Правовая природа жилищного сертификата пострадавшим от ЧС и нужность оценки приобретаемой квартиры
Чтобы ответить, обязательна ли независимая оценка, сначала нужно определить, что именно удостоверяет выданный вам сертификат. По базовому порядку, действующему для граждан, лишившихся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, сертификат — это не обязательство государства оплатить фактическую цену конкретно выбранной квартиры, а фиксированная мера поддержки:
В соответствии с пунктом 2 данного порядка сертификат является свидетельством, удостоверяющим право гражданина Российской Федерации на получение жилого помещения или социальной выплаты для приобретения жилого помещения за счет бюджетных ассигнований. Согласно пункту 6 Порядка список граждан на получение государственного жилищного сертификата утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и направляется в Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, которое после согласования списка направляет его в Министерство финансов Российской Федерации для осуществления последующего погашения сертификатов. Срок действия сертификата составляет один год с даты выдачи гражданину Российской Федерации. По истечении указанного срока сертификат является недействительным ( пункт 4 Порядка).
— Обзор ВС РФ 21.10.2015 (о п.2, п.4 Порядка №982)
Из этого следует юридически значимый вывод: сертификат удостоверяет право либо на жилое помещение, либо на социальную выплату для приобретения жилого помещения за счёт бюджетных средств. Размер такой поддержки задаётся номиналом сертификата, который рассчитывается из норматива общей площади и стоимости 1 кв. метра, а не из рыночной цены конкретного выбранного вами объекта:
В соответствии с абзацем первым пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 7 июня 1995 г. N 561 государственные жилищные сертификаты выдаются из расчета предоставления гражданам общей площади по социальной норме в размере 33 кв. метров для одиноких граждан, 42 кв. метров на семью из двух человек и по 18 кв. метров на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек
— п.2 постановления Правительства РФ №561 (норма площади)
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ граждане Российской Федерации имеют право на возмещение ущерба, причиненного их здоровью и имуществу вследствие чрезвычайных ситуаций. В пункте 2 данной статьи определено, что порядок и условия, виды и размеры компенсаций и социальных гарантий, предоставляемых гражданам Российской Федерации в соответствии с пунктом 1 этой статьи, устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации
— п.1, п.2 ст.18 ФЗ №68-ФЗ (в обзоре ВС 21.10.2015)
Практическое следствие для вашей ситуации: поскольку объём поддержки определяется номиналом сертификата (у вас — 5 млн руб.), а не оценкой выбранной квартиры, федеральное законодательство не устанавливает обязательного требования проводить независимую оценку приобретаемого жилья как условия реализации сертификата. Норма, которая обязывала бы представить отчёт оценщика в орган для погашения сертификата, в прочитанных федеральных актах отсутствует. В этом нотариус права: «обычно никакой оценки не нужно» — для стандартного механизма реализации сертификата как социальной выплаты это верно.
Однако такое требование может содержаться в региональном/ведомственном порядке для конкретного наводнения (когда размер самой выплаты или её целевое направление привязаны к рыночной стоимости жилья — например, при расчёте возмещения за утраченное жильё). Поэтому определяющим является не общий Порядок № 982, а акт, на основании которого вам выдана памятка.
Вывод по вопросу (ветка «социальная выплата по номиналу»): если ваш сертификат реализуется как социальная выплата в фиксированном размере, проводить независимую оценку квартиры не требуется — ни федеральной нормой, ни для погашения сертификата. Требование памятки об оценке в этом случае юридически необязательно, а отчёт оценщика никуда нести не нужно.
Когда оценка всё же может понадобиться и куда представлять документы
Памятку вы получили от того же органа, который выдал сертификат, поэтому прежде чем игнорировать содержащееся в ней требование, нужно проверить источник этого требования. Развилка зависит от содержания памятки и порядка, утверждённого регионом.
