. 4 ст. 222 ГК РФ). В вашем случае до регистрации права объект является самовольным и орган местного самоуправления вправе инициировать административный снос.

Вывод по вопросу. Помимо сноса, вам грозят административные штрафы: за нецелевое использование участка — процент кадастровой стоимости (но не менее 10 000 руб. для граждан, ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ), за строительство без разрешения — от 2 000 до 5 000 руб. как гражданину (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ). Снос возможен как по суду, так и в административном порядке по решению органа местного самоуправления (ст. 55.32 ГрК РФ). Довод о том, что объект «не зарегистрирован и потому неуязвим», не защищает: административный порядок сноса специально рассчитан на незарегистрированные самовольные постройки.

Узаконить шестиквартирный дом на участке ИЖС и продать квартиры по отдельности не получится: такой объект квалифицируется как самовольная постройка, подлежащая сносу, а регистрация помещений в жилом доме (объекте ИЖС) прямо запрещена законом.

Построенный вами дом по фактическим признакам (шесть обособленных жилых помещений, предназначенных для проживания разных семей) отвечает определению квартиры как помещения именно в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). Возведение здания с признаками многоквартирного дома на участке с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» квалифицируется Верховным Судом как нарушение вида разрешённого использования, являющееся основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023).

Узаконивание как многоквартирный дом невозможно. Судебное признание права собственности на самовольную постройку требует одновременного соблюдения условий п. 3 ст. 222 ГК РФ, ключевое из которых — наличие у вас прав на земельный участок, допускающих строительство данного объекта. Ваш участок имеет вид разрешённого использования «ИЖС», который допускает строительство только индивидуального жилого дома, но не многоквартирного. Следовательно, первое условие не выполняется, и суд откажет в признании права собственности на многоквартирный дом. Уведомительный порядок, предусмотренный для ИЖС, к многоквартирному дому неприменим, поэтому получение разрешения на строительство для такого объекта требовалось до начала строительства.

Продажа квартир по отдельности прямо запрещена. Даже если допустить оформление дома как единого объекта ИЖС, ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ прямо запрещает государственный кадастровый учёт и регистрацию права собственности на помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства). Это означает, что отдельные «квартиры» в таком доме не могут быть поставлены на кадастровый учёт как самостоятельные объекты и, соответственно, не могут быть проданы разным людям. Кроме того, до признания права собственности самовольная постройка вообще не может быть объектом гражданского оборота — её нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Любая сделка по продаже отдельных «квартир» не может быть совершена, а если и будет совершена, то не повлечёт правовых последствий в виде перехода права собственности, и покупатели не смогут зарегистрировать право собственности.

Риски. Основной риск — принудительный снос дома по иску органа местного самоуправления или прокурора (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023). Требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, не имеют срока исковой давности, поэтому риск сохраняется неограниченно во времени. Снос возможен также в административном порядке по решению органа местного самоуправления (ст. 55.32 ГрК РФ). Дополнительно вам грозит административная ответственность: штраф за использование участка не по целевому назначению по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (для граждан — от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 рублей) и штраф за строительство без разрешения по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ (для граждан — от 2 000 до 5 000 рублей).

Единственная возможная альтернатива. Если по факту дом является единым индивидуальным жилым домом (отдельно стоящее здание не выше трёх надземных этажей и не выше 20 метров, состоящее из комнат, без самостоятельных квартир с отдельными выходами в общие помещения), вы вправе оформить его в собственность в упрощённом порядке по «дачной амнистии» (действует до 1 марта 2031 года) на основании технического плана с декларацией и правоустанавливающего документа на участок. Однако даже в этом случае продать шесть отдельных «квартир» разным людям нельзя — действует тот же запрет ч. 7 ст. 41 ФЗ-218. Можно лишь продать дом целиком одному покупателю либо отчуждать доли в праве общей собственности на дом без выделения квартир в натуре. Решающий факт, который нужно установить (техническим планом и заключением кадастрового инженера), — изолированность помещений и наличие или отсутствие у каждой «квартиры» самостоятельного выхода и отдельного инженерного обеспечения.

Пошаговые действия

  1. Закажите технический план дома и заключение кадастрового инженера о фактических характеристиках объекта: является ли дом единым индивидуальным жилым домом или многоквартирным (наличие изолированных помещений, самостоятельных выходов, отдельных инженерных систем). Это определит, какая ветка — благоприятная или негативная — применима к вашей ситуации.

  2. Если дом квалифицирован как единый объект ИЖС (отдельно стоящее здание не выше трёх этажей и 20 метров, без изолированных квартир):

    • подайте в Росреестр заявление о государственном кадастровом учёте и регистрации права собственности на жилой дом в упрощённом порядке (по «дачной амнистии», действующей до 1 марта 2031 года);
    • приложите технический план с декларацией и правоустанавливающий документ на земельный участок;
    • после регистрации права собственности вы сможете продать дом только целиком одному покупателю либо отчуждать доли в праве общей собственности на дом — без выделения квартир в натуре.

  3. Если дом квалифицирован как многоквартирный (шесть изолированных квартир с самостоятельными выходами):

    • обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку бесперспективно — суд откажет, поскольку вид разрешённого использования участка «ИЖС» не допускает строительства многоквартирного дома (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
    • не пытайтесь продавать «квартиры» — такие сделки не повлекут перехода права собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ), а покупатели не смогут зарегистрировать право собственности (ч. 7 ст. 41 ФЗ-218);
    • учитывайте риск принудительного сноса по иску органа местного самоуправления или прокурора, а также административного сноса по решению органа местного самоуправления (ст. 55.32 ГрК РФ);
    • при получении уведомления о сносе или иска о сносе — незамедлительно обратитесь к юристу для оценки возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (если такое приведение технически возможно) либо для защиты ваших интересов в суде.