Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Могут ли забрать приватизированную или неприватизированную квартиру и выписать детей и внуков, если я не живу в квартире по соцнайму

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Продолжайте вносить плату за неприватизированную квартиру и коммунальные услуги без задолженности.
  2. 2
    Периодически бывайте в неприватизированной квартире, фиксируйте факт пребывания.
  3. 3
    Сохраняйте квитанции об оплате и документы, подтверждающие временный характер отсутствия.
  4. 4
    Не снимайтесь с регистрационного учёта в неприватизированной квартире по своей воле.
  5. 5
    Не приватизируйте вторую квартиру, чтобы сохранить исполнительский иммунитет единственного жилья.
  6. 6
    Если наймодатель заявит иск о признании утратившим право пользования: При угрозе иска о признании утратившим право пользования готовьте возражения о временном отсутствии.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на приватизированную квартиру — подтверждает ваше право собственности.
  • Договор социального найма неприватизированной квартиры с указанием вас нанимателем и детей, внуков.
  • Лицевой счёт и квитанции об оплате ЖКУ без долгов за последние 6 месяцев.
  • Справка о регистрации (выписка из домовой книги) по неприватизированной квартире.
  • Документы о периодическом пребывании: квитанции, переписка, показания свидетелей.
  • Справка о том, что приватизированная квартира — единственное жильё в собственности.

  • Срочно: первые шаги

    • Сохраняйте квитанции об оплате соцнайма и коммунальных услуг — подтверждают отсутствие долга.
    • Не подписывайте документы о выписке детей и внуков без решения суда.
    • Не приватизируйте вторую квартиру, пока не оценён риск утраты иммунитета единственного жилья.
    • При угрозе иска наймодателя о выселении — сразу готовьте доказательства временного отсутствия.

  • Сроки и риски

    • Приватизированную квартиру не заберут: это ваша собственность, произвольно лишить жилища нельзя.
    • Неприватизированную квартиру можно утратить только через суд при доказанности вашего постоянного выезда.
    • Ваше периодическое пребывание и оплата счёта подтверждают временный характер отсутствия — права сохраняются.
    • Детей и внуков нельзя выписать или выселить без их заявления либо решения суда.
    • Долг свыше шести месяцев без уважительных причин — риск выселения в судебном порядке.
    • Приватизация второй квартиры лишит обе квартиры иммунитета единственного жилья по долгам.

  • Чего не делать

    • Не считайте, что приватизированную квартиру могут забрать из-за соцнайма — это ваша собственность.
    • Не отказывайтесь от прав нанимателя по соцнайму: не расторгайте договор и не снимайтесь с учёта.
    • Не позволяйте администрации снять вас или детей и внуков с регистрации без вашего заявления или решения суда.
    • Не копите долги по оплате соцнайма — свыше шести месяцев это основание для выселения в суде.
    • Не выезжайте из неприватизированной квартиры навсегда — постоянный выезд расторгает договор соцнайма.
    • Не приватизируйте вторую квартиру, не проверив последствия для исполнительского иммунитета единственного жилья.

  • Когда нужен адвокат

    • Если наймодатель подал иск о признании утратившим право пользования: Наймодатель подал иск о признании вас утратившим право пользования соцнаймом — спор решает только суд.
    • Если администрация требует выселения детей или внуков: Администрация требует выселения детей или внуков — выселение из соцнайма только в судебном порядке.
    • Если возникнет долг свыше шести месяцев: Возник долг свыше шести месяцев — грозит выселение с предоставлением жилья по нормам общежития.
    • Если возникнет спор о единственном жилье и исполнительском иммунитете при взыскании по долгам: Спор о единственном жилье и исполнительском иммунитете при взыскании по долгам — практика неоднородна.
    • Если наймодатель оспорит временный характер отсутствия: Наймодатель оспаривает временный характер вашего отсутствия — бремя доказывания на нём, нужна защита в суде.
    • Если возникнет судебный спор с администрацией: Другой стороной в суде выступает администрация с юристом — без представителя сложно отстоять позицию.

