Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Приватизация квартиры сироте после покупки другой квартиры в ипотеку

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Уточните в уполномоченном органе вашего региона, истёк ли 5-летний срок договора найма специализированного жилья мужа.
  2. 2
    Если 5 лет ещё не прошло, проверьте, достиг ли муж 23 лет и соответствует ли условиям для сокращения срока договора.
  3. 3
    При соответствии условиям подайте заявление о сокращении срока договора найма в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ.descriptionЗаявление о досрочном исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключении договора социального найма в связи с приобретением другого (свободная форма)
  4. 4
    Дождитесь исключения квартиры из специализированного фонда и заключения договора социального найма — только после этого возможна приватизация.
  5. 5
    Помните: покупка ипотечной квартиры не препятствует приватизации и не является основанием для расторжения договора найма.
  6. 6
    Если дети зарегистрированы в сиротской квартире и являются несовершеннолетними на момент приватизации: При приватизации в договор передачи будут включены ваши несовершеннолетние дети, зарегистрированные в этой квартире.

Документы и доказательства

  • Договор найма специализированного жилого помещения на квартиру мужа (для подтверждения даты заключения и 5-летнего срока).
  • Документы, подтверждающие доход мужа за последние 12 месяцев (справки 2-НДФЛ или иные), для возможного сокращения срока.
  • Справки об отсутствии задолженности по налогам, сборам и оплате ЖКУ по сиротской квартире.
  • Документы о праве собственности на ипотечную квартиру (выписка из ЕГРН, кредитный договор) — для подтверждения отсутствия препятствий.
  • Свидетельства о рождении всех троих детей и свидетельство о браке — для определения круга участников будущей приватизации.
  • Справка о регистрации всех членов семьи в сиротской квартире (форма № 9 или выписка из домовой книги).

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте дату заключения договора найма: приватизация возможна только после 5 лет, а не 3.
    • Подготовьте документы о доходе мужа за 12 месяцев не ниже МРОТ для досрочного перевода жилья в соцнайм.
    • Убедитесь, что у мужа нет долгов по налогам и коммунальным платежам за сиротскую квартиру.
    • Не снимайтесь с регистрационного учёта в сиротской квартире до завершения её приватизации.

  • Сроки и риски

    • Приватизация возможна не ранее чем через 5 лет с момента заключения договора найма, а не через 3 года.
    • Подайте заявление о сокращении срока договора найма на 2 года, если мужу исполнилось 23 года.
    • Для сокращения срока подтвердите доход не ниже МРОТ за 12 месяцев и отсутствие долгов.
    • Риск расторжения договора найма возникает только при неуплате более 1 года или порче жилья.
    • Сохраняйте регистрацию в сиротской квартире до завершения приватизации, чтобы избежать споров о праве пользования.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь приватизировать квартиру до истечения 5-летнего срока договора найма или его официального сокращения.
    • Не рассчитывайте на приватизацию «через 3 года» — этот срок законом не предусмотрен.
    • Не скрывайте факт покупки ипотечной квартиры — он не препятствует приватизации и не является основанием для расторжения договора.
    • Не выписывайтесь и не снимайте с регистрационного учёта членов семьи из сиротской квартиры до завершения приватизации.
    • Не допускайте задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг — это основание для расторжения договора найма.
    • Не используйте право на приватизацию в отношении ипотечной квартиры, если планируете приватизировать сиротское жильё.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для оценки перспектив досрочного сокращения 5-летнего срока договора найма.
    • Юрист поможет подготовить заявление о сокращении срока, если мужу уже исполнилось 23 года.
    • Адвокат проверит соблюдение условий для сокращения срока: доход, отсутствие долгов и судимостей.
    • Специалист подготовит вас к возможному отказу органа власти и обжалованию в суде.
    • Консультация адвоката нужна для правильного оформления перевода квартиры из специализированного фонда в социальный найм.
    • Привлеките юриста для защиты прав при приватизации с учетом интересов троих несовершеннолетних детей.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката
  1. Ситуация юридическим языком

Муж клиентки относится к категории лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и три года назад был обеспечен однокомнатной квартирой по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот (п. 8 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ, п. 1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). Срок действия такого договора составляет пять лет (п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ), следовательно, на момент обращения договор найма специализированного жилого помещения ещё действует, а квартира входит в специализированный жилищный фонд и не подлежит приватизации до её исключения из этого фонда и заключения договора социального найма.

