Обязательна ли приватизация квартиры по договору соцнайма и что будет, если отказаться от приватизации

Приватизация — это добровольное право нанимателя, а не его обязанность

Закон прямо определяет приватизацию как передачу жилья в собственность граждан «на добровольной основе». Это базовая норма, из которой исходит вся ситуация: у сельской администрации нет законного рычага, чтобы обязать вас подать заявление.

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Ст. 2 Закона № 1541-1 говорит не об обязанности, а о праве граждан, занимающих жильё по социальному найму, приобрести его в собственность — причём с согласия всех совершеннолетних лиц, имеющих право на приватизацию этого помещения.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Ст. 11 Закона № 1541-1 лишь ограничивает это право (однократность, гражданство РФ), но и здесь речь идёт о праве гражданина, а не о его повинности перед муниципалитетом.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ)
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод по вопросу: Перевод жилья в собственность — право нанимателя, реализуемое только по его воле, а не обязанность. Заставить вас подать заявление о приватизации администрация не вправе, и само по себе неподание заявления никаких правовых последствий для вас не создаёт.

Понуждение к заключению договора передачи запрещено

Договор передачи жилья в собственность при приватизации — это гражданско-правовой договор, на который распространяется принцип свободы договора. ГК РФ прямо запрещает понуждать к заключению договора, кроме случаев, когда обязанность его заключить предусмотрена законом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Обязанности гражданина заключить договор передачи при приватизации ни ГК РФ, ни Закон № 1541-1 не устанавливают — наоборот, закон говорит о добровольности.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 9 ГК РФ

Юридически значимым здесь является только ваше собственное заявление, поданное добровольно. Даже отказ от реализации права не влечёт его прекращения — значит, отказавшись сейчас, вы сохраняете право приватизировать квартиру позже, если передумаете (при условиях ст. 11 Закона № 1541-1).

Вывод по вопросу: Закон не возлагает на вас обязанность подавать заявление о приватизации или подписывать договор передачи, а понуждение к заключению договора по общему правилу запрещено. Требования и «бумажки» администрации можно не исполнять.

Отказ от приватизации не затрагивает ваш договор соцнайма — его нельзя расторгнуть из-за этого

Ключевое опасение — «что будет, если откажусь». Договор социального найма заключается бессрочно, и изменение оснований/условий предоставления жилья не является основанием для его расторжения.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. 3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
— ч. 2 ст. 60 ЖК РФ

Наймодатель может расторгнуть договор соцнайма по своей инициативе только в судебном порядке и только по четырём строго определённым основаниям: долг по оплате свыше 6 месяцев, разрушение/повреждение жилья, систематическое нарушение прав соседей, использование не по назначению. Отказ от приватизации в этот перечень не входит.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 4 ст. 83 ЖК РФ

Переход права собственности на жильё (в том числе если бы приватизация состоялась) вообще не меняет и не расторгает договор соцнайма — тем более не может влиять на него ваш отказ от приватизации.

Вывод по вопросу: Отказ от приватизации никаких негативных последствий для вас не несёт. Вы продолжаете жить в квартире на прежних условиях по бессрочному договору соцнайма; выселить вас или расторгнуть договор из-за отказа администрация не может.

Ваши права нанимателя и обязанности администрации сохраняются

Пока квартира не приватизирована, вы — наниматель, и ваши права прямо перечислены в ЖК РФ: пользоваться жильём, вселять лиц, сдавать в поднаём, требовать капремонта и коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. 2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. 3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. 4.
— ч. 1 ст. 67 ЖК РФ

Симметрично этому у наймодателя (администрации) есть обязанности: участвовать в содержании и ремонте общего имущества, осуществлять капитальный ремонт, обеспечивать коммунальные услуги. Единственное его право требования к вам — своевременная плата за жильё и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. 3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
— ч. 1 ст. 65 ЖК РФ

За неисполнение этих обязанностей наймодатель несёт ответственность, а вы вправе требовать уменьшения платы либо возмещения расходов и убытков, причинённых ненадлежащим содержанием жилья.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. 2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
— ст. 66 ЖК РФ, п. 1

Это важно для отпора давлению: администрация не может «в отместку» за отказ от приватизации перестать ремонтировать дом или предоставлять услуги.

