Продажа приватизированной квартиры родителей: не снимут ли с очереди на жильё, если стою с 2004 года и не имею доли

Сохраняется ли очередь при продаже квартиры родителями, где вы лишь зарегистрированы и доли не имеете

Продажа квартиры, в которой вы зарегистрированы, но собственником (доли) не являетесь, сама по себе не входит в перечень оснований для снятия с жилищного учёта. Этот перечень исчерпывающе установлен ч. 1 ст. 56 ЖК РФ — ваш случай ни под один из его пунктов не подпадает:

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае: 1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета; 2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма; 3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя; 4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения; 5) предоставления им в установленном порядке земельного участка… для строительства жилого дома; 6) выявления в представленных документах… сведений, не соответствующих действительности…
— ч. 1 ст. 56 ЖК РФ

Ключевой момент для вашего положения — вы приняты на учёт до 01.03.2005, поэтому на вас действуют специальные переходные правила ч. 2 ст. 6 ФЗ № 189-ФЗ. Такие граждане «сохраняют право состоять на данном учёте до получения жилых помещений» и снимаются только по пунктам 1, 3–6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ:

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 - 6 части 1 статьи 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.
— ч. 2 ст. 6 ФЗ № 189-ФЗ от 29.12.2004

Цитированная ч. 2 ст. 6 ФЗ № 189-ФЗ содержит уточнение «а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилья». Однако продажа квартиры родителями вовсе не устраняет ваши основания нуждаться: вы не участвовали в приватизации, доли не имели и свою обеспеченность жильём в результате сделки на праве собственности никак не улучшаете. Продажа чужой для вас квартиры юридически безразлична для вашего учёта — она не создаёт ни одного из условий п. 1–6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ.

Из этого следует уверенный вывод: одна лишь продажа квартиры, собственниками которой являются ваша мать и дети, при том что вы не имеете доли и лишь зарегистрированы в ней, не может служить основанием для снятия вас с жилищного учёта. Ваша очередь сохраняется до тех пор, пока вы продолжаете проживать и сохраняете регистрацию в том же муниципальном образовании, где состоите на учёте.

Реальный риск — выезд всей семьи на постоянное место жительства в другой регион (п. 3 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ)

Главный в вашей ситуации юридический риск связан не с продажей квартиры, а с переездом в другой регион, который родители планируют. Если вы всей семьёй переедете на постоянное место жительства в другое муниципальное образование и измените регистрацию по месту жительства, это прямое основание для снятия с учёта:

п. 3 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ: «их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя»

(включено в процитированную выше ч. 1 ст. 56 ЖК РФ).

Поскольку вы приняты на учёт до 01.03.2005, ч. 2 ст. 6 ФЗ № 189-ФЗ (цитирована выше) прямо относит вас к гражданам, снимаемым «по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3–6 части 1 статьи 56 ЖК РФ», — то есть выезд на новое место жительства (п. 3) к вам применим несмотря на вашу старую (до 2005 г.) дату постановки на учёт.

Развилка:

• если после продажи квартиры вы (заявительница) останетесь проживать и будете зарегистрированы в том же муниципальном образовании, где состоите на учёте (например, временно проживаете у родственников/по другому адресу в том же городе) — снятие по п. 3 ч. 1 ст. 56 не наступает, очередь сохраняется;
• если же вы вместе с родителями фактически переезжаете в другой регион на ПМЖ и снимаетесь с регистрации по прежнему месту жительства, регистрируясь в новом населённом пункте другого муниципального образования (другой субъект РФ, что здесь и планируется), то администрация вправе снять вас с учёта именно по п. 3 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ.

Вывод: принимая решение, важно различать две вещи: (1) отчуждение квартиры само по себе вашу очередь не отменяет; (2) переезд вас и вашей семьи на постоянное место жительства в другой регион с переменой регистрации является самостоятельным и легальным основанием снятия с учёта в прежнем городе. Поэтому если сохранение очереди принципиально, вам не следует менять место жительства и регистрацию в другой регион — либо следует заранее оценить, возможно ли в новом регионе встать на учёт заново.

