Можно ли объединить ипотечный участок с домом и смежный участок без обременения, нужно ли согласие банка и перейдёт ли второй участок в залог

Допустимо ли объединение двух смежных участков одного собственника

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. 2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
   — п. 1, 2 ст. 11.6 ЗК РФ

Объединение — самостоятельный способ образования участков, при котором вместо двух существующих объектов возникает один новый. Для вашей ситуации это означает: юридически объединение двух ваших смежных участков (независимо от того, что один в ипотеке) прямо допустимо законом — запрета нет, а существование обоих участков прекращается с даты регистрации права на объединённый участок. Право собственности на новый единый участок возникнет именно у вас как у собственника (п. 2 ст. 11.6 ЗК РФ), поэтому цель «сделать один участок вместо двух» достижима.

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
   — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

Объединённый участок должен уложиться в предельные (минимальные и максимальные) размеры, установленные градостроительным регламентом (правилами землепользования и застройки) для соответствующей территориальной зоны. Поскольку объединяются два ваших участка, суммарная площадь увеличивается — необходимо проверить, не превысит ли она установленный максимум для данной территориальной зоны: если превысит, в кадастровом учёте образуемого участка будет отказано.

1. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
   — п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ

Не допускается образование участков, если сохраняемые обременения не позволяют использовать участок по разрешённому использованию. Для вас это значит: если вид разрешённого использования обоих участков совпадает (например, ИЖС), а размеры в норме, препятствий нет. При несоблюдении требований ст. 11.9 ЗК РФ участок на учёт не поставят.

Вывод: объединение двух смежных участков, один из которых в ипотеке, а второй свободен от обременений, — реально и прямо допускается законом. Условия: участки смежные, оба в вашей собственности, совпадают категория и вид разрешённого использования, объединённый участок соответствует предельным размерам по градостроительному регламенту. Если хотя бы одно условие нарушено — в учёте откажут, но это основание привести документы в порядок, а не запрет на объединение.

Нужно ли согласие банка и попадает ли «чистый» второй участок в залог

1. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
   — п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ

Это ключевая норма, прямо отвечающая на ваш вопрос. Объединение заложенного участка с незаложенным прямо разрешено, но при этом действует законное правило: право залога распространяется на весь образуемый участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон. То есть да — ваш второй (неипотечный) участок после объединения попадает в залог банка в полном объёме: обременение охватит объект целиком, а не только «ипотечную» половину. Исключение — если с банком достигнута договорённость (соглашение сторон залога), что обременение остаётся лишь на части.

1. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
   — п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ

Обратите внимание: п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ разрешает объединение заложенного и незаложенного участков, но общее правило п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ требует письменного согласия залогодержателя на образование участков. Поэтому банк в цепочке не «обязан разрешить или запретить» само по себе объединение по п. 6 ст. 11.6, но от его письменного согласия зависит возможность провести учётно-регистрационные действия и определить, будет ли обременение распространено на весь участок.

1. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
   — п. 2 ст. 346 ГК РФ

Пункт 2 ст. 346 ГК РФ запрещает залогодателю отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не установлено законом или договором. Объединение — это не «отчуждение» и не продажа, а изменение объекта; тем не менее судьба обременения и необходимость согласия при таком изменении определяются связкой норм ЗК РФ (п. 4 ст. 11.2, п. 6 ст. 11.6) и условиями вашего кредитного договора. Если в договоре/закладной есть прямой запрет на изменение предмета ипотеки или на образование участков без согласия банка — без согласия провести объединение не получится.

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
   — п. 1 ст. 131 ГК РФ

Ограничение права в виде ипотеки, его возникновение и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН. Это означает, что при объединении запись об ипотеке не исчезает сама по себе — она подлежит переносу на новый объект, что согласуется с правилом п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ о распространении залога на весь образуемый участок.

Согласие залогодержателя на объединение земельных участков дано при условии сохранения регистрационной записи об ипотеке на вновь созданный земельный участок. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассматривая дело в кассационном порядке, указала, что судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушены нормы действующего законодательства. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В соответствии с п.
— п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2017, утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017

Верховный Суд РФ подтверждает эту конструкцию на практике: при объединении участков согласие залогодержателя увязывается с сохранением регистрационной записи об ипотеке на вновь созданный участок. То есть суды исходят из того, что ипотека не «исчезает» при объединении, а переносится на новый объект, что подтверждает вывод: обременение распространяется на весь образуемый участок.

1. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4 1 настоящей статьи, федеральным законом.
   — п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ

Статья 11.8 ЗК РФ закрепляет общее правило: залог сохраняется в отношении образуемых (изменённых) участков, если иное не предусмотрено специальными случаями или федеральным законом. Для вас это означает, что запись об ипотеке не будет просто «снята» в момент объединения — она будет перенесена на новый единый участок, в том числе на площадь, ранее принадлежавшую второму (неипотечному) участку.

Вывод: да, при объединении второй («чистый») участок попадает под обременение банка — право залога по закону распространяется на весь образуемый участок (п. 6 ст. 11.6, п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ, п. 1 ст. 353 ГК РФ). Банк «заберёт в залог» весь участок, если иное прямо не согласовано с ним в письменном соглашении. Чтобы избежать распространения ипотеки на весь объединённый участок, нужно заранее договориться с банком об обратном (соглашение сторон) — по умолчанию действует правило о распространении залога на весь участок.

Ветка «если банк не согласен» и риски несогласования

1. Поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях: 1) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (статья 342); 2) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 и пунктом 2 статьи 343 настоящего Кодекса; 3) нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346);
   — подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ

Если вы измените предмет залога (объедините участки) в нарушение правил распоряжения, залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения кредита, а при неисполнении — обратить взыскание на предмет залога. Для вас это прямой риск: без письменного согласования с банком объединения вы рискуете получить требование о досрочном погашении ипотеки и взыскание на объединённый участок. Поэтому согласие банка нужно получать до подачи документов на объединение.

Вывод по ветке: если кредитный договор содержит запрет на изменение предмета ипотеки или банк возражает, объединение без его письменного согласия создаёт риск требования о досрочном возврате кредита и обращения взыскания на весь участок (подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ). Если прямого запрета в договоре нет и банк даёт согласие — объединение проводится, а обременение переносится на единый участок (либо на его часть, если так договорились с банком).

Что с домом и ипотекой на него и как оформить объединение

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. (В редакции федеральных законов от 22.12.2008 № 264-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 4. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.02.2004 № 1-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Статья 64 1 . Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
   — п. 1 ст. 64 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Если участок № 1 заложен, ипотека распространяется и на расположенный (возведённый) на нём дом — он тоже является предметом залога банка. Учитывайте это при объединении: дом на первом участке остаётся в ипотеке, а изменяется только земельный объект. Если ипотека оформлена на дом с участком как единый предмет (что характерно для ипотеки в силу закона при покупке за кредитные средства), это отражено в договоре и закладной, и именно от их текста зависит необходимость согласия банка.

1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
   — п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Строительство на заложенном участке допускается без согласия банка, если иное не предусмотрено договором, а ипотека распространяется на возведённое строение. Это важно для вашего дома: он уже в залоге, и объединение участков не «разрушает» ипотеку на дом.

Процедура. Объединение проводится кадастровым инженером: он готовит межевой план на образуемый участок. Затем вы подаёте в Росреестр (напрямую или через МФЦ) заявление об одновременном государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права на объединённый участок; с даты регистрации права исходные два участка прекращают существование (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ). Обременение (ипотека) переносится на новый участок записью в ЕГРН. Обязательное условие — письменное согласие банка-залогодержателя (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ); при его отсутствии регистрация будет приостановлена либо последует отказ.

Если Росреестр откажет или приостановит регистрацию, решение можно оспорить в суде. Отказ в государственной регистрации и приостановление кадастрового учёта обжалуются в суде (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ, п. 47 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18). Типичные основания приостановки при объединении — несоответствие предельным размерам (ст. 11.9 ЗК РФ) и отсутствие письменного согласия залогодержателя (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

1. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
   — п. 9 ст. 8.1 ГК РФ

Если отказ или приостановка окажутся незаконными (причиной стали действия органа регистрации, а не ваши документы), причинённые этим убытки — например, расходы на повторные кадастровые работы, оплата услуг — возмещаются за счёт казны Российской Федерации (п. 9 ст. 8.1 ГК РФ). Расходы на саму правомерную процедуру (услуги кадастрового инженера, госпошлина за регистрацию) несёте вы как инициатор объединения; при незаконном отказе органа эти затраты становятся убытками, подлежащими возмещению.

Вывод: дом на ипотечном участке остаётся в залоге банка независимо от объединения; изменяется только земельный объект. Порядок действий: письменное согласие банка → межевой план кадастрового инженера → одновременный кадастровый учёт и регистрация права на единый участок через Росреестр (МФЦ) → перенос записи об ипотеке на новый участок. При отказе (чаще всего из-за отсутствия согласия банка или несоответствия предельным размерам) решение Росреестра обжалуется в суде общей юрисдикции по месту нахождения Росреестра, а убытки от незаконного отказа взыскиваются с казны РФ.