Как оформить в долгосрочную аренду чердак в многоквартирном доме, если общее имущество не зарегистрировано: пошаговая инструкция

Правовой режим чердака: он уже общее имущество, независимо от регистрации и баланса

Чердак относится к общему имуществу собственников помещений в силу закона, а не в силу записи в реестре или наличия его на чьём-либо балансе. Отсутствие документов и «нечисление на балансе» не превращает чердак в бесхозяйную вещь.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
— подп. «а» п. 2 Правил, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Прямое следствие для клиента: право общей долевой собственности на чердак у собственников квартир уже возникло — «с момента» оно не зависит ни от кадастрового учёта чердака, ни от того, что УК не отразила его на балансе. Отсутствие технического/кадастрового описания — это дефект учёта, а не отсутствие права. Второе следствие: доля каждого собственника в этом праве пропорциональна площади его помещения, а распоряжаться ею отдельно от квартиры нельзя.

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
   — ч. 1 ст. 37 ЖК РФ

Вывод по вопросу: чердак — общее имущество МКД в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и подп. «а» п. 2 Правил № 491, независимо от отсутствия регистрации и от того, что он не числится на балансе УК. Начинать надо не с «оформления чердака на себя», а с оформления воли собственников (см. вопрос 3). Регистрация права общей долевой собственности для распоряжения чердаком (передачи в аренду) — не предварительное условие: право уже существует, а регистрация по ч. 5 ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ носит производный характер (вопрос 2).

Нужно ли отдельно регистрировать общее имущество (чердак) и кто это делает

Отдельная регистрация чердака как «объекта» — это следствие, а не причина права. Регистрация права общей долевой собственности на общее имущество по общему правилу осуществляется одновременно с регистрацией права на первое помещение в доме и без отдельного заявления.

1. При государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержат
   — ч. 5 ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ

Доля в праве на общее имущество неразрывно связана с правом на само помещение и отдельно от него не выделяется и не отчуждается, что подтверждает производный характер «регистрации общего имущества».

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
   — ч. 2 ст. 37 ЖК РФ

Для клиента: идти в Росреестр с заявлением «оформите чердак как общее имущество» как обязательный первый шаг не требуется. Если право на первое помещение в доме уже зарегистрировано, запись о праве общей долевой собственности на общее имущество (включая чердачное помещение, если оно описано как объект) должна вноситься в ЕГРН автоматически. Отсутствие такой записи — основание требовать её внесения через Росреестр, но не препятствие для решения собрания.

Вывод по вопросу: предварительная регистрация общего имущества как обязательное первое действие не требуется — право возникает в силу закона (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) и регистрируется без отдельного заявления одновременно с правом на первое помещение (ч. 5 ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ). Для целей аренды, если нужна определённость с объектом (границы, площадь чердачной части), заказываются технический план/кадастровые работы и параллельно инициируется внесение записи в ЕГРН — это техническая, а не правообразующая работа.

Согласие собственников: обязательное и каким большинством

Сдача чердака в аренду — это передача объекта общего имущества в пользование иному лицу. Такое решение принимает только общее собрание собственников, и это решение принимается квалифицированным большинством — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в доме.

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

{Kомментарий по квороту:}

предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

свою очередь передача имущества в пользование иным лицам возможна на основании решения общего собрания таких собственников в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 10.06.2020

Для клиента: одного желания и даже письменных «согласий соседей» недостаточно — нужен протокол общего собрания с повесткой «о передаче в пользование/аренду чердака», с указанием объекта, срока, платы и уполномоченного лица на подписание договора, и решение по этому вопросу должно набрать не менее 2/3 голосов от общего числа голосов (а не 2/3 от числа пришедших). Голос собственника пропорционален площади его помещения.

Вывод по вопросу: да, согласие собственников обязательно, и оформляется оно протоколом общего собрания; порог — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Без такого протокола передача чердака в аренду невозможна.

Муниципальные квартиры в доме: как учитывается голос муниципалитета

Если часть квартир в доме находится в муниципальной собственности, муниципалитет — такой же собственник помещения, как и граждане, и его голос считается по правилу о доле пропорционально площади. Его представитель (обычно орган местного самоуправления / уполномоченное учреждение) должен быть надлежаще извещён о собрании.