Обеспеченность и статус нуждающейся: ни ухудшается, ни улучшается от продажи квартиры

Вы стояли на учёте как нуждающаяся. Основания нуждаемости вашей семьи определены ст. 51 ЖК РФ. По п. 1 и п. 2 ч. 1 ст. 51 нуждающимися признаются лица, не являющиеся собственниками либо членами семьи собственника и не обеспеченные общей площадью на одного члена семьи в размере учётной нормы и более:

не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
— п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
— п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

Сделка по продаже квартиры происходит между вашими родителями (мать) и третьими лицами; вы собственником не становитесь и уже имеющейся у вас доли не лишаетесь (доли у вас нет). Следовательно, ваша обеспеченность жильём на праве собственности в результате продажи не улучшается — оснований нуждаемости вы не утрачиваете. Снятие по п. 2 ч. 1 ст. 56 (утрата оснований) не наступает.

Важная развилка (улучшение жилищных условий после переезда): если родители при продаже наделят вас долей в новом жилье в другом регионе, либо вы сами приобретёте там жильё, и обеспеченность каждого члена вашей семьи (на неё учитывается и площадь жилья, находящегося в собственности детей) станет равной или большей учётной нормы — это уже реальное основание утратить статус нуждающейся по ст. 51 ЖК РФ. Применение зависит от площади нового жилья на одного члена семьи. Если же вы в новом жилье доли не получаете и обеспеченность не достигает учётной нормы — нуждаемость сохраняется, но выезд всё равно ведёт к снятию по п. 3 ч. 1 ст. 56 (см. следующий блок).

Также следует учесть норму ч. 8 ст. 57 ЖК РФ: при последующем предоставлении жилья учитываются сделки с жильём за не менее чем пять лет, совершённые самой заявительницей и членами её семьи и повлёкшие уменьшение/отчуждение занимаемых помещений:

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
— ч. 8 ст. 57 ЖК РФ

Эта норма действует против тех, кто намеренно ухудшил свои условия ради сохранения на учёте (ст. 53 ЖК РФ); для вас продажа жилья, собственником которого вы не являетесь, под признаки намеренного ухудшения не подпадает.

Вывод: продажа квартиры не меняет вашей обеспеченности и не создаёт оснований для снятия по п. 1–2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. Единственный способ утратить нуждаемость в результате переезда — стать собственником (получить долю) жилья достаточной площади либо реально выехать на ПМЖ в другой регион (п. 3 ч. 1 ст. 56), что и есть главная угроза вашей очереди в рассматриваемой ситуации.

Технические ограничения самой сделки и защита прав пользования после продажи

Хотя продажа квартиры не касается вашего жилищного учёта, на саму сделку есть существенные ограничения, которые родители должны учесть — иначе продажа вообще не состоится либо создаст иные последствия.

Собственниками квартиры являются мать и дети, в том числе 10-летний несовершеннолетний. Отчуждение той части жилья, которая принадлежит несовершеннолетнему (или в которой он зарегистрирован и его интересы затрагиваются), по обычным правилам требует согласия органа опеки и попечительства — иначе сделка по распоряжению долей ребёнка не будет допущена. Норма о согласии органа опеки при отчуждении помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Пункт 11 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 и правовая позиция ВС (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.12.2015) исходят из того, что снятие с учёта допустимо только при наличии прямо установленных ст. 56 ЖК РФ оснований и не может быть произвольным. Регистрация по месту жительства сама по себе не определяет прав и не служит единственным основанием для решений о снятии.

Наконец, переход права собственности к покупателю по общему правилу прекращает право пользования помещением у членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ):

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это означает: фактически после продажи вы (и мать) утрачиваете и право пользования проданной квартирой — если только по договору/закону не предусмотрено иное. Поэтому вопрос сохранения за вами права проживания в том же городе при продаже должен решаться отдельно (например, заранее оформляется регистрация по другому адресу в том же муниципальном образовании, чтобы не утратить и право пользования жильём, и очередь).