  • Альтернативные пути

    • Сохраните статус нанимателя: продолжайте вносить плату и держите лицевой счёт открытым.
    • Периодически бывайте в неприватизированной квартире — фиксируйте временный характер отсутствия.
    • Не отказывайтесь от прав нанимателя и не пишите заявлений о снятии с учёта.
    • Обсудите с детьми и внуками: пусть они продолжают проживать и несут расходы по квартире.
    • Если наймодатель предложит переселение или выкуп — рассмотрите как альтернативу суду.
    • При угрозе иска о выезде — предложите наймодателю мировое соглашение о сохранении соцнайма.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

У клиента в пользовании находятся два жилых помещения с разным правовым режимом. Первая квартира приватизирована и принадлежит клиенту на праве собственности — это означает, что она не входит в муниципальный жилищный фонд, не подчинена договору социального найма и не может быть истребована наймодателем или администрацией по жилищно-наёмным основаниям. Вторая квартира не приватизирована, находится в государственном или муниципальном жилищном фонде, предоставлена клиенту по договору социального найма, лицевой счёт оформлен на него, задолженности по оплате нет. В этой квартире зарегистрированы и проживают дети и внуки клиента, сам он фактически проживает в приватизированной квартире, а в неприватизированной бывает периодически. Из этого следует: в отношении первой квартиры клиент обладает всей полнотой прав собственника, в отношении второй — статусом нанимателя и правами, производными от договора социального найма.

Затронутые правоотношения:

  • Право собственности на приватизированную квартиру — задето, поскольку клиент опасается утраты жилья. Право собственности защищено ст. 209 ГК РФ и ст. 40 Конституции РФ; произвольное изъятие не допускается. Это исключает риск «изъятия» приватизированной квартиры по основаниям, связанным с пользованием муниципальным жильём.
  • Исполнительский иммунитет единственного жилья — задет, поскольку клиент боится остаться без жилья. Приватизированная квартира защищена от взыскания по долгам как единственное пригодное для постоянного проживания помещение (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ), если у клиента нет другого жилья в собственности.
  • Договор социального найма неприватизированной квартиры — задет, поскольку клиент фактически живёт в другом месте. Договор заключён без срока (п. 1 ст. 60 ЖК РФ), а временное отсутствие нанимателя не влечёт изменения его прав и обязанностей (ст. 71 ЖК РФ). Это сохраняет право пользования, пока отсутствие носит временный характер.
  • Права членов семьи нанимателя — задеты, поскольку клиент опасается выселения детей и внуков. Они имеют равные с нанимателем права (п. 2 ст. 69 ЖК РФ), указаны в договоре и сохраняют право пользования, пока проживают в помещении. Это исключает их произвольное снятие с учёта или выселение.
  • Регистрационный учёт по месту жительства — задет, поскольку клиент спрашивает о «выписке». Регистрация или её отсутствие не может служить основанием ограничения жилищных прав (ст. 3 Закона РФ № 5242-1), а снятие с учёта производится по заявлению гражданина либо по решению суда (п. 31 Правил № 713). Это означает, что «выписать» детей и внуков без их воли или судебного акта нельзя.
  • Судебный порядок расторжения договора и выселения — задет, поскольку существует риск утраты неприватизированной квартиры. Расторжение по мотиву выезда возможно только через суд при доказанности постоянного, а не временного характера выезда (п. 3 ст. 83 ЖК РФ, п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 14); выселение — только по исчерпывающим основаниям п. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ. Это исключает внесудебное лишение жилья.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Приватизированная квартира оформлена в собственность клиента — это исключает её изъятие по жилищно-наёмным основаниям и включает защиту права собственности.
  • Приватизированная квартира является единственным жильём клиента в собственности — это даёт исполнительский иммунитет от взыскания по долгам (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).
  • Неприватизированная квартира предоставлена по договору социального найма, и клиент остаётся нанимателем — это сохраняет за ним право пользования, пока договор не расторгнут судом.
  • Клиент периодически бывает в неприватизированной квартире, лицевой счёт на нём, долгов нет — это подтверждает временный, а не постоянный характер отсутствия и исключает расторжение договора по п. 3 ст. 83 ЖК РФ.
  • Дети и внуки зарегистрированы и проживают в неприватизированной квартире как члены семьи нанимателя — это даёт им равные с нанимателем права и исключает их выселение без судебного решения.
  • Отсутствие задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг — это исключает выселение по основанию невнесения платы свыше шести месяцев (п. 1 ст. 90 ЖК РФ).
  • Отсутствие фактов разрушения помещения, систематического нарушения прав соседей или использования жилья не по назначению — это исключает выселение по иным основаниям п. 4 ст. 83 ЖК РФ.

Сохраняется ли право пользования приватизированной квартирой (и могут ли её «забрать»)

Приватизированная квартира — это ваша собственность. Закон прямо закрепляет за собственником право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, и лишить этого права произвольно нельзя.