В указанной квартире зарегистрированы по месту жительства сам наниматель, его супруга (клиентка) и трое несовершеннолетних детей. Семья приобрела в ипотеку другую квартиру большей площади, право собственности на которую оформлено (обременено ипотекой), однако регистрация по месту жительства в новой квартире не оформлена — все остаются зарегистрированными в сиротской квартире. Право на однократную бесплатную приватизацию жилья ни муж, ни супруга ранее не использовали.

Из этого следует: до истечения пятилетнего срока договора найма специализированного жилого помещения либо до его досрочного сокращения в порядке п. 6¹ ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ квартира не может быть приватизирована. Сам по себе факт приобретения другого жилья в ипотеку не является основанием ни для расторжения договора найма специализированного жилого помещения, ни для отказа в последующей приватизации.

  1. Затронутые правоотношения

  • Правоотношения по обеспечению жильём детей-сирот из специализированного жилищного фонда — определяют статус квартиры как специализированного жилого помещения, срок действия договора найма (пять лет) и невозможность приватизации до перевода жилья в социальный найм (ст. 92, 98.1, 100 ЖК РФ; ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). Это ключевое ограничение, из-за которого представление клиентки о «трёх годах» не соответствует закону.

  • Правоотношения социального найма (будущие) — возникнут после исключения квартиры из специализированного фонда и заключения договора социального найма; именно с этого момента у мужа и членов его семьи появится право пользования жильём на условиях социального найма и, соответственно, право на приватизацию (ст. 2 Закона РФ № 1541-1). Это определяет момент возникновения права на приватизацию и круг её участников.

  • Правоотношения по приватизации жилых помещений — регулируют однократность бесплатной приватизации, обязательное включение несовершеннолетних в договор передачи и необходимость согласия всех совершеннолетних участников (ст. 2, 7, 11 Закона РФ № 1541-1). Это определяет, кто именно станет собственником сиротской квартиры и какие ограничения действуют.

  • Правоотношения собственности на ипотечную квартиру — факт приобретения другого жилья в собственность (с обременением ипотекой) не поименован в законе как основание для расторжения договора найма специализированного жилого помещения (ч. 4 ст. 101 ЖК РФ) и не влияет на право приватизации по ст. 2 Закона РФ № 1541-1. Это снимает основное опасение клиентки.

  • Правоотношения регистрационного учёта и пользования жилым помещением — сохранение регистрации всех членов семьи в сиротской квартире и фактическое пользование ею подтверждают сохранение прав нанимателя и членов его семьи, а также исключают основания для вывода об утрате интереса к помещению до завершения приватизации.

  1. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Срок действия договора найма специализированного жилого помещения — прошло три года из пяти; право на приватизацию возникнет только после исключения квартиры из специализированного фонда и заключения договора социального найма, то есть по общему правилу не ранее истечения пятилетнего срока.

  • Возможность досрочного сокращения срока договора — если муж достиг 23 лет, имеет документально подтверждённый доход не ниже установленного уровня не менее 12 месяцев, не имеет задолженностей, судимости и обстоятельств трудной жизненной ситуации, он вправе подать заявление о сокращении срока договора найма не более чем на два года (п. 6¹, 6² ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ), что ускорит перевод жилья в социальный найм и последующую приватизацию.

  • Отсутствие ранее использованного права на приватизацию — муж и супруга не использовали право на однократную бесплатную приватизацию, поэтому сохраняют его в отношении сиротской квартиры (ст. 11 Закона РФ № 1541-1).

  • Сохранение регистрации и фактического пользования сиротской квартирой — все члены семьи зарегистрированы в ней, что подтверждает сохранение права пользования и исключает риски, связанные с переездом в ипотечную квартиру до завершения приватизации.

