Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Имею ли я право проживать в квартире, которую подарил несовершеннолетнему сыну, если бывшая жена против и в договоре дарения нет условия о моём проживании?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Установите, где фактически проживает сын: в спорной квартире или с матерью.
  2. 2
    Если сын живёт в квартире — вселяйтесь как отец-член семьи собственника, согласие матери не требуется.
  3. 3
    Если сын фактически проживает в спорной квартире: Направьте бывшей жене письменное уведомление о вселении со ссылкой на ч. 1 и ч. 2 ст. 31 ЖК РФ.
  4. 4
    При отказе во вселении подайте иск о вселении и нечинении препятствий в пользовании.
  5. 5
    Если сын живёт с матерью — решайте вопрос через соглашение родителей о месте жительства ребёнка.
  6. 6
    Если спор касается места жительства ребёнка и разногласия с матерью: При разногласиях с матерью подключите орган опеки и попечительства.

Документы и доказательства

  • Договор дарения квартиры сыну — подтверждает утрату вами права собственности.
  • Выписка из ЕГРН — подтверждает собственника квартиры (сына).
  • Документы о приватизации квартиры — подтверждают, что вы были приватизировавшим лицом.
  • Справка о регистрации по месту жительства сына и вашей — подтверждает факт совместного проживания.
  • Акт о фактическом проживании сына в квартире, показания свидетелей, переписка.
  • Если сын фактически проживает в спорной квартире: Письменное уведомление бывшей жене о вселении с доказательством отправки.

  • Сроки и риски

    • Право пользования квартирой после дарения автоматически не сохранилось — вы не собственник.
    • Право проживания возникает только как у отца собственника при совместном проживании с сыном.
    • Если сын живёт с матерью по другому адресу — условие совместного проживания не выполнено, права нет.
    • Возражение бывшей жены не имеет силы, пока сын фактически проживает в спорной квартире.
    • При раздельном проживании сына спор решается через законных представителей или суд.
    • Приватизация квартиры самостоятельного права проживания вам не даёт — вы были приватизировавшим лицом.

  • Чего не делать

    • Не считайте, что дарение сохранило за вами право проживания — договор такого условия не содержит.
    • Не ссылайтесь на приватизацию как на основание проживания — вы сами были приватизировавшим лицом.
    • Если сын фактически проживает с матерью по другому адресу: Не вселяйтесь самовольно, если сын фактически живёт с матерью по другому адресу.
    • Не требуйте вселения, пока не подтверждён факт совместного проживания сына в квартире.
    • Не игнорируйте позицию матери как законного представителя сына при раздельном проживании.
    • Не решайте спор силой или сменой замков — это создаёт риск встречного иска и выселения.

  • Когда нужен адвокат

    • Спор о вселении и месте жительства ребёнка затрагивает интересы несовершеннолетнего — нужен адвокат.
    • Бывшая жена возражает и может привлечь юриста — без представителя сложно защитить вашу позицию.
    • Требуется доказать факт совместного проживания сына в квартире — адвокат поможет собрать доказательства.
    • Если сын фактически проживает с матерью по другому адресу: Спор перерастёт в судебный о порядке осуществления родительских прав — нужен адвокат.
    • Если спор касается места жительства ребёнка и привлекается орган опеки: Участие органа опеки и попечительства усложняет процесс — без адвоката риск проиграть.

  • Альтернативные пути

    • Договоритесь с сыном и бывшей женой о письменном соглашении о вашем проживании.
    • Заключите с сыном договор безвозмездного пользования квартирой через его законных представителей.
    • Предложите бывшей жене обмен: ваш отказ от претензий в обмен на право проживания.
    • Обратитесь в орган опеки и попечительства для урегулирования разногласий с матерью сына.
    • Если сын живёт с матерью, решите вопрос о его месте жительства соглашением родителей.
    • Рассмотрите вариант предоставления вам иного жилья сыном как собственником по договору.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент — бывший собственник квартиры, приобретший её в порядке приватизации и впоследствии подаривший её своему несовершеннолетнему сыну (15 лет) по договору дарения. Договор дарения не содержит условия о сохранении за дарителем права пользования жилым помещением. После государственной регистрации перехода права собственности собственником квартиры стал сын, а клиент утратил правомочия владения, пользования и распоряжения, принадлежавшие ему как собственнику (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 572 ГК РФ). Сын проживает с матерью (бывшей женой клиента), которая возражает против проживания клиента в квартире, ссылаясь на то, что собственником является сын.