  1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
    — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает: раз квартира приватизирована на вас, она не является муниципальным жильём и не может быть истребована наймодателем, администрацией или иным лицом только потому, что вы как наниматель проживаете в другой квартире. Право собственности защищено, и «забрать» эту квартиру по жилищно-наёмным основаниям невозможно.

Дополнительная защита — конституционный запрет произвольного лишения жилища:

  1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. 2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. 3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
    — ч. 1 ст. 40 Конституции РФ

При этом важно понимать: эта квартира — ваш актив, на который в принципе может быть обращено взыскание по вашим долгам. Но если она является для вас единственным пригодным для постоянного проживания жильём, она защищена исполнительским иммунитетом:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Обратите внимание: иммунитет единственного жилья работает, только если у вас нет другого пригодного для проживания жилого помещения. Само по себе наличие второй квартиры по договору соцнайма (не в собственности) вашим собственным жильём не является — оно вам не принадлежит. Но если вы в будущем приватизируете и вторую квартиру, вопрос о том, какая из двух квартир станет «единственным жильём», станет спорным.

Вывод по вопросу: приватизированную квартиру у вас не заберут ни наймодатель, ни администрация — это ваша собственность, защищённая ст. 209 ГК РФ и ст. 40 Конституции РФ. Она защищена и от взыскания по долгам как единственное пригодное для постоянного проживания жильё (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Риск возникает только при наличии у вас второй квартиры в собственности — тогда иммунитет единственного жилья к приватизированной квартире может не применяться.

Сохраняется ли договор социального найма, если вы фактически живёте в другой квартире

Неприватизированная квартира — это муниципальный/государственный жилищный фонд, и вы в ней не собственник, а наниматель по договору социального найма. Такой договор заключается без установления срока действия:

  1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
    — п. 1 ст. 60 ЖК РФ

Ключевой вопрос — не утратили ли вы право пользования из-за того, что фактически живёте в своей приватизированной квартире. Закон различает временное отсутствие и выезд. Временное отсутствие нанимателя не меняет его прав и обязанностей:

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

Это ваша главная защита: если вы продолжаете числиться нанимателем, вносите плату, сохраняете лицевой счёт и иногда бываете в квартире, ваше отсутствие квалифицируется как временное и договор найма сохраняется. Ни регистрация, ни отсутствие таковой сами по себе не влекут ограничения жилищных прав:

Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации. При регистрации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации граждане Российской Федерации представляют заявления по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, в сфере миграции, а также правоприменительные функции по федеральному государственному контролю (надзору) в указанных сферах (далее - федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел), и иные документы, предусмотренные настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Вместе с тем существует риск иной квалификации. Если наймодатель или иные заинтересованные лица докажут в суде, что вы выехали в другое место жительства навсегда (то есть отсутствие не носит временного характера), договор соцнайма может считаться расторгнутым:

  1. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
    — п. 3 ст. 83 ЖК РФ

Но расторжение по этому основанию — не автоматическое решение администрации, а предмет судебного спора, где бремя доказывания постоянного выезда лежит на истце:

Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Судебная практика исходит из того, что для признания нанимателя утратившим право пользования нужно установить факт добровольного и постоянного выбытия, отказ от прав и обязанностей в отношении помещения. Наличие у вас в собственности другой квартиры само по себе не означает выезд — оно лишь учитывается судом в совокупности с другими обстоятельствами (внесением платы, сохранением вещей, периодическим проживанием). Если вам предъявят такое требование, вы вправе ссылаться на ст. 71 ЖК РФ и на то, что ваше отсутствие временное.

Вывод по вопросу: договор социального найма сам по себе не прекращается от того, что вы живёте в приватизированной квартире. Право пользования сохраняется (ст. 71 ЖК РФ), если отсутствие временное. Расторгнуть договор по мотиву вашего выезда можно только через суд и только доказав постоянный, а не временный характер выезда (п. 3 ст. 83 ЖК РФ, п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009). Автоматически, решением администрации, вас лишить этого жилья нельзя.