  • Состав семьи нанимателя — супруга и трое несовершеннолетних детей зарегистрированы и проживают в сиротской квартире, поэтому после перевода жилья на социальный найм они приобретают равное с нанимателем право пользования (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ), а несовершеннолетние подлежат обязательному включению в договор передачи при приватизации (ст. 7 Закона РФ № 1541-1).

  • Отсутствие оснований для расторжения договора найма — приобретение ипотечной квартиры не входит в исчерпывающий перечень оснований расторжения договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя (ч. 4 ст. 101 ЖК РФ), поэтому само по себе не создаёт угрозы утраты права на сиротскую квартиру.

Когда вообще возникает право приватизировать квартиру сироте: правовой режим и сроки

Ваше представление о «трёх годах» неверно. Жильё, выданное мужу как сироте, предоставляется по договору найма специализированного жилого помещения — а не по социальному найму. Такое жильё входит в специализированный жилищный фонд:

  1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан; (В редакции Федерального закона от 28.11.2015 № 358-ФЗ) 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. (Дополнение пунктом
    — ст. 92 ЖК РФ, п. 1

Пока помещение относится к специализированному фонду, оно не может быть передано в собственность: приватизация жилья сироты возможна только после его исключения из специализированного фонда и перевода на условия социального найма. Срок действия договора найма такого жилья составляет пять лет (не три), по окончании которых при отсутствии обстоятельств, требующих содействия, орган власти обязан исключить жильё из специализированного фонда и заключить с мужем договор социального найма:

  1. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.
    — п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Из этого следует: если квартиру выдали 3 года назад, то до истечения полного пятилетнего срока договор найма ещё действует, а право приватизации, по общему правилу, возникнет сразу же после перевода жилья на социальный найм, а не через какой-то дополнительный срок. То есть после заключения договора социального найма можно обращаться за приватизацией.

Досрочное сокращение срока (как ускорить приватизацию)

Закон прямо предусматривает возможность сократить срок действия договора найма специализированного жилья сироты (после чего сразу заключается социальный найм и открывается путь к приватизации):

6 1 . В целях заключения с лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, договора социального найма в отношении занимаемых ими жилых помещений срок действия договора найма специализированного жилого помещения может быть сокращен по инициативе лица, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, но не более чем на два года.
— п. 6¹ ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Условия для такого досрочного сокращения исчерпывающе перечислены и включают достижение возраста 23 лет, подтверждённый не менее 12 месяцев стабильный трудовой доход, отсутствие задолженностей, надлежащее исполнение обязанностей нанимателя и отсутствие судимости:

6 2 . Сокращение срока действия договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренное пунктом 6 1 настоящей статьи, допускается при наличии по состоянию на дату подачи лицом, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, заявления о сокращении срока действия такого договора в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации совокупности следующих обстоятельств: 1) достижение заявителем возраста 23 лет; 2) наличие у заявителя документально подтвержденного не менее чем за двенадцать календарных месяцев, предшествующих месяцу обращения с заявлением, дохода не ниже минимального размера оплаты труда от трудовой, предпринимательской и (или) иной деятельности, не запрещенной законодательством Российской Федерации, который обеспечивает ему и его семье среднедушевой доход, превышающий величину прожиточного минимума на душу населения, установленную в субъекте Российской Федерации по месту жительства заявителя по состоянию на дату обращения с заявлением; 3) отсутствие у заявителя задолженности по налогам и сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, за исключением сумм, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах предоставлена отсрочка или рассрочка; 4) надлежащее исполнение заявителем предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором найма специализированного жилого помещения обязанностей нанимателя жилого помещения; 5) отсутствие у заявителя психических заболеваний или расстройств, алкогольной или наркотической зависимости; 6) отсутствие у заявителя судимости и (или) факта его уголовного преследования за умышленное преступление; 7) отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания заявителю содействия в преодолении трудной жизненной ситуации.
— п. 6² ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Применительно к вашей ситуации: если муже́ уже исполнилось 23 года и его доход документально подтверждается не менее года, он вправе подать заявление о сокращении остатка пятилетнего срока (до двух лет) — это позволит быстрее перевести жильё в социальный найм и затем приватизировать. Если же срок истекает «естественно» — по истечении пяти лет орган власти сам обязан исключить жильё из специализированного фонда и заключить договор социального найма.