Вывод по вопросу: Отказавшись от приватизации, вы сохраняете весь объём прав нанимателя и вправе требовать от администрации исполнения её обязанностей. Оснований для ухудшения вашего положения (в обслуживании, ремонте, платежах) из-за отказа нет.

Если давление продолжится: способы защиты и проверка «обратной» ветки

Отдельные категории жилья вообще не подлежат приватизации: аварийное, общежития, дома закрытых военных городков, служебные помещения.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Если ваша квартира окажется, например, служебной (и не относится к исключениям для сельской местности) или дом признан аварийным, администрация не только не вправе вас понуждать — она вообще не вправе передать её вам в собственность. Если квартира — обычное муниципальное жильё социального использования (а судя по договору соцнайма, это так), приватизация возможна, но только по вашей воле. В обоих случаях добровольность действует: понуждать вас нельзя.

Если давление (звонки, требования, отказ в обслуживании) продолжится, ваши права защищаются в суде, в том числе путём пресечения действий, нарушающих право, и признания незаконными актов органа местного самоуправления.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. 3. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
— ч. 2 ст. 11 ЖК РФ

Практически это означает: при продолжении давления вы вправе подать жалобу в прокуратуру и/или вышестоящий орган, а также обратиться в суд с заявлением об оспаривании действий (решений) администрации. Подавать заявление о приватизации вы при этом не обязаны — за вас это сделать никто не вправе.

Вывод по вопросу: Обязанность приватизировать у вас не возникает ни при каком статусе жилья — закон связывает приватизацию с добровольным волеизъявлением гражданина. При продолжении давления вы вправе защищать свои права в административном и судебном порядке.

Куда обращаться при давлении — ветвление по региону и форме действий

Порядок приватизации и орган, принимающий решение о передаче жилья, зависят от того, в чей собственности находится жилищный фонд и какие акты приняты в субъекте РФ. Приватизация — предмет совместного ведения: и федеральный Закон № 1541-1, и нормативные акты субъектов РФ.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Это значит, что конкретная процедура (перечень документов, сроки рассмотрения, подразделение администрации) может устанавливаться региональным актом субъекта РФ. Поэтому:

Если ваша квартира — обычное муниципальное жильё социального использования (что прямо следует из договора соцнайма с сельсоветом) — заявление о приватизации (если бы вы захотели) подаётся в администрацию этого муниципального образования; жалоба на действия её должностных лиц подаётся главе администрации либо в вышестоящую администрацию района/округа.

Если квартира относится к государственному жилищному фонду субъекта РФ или была передана от предприятия — решение о приватизации принимает соответствующий орган субъекта РФ, и жалоба адресуется в его исполнительный орган.

Если имеет место незаконное давление (звонки с требованиями, отказ в обслуживании, угрозы выселения) — независимо от региона вы вправе обратиться с жалобой в прокуратуру по месту нахождения администрации: прокурорский надзор за соблюдением жилищного законодательства и законностью действий органов местного самоуправления един для всей территории РФ.

Универсальный (не зависящий от региона) способ защиты — обращение в суд с заявлением об оспаривании действий (решений) органа местного самоуправления и о пресечении действий, нарушающих ваше жилищное право. Такой спор рассматривает суд; при этом достаточно документально зафиксировать факт давления (письменное заявление с отметкой о приёме, ответ администрации).

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. 3. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
— ч. 2 ст. 11 ЖК РФ

Вывод по вопросу: Точная инстанция для жалобы зависит от того, в чьей собственности находится жилой фонд и какие акты действуют в вашем субъекте РФ, однако правовое существо ответа от региона не зависит: приватизация добровольна везде. При продолжении давления выбирайте адресата по цепочке: глава сельской администрации → вышестоящая районная администрация → прокуратура → суд.