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
   — ч. 1 ст. 37 ЖК РФ

Для клиента: муниципальные квартиры не создают отдельного согласия «администрации на аренду чердака», но их площадь входит в общее число голосов. Практический вывод: без участия представителя муниципалитета собрать 2/3 голосов часто невозможно, а неизвещение надлежащего представителя делает решение оспоримым (по аналогии с подходом ВС РФ, где неизвещение уполномоченного лица по доле публичного собственника служило основанием для спора о кворуме).

Вывод по вопросу: при наличии муниципальных квартир необходимо письменно и заблаговременно известить орган местного самоуправления (уполномоченное учреждение) о собрании и включить его голос в общий подсчёт; кворум и 2/3 считаются от общей площади всех помещений дома. Если муниципалитет против или не участвует — решение может не набрать нужного большинства, и тогда передача чердака в аренду незаконна.

Кто арендодатель и можно ли сдать «нигде не оформленный» чердак

Право сдавать имущество в аренду принадлежит собственнику либо лицу, им уполномоченному. У чердака собственники — все владельцы помещений в доме, поэтому арендодателем может выступать только лицо, прямо уполномоченное решением общего собрания (управляющая организация, ТСЖ или избранный собственник).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ, п. 3

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — ст. 246 ГК РФ, п. 1

Для клиента: «официальная неоформленность» чердака не превращает его в ничей объект — он уже в долевой собственности, а значит распоряжение возможно лишь по согласию всех участников долевой собственности, что в МКД реализуется через решение общего собрания (п. 1 ст. 246 ГК РФ и ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Договор аренды, подписанный УК без решения собрания, ничтожен/оспорим как заключённый неуправомоченным лицом.

Вывод по вопросу: сдать чердак в долгосрочную аренду можно, но субъектом-арендодателем должно быть лицо, уполномоченное решением общего собрания (2/3 голосов). Само отсутствие регистрации чердака как объекта аренде не препятствует, однако для аренды более года договор подлежит государственной регистрации (вопрос 6), а предмет надо индивидуализировать.

Долгосрочный характер аренды: форма, регистрация, предмет

Договор аренды недвижимости на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации. Это ключевое отличие «долгосрочной» аренды от краткосрочной.

1. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения 1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 3.
   — ст. 651 ГК РФ, п. 2

Для клиента: если планируется аренда на год и более, простого подписания договора недостаточно — без регистрации в ЕГРН он не будет считаться заключённым. Также надо помнить, что в аренду может передаваться не всё здание, а часть помещения (чердачная часть) — это допускается, но часть должна быть индивидуализирована (графическое/текстовое описание по данным кадастрового/технического учёта).

Вывод по вопросу: для «долгосрочной» аренды (год и более) обязательна государственная регистрация договора; в договоре надо описать конкретную часть чердака (площадь, границы) и указать уполномоченного арендодателя. Регистрация договора — второй шаг после протокола собрания.

Если планируется переделка чердака (переустройство, реконструкция, отдельный вход)

Если для использования чердака потребуется переустройство/перепланировка (пробивка проёмов, отдельный вход, инженерное оборудование), включается отдельный, более строгий режим — и здесь есть прямой запрет на чердаки.

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
   — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

1. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

10.14. Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. 10.15. Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными. 10.16. Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. 10.17. Устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних поверхностей (стен) в объектах. 10.18. Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. 10.19. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) - с ослаблением несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома. 10.20. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных. 10.21. Устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов. 10.22. Изменение габаритов помещений в многоквартирном доме, затрагивающее внешний облик такого дома, путем устройства мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька. 10.23. Устройство новой антресоли или увеличение площади существующей антресоли в случае, если сумма площадей антресолей будет превышать 40 процентов площади перепланируемого помещения.
— п. 10.14 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011

Для клиента это критично: переустройство и перепланировка самого чердака (технического этажа) как общего имущества запрещены (п. 10.14 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011). Кроме того, если работы связаны с присоединением части общего имущества, требуется согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), а не 2/3. Требование о согласии всех собственников при уменьшении размера общего имущества подтверждено и судебной практикой.

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Вывод по вопросу: если аренда предполагает только использование чердака «как есть» (без перепланировки) — достаточно решения общего собрания 2/3 (вопрос 3). Если же планируется перепланировка/переустройство чердака — это прямо запрещено профильным региональным актом, а присоединение части общего имущества потребует согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). В этом случае вариант с переделкой чердака под офис/жильё юридически недостижим.

Риски и ответственность при самовольном занятии/использовании чердака

Если чердак используется без решения собрания, собственники вправе требовать устранения нарушения и возврата полученного, а при самовольном переустройстве/перепланировке возможна и административная ответственность.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — ст. 1102 ГК РФ, п. 1

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
   — ст. 167 ГК РФ, п. 1

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тыся
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Для клиента это означает: попытка «тихо» занять или переделать чердак без протокола собрания несёт риск (а) иска от собственников об устранении нарушений (ст. 304 ГК РФ); (б) признания договора недействительным и возврата полученного (ст. 167 ГК РФ); (в) требования о возврате неосновательного обогащения, если пользование было возмездным (ст. 1102 ГК РФ); (г) административного штрафа за самовольную перепланировку (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).

Вывод по вопросу: чтобы исключить эти риски, пользование чердаком должно быть основано на решении общего собрания (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ) и оформленном договоре с регистрацией при сроке аренды не менее года (ст. 651 ГК РФ). Любое использование/переделка чердака без такого решения влечёт перечисленные выше последствия — требование устранения нарушений (ст. 304 ГК РФ), неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), недействительность сделки (ст. 167 ГК РФ) и штраф (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).

Документы для проведения собрания и подтверждения решения

Для созыва и проведения собрания необходимо подготовить документы, подтверждающие состав собственников и размеры их долей, а само решение оформить протоколом с обязательным направлением в орган жилищного надзора. Доля каждого собственника (и, соответственно, его голос) определяется пропорционально площади помещения, что фиксируется реестром собственников на основании выписок из ЕГРН.

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
   — ч. 1 ст. 37 ЖК РФ

Решение оформляется протоколом, являющимся официальным документом, и подлежит хранению и передаче в уполномоченные органы в установленный срок.

предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Практический состав пакета: реестр собственников (на основе выписок ЕГРН по каждому помещению), уведомление/сообщение о собрании, бюллетени голосования, протокол, а при индивидуализации предмета аренды — поэтажный план с графическим выделением передаваемой части чердака. Для муниципальных помещений — документы, подтверждающие полномочия представителя органа местного самоуправления.

Вывод по вопросу: доказательственной базой законности аренды служат: реестр собственников и выписки ЕГРН (для расчёта долей и кворума 2/3), протокол общего собрания (передаётся в орган жилищного надзора), графическое описание передаваемой части чердака и документы о полномочиях лица, подписывающего договор. Без реестра собственников и протокола передача чердака не подтверждается.

Исполнение решения: кто подписывает договор, куда поступает плата

Договор аренды подписывает лицо, уполномоченное решением собрания (это прямо вытекает из компетенции собрания определять лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании общего имущества). Арендодателем в договоре выступает уполномоченное собранием лицо, действующее от имени всех собственников.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ, п. 3

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Для клиента: в протоколе обязательно должен быть определён уполномоченный (управляющая организация, ТСЖ либо конкретный собственник), который подпишет договор и будет стороной-арендодателем. Что касается судьбы арендной платы: выручка от использования общего имущества принадлежит всем собственникам пропорционально долям, если собрание не решило направить её на содержание дома; зачисление всей платы одному собственнику без такого решения влечёт риск неосновательного обогащения.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — ст. 1102 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: договор подписывает лицо, прямо названное в протоколе собрания; арендная плата относится ко всем собственникам пропорционально их долям и подлежит распределению (или зачёту в счёт содержания общего имущества) по решению собрания. Отсутствие такого распределения создаёт риск требований по ст. 1102 ГК РФ.