Препятствует ли покупка квартиры в ипотеку приватизации сиротской квартиры

Ключевой ваш вопрос. Действующее законодательство не связывает право на приватизацию жилья, занимаемого по социальному найму, с отсутствием у гражданина другого жилья в собственности. Право приватизировать возникает у гражданина, владеющего помещением на условиях социального найма, — и именно наделение правом пользования по социальному найму является решающим условием:

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1

Приобретение иной квартиры в собственность (в том числе в ипотеку) не прекращает права мужа (и ваших детей) пользоваться сиротской квартирой по социальному найму и, соответственно, не лишает права на её приватизацию. Единственное формальное ограничение — однократность бесплатной приватизации (своё право на приватизацию сиротской квартиры муж ещё не использовал):

Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.
— ст. 11 Закона РФ № 1541-1

Риск расторжения договора из-за «переезда» в новую квартиру

Пока действует договор найма специализированного жилого помещения, наймодатель не вправе расторгнуть его в связи с покупкой семьёй другого жилья. Перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя исчерпывающ и к приобретению квартиры в собственность не относится (это неуплата свыше года, разрушение помещения, систематическое нарушение прав соседей, использование не по назначению):

  1. Договор найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более одного года и отсутствия соглашения по погашению образовавшейся задолженности по оплате жилых помещений и (или) коммунальных услуг; 2) разрушения или систематического повреждения жилого помещения нанимателем или проживающими совместно с ним членами его семьи; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению.
    — ст. 101 ЖК РФ, ч. 4

Практический вывод: сохранение регистрации и фактическое пользование сиротской квартирой до завершения её приватизации обезопасит вас от претензий. Пока вы все зарегистрированы в сиротской квартире и она используется, покупка ипотечной квартиры ни приватизации, ни сохранению договора не мешает. Чтобы не дать поводов заявить об утрате интереса к помещению, рекомендуем не сниматься с регистрационного учёта в сиротской квартире и продолжать исполнять обязанности нанимателя (та и коммунальные платежи) до момента регистрации права собственности после приватизации.

Кто участвует в приватизации, если жена и дети прописаны в сиротской квартире

Сиротская квартира предоставлена мужу как нанимателю по договору специализированного найма. К пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила статьи 69 ЖК РФ о членах семьи нанимателя:

  1. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.
    — ст. 100 ЖК РФ, ч. 5

Состав членов семьи нанимателя по жилищному законодательству включает совместно проживающих супруга и детей:

  1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
    — ст. 69 ЖК РФ, ч. 1

Соответственно, после перевода жилья на социальный найм вы (супруга) и ваши трое детей как зарегистрированные и проживающие в квартире члены семьи нанимателя приобретаете равное с мужем право пользования на условиях социального найма. При заключении договора социального найма вы будете указаны в нём как члены семьи нанимателя (ч. 3 ст. 69 ЖК). А при приватизации в договор передачи обязательно включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования помещением и проживающие совместно:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ст. 7 Закона РФ № 1541-1 (второй абзац)

Право на приватизацию осуществляется с согласия всех совершеннолетних, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения (ст. 2 Закона № 1541-1). Правовой эффект: в договор передачи при приватизации сиротской квартиры будут включены все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней; вы как супруга также участвуете в приватизации (общая собственность) — при условии, что ранее вы и муж не использовали право на бесплатную приватизацию (ч. 1 и 2 ст. 11 Закона № 1541-1, > Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.

— ст. 11 Закона РФ № 1541-1). Если кто-то из вас уже участвовал в приватизации ранее (например, муж — в детстве до 18 лет), он по-прежнему сохраняет право на однократную приватизацию после совершеннолетия (абз. 2 ст. 11 Закона № 1541-1).