Ветка 1 («оценка нужна для расчёта самой выплаты»). Если памятка исходит из регионального порядка, по которому размер предоставляемой суммы определяется как рыночная стоимость утраченного жилья или рыночная стоимость равнозначного жилья (а не фиксированный номинал), то отчёт оценщика подтверждает величину, от которой зависит размер выплаты. В этом случае отчёт представляется в тот орган, который выдал сертификат и памятку (администрация/министерство региона либо орган, уполномоченный на реализацию мер поддержки), отдельно — либо вместе с пакетом документов для оформления выплаты по сертификату.
Ветка 2 («оценка приобретаемой квартиры»). Если памятка требует оценить именно ту квартиру, которую вы покупаете, это, по общему федеральному порядку, избыточно: выплата по сертификату не привязана к цене конкретного объекта, поэтому оценка выбранного жилья на размер помощи не влияет. Единственное ограничение, которое реально действует из норм, — соответствие приобретаемого жилья по площади/назначению условиям сертификата, а не его оценка.
Обратите внимание на срок: сертификат действителен один год с даты выдачи, и по его истечении он недействителен, что прямо закреплено в той же норме (п. 4 Порядка № 982, процитирован в > В соответствии с пунктом 2 данного порядка сертификат является свидетельством, удостоверяющим право гражданина Российской Федерации на получение жилого помещения или социальной выплаты для приобретения жилого помещения за счет бюджетных ассигнований. Согласно пункту 6 Порядка список граждан на получение государственного жилищного сертификата утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и направляется в Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, которое после согласования списка направляет его в Министерство финансов Российской Федерации для осуществления последующего погашения сертификатов. Срок действия сертификата составляет один год с даты выдачи гражданину Российской Федерации. По истечении указанного срока сертификат является недействительным ( пункт 4 Порядка).
— Обзор ВС РФ 21.10.2015 (о п.2, п.4 Порядка №982)). Это значит, что время, потраченное на оспаривание или выполнение необязательной оценки, уменьшает ваш срок на реализацию. Вместе с тем, как следует из обзора Верховного Суда, истечение срока сертификата, не реализованного по объективным причинам либо вследствие действий третьих лиц, само по себе не лишает права на возмещение ущерба — это важно, если возникнет спор (подробнее — в блоке о рисках).
Вывод по вопросу: до проведения оценки и до сбора документов уточните в выдавшем сертификат органе, каким актом утверждена ваша памятка и для какой цели требуется оценка — для расчёта выплаты или для приобретаемой квартиры. Если второй вариант — оценка не нужна и отчёт нести некуда; если первый — отчёт оценщика представляется в выдавшее сертификат ведомство вместе с остальными документами.
Что с номиналом 5 млн: дельта цены, превышение и риски невыполнения требований памятки
Поскольку сертификат удостоверяет право на социальную выплату в размере его номинала (а не обязанность государства доплатить до любой цены квартиры), из этого вытекают следующие денежные последствия.
В соответствии с пунктом 2 данного порядка сертификат является свидетельством, удостоверяющим право гражданина Российской Федерации на получение жилого помещения или социальной выплаты для приобретения жилого помещения за счет бюджетных ассигнований. Согласно пункту 6 Порядка список граждан на получение государственного жилищного сертификата утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и направляется в Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, которое после согласования списка направляет его в Министерство финансов Российской Федерации для осуществления последующего погашения сертификатов. Срок действия сертификата составляет один год с даты выдачи гражданину Российской Федерации. По истечении указанного срока сертификат является недействительным ( пункт 4 Порядка).
— Обзор ВС РФ 21.10.2015 (о п.2, п.4 Порядка №982)
Если квартира дороже номинала (5 млн) — разницу вы доплачиваете из собственных средств, либо выбираете объект в пределах номинала. Сертификат не «подтягивается» до фактической цены выбранного жилья: именно поэтому оценка выбранной квартиры не влияет на размер выплаты.
Если квартира дешевле номинала — государство оплачивает фактическую цену в пределах сертификата, а остаток номинала, как правило, не выплачивается на руки, поскольку поддержка имеет целевой характер (приобретение жилого помещения). Точные правила зачёта остатка и использования превышения устанавливаются порядком реализации сертификата (региональным или ведомственным актом), а не федеральной нормой.
