Покупка квартиры у дольщика после смены застройщика: риски и проверка прав

Сохраняются ли права дольщика на квартиру при смене застройщика (банкротстве)

Сама по себе смена застройщика и даже банкротство прежнего застройщика НЕ прекращают право требования дольщика по ДДУ. Механизм урегулирования закреплён в главе IX Закона о банкротстве: объект незавершённого строительства вместе с земельным участком и обязательствами застройщика переходит к приобретателю — публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (Фонду), региональному фонду или иному новому застройщику, — и приобретатель становится стороной обязательства перед участником строительства с тем же предметом — передать жилое помещение.

Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края обратился с заявлением о намерении стать приобретателем прав застройщика на имущество и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров. Определением Арбитражного суда Пермского края от 19 февраля 2021 года по делу № А50-10848/2014, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2021 года, заявление удовлетворено. На конкурсного управляющего возложена обязанность передать фонду право собственности на один земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями, включая объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), право аренды на второй земельный участок, обязательства застройщика перед участниками строительства, требования к участникам строительства, не в полном объеме исполнившим обязательства по оплате объектов строительства, а на фонд - перечислить на специальный банковский счет ООО "Солдес Строй" 10 785 543,14 руб. для погашения текущих требований и требований кредиторов первой и второй очереди, включенных в реестр требований кредиторов.
— Постановление КС РФ от 21.07.2022 № 34-П (об обязательствах Фонда перед участниками), п. 1.1

Ключевое в этом механизме для вас: переход к новому застройщику сопровождается передачей именно «обязательств застройщика перед участниками строительства». То есть ваш продавец (дольщик) не утрачивает требование о передаче квартиры — оно «переезжает» вместе с объектом строительства к тому, кто достраивает дом.

государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество; залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве
— п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве (из Постановления КС РФ № 34-П)

Обратите внимание на правовую гарантию, следующую из этой нормы: залог прав застройщика на земельный участок и недострой по обязательствам, НЕ связанным с обеспечением прав участников строительства по ДДУ, при переходе прав к новому застройщику прекращается. Для вас как покупателя это означает: право дольщика, основанное на ДДУ, имеет приоритет и «выживает» при смене застройщика, а посторонние (недольщики) залогодержатели отсекаются.

Вывод: права дольщика на квартиру при банкротстве прежнего застройщика и передаче недостроя новому застройщику (или Фонду) НЕ пропадают автоматически — они сохраняются и переходят к приобретателю объекта вместе с обязанностью передать жилое помещение. Реальный риск для вас не в том, что «права исчезли», а в том, КТО именно теперь обязан передать квартиру и НА КАКИХ условиях, а также включено ли требование продавца в реестр. Это нужно проверить документально (см. следующий блок).

Условия и порядок покупки прав по ДДУ (уступка требования)

Покупка квартиры в недостроенном доме у дольщика оформляется договором уступки прав требования по ДДУ. Закон ставит два жёстких условия.

Во-первых, уступить право можно только после того, как сам дольщик полностью оплатил цену ДДУ (либо одновременно с переводом долга на вас):

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации . 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3 1 статьи 4 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
   — ч. 1 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»

Для вас это означает: прежде чем платить деньги, вы обязаны убедиться, что продавец полностью рассчитался с застройщиком по своему ДДУ. Если цена не оплачена полностью, уступка допустима только «одновременно с переводом долга» — то есть вы принимаете на себя остаток долга перед застройщиком, что меняет экономику сделки (вы платите и продавцу, и остаётесь должны застройщику).

Во-вторых, уступка возможна только в «окно»: с момента госрегистрации ДДУ и до подписания передаточного акта на квартиру:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3 1 статьи 4 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 5. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) Статья 12. Исполнение обязательств по договору 1.
— ч. 2 ст. 11 ФЗ-214 (уступка до акта приёма-передачи)

Для вашей ситуации это хорошая новость: дом ещё не сдан, передаточный акт не подписан — значит, уступка в принципе допустима. Но именно поэтому критично проверить, что передаточный акт действительно не подписан и квартира не передана.

Особый гражданско-правовой риск — двойная уступка. Если продавец уже уступил право другому лицу (или сам заново «продаёт» квартиру), ваша уступка окажется незарегистрированной и вы не приобретёте прав. Право на квартиру у цессионария по уступке ДДУ возникает не с момента подписания договора, а с момента его государственной регистрации — сведения о предыдущих уступках хранятся в ЕГРН, и их обязательно надо проверить выпиской.

Вывод: покупка у дольщика юридически оформляется договором уступки права требования по ДДУ, который подлежит государственной регистрации (права переходят к вам только с момента регистрации). Обязательные условия: (1) продавец полностью оплатил цену ДДУ (иначе — перевод долга), (2) квартира ещё не передана по акту, (3) отсутствуют иные (более ранние) уступки того же права. До регистрации уступки деньги продавцу передавать рискованно.

Как проверить, что права дольщика «не пропали» (реестры и документы)

Проверка строится на трёх источниках, каждый из которых закрывает свой риск.

1. ЕГРН — зарегистрирован ли ДДУ и уступки по нему. ДДУ считается заключённым именно с момента госрегистрации, а не подписания бумаги:

1. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. (В редакции федеральных законов от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3 1 . Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 4.
   — ч. 3 ст. 4 ФЗ-214

Если ДДУ продавца не зарегистрирован в ЕГРН, он вообще не считается заключённым — «права на квартиру» у продавца попросту не возникло, и продавать ему нечего. Выписка из ЕГРН покажет: зарегистрирован ли ДДУ в отношении конкретной квартиры, есть ли записи об уступках (предыдущих переходах к другим лицам), обременения и ограничения, а также кто в настоящий момент является правообладателем прав требования.

2. Реестр требований участников строительства (дело о банкротстве). Если прежний застройщик действительно банкротился, то главный вопрос — включено ли требование продавца о передаче жилого помещения в реестр. Именно включённые в реестр требования «подхватываются» новым застройщиком/Фондом. Судебная практика прямо указывает, что при урегулировании обязательств банкрота-застройщика фонд сверяет реестр застройщика со сведениями ЕГРН:

реестр застройщика, а фонд развития, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости. Правила пункта 15 статьи 2014 Закона о банкротстве, на которые сослались суды апелляционной инстанции и округа, о том, что требование участника строительства, включенное в реестр застройщика после дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества, договор о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения и т.п. В данном деле участник раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
— п. 10 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) ВС РФ от 15.05.2024

Практический вывод: запросите у продавца документ о включении его требования в реестр требований участников строительства (выписку из реестра, определение арбитражного суда), а также проверьте карточку банкротного дела застройщика (ЕФРСБ, kad.arbitr.ru) — на какой стадии дело, кто в реестре.

3. Реестр проблемных объектов и статус дома. Проверьте на сайте Единого ресурса застройщиков (наш.дом.рф) статус дома и застройщика; сверьте, кто является застройщиком/приобретателем объекта сейчас, наличие решения о передаче объекта Фонду или новому застройщику, и внесены ли изменения в ЕГРН (в части проектной документации и застройщика).

Вывод: проверить сохранность прав можно и нужно: (1) выпиской из ЕГРН — зарегистрирован ли ДДУ и нет ли конфликтующих уступок; (2) реестром требований участников строительства в деле о банкротстве — включён ли продавец; (3) данными Фонда/Единого ресурса застройщиков — кто достраивает и на каких условиях. Все три проверки должны сойтись, прежде чем вносить деньги.

Что вы приобретаете и чем защищены, если дом не достроят (права и денежные риски)

Покупая право по ДДУ, вы встаёте в положение участника долевого строительства и приобретаете тот же объём прав, что был у продавца, включая гарантии застройщика и механизмы защиты при срыве сроков.

У нового застройщика (приобретателя объекта) есть обязанность передать квартиру не позднее срока по ДДУ:

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2 1 настоящей статьи) . Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
   — ч. 1 ст. 6 ФЗ-214

Это значит: после уступки к вам переходят и сроки передачи, и право требовать неустойку за их нарушение (для гражданина — в двойном размере), которая начисляется от цены договора за каждый день просрочки.

Если строительство прекратится или сорвётся так, что очевидно — квартиру в срок не передадут, у вас как участника есть два инструмента возврата денег: односторонний отказ (при просрочке передачи более чем на два месяца) либо расторжение в суде (при прекращении/приостановке строительства при явной невозможности уложиться в срок):

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; (В редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ) 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. (Часть в редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1 1 . По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
   — ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 (односторонний отказ участника)

При расторжении застройщик обязан вернуть уплаченную цену договора и проценты за пользование деньгами:

1. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств
   — ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 (возврат средств и проценты)

Важный нюанс именно для вашей ситуации с банкротством: если прежний застройщик банкрот и объект передан Фонду/новому застройщику, ваши требования о передаче жилья адресуются уже новому застройщику, а при невозможности достроить дом — вступает механизм компенсации, предусмотренный Законом о Фонде развития территорий (ФЗ № 218-ФЗ от 29.07.2017). Если вы покупаете у дольщика, чьё требование включено в реестр, вы наследуете и защитные механизмы этого реестра; если же право «вне реестра», риск остаться без квартиры и без денег резко возрастает.

Вывод: вступая в ДДУ через уступку, вы приобретаете весь объём прав участника долевого строительства: срок передачи, неустойку за просрочку (в двойном размере как гражданин), право одностороннего отказа/расторжения с возвратом цены и процентов. Но действенность этих механизмов напрямую зависит от того, включено ли требование продавца в реестр и кто (платёжеспособный новый застройщик или Фонд) несёт обязательство перед вами — это и есть главный критерий «связываться или нет».