Могут ли «выписать» и выселить детей и внуков

Дети и внуки, проживающие в неприватизированной квартире, — это члены семьи нанимателя, и их права производны от вашего права по договору соцнайма. Они имеют равные с вами права и обязанности:

  1. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
    — п. 2 ст. 69 ЖК РФ

Они должны быть указаны в договоре социального найма и сохраняют свои права, пока продолжают проживать в помещении:

  1. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
    — п. 3 ст. 69 ЖК РФ

Выселение граждан из жилья, предоставленного по договору соцнайма, производится исключительно в судебном порядке:

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке: 1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; 2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; 3) без предоставления других жилых помещений.
— ст. 84 ЖК РФ

Такой судебный порядок — важная гарантия: ни администрация, ни вы сами «выписать» детей и внуков во внесудебном порядке не можете. Перечень оснований для выселения по требованию наймодателя исчерпывающе установлен законом:

  1. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению.
    — п. 4 ст. 83 ЖК РФ

Все эти основания — невнесение платы свыше 6 месяцев, разрушение помещения, систематическое нарушение прав соседей, использование не по назначению. Вы указали, что долгов нет; при их отсутствии оснований для выселения по п. 4 ст. 83 ЖК РФ не возникает. Даже при наличии долга выселение возможно только с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития:

  1. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
    — п. 1 ст. 90 ЖК РФ

Что касается «выписки» (снятия с регистрационного учёта) — это административная процедура, которая производится органом регистрационного учёта и, применительно к смене места жительства, — на основании заявления самого гражданина:

  1. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства
    — п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Это значит, что снять детей и внуков с регистрационного учёта по вашей воле или по воле администрации нельзя — только по их собственному заявлению либо по решению суда. Регистрация при этом не тождественна праву пользования: даже снятие с учёта само по себе не прекращает их жилищные права, если они продолжают проживать.

Вывод по вопросу: просто так «выписать» или выселить детей и внуков нельзя. Они — члены семьи нанимателя с равными правами (п. 2 ст. 69 ЖК РФ), а выселение возможно только по решению суда и только по исчерпывающим основаниям п. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ (долг свыше 6 месяцев, разрушение, нарушение прав соседей, использование не по назначению). При отсутствии долгов оснований для их выселения нет; снятие с регистрационного учёта — их добровольное действие либо результат судебного решения.

Развилка: временное отсутствие против постоянного выезда (защита от утраты найма)

Ваш риск по неприватизированной квартире зависит от того, как суд квалифицирует ваше отсутствие, поэтому разберём обе ветки.

Ветка А — отсутствие временное. Вы сохраняете лицевой счёт, вносите плату, периодически бываете в квартире, там проживают дети и внуки. Тогда действует норма о том, что временное отсутствие не меняет прав и обязанностей по договору соцнайма:

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

В этом случае договор сохраняется, и никто не вправе требовать вашего выселения или признания утратившим право пользования.

Ветка Б — отсутствие признано постоянным (выезд в другое место жительства). Если будет доказано, что вы добровольно и окончательно выехали, договор может считаться расторгнутым:

  1. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
    — п. 3 ст. 83 ЖК РФ

Однако и здесь защита состоит в том, что такое признание возможно только в судебном порядке и только при доказанности постоянного выбытия и отказа от прав на помещение:

Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Практически это означает: само наличие у вас приватизированной квартиры не превращает ваше отсутствие в «выезд». Суд оценивает совокупность обстоятельств — платите ли вы за ЖКУ, есть ли у вас в квартире вещи, сохраняете ли вы интерес к жилью, проживают ли там члены вашей семьи. Пока в квартире живут дети и внуки, включённые в договор найма, ваше право и их право опираются на действующий договор.

Вывод по вопросу: ключевая развилка — временный это выезд или постоянный. При временном отсутствии право пользования безусловно сохраняется (ст. 71 ЖК РФ). При постоянном выезде договор может быть расторгнут, но только по решению суда и при доказанности постоянного и добровольного выбытия (п. 3 ст. 83 ЖК РФ, п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009). Ни при одной из веток автоматического лишения жилья не происходит. Рекомендую документально подтверждать сохранение связи с квартирой: квитанции об оплате ЖКУ, периодическое пребывание, наличие в договоре найма вас как нанимателя и детей/внуков как членов семьи.

Приватизированную квартиру у вас не заберут — это ваша собственность, а неприватизированную квартиру по договору соцнайма можно утратить только через суд и только при доказанности вашего постоянного выезда; детей и внуков «выписать» или выселить без судебного решения и без законных оснований нельзя.

По приватизированной квартире

Эта квартира — ваша собственность, и произвольно лишить вас права владеть, пользоваться и распоряжаться ею никто не вправе (п. 2 ст. 209 ГК РФ, ч. 1 ст. 40 Конституции РФ). Наймодатель по второй квартире, администрация или иные лица не могут «забрать» её только потому, что вы как наниматель проживаете в другом жилье.