Развилки: если орган откажет в переводе на социальный найм или в приватизации

Обязанность органа власти субъекта исключить жильё из специализированного фонда и заключить договор социального найма по истечении пятилетнего срока прямо закреплена законом:

  1. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.
    — п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Если уполномоченный орган по истечении срока (или при наличии условий для досрочного сокращения) уклоняется от исключения жилья из специализированного фонда и заключения договора социального найма либо отказывает в приватизации, этот отказ может быть обжалован. Владея на условиях социального найма помещением государственного (муниципального) жилищного фонда, муж вправе требовать передачи его в собственность по договору приватизации; при необоснованном отказе — признания права собственности в судебном порядке.

Если конфликт с материнским капиталом

Если при покупке ипотечной квартиры использован материнский капитал, возникает обязательство оформить приобретённое жильё в общую собственность с детьми (наделить их долями). Важно понимать: это касается только новой ипотечной квартиры и никак не затрагивает объём прав на сиротскую квартиру. Наделение детей долями в новой квартире не означает запрета включать тех же детей в приватизацию сиротской квартиры — несовершеннолетние, зарегистрированные и проживающие в сиротской квартире, в силу прямого предписания (ст. 7 Закона № 1541-1, > В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

— ст. 7 Закона РФ № 1541-1 (второй абзац)) подлежат включению в договор передачи. Фактическим результатом станет владение двумя объектами: приватизированной сиротской квартирой (в общую собственность со всеми прописанными) и новой ипотечной квартирой (с долями, вытекающими из материнского капитала). Отдельного законодательного запрета на такое сочетание нет.

Вывод по всему вопросу: покупка квартиры в ипотеку и даже использование маткапитала не препятствуют приватизации сиротской квартиры. Единственные реальные условия — дождаться истечения пятилетнего срока договора найма специализированного жилого помещения (либо сократить его до двух лет по ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ при возрасте 23+ и стабильном доходе), затем перевода жилья на социальный найм, и сохранять регистрацию и фактическое использование квартиры до регистрации права собственности. С того момента, как заключён договор социального найма, муж как наниматель вправе приватизировать квартиру с включением всех зарегистрированных несовершеннолетних детей и супруги. Если орган власти откажет — решение обжалуется, право на приватизацию защищается в судебном порядке.

Документы, подтверждающие право на приватизацию

Для приватизации сиротской квартиры ключевые доказательства права — это: (1) договор социального найма (заключается после исключения жилья из специализированного фонда) либо, на стадии перевода, договор найма специализированного жилого помещения и решение органа об исключении; (2) выписка из домовой книги/справка о регистрации, подтверждающая, что муж, жена и дети зарегистрированы и проживают в помещении, — она удостоверяет право пользования на условиях социального найма (ст. 2 Закона № 1541-1, > Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

— ст. 2 Закона РФ № 1541-1) и обязанность включить несовершеннолетних в договор передачи (ст. 7 Закона № 1541-1, > В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ст. 7 Закона РФ № 1541-1 (второй абзац)); (3) справка каждого совершеннолетнего участника о том, что он ранее не использовал право на бесплатную приватизацию, — для проверки соблюдения однократности (ст. 11 Закона № 1541-1, > Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.
— ст. 11 Закона РФ № 1541-1).

Практические рекомендации по сбору: храните сам договор найма, квитанции об оплате жилья и коммунальных услуг (подтверждают надлежащее исполнение обязанностей нанимателя, что важно и для досрочного сокращения срока по п. 6² ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ, > 6 2 . Сокращение срока действия договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренное пунктом 6 1 настоящей статьи, допускается при наличии по состоянию на дату подачи лицом, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, заявления о сокращении срока действия такого договора в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации совокупности следующих обстоятельств: 1) достижение заявителем возраста 23 лет; 2) наличие у заявителя документально подтвержденного не менее чем за двенадцать календарных месяцев, предшествующих месяцу обращения с заявлением, дохода не ниже минимального размера оплаты труда от трудовой, предпринимательской и (или) иной деятельности, не запрещенной законодательством Российской Федерации, который обеспечивает ему и его семье среднедушевой доход, превышающий величину прожиточного минимума на душу населения, установленную в субъекте Российской Федерации по месту жительства заявителя по состоянию на дату обращения с заявлением; 3) отсутствие у заявителя задолженности по налогам и сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, за исключением сумм, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах предоставлена отсрочка или рассрочка; 4) надлежащее исполнение заявителем предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором найма специализированного жилого помещения обязанностей нанимателя жилого помещения; 5) отсутствие у заявителя психических заболеваний или расстройств, алкогольной или наркотической зависимости; 6) отсутствие у заявителя судимости и (или) факта его уголовного преследования за умышленное преступление; 7) отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания заявителю содействия в преодолении трудной жизненной ситуации.

