Могу ли я приватизировать квартиру по соцнайму после смерти бабушки, если я прописана, но не указана нанимателем в договоре

Сохранился ли договор социального найма после смерти нанимателя-бабушки

Ключевой вопрос — прекратился ли договор социального найма со смертью нанимателя. Договор прекращается со смертью только одиноко проживавшего нанимателя:

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 5 ст. 83 ЖК РФ

Толкование этой нормы обратное: если наниматель не был одинок, а в квартире остались зарегистрированные и фактически проживающие члены его семьи (внучка), то договор социального найма не прекращается и продолжает действовать на тех же условиях в отношении оставшегося члена семьи. Для вашей ситуации это означает: поскольку вы зарегистрированы в квартире и проживали в ней вместе с бабушкой как член семьи (бабушка не была «одиноко проживавшим» нанимателем), договор социального найма юридически сохранён и за вами сохраняется право пользования этим жилым помещением. Нанимателем вы применяетесь не формальным «правопреемником покойного», а как член семьи, чьи права не погашаются смертью нанимателя.

Права членов семьи нанимателя на пользование жильём и их равенство с нанимателем закреплены в ст. 69 ЖК РФ:

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
   — ч. 1, 2 ст. 69 ЖК РФ

Член семьи (внучка), который остался проживать в квартире, продолжает пользоваться жилым помещением с теми же правами, какие имел наниматель. Смерть бабушки не лишает внучку права пользования квартирой, а лишь означает, что прежний наниматель выбыл и на первое место в договоре социального найма теперь должен встать оставшийся дееспособный член семьи. Признание такого члена семьи нанимателем вместо умершего предусмотрено ч. 2 ст. 82 ЖК РФ:

1. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
   — ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Итак, договор социального найма в отношении вас не прекратился, вы сохранили право пользования квартирой и вправе быть признанной нанимателем вместо умершей бабушки. Для этого нужно обратиться к наймодателю (администрации муниципалитета, владеющей квартирой) с заявлением о внесении изменений в договор социального найма, приложив свидетельство о смерти нанимателя, выписку из домовой книги и финансовый лицевой счёт. Если администрация откажет — вопрос решается в суде (об этом ниже).

Возможна ли приватизация и требуется ли предварительное переоформление договора на себя

Право на приватизацию закон связывает не с тем, кто записан нанимателем в договоре, а с наличием права пользования жилым помещением на условиях социального найма. Это прямо вытекает из ст. 2 Закона РФ № 1541-1:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1

Поскольку вы сохранили право пользования квартирой на условиях социального найма (договор не прекратился, вы остались в нём как член семьи), у вас есть субъективное право приватизировать это жилое помещение. Ранее вы в приватизации не участвовали, а муниципальное (не специализированное) жильё по общему правилу подлежит приватизации. Ваше право является собственным — оно реализуется независимо от воли или наследства бабушки (квартира не входит в наследственную массу, пока не приватизирована, а потому к наследникам не переходит — приватизацию осуществляет именно оставшийся наниматель/член семьи).

Формально закон не требует обязательного предварительного переоформления договора социального найма на вас до подачи заявления о приватизации: право приватизировать возникает из самого факта пользования жильём на условиях соцнайма. Однако на практике административные регламенты большинства муниципалитетов требуют от заявителя подтверждения статуса нанимателя, а основанием приватизации служит договор социального найма, в котором нанимателем до сих пор числится умершая бабушка. Поэтому проверенный и рекомендуемый путь — сначала переоформить договор социального найма на себя (это автоматически происходит в силу ч. 2 ст. 82 ЖК, цитированной выше, и не требует согласия умершей), а затем подавать заявление о приватизации. Альтернативно можно подать заявление о приватизации напрямую, приложив свидетельство о смерти нанимателя и документы о регистрации и проживании, — тогда правомерность рассматривается по существу, а при отказе защищается в суде.

Важно проверить, не относится ли квартира к жилому фонду, не подлежащему приватизации, — тогда приватизация невозможна в принципе:

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 4 Закона РФ № 1541-1

Если ваша квартира — обычное муниципальное жильё (не служебное, не общежитие, не в аварийном доме, не в закрытом военном городке), она подлежит приватизации. Право на однократную бесплатную приватизацию, которым вы ещё не воспользовались, закреплено в ст. 11 Закона РФ № 1541-1:

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ)
— ст. 11 Закона РФ № 1541-1

Вывод: вы можете приватизировать квартиру, так как сохранили право пользования ею на условиях социального найма и ранее приватизацией не воспользовались. Юридически обязательным это переоформление договора не является, но практически рационально сначала закрепить за собой статус нанимателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ), после чего подать заявление о приватизации — это исключит формальные отказы.