Если эта квартира является для вас единственным пригодным для постоянного проживания жильём, на неё распространяется исполнительский иммунитет — по долгам на неё не может быть обращено взыскание (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Наличие у вас второй квартиры по договору соцнайма не делает её вашей собственностью, поэтому само по себе оно не отменяет иммунитет. Но если вы в будущем приватизируете и вторую квартиру, то при наличии двух квартир в собственности иммунитет единственного жилья по буквальному смыслу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ ни к одной из них не применяется; судебная практика по этому вопросу неоднородна.

По неприватизированной квартире (соцнайм)

Вы — наниматель по договору социального найма, который заключается без установления срока действия (п. 1 ст. 60 ЖК РФ). То, что вы фактически живёте в приватизированной квартире, само по себе не прекращает договор соцнайма.

Закон прямо устанавливает: временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечёт изменения их прав и обязанностей по договору соцнайма (ст. 71 ЖК РФ). Если вы сохраняете лицевой счёт, вносите плату, периодически бываете в квартире, а там проживают дети и внуки, эти обстоятельства свидетельствуют в пользу временного характера вашего отсутствия и учитываются судом в совокупности (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Расторжение договора по мотиву выезда возможно только если суд установит, что вы выехали в другое место жительства навсегда, а не временно (п. 3 ст. 83 ЖК РФ). Такое признание производится исключительно в судебном порядке, бремя доказывания постоянного характера выезда лежит на истце (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). Автоматически, решением администрации, лишить вас права пользования этой квартирой нельзя.

По детям и внукам

Дети и внуки, проживающие в неприватизированной квартире, — члены семьи нанимателя. Они имеют равные с вами права и обязанности по договору соцнайма (п. 2 ст. 69 ЖК РФ) и должны быть указаны в договоре (п. 3 ст. 69 ЖК РФ).

Выселение из жилья по договору соцнайма производится только в судебном порядке (ст. 84 ЖК РФ). Основания для расторжения договора по требованию наймодателя исчерпывающе перечислены в законе: невнесение платы более шести месяцев, разрушение помещения, систематическое нарушение прав соседей, использование помещения не по назначению (п. 4 ст. 83 ЖК РФ). Вы указали, что долгов нет — значит, оснований для выселения по этому пункту не возникает. Даже при наличии долга свыше шести месяцев выселение возможно только с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития (п. 1 ст. 90 ЖК РФ).

Снятие с регистрационного учёта («выписка») производится органом регистрационного учёта на основании заявления самого гражданина при смене места жительства (п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). По вашей воле или по воле администрации снять детей и внуков с учёта нельзя — только по их собственному заявлению либо по решению суда. При этом регистрация не тождественна праву пользования: даже снятие с учёта само по себе не прекращает их жилищные права, если они продолжают проживать в квартире.

Пошаговые действия

  1. Сохраняйте доказательства временного характера вашего отсутствия. Продолжайте вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги по неприватизированной квартире, сохраняйте квитанции об оплате. Периодически бывайте в квартире — это подтверждает, что вы не отказались от права пользования.

  2. Проверьте договор социального найма. Убедитесь, что дети и внуки указаны в договоре как члены семьи нанимателя (п. 3 ст. 69 ЖК РФ). Если они не вписаны — обратитесь к наймодателю (органу местного самоуправления или уполномоченной организации) с заявлением о внесении изменений в договор.

  3. Не допускайте образования долга. Основание для выселения по требованию наймодателя — невнесение платы более шести месяцев без уважительных причин (п. 4 ст. 83, п. 1 ст. 90 ЖК РФ). Следите за состоянием лицевого счёта.

  4. Если наймодатель или иное лицо предъявит требование о признании вас утратившим право пользования — заявляйте в суде возражения со ссылкой на ст. 71 ЖК РФ (временное отсутствие не влечёт изменения прав) и на п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 (бремя доказывания постоянного выезда лежит на истце). Представляйте доказательства: квитанции об оплате, показания свидетелей о вашем периодическом проживании, наличие вещей в квартире.

  5. Если возникнет угроза выселения детей и внуков — помните, что выселение возможно только через суд (ст. 84 ЖК РФ) и только по основаниям п. 4 ст. 83 ЖК РФ. При отсутствии долгов, разрушения помещения, нарушений прав соседей и использования не по назначению — оснований нет.

  6. По вопросу снятия с регистрационного учёта — если дети или внуки сами решат выписаться, это их добровольное действие через орган регистрационного учёта по месту жительства (п. 31 Правил № 713). Без их заявления или судебного решения снятие с учёта невозможно.