Риск невыполнения требований памятки. Федеральная норма не закрепляет санкцию за непредставление отчёта оценщика как таковую. Однако если требование об оценке закреплено в порядке, на основании которого вам выдан сертификат, непредставление документа может стать основанием для отказа в оформлении выплаты по формальным мотивам. Поэтому компромиссный вариант: запросить у выдавшего органа письменное подтверждение перечня обязательных документов (или письмо о том, что оценка не требуется), чтобы зафиксировать позицию органа на случай возможного спора.
Ключевая гарантия на случай конфликта закреплена в законе о защите от ЧС — право на возмещение ущерба от чрезвычайной ситуации существует у вас в силу закона:
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ граждане Российской Федерации имеют право на возмещение ущерба, причиненного их здоровью и имуществу вследствие чрезвычайных ситуаций. В пункте 2 данной статьи определено, что порядок и условия, виды и размеры компенсаций и социальных гарантий, предоставляемых гражданам Российской Федерации в соответствии с пунктом 1 этой статьи, устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации
— п.1, п.2 ст.18 ФЗ №68-ФЗ (в обзоре ВС 21.10.2015)
Итоговое правило: объём обязательств государства ограничен номиналом сертификата, а не оценкой выбранной квартиры; спор о надобности оценки решается по тексту того акта, который вам выдал памятку, а не по общему Порядку № 982, где оценка не предусмотрена.
Вывод по вопросу: номинал 5 млн — это предел целевой выплаты: дороже — доплачиваете сами, дешевле — оплата в пределах фактической цены с неиспользованием остатка. Проведение оценки приобретаемой квартиры не влияет на размер выплаты и по федеральному порядку не требуется.
Гражданско-правовые последствия покупки и целевой характер выплаты по сертификату
При приобретении квартиры на средства сертификата вы вступаете в обычные гражданско-правовые отношения купли-продажи недвижимости, где переход права собственности подчиняется государственной регистрации:
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
— п.1, 2 ст.551 ГК РФ
Это означает, что право собственности на квартиру возникнет у вас только после регистрации перехода права в ЕГРН, независимо от того, каким документом (включая сертификат) оплачена покупка. Отчёт оценщика в этой процедуре не участвует: для регистрации нужны договор купли-продажи и заявление сторон, а не оценка.
Со стороны государства выплата по сертификату носит строго целевой характер — на приобретение жилого помещения. Нарушение целевого назначения влечёт квалификацию как нецелевое использование бюджетных средств:
Нецелевым использованием бюджетных средств признаются направление средств бюджета бюджетной системы Российской Федерации и оплата денежных обязательств в целях, не соответствующих полностью или частично целям, определенным законом (решением) о бюджете, сводной бюджетной росписью, бюджетной росписью, лимитами бюджетных обязательств, бюджетной сметой, договором (соглашением) либо правовым актом, являющимся основанием для предоставления указанных средств.
— ст. 306.4 БК РФ, п. 1
Для вас как получателя это создаёт реальный, а не гипотетический риск: если средства сертификата будут направлены не на приобретение жилья (либо оформление будет признано не соответствующим цели), возможны требования о возврате средств. Из этого же следует и ответ на вопрос об оценке: обязательства государства ограничены целью «приобретение жилого помещения» в пределах номинала, а не достижением определённой рыночной цены выбранного объекта, поэтому подтверждение стоимости квартиры отчётом оценщика для целевого использования средств не требуется.
Вывод по вопросу: покупка оформляется обычным договором купли-продажи с последующей госрегистрацией перехода права; выплата по сертификату целевая (на жильё) и в пределах номинала, что не порождает обязанности подтверждать стоимость выбранной квартиры независимой оценкой. Риск возврата средств связан исключительно с нецелевым использованием, а не с отсутствием отчёта оценщика.