Процедура приватизации, сроки рассмотрения и защита при отказе

Процедура приватизации состоит из подачи заявления, заключения договора передачи жилья в собственность и государственной регистрации права. Договор передачи и момент возникновения права собственности регламентированы ст. 7 Закона РФ № 1541-1:

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ)
— ст. 7 Закона РФ № 1541-1

То есть по заявлению с уполномоченным органом (администрацией муниципалитета) заключается договор передачи жилого помещения в вашу собственность; нотариального удостоверения не требуется, государственная пошлина за его заключение не взимается, а право собственности возникает только с момента его государственной регистрации в ЕГРН (обращение в Росреестр). Срок рассмотрения и последствия нарушения прав закреплены в ст. 8 Закона РФ № 1541-1:

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд
— ст. 8 Закона РФ № 1541-1

Это означает: орган обязан принять решение по вашему заявлению о приватизации в двухмесячный срок со дня подачи документов, и отказ по надуманным основаниям либо фактическое затягивание можно обжаловать в суде. В случае отказа в приватизации или отказа в переоформлении договора социального найма вы вправе обратиться в районный суд с исковым заявлением о признании за вами права на приватизацию / о признании вас нанимателем по договору социального найма (ст. 8 Закона РФ № 1541-1; практика Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009, п. 2 — жилищные споры подведомственны судам общей юрисдикции и рассматриваются районным судом). На период оформления права пользование квартирой за вами сохраняется — выселение возможно только по суду и по законным основаниям (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Вывод по процедуре: подайте заявление и документы в уполномоченный орган (адресно — в местную администрацию, многофункциональный центр); при бездействии или отказе свыше двух месяцев — иск в районный суд о признании права на приватизацию / о признании нанимателем; при положительном решении — заключение договора передачи и регистрация права в Росреестре. Это бессрочно по факту (закон не устанавливает предельного срока для реализации права на приватизацию муниципального жилья действующим нанимателем), но чем дольше договор остаётся оформленным на умершую, тем выше риск формальных отказов и судебных споров — поэтому действовать лучше без промедления.

Развилка: если в квартире имеются иные лица с правом пользования / наследники бабушки

Гипотеза, которую надо проверить по факту: помимо вас, в приватизации могут быть заинтересованы (а) иные зарегистрированные и проживающие члены семьи покойного нанимателя, либо (б) наследники бабушки по закону или завещанию. Правовые последствия этих двух случаев принципиально различны.

Если в квартире, кроме вас, зарегистрированы и проживают другие граждане, сохранившие право пользования на условиях социального найма, их участие в приватизации обязательно — закон требует согласия всех имеющих право на приватизацию лиц:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1

Здесь для внучки это означает: приватизировать квартиру только на себя можно лишь в том случае, если вы — единственное лицо, сохранившее право пользования этим жильём. Если есть иные зарегистрированные члены семьи, потребуется либо их участие в приватизации (квартира перейдёт в общую собственность), либо их нотариальный отказ от приватизации либо снятие с регистрационного учёта с утратой права пользования. Без этого заявление о приватизации на одного гражданина будет незаконным и отклонено.

Если же имеются лишь наследники (внуки, дети, супруг бабушки), не зарегистрированные в квартире, — на приватизацию они повлиять не могут: муниципальная квартира по договору социального найма не входит в наследственную массу (её собственником остаётся муниципалитет, пока она не приватизирована), и наследники не приобретают на неё прав от покойной нанимательницы. Их согласие для приватизации не требуется — она осуществляется оставшимся членом семьи (вами) самостоятельно на основании вашего права пользования. Единственное, что могут наследовать родственники, — это заявление/воля бабушки на приватизацию, если она при жизни успела подать документы и право собственности подлежит оформлению за ней (п. 10 Обзора ВС РФ № 1/2017) — но в описанной вами ситуации бабушка приватизацию не начинала.

Вывод: если вы — единственное зарегистрированное в квартире лицо, приватизация возможна на ваше имя без участия кого-либо ещё (согласие наследников не требуется — квартира им не наследуется). При наличии других зарегистрированных членов семьи их согласие/участие обязательно по ст. 2 Закона РФ № 1541-1.

Какие документы подтверждают сохранение права пользования после смерти нанимателя

Для реализации права на переоформление договора и последующую приватизацию вам потребуется документально подтвердить, что на момент смерти бабушки вы были зарегистрированы и проживали в квартире как член её семьи, а потому договор социального найма не прекратился и право пользования за вами сохранилось. Основанием сохранения права служит статус члена семьи нанимателя и равенство его прав с нанимателем:

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
   — ч. 1, 2 ст. 69 ЖК РФ

Из смысла этой нормы следует, что статус члена семьи нанимателя подтверждается фактом регистрации и проживания в спорном жилом помещении, а не волей покойной нанимательницы постфактум. Практически в пакет документов для администрации (наймодателя) входят: заявление о признании вас нанимателем вместо умершей и о приватизации; паспорт; свидетельство о смерти нанимателя-бабушки; договор социального найма (пусть даже оформленный на бабушку); выписка из домовой книги и финансовый лицевой счёт (в которых вы значитесь зарегистрированной); справка о том, что вы ранее не участвовали в приватизации (выдаётся в органе приватизации/БТИ); документы на квартиру (технический паспорт, кадастровый паспорт, ордер при наличии). Ваша регистрация в квартире прямо подтверждает факт проживания и продолжение действия договора социального найма; отсутствие у вас статуса нанимателя в записи договора само по себе права на приватизацию не лишает — право возникает из пользования на условиях социального найма (см. блок 2).

Вывод: подтверждением сохранения права пользования служат регистрация и выписка из домовой книги/финансовый лицевой счёт, где вы указаны как зарегистрированное лицо, а также свидетельство о смерти нанимателя. Эти документы вместе с договором социального найма являются достаточным обоснованием для переоформления договора на вас (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ) и последующей подачи заявления о приватизации.