— п. 6² ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ), и паспортные данные с отметкой о регистрации в сиротской квартире. При подаче заявления о сокращении срока (если мужу 23+ и подтверждён годовой доход) понадобятся справки о доходах за 12 месяцев и об отсутствии задолженности по налогам — эти условия прямо названы в законе (> 6 2 . Сокращение срока действия договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренное пунктом 6 1 настоящей статьи, допускается при наличии по состоянию на дату подачи лицом, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, заявления о сокращении срока действия такого договора в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации совокупности следующих обстоятельств: 1) достижение заявителем возраста 23 лет; 2) наличие у заявителя документально подтвержденного не менее чем за двенадцать календарных месяцев, предшествующих месяцу обращения с заявлением, дохода не ниже минимального размера оплаты труда от трудовой, предпринимательской и (или) иной деятельности, не запрещенной законодательством Российской Федерации, который обеспечивает ему и его семье среднедушевой доход, превышающий величину прожиточного минимума на душу населения, установленную в субъекте Российской Федерации по месту жительства заявителя по состоянию на дату обращения с заявлением; 3) отсутствие у заявителя задолженности по налогам и сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, за исключением сумм, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах предоставлена отсрочка или рассрочка; 4) надлежащее исполнение заявителем предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором найма специализированного жилого помещения обязанностей нанимателя жилого помещения; 5) отсутствие у заявителя психических заболеваний или расстройств, алкогольной или наркотической зависимости; 6) отсутствие у заявителя судимости и (или) факта его уголовного преследования за умышленное преступление; 7) отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания заявителю содействия в преодолении трудной жизненной ситуации.
— п. 6² ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). До завершения приватизации *сохраняйте регистрацию в сиротской квартире: она юридически фиксирует право пользования, от которого зависит приватизация.

Покупка квартиры в ипотеку не препятствует приватизации жилья, предоставленного мужу как сироте, и не является основанием для расторжения договора найма. Однако приватизация возможна не «через 3 года», а только после перевода квартиры из специализированного жилищного фонда на условия социального найма — по общему правилу, по истечении 5 лет с момента заключения договора найма специализированного жилого помещения (п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ).

По вопросу о сроке приватизации

Квартира, выданная мужу как лицу из числа детей-сирот, относится к специализированному жилищному фонду (п. 1 ст. 92 ЖК РФ) и предоставляется по договору найма специализированного жилого помещения. Срок действия такого договора составляет 5 лет (п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). До истечения этого срока и до исключения жилья из специализированного фонда приватизация невозможна.

По окончании 5-летнего срока, при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания мужу содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта РФ обязан исключить жилое помещение из специализированного фонда и заключить с ним договор социального найма (п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). Только после заключения договора социального найма возникает право на приватизацию (ст. 2 Закона РФ № 1541-1).

О возможности ускорить процедуру

Закон допускает сокращение срока действия договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя, но не более чем на 2 года (п. 6¹ ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). Для этого необходимо одновременное соблюдение следующих условий (п. 6² ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ):

  • достижение мужем возраста 23 лет;
  • наличие документально подтверждённого дохода не ниже МРОТ за 12 календарных месяцев, предшествующих месяцу обращения, обеспечивающего среднедушевой доход семьи выше прожиточного минимума;
  • отсутствие задолженности по налогам и сборам;
  • надлежащее исполнение обязанностей нанимателя;
  • отсутствие психических заболеваний, алкогольной или наркотической зависимости;
  • отсутствие судимости и факта уголовного преследования за умышленное преступление;
  • отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания содействия в преодолении трудной жизненной ситуации.

Если муж соответствует этим условиям, он вправе подать заявление о сокращении срока в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ.

О влиянии ипотечной квартиры на приватизацию

Приобретение другой квартиры в собственность (в том числе в ипотеку) не лишает мужа права на приватизацию сиротского жилья. Право на приватизацию возникает у гражданина, занимающего помещение по договору социального найма (ст. 2 Закона РФ № 1541-1), и закон не связывает его с отсутствием иного жилья в собственности.

Единственное ограничение — однократность бесплатной приватизации (ст. 11 Закона РФ № 1541-1). Если муж ранее не использовал это право, покупка ипотечной квартиры не создаёт препятствий.

О риске расторжения договора найма

Перечень оснований для расторжения договора найма специализированного жилого помещения по требованию наймодателя является исчерпывающим (ч. 4 ст. 101 ЖК РФ):

  • невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 1 года;
  • разрушение или систематическое повреждение жилого помещения;
  • систематическое нарушение прав соседей;
  • использование жилого помещения не по назначению.

Приобретение другого жилья в этот перечень не входит. Поэтому покупка ипотечной квартиры не даёт наймодателю оснований требовать расторжения договора.

Об участии супруги и детей в приватизации

К пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила ст. 69 ЖК РФ о членах семьи нанимателя (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ). Вы и ваши трое детей, будучи зарегистрированными и проживающими в сиротской квартире, являетесь членами семьи нанимателя (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

После перевода жилья на социальный найм вы приобретаете равное с мужем право пользования. При приватизации несовершеннолетние дети обязательно включаются в договор передачи жилого помещения в собственность (абз. 2 ст. 7 Закона РФ № 1541-1). Вы как супруга также вправе участвовать в приватизации — при условии, что ранее не использовали своё право на бесплатную приватизацию (ст. 11 Закона РФ № 1541-1).

Пошаговые действия

  1. Сохраняйте регистрацию в сиротской квартире. Не снимайтесь с регистрационного учёта до завершения приватизации и регистрации права собственности. Это подтверждает ваше право пользования помещением и исключает возможные претензии об утрате интереса к жилью.

  2. Продолжайте исполнять обязанности нанимателя. Своевременно вносите плату за жилое помещение и коммунальные услуги, не допускайте образования задолженности. Это исключит основания для расторжения договора (ч. 4 ст. 101 ЖК РФ) и создаст условия для возможного сокращения срока найма.

  3. Проверьте, истёк ли 5-летний срок договора найма специализированного жилого помещения. Если квартира выдана 3 года назад, до истечения срока остаётся 2 года. По истечении 5 лет орган исполнительной власти субъекта РФ обязан исключить жильё из специализированного фонда и заключить договор социального найма (п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ).

  4. Если мужу уже исполнилось 23 года и он соответствует условиям п. 6² ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ — подайте заявление о сокращении срока действия договора найма. Обращаться следует в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий управление государственным жилищным фондом. К заявлению приложите документы, подтверждающие доход за 12 месяцев, отсутствие задолженностей, надлежащее исполнение обязанностей нанимателя.

  5. После заключения договора социального найма подайте заявление о приватизации. Обращаться следует в орган, уполномоченный на передачу жилых помещений в собственность граждан (как правило, администрация муниципального образования или орган исполнительной власти субъекта РФ — уточните по месту нахождения жилья). В заявлении укажите всех лиц, имеющих право на приватизацию: мужа, вас и несовершеннолетних детей.

  6. При отказе органа власти исключить жильё из специализированного фонда или заключить договор социального найма — обжалуйте отказ в судебном порядке. Обязанность органа заключить договор социального найма по истечении 5-летнего срока прямо установлена п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ. Аналогично обжалуется отказ в приватизации после заключения договора социального найма.