Вывод: продажа квартиры, где есть доля несовершеннолетнего ребёнка-собственника, потребует согласия органа опеки (иначе сделка по его доле недопустима), а после продажи вы утратите право пользования проданным жильём. Ни то, ни другое само по себе на ваш жилищный учёт не влияет, однако требует заранее организовать сохранение вашей регистрации в том же муниципальном образовании, если вы хотите удержать очередь.

Если администрация всё же снимет с учёта: правовой механизм обжалования

Если, несмотря на изложенное, орган местного самоуправления примет решение о снятии вас с учёта (например, сочтёт продажу ухудшением, либо истолкует переезд как выбытие), решение должно быть мотивировано ссылкой на конкретное основание ч. 1 ст. 56 ЖК РФ и подлежит обжалованию. Порядок решений и гарантия их оспаривания:

Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.
— ч. 2 ст. 56 ЖК РФ

Ч. 1 ст. 219 КАС РФ предоставляет административному истцу три месяца на подачу административного искового заявления в суд с момента, когда ему стало известно о нарушении прав:

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст Статья 220. Требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями 1. Форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частями 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ) 2. В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны: 1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса; 2) орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие); 3) наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);
— ч. 1, 5 ст. 219 КАС РФ

Следует соблюдать трёхмесячный срок обращения в суд — его пропуск без уважительной причины влечёт отказ в удовлетворении иска, поэтому при получении решения о снятии важно не затягивать с его оспариванием.

Вывод: решение о снятии с учёта, принятое без законного основания либо с нарушением процедуры, может и должно быть оспорено в суде в трёхмесячный срок по ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Главная же профилактическая мера — не допускать фактического выезда на ПМЖ в другой регион и сохранить регистрацию/проживание в том муниципальном образовании, где вы состоите на учёте.

Доказательства и альтернатива (очередь в новом регионе после переезда)

Для защиты очереди при возможном споре с администрацией вам стоит заранее зафиксировать документально два факта: (1) постановку на учёт до 01.03.2005 (копия уведомления/распоряжения органа местного самоуправления о принятии на учёт 2004 года); (2) отсутствие у вас права собственности на продаваемую квартиру — свежая выписка из ЕГРН (о том, что собственники мать и дети, а вы доли не имеете), а также справка/сведения о том, что в приватизации вы не участвовали. Эти документы подтвердят, что продажа квартиры не затрагивает вашу обеспеченность жильём и что ни одно из оснований ч. 1 ст. 56 ЖК РФ не наступило.

Альтернатива при неизбежном переезде. Если переезд в другой регион всё же неизбежен и вы теряете очередь в прежнем городе по п. 3 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, у вас сохраняется общая возможность встать на учёт нуждающихся по новому месту жительства — такой порядок принятия на учёт предусмотрен ст. 52 ЖК РФ: заявления подаются в орган местного самоуправления по месту жительства, а в установленных случаях — и не по месту жительства:

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.
— ч. 3 ст. 52 ЖК РФ

Однако, поскольку вы уже были приняты на учёт до 01.03.2005, учтите, что ч. 2 ст. 6 ФЗ № 189-ФЗ гарантирует вам право состоять на прежнем учёте до получения жилья — и это право вы сохраняете ровно до тех пор, пока не произойдёт выезд на ПМЖ в другое муниципальное образование либо другое прямое основание из п. 1, 3–6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ.

Вывод: при спорной ситуации в защите вам помогут выписка ЕГРН об отсутствии у вас доли и документ 2004 года о постановке на учёт. Если же переезд неизбежен и в новом регионе вы сохраните статус нуждающейся (не станете собственником достаточного по площади жилья), вы вправе заново подать заявление о принятии на учёт уже по новому месту жительства — однако сохранение прежней очереди в этом случае законом не гарантировано.