Можем ли мы как малообеспеченная семья с ребенком получить жилье по договору коммерческого найма от государства в Октябрьском районе Екатеринбурга, если мы там работаем и оформляем ребенка в садик, но прописки в Екатеринбурге нет?

Существует ли «коммерческий наём жилья от государства» как льготный механизм

Действующее жилищное законодательство не предусматривает какого-либо льготного «коммерческого найма от государства» для малообеспеченных граждан. Жилищный фонд коммерческого использования — это обычный возмездный найм, где наймодателем может быть любой собственник, в том числе государство или муниципалитет, но без специальных льготных условий, привязанных к малоимущности:

1. жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 4. Жилищный фонд подлежит государственному учету, который осуществляется в отношении жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах (далее - объекты государственного учета жилищного фонда). (В редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 180-ФЗ) 5. Государственный учет жилищного фонда - деятельность по обработке, хранению и предоставлению информации об объектах государственного учета жилищного фонда на основе программных, технических средств и информационных технологий, предусмотренных системой, позволяющей индивидуализировать объекты государственного учета жилищного фонда, осуществлять мониторинг их состояния, использования и сохранности, а также в случае и порядке, которые установлены законодательством субъектов Российской Федерации, на основе проведения технического учета жилищного фонда, в том числе его технической инвентаризации и технической паспортизации. (В редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 180-ФЗ) 5 1 .
   — п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ

Это означает, что и государственное (либо муниципальное) жильё, отнесённое к фонду коммерческого использования, сдаётся по общим правилам договора найма жилого помещения за плату — без привязки к статусу малообеспеченной семьи и очередности. Договор заключается по правилам ГК РФ:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Такое предоставление жилья не является формой социальной поддержки: региональные положения о жилищных комиссиях государственных органов и предприятий Свердловской области подтверждают, что казенные жилые помещения госжилфонда коммерческого использования предназначены, как правило, для лиц, замещающих государственные должности/должности госгражданской службы либо являющихся работниками госпредприятий и учреждений, а не для малообеспеченных семей на общих основаниях.

Вывод: льготного «коммерческого найма жилья у государства» для малообеспеченных граждан в РФ и в Свердловской области не существует. Ваш реальный путь — социальный найм (при признании малоимущими и нуждающимися) либо найм жилищного фонда социального использования (наёмный дом), о чём ниже.

Условия признания семьи малоимущей и нуждающейся в жилье

Социальный найм малоимущим гражданам предоставляется только при одновременном наличии двух условий — признание органом местного самоуправления малоимущими и признание нуждающимися в жилых помещениях:

Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
— ч. 2 ст. 49 ЖК РФ

Основания признания нуждающимися перечислены в ст. 51 ЖК РФ. Ваша семья, не имеющая в собственности жилья и не являющаяся нанимателями по договорам соцнайма/найма жилфонда соц. использования, отвечает первому основанию:

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
— ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

Разбор для вашей ситуации. Вы сообщаете, что своего жилья в Екатеринбурге нет и семья снимает квартиру. Если ни у кого из членов семьи нет жилья в собственности и никто не является нанимателем по договору социального найма (в том числе в Хабаровском крае у жены и по месту прописки у мужа), вы формально подпадаете под п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ. Однако на практике орган учёта проверяет обеспеченность с учётом суммарной площади всех жилых помещений членов семьи (ч. 2 ст. 51 ЖК РФ) и стоимости их имущества — поэтому решающее значение имеет отсутствие любого жилья у всех троих членов семьи.

Признание малоимущими на территории Свердловской области осуществляется в порядке Закона Свердловской области от 22.07.2005 № 96-ОЗ «О признании граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории Свердловской области» — с учётом дохода на каждого члена семьи и стоимости налогооблагаемого имущества членов семьи. Ваш статус «малообеспеченной семьи» и доход ниже прожиточного минимума являются необходимыми, но не достаточными условиями: требуется именно акт признания малоимущими в целях жилищного учёта конкретным органом местного самоуправления.

Вывод: при отсутствии у всех членов семьи любого жилья (в собственности и по договору соцнайма) и официальном подтверждении дохода ниже прожиточного минимума вы принципиально можете претендовать на признание малоимущими и нуждающимися с последующей постановкой на учёт и предоставлением жилья по договору социального найма. Если же у кого-то из членов семьи есть жильё (даже в другом регионе), уровень обеспеченности будет определяться суммарно, и это может стать препятствием.

Ключевой барьер: отсутствие регистрации по месту жительства в Екатеринбурге

Принятие на учёт нуждающихся осуществляется органом местного самоуправления по месту жительства гражданина:

1. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства.
   — ч. 3 ст. 52 ЖК РФ

Понятие «место жительства» для целей жилищного учёта определено через регистрацию:

место жительства - жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.
— ст. 2 Закона РФ № 5242-1

Разбор для вашей ситуации. Это решающий момент. У мужа регистрация (прописка) в Свердловской области, у жены — в Хабаровском крае, однако фактически вся семья постоянно проживает и работает в Екатеринбурге. По смыслу приведённых норм «место жительства» привязано к регистрации по месту жительства, и заявление о постановке на учёт подаётся в орган местного самоуправления того муниципального образования, где гражданин зарегистрирован. Октябрьский район — это внутригородской район муниципального образования «город Екатеринбург», а не самостоятельный орган, ведущий жилищный учёт.

Развилка. Если у кого-либо из супругов (или у ребёнка) регистрация по месту жительства отсутствует именно в Екатеринбурге (а только в Свердловской области в целом или в Хабаровском крае), то формально постановка на жилищный учёт в Екатеринбурге затруднена: заявление подаётся по месту регистрации. Возможны два пути:

1. Зарегистрироваться по месту жительства в Екатеринбурге (например, по адресу фактического проживания — съёмной квартиры, с согласия наймодателя, или по иному основанию). После регистрации заявление подаётся в администрацию города Екатеринбурга.
2. Если регистрация в Екатеринбурге отсутствует, но вы фактически длительно проживаете там, часть 3 ст. 52 ЖК РФ допускает подачу заявления «не по месту жительства» только «в случаях и в порядке, которые установлены законодательством» — такие случаи устанавливаются региональными/муниципальными актами, и в Екатеринбурге они, как правило, отсутствуют для общей категории малоимущих.

Наличие ребёнка-дошкольника, привязка к садику и работе в Октябрьском районе сами по себе не дают права требовать предоставления жилья именно в этом районе: жилищный учёт и предоставление жилья ведутся на уровне муниципального образования в целом, а не внутригородского района.

Вывод. Регистрация по месту жительства в Екатеринбурге является практически обязательным условием постановки на учёт. Без регистрации в Екатеринбурге (хотя бы одного из супругов) рассчитывать на предоставление жилья от муниципалитета Екатеринбурга крайне маловероятно; привязка к садику и работе в конкретном районе на это не влияет.

Альтернатива: наёмный дом социального использования

Помимо социального найма существует механизм найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (наёмные дома). В наёмном доме коммерческого использования жильё предоставляется по обычным договорам найма, а в наёмном доме социального использования — по договорам найма жилфонда соц. использования, что и есть государственная/муниципальная форма «найма» с регулируемой (не рыночной) платой:

1. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
   — ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ

Такие жилые помещения предоставляются только гражданам, состоящим на учёте нуждающихся, в порядке очередности:

Наймодатели ведут учет поданных гражданами заявлений в порядке очередности, исходя из времени постановки граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
— ч. 2 ст. 91.14 ЖК РФ

Разбор для вашей ситуации. Этот механизм ближе к вашему запросу (жильё «в наём» от государства с пониженной, регулируемой платой), однако он имеет ту же «точку входа», что и социальный найм: надо быть признанным нуждающимся и малоимущим и состоять на учёте. Кроме того, предоставление возможно только при фактическом наличии в муниципальном образовании наёмных домов социального использования и свободных помещений, а наймодатель вправе ограничить категории граждан. Сам факт наличия таких домов в Октябрьском районе Екатеринбурга применительно к малоимущим семьям с детьми носит точечный характер и требует отдельной проверки в администрации города.

Вывод. Если вы пройдёте признание малоимущими и нуждающимися и встанете на учёт в Екатеринбурге, то сможете подать заявление о предоставлении жилья в наёмном доме социального использования — это и есть наиболее близкий к «найму у государства» формат. Но он также требует регистрации и постановки на учёт и не даёт права выбрать конкретный дом в конкретном районе.

Порядок действий и риск отказа; смежная поддержка

Порядок. Семья подаёт в орган местного самоуправления (администрацию города Екатеринбурга, через МФЦ) заявление о признании малоимущими и принятии на учёт нуждающихся с документами (справки о доходах, составе семьи, о недвижимости и т.п.). Решение принимается не позднее 30 рабочих дней:

1. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства.
   — ч. 3 ст. 52 ЖК РФ

Отказ возможен только по исчерпывающим основаниям и должен содержать обязательную ссылку на нарушение:

Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если: 1) не представлены предусмотренные частью 4 статьи 52 настоящего Кодекса документы, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ) 1 1 ) ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии с частью 4 статьи 52 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе, за исключением случаев, если отсутствие таких запрашиваемых документа или информации в распоряжении таких органов или организаций подтверждает право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 383-ФЗ) 2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях; 3) не истек предусмотренный статьей 53 настоящего Кодекса срок. 2. Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. 3.
— ч. 1 ст. 54 ЖК РФ

Отказ в принятии на учёт может быть обжалован в судебном порядке (порядок оспаривания решений органов власти — гл. 22 КАС РФ). Отказ наймодателя в приёме заявления о предоставлении жилья в наёмном доме также может быть обжалован в суд (ч. 4 ст. 91.14 ЖК РФ).

Смежная поддержка, доступная уже сейчас. Не дожидаясь длительной жилищной очереди, ваша семья как малообеспеченная с доходом ниже прожиточного минимума вправе претендовать на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг — она распространяется и на нанимателей по договору найма (в том числе в съёмном жилье):

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам части 6 настоящей статьи, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан
— ч. 1 ст. 159 ЖК РФ

Кроме того, с учётом статуса малообеспеченной семьи может быть доступен социальный контракт (ст. 8.1 Федерального закона № 178-ФЗ «О государственной социальной помощи») — для преодоления трудной жизненной ситуации, что актуально при найме жилья.

Вывод. Практический алгоритм: (1) уточните регистрацию по месту жительства в Екатеринбурге, при необходимости оформите её — без этого жилищный учёт в городе практически недоступен; (2) подайте в администрацию Екатеринбурга заявление о признании малоимущими и нуждающимися; (3) получив решение о постановке на учёт (лимит 30 рабочих дней), претендуйте на социальный найм или найм жилфонда соц. использования; (4) параллельно оформите субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг по фактическому месту проживания. Конкретный выбор жилья «в Октябрьском районе» законодательно не гарантирован — предоставление ведётся в пределах муниципального образования исходя из наличия свободного фонда.