Затронутые правоотношения:

  • Право собственности на жилое помещение — в результате дарения собственником квартиры стал несовершеннолетний сын; клиент утратил титул собственника и вытекающие из него правомочия (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
  • Право пользования жилым помещением членами семьи собственника — клиент является отцом собственника, то есть прямо назван в законе как лицо, которое может быть членом семьи собственника жилого помещения (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ); от этого зависит наличие у него права пользования квартирой.
  • Правоотношения законного представительства несовершеннолетнего — поскольку собственнику 15 лет, юридически значимые действия по вселению и определению порядка пользования квартирой осуществляются с участием его законных представителей; возражения матери имеют значение в контексте реализации воли собственника-сына.
  • Последствия приватизации жилого помещения — квартира была приватизирована клиентом, однако норма о сохранении права пользования за бывшими членами семьи собственника приватизированного жилья (п. 1 ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ) на клиента не распространяется, поскольку он сам был лицом, приватизировавшим квартиру, а не отказавшимся от участия в приватизации членом семьи.

Юридически значимые обстоятельства:

  1. Клиент утратил право собственности на квартиру в результате дарения, и договор дарения не содержит условия о сохранении за ним права проживания. Следовательно, право пользования квартирой не сохраняется за ним автоматически как за бывшим собственником или дарителем.

  2. Клиент является отцом собственника квартиры. По смыслу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ родители собственника относятся к членам семьи собственника жилого помещения, если они проживают совместно с ним. Это даёт клиенту правовое основание претендовать на пользование квартирой именно как члену семьи собственника, а не как бывшему собственнику.

  3. Право пользования члена семьи собственника производно от факта совместного проживания с собственником. Если сын фактически проживает в спорной квартире и клиент вселён туда как его отец, он вправе пользоваться квартирой наравне с собственником (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Если же сын проживает в другом месте, то условие совместного проживания, необходимое для признания клиента членом семьи собственника, отсутствует.

  4. Возражение бывшей жены само по себе не прекращает право пользования клиента как родителя собственника. Закон не ставит право родителя-члена семьи собственника в зависимость от согласия второго родителя, если имеется факт совместного проживания с собственником. Однако с учётом несовершеннолетия сына реализация вселения и определение порядка пользования квартирой требуют учёта воли законных представителей несовершеннолетнего.

  5. Приватизационное происхождение квартиры не создаёт для клиента самостоятельного права пользования после дарения. Клиент был приватизировавшим лицом, а не членом семьи, отказавшимся от участия в приватизации, поэтому п. 1 ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ к нему неприменим.

Прекратилось ли право пользования квартирой у клиента после дарения

Дарение — это безвозмездная передача вещи в собственность одаряемому. С момента государственной регистрации перехода права собственником квартиры стал сын, а клиент перестал быть собственником и утратил правомочия владения, пользования и распоряжения, которые ранее принадлежали ему как собственнику.

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
    — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Дарение оформлено как договор дарения, по которому вещь передается в собственность одаряемому — иных прав (например, права пожизненного проживания дарителя) этот договор не создает, если они в нем не оговорены.

  1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
    — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Существенно, что по общему правилу переход права собственности на квартиру к другому лицу влечет прекращение права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Это значит, что лица, которые жили в квартире «при прежнем собственнике» на правах членов его семьи, при отчуждении квартиры по общему правилу утрачивают право пользования — если иное не установлено законом.

  1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
    — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Но это правило распространяется на членов семьи прежнего собственника, а клиент здесь сам выступает прежним собственником и одновременно — членом семьи нового собственника (своего сына). В договоре дарения про проживание клиента ничего не сказано, поэтому условие о сохранении за ним права пользования именно как за дарителем отсутствует. Отсюда важный промежуточный вывод: права пользования «автоматически» из факта дарения или из факта прежнего собственничества у клиента не возникает. Такое право придется обосновывать его статусом члена семьи собственника (сына) — об этом в блоке 2.

Что касается того, что квартира была приватизированной. Норма п. 1 ст. 19 Вводного закона защищает бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, которые в момент приватизации имели равные права пользования с приватизировавшим и отказались от участия в приватизации.

  1. Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и на бывших членов семьи собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло на основании документа, подтверждающего полную выплату паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, при условии, что в момент полной выплаты паевого взноса эти лица были указаны в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере, выданном при вселении в жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива. 2.
    — п. 1 ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Эта норма здесь не работает в пользу клиента: в момент приватизации он сам был тем лицом, которое приватизировало квартиру (стал собственником), а не «отказавшимся» членом семьи. Следовательно, ссылка на приватизацию не дает клиенту права пользования после того, как он сам подарил квартиру. Вывод: после дарения титульного права пользования у клиента нет; вопрос решается только через его статус как члена семьи собственника-сына.

Может ли клиент проживать в квартире как член семьи собственника (родитель сына)

Ключевая норма — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ: членами семьи собственника признаются проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители собственника. То есть отец прямо назван в числе членов семьи собственника.

  1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
    — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Пленум Верховного Суда РФ разъясняет, что для признания родителей членами семьи собственника достаточно установить факт их совместного проживания с собственником, и регистрация по месту жительства не является определяющим обстоятельством.

а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его 7 супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (статья 10 Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки; б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи.
— абз. «а» п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

А ч. 2 ст. 31 ЖК РФ дает членам семьи собственника право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением.

  1. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
    — ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

Применяя это к ситуации: клиент — отец собственника-сына, и потому он входит в перечень лиц, названных членами семьи собственника. Право пользования по ч. 2 ст. 31 ЖК РФ возникает у члена семьи при условии совместного проживания с собственником. Поэтому если клиент фактически вселен и проживает в квартире вместе с сыном как член его семьи, он имеет право пользоваться этой квартирой наравне с собственником — то есть бывшая жена не вправе запретить ему проживание только потому, что «собственник — сын». Возражение «раз собственник сын, вы не вправе» юридически неверно: закон прямо называет родителей членами семьи собственника.

Важная оговорка о совместном проживании: сын, по словам клиента, проживает с бывшей женой. Это порождает встречный вопрос — где фактически проживает сын (в спорной квартире или по другому адресу), поскольку право члена семьи по ч. 1 ст. 31 ЖК РФ прямо связано с совместным проживанием с собственником. Ниже, в блоке 3, это разбирается как развилка.

Вывод блока: при совместном проживании с сыном клиент как родитель-член семьи собственника имеет право пользования квартирой по ч. 1 и ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, и возражение бывшей жены само по себе не лишает его этого права. Вселение и проживание производны от воли/статуса собственника-сына и от факта совместного проживания, а не от согласия бывшей жены.

Развилка: проживает ли сын в спорной квартире и чьё согласие требуется для вселения

Право пользования члена семьи производно от совместного проживания с собственником (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ), а собственник-25-летний здесь — несовершеннолетний 15 лет, поэтому волеизъявление за него формируют законные представители. Родители являются законными представителями детей и выступают в защиту их прав без специальных полномочий.

  1. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. 2. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
    — п. 1 ст. 64 СК РФ

Место жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, определяется местом жительства законных представителей; при раздельном проживании родителей место жительства ребенка устанавливается соглашением родителей либо судом.

  1. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
    — п. 2 ст. 20 ГК РФ
  1. Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. При этом суд учитывает привязанность ребенка к каждому из родителей, братьям и сестрам, возраст ребенка, нравственные и иные личные качества родителей, отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком, возможность создания ребенку условий для воспитания и развития (род деятельности, режим работы родителей, материальное и семейное положение родителей и другое). По требованию родителей (одного из них) в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, и с учетом требований абзаца второго настоящего пункта суд с обязательным участием органа опеки и попечительства вправе определить место жительства детей на период до вступления в законную силу судебного решения об определении их места жительства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 04.05.2011 № 98-ФЗ) 4. При осуществлении родительских прав родители (лица, их заменяющие) