Продажа дома в ипотеку: куда идти, можно ли фотографировать документы и как не стать жертвой мошенников

Каков правильный порядок ипотечной сделки и куда обращаться продавцу дома

Куда идти «в первую очередь» зависит от стадии: само одобрение максимальной суммы у покупателя ещё не означает одобрения конкретного дома. При ипотеке продавцу не нужно идти в МФЦ самостоятельно — сделку сопровождает банк покупателя, а государственная регистрация производится в Росреестре (подать документы можно и через МФЦ, но при ипотеке это обычно делает банк в электронном виде). Гражданско-правовую рамку задают ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке».

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Для продавца это означает: дом нельзя «передать по фотографиям» — нужен единый письменный договор, подписанный сторонами, иначе он ничтожен. Подписание предварительного договора с покупателем «на дому» само по себе договор продажи не порождает.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
   — ст. 558 ГК РФ, п. 1, 2

Сама передача дома оформляется отдельным передаточным актом, а не просто фактом встречи у дома с авансом.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество
— ст. 556 ГК РФ, п. 1

Право собственности на дом и участок переходит к покупателю и возникает ипотека у банка только с момента внесения записи в ЕГРН — это происходит в Росреестре. Поэтому, как бы ни складывалась предварительная часть, финальный этап (подписание основного договора, передаточного акта, регистрация перехода права и ипотеки) юридически проходит через орган регистрации. Регистрация ипотеки в силу закона делается одновременно с регистрацией права собственности покупателя.

1. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
   — п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ

Как обезопасить: звоните в указанный покупателем банк/попросите подтверждение того, что банк одобрил именно ваш объект (не только сумму кредита заёмщику) — письмо об одобрении сделки, аккредитив/эскроу-счёт, заявку на электронную регистрацию от банка. Никакой «домашней встречи вместо МФЦ» для регистрации недостаточно: ипотека регистрируется в Росреестре одновременно с правом собственности покупателя, и ваш дом в момент сделки не станет залогом банка, пока всё это не зарегистрировано.

1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
   — п. 1, 2 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ

Вывод: протокол безопасной сделки таков: 1) покупатель подтверждает одобрение банком именно вашего объекта; 2) при желании фиксируете намерение предварительным договором с авансом (см. следующий блок); 3) основной договор купли-продажи дома и участка в письменной форме; 4) подача в Росреестр (чаще — банком в электронном виде, для чего в МФЦ идти лично вам и не обязательно) на одновременную регистрацию перехода права и ипотеки; 5) вас расчёт и передаточный акт после регистрации. Личное присутствие в МФЦ не является обязательным условием сбережения ваших прав — важно лишь, чтобы до регистрации вы не передавали ни права, ни документы на отчуждение без обеспечения расчёта.

Предварительный договор, аванс и задаток при срыве сделки из-за неодобрения ипотеки

Покупатель предлагает «подписать предварительный договор и передать аванс». Это допустимый инструмент фиксации намерений, но именно здесь решается, вернутся ли деньги при срыве сделки (например, если банк не одобрит ваш объект до конца или покупатель передумает).

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
   — п. 1, 2, 4 ст. 429 ГК РФ

Из п. 1 ГК: предварительный договор обязывает заключить в будущем основной договор продажи. Условия должны позволять установить предмет (то есть идентифицировать ваш дом и участок и их цену), а если срок не указан — основной договор подлежит заключению в течение года.

1. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
   — п. 3 ст. 429 ГК РФ

Ключевое для адначения суммы: аванс (простое задавание) по умолчанию возвращается при любом срыве, тогда как задаток работает обеспечительно и остаётся у получившей стороны, если сорвал сделку тот, кто внёс деньги, и подлежит возврату в двойном размере, если сорвал получивший.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 380 ГК РФ

Чтобы сумма была именно задатком, соглашение о нём должно быть письменным, иначе сумма считается авансом.

1. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
   — п. 3 ст. 380 ГК РФ

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
   — п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ

Задать по предварительному договору в отношении купли-продажи недвижимости прямо разрешён п. 4 ст. 380 и Пленумом ВС.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору 9 лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.
— п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018

Как это применять к вашей ситуации. Если срыв сделки произойдёт по причине, не зависящей от доброй воли сторон, — например банк не одобрит конкретный объект или покупатель не получит ипотеку в срок — это не «вина» ни одной стороны, и денежная сумма (если она аванс) подлежит возврату. Поэтому в предварительном договоре/расписке обязательно письменно прописывайте: сумма передаётся как аванс (а не задаток), если покупатель не оформляет кредит/банк не одобряет объект либо сделка не состоялась не по вине продавца, аванс возвращается покупателю полностью; если от сделки без уважительной причины отказывается продавец — аванс возвращается (или, если вы настояли на задатке/штрафе, — прописывается конкретная ответственность). Фиксируйте и паспортные данные, и что аванс передаётся безналично с назначением платежа либо с распиской — это докажет в суде, что вы не ввели покупателя в заблуждение.

Вывод: подписание предварительного договора с авансом само правомерно и не является «мошеннической схемой», однако при вашем оборонительном интересе формулируйте платёж как АВАНС с письменной оговоркой о возврате при неодобрении ипотеки объекту банком; тогда даже при срыве сделки с вас ничего не сможет взыскать покупатель, а при его отказе вы просто вернёте сумму. Если хотите, чтобы при вине покупателя деньги остались у вас, оформляйте это как письменный задаток (п. 2 ст. 380 ГК) с привязкой к предварительному договору.

Фотографирование документов на дом и риски мошенничества

Покупатель при ипотеке почти всегда запрашивает документы на объект для передачи банку — фотографирование для передачи в банк и оценщику является обычной и в целом допустимой практикой. Запрета давать покупателю фотографировать ваши документы на недвижимость законом не установлено, и самим по себе фактом фотографирования вы не совершаете правонарушения в отношении себя. Однако риски мошеннической схемы возникают в иной плоскости: если «покупатель» на самом деле преследует цель обмана, классическая схема связана не с копией выписки ЕГРН (она и без того публична), а с вашим стремлением поскорее взять аванс.

1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
   — ч. 1 ст. 159 УК РФ

Федеральный признак мошенничества — хищение чужого имущества путём обмана или злоупотребления доверием. Применительно к продавцу дома защита строится на том, чтобы весь денежный и регистрационный процесс шёл через контролируемые каналы: реальное одобрение банка, перевод аванса с назначением, регистрация через Росреестр. Форсированная встреча «у вас дома, сфотографируем всё и сразу подпишем» без проверки покупателя — тревожный сигнал, но не сам по себе уголовно наказуемое действие.

Как обезопасить при работе с документами и фотографиями:

• Проверяйте подлинность паспорта покупателя и его платёжеспособность/намерение через банк, который якобы одобрил кредит; попросите письмо или звонок менеджера банка, подтверждающий одобрение именно вашего дома.
• Отдавайте фотографии/копии документов на объект только после того, как сами установили личность предъявителя и его связь с банком; на копиях можно ставить пометку «для банка-кредитора, не для переуступки» (водяные надписи на копиях не мешают банку, но затрудняют злоупотребление).
• Не подписывайте в один приём на дому ни предварительный, ни тем более основной договор, не дав юристу/риелтору проверить ипотечные условия (аккредитив, эскроу, срок перевода вам денег).
• Аванс принимайте безналично с назначением либо по расписке; до получения денег не выдавайте оригиналов правоустанавливающих документов и не передавайте дом под ключ (передача — только по передаточному акту после расчёта).

Вывод: разрешить покупателю фотографировать документы на дом для банка — допустимо и обычно безвредно; но оно не должно быть условием немедленного подписания и передачи аванса без подтверждения, что за «покупателем» стоит реальная одобренная ипотека. Наибольший мошеннический риск для продавца — в спешке и в отсутствии письменной защиты аванса (блок 2) и в передаче права/документов до обеспечения расчёта и регистрации. Фотосъёмка как таковая уголовной схемы не образует; уголовно-правовую защиту даёт проверка личности и реальности банковского одобрения объекта.

Продажа дома вместе с земельным участком: обязательные условия и обременения

Дом нельзя продать «отдельно от участка», если и дом, и участок принадлежат вам одному лицу: закон требует отчуждать здание вместе с земельным участком.

1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
   — ст. 35 ЗК РФ, п. 4

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
   — ст. 552 ГК РФ, п. 1, 2

Применимость к фактам: в предварительном и основном договоре обязательно опишите и участок под домом (кадастровый номер, площадь, категория/вид разрешённого использования и цену участка). Если в документах на дом/участок есть расхождения (например, участок не оформлен, дом реконструирован без узаконения) — банк может отказать в одобрении объекта, а вы должны это знать до подписания аванса, чтобы не оказаться в ситуации «дом снят с продажи ради аванса, а ипотека не прошла».

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
   — ст. 558 ГК РФ, п. 1, 2

Дополнительно: если в доме зарегистрированы иные лица (включая несовершеннолетних) или есть лица, сохраняющие по закону право пользования, — они должны быть перечислены в договоре как существенное условие, иначе договор может быть признан не соответствующим требованиям и возникнут споры, а банк такой объект обычно не берёт в ипотеку. Если вы в браке, требуйте нотариальное согласие супруга на продажу и проверьте, есть ли на участке/доме зарегистрированные обременения и аресты (актуальная выписка из ЕГРН накануне сделки).

Вывод: до подписания предварительного договора и приёма аванса убедитесь, что (а) участок и дом отчуждаются вместе и корректно описаны в договоре, (б) на доме и участке нет арестов/залогов/незарегистрированных перепланировок, мешающих регистрации ипотеки, (в) в доме нет лиц, сохраняющих право пользования и не подписавших отказ/переселение. Эти факторы — наиболее весомые причины, по которым банк отказывает в одобрении конкретного объекта, так что их лучше проверить до приёма аванса, а не после.

Сроки по предварительному договору и чем заменить домашний аванс

Если вы всё же заключите предварительный договор, в нём задаётся срок подписания основного договора. Пропуск срока и положение о прекращении обязательств регулируются так:

1. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
   — п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ

Практические следствия: (1) укажите в предварительном договоре конкретный срок заключения основного договора (например, «в течение 30 банковских дней с даты одобрения банком объекта»), иначе действует годичный срок; (2) если ни одна из сторон в срок не направила предложение заключить договор и сделка не состоялась — предварительный договор прекращается; (3) понудить уклоняющуюся сторону к заключению основного договора в суде можно только в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства.

Альтернативы домашнему авансу как обеспечительному механизму: вместо передачи наличных покупателя вам «на дому» используйте (а) безналичный перевод аванса с назначением платежа и привязкой к предварительному договору либо расписку; (б) расчёты через банк покупателя в форме аккредитива или счёта эскроу, при которых деньги покупателя блокируются и перечисляются вам только после государственной регистрации перехода права — тогда вам вообще не нужен ни наличный аванс, ни риск его невозврата; (в) при желании — нотариальное удостоверение предварительного договора/задаткового соглашения, дающее заранее зафиксированную доказательную силу документа. Ни одна из этих альтернатив не требует обязательного похода покупателя в МФЦ: подачу на регистрацию при ипотеке выполняет банк.

Вывод: сроки и механизм расчёта — то, что вы контролируете текстом договора. Фиксируйте срок заключения основного договора, привязывайте аванс к реальному банковскому одобрению объекта, а для максимальной защиты замените наличный аванс аккредитивом/эскроу через банк покупателя. Это снимает и риск «покупатель фотографирует документы и исчезает», и риск спора о необоснованном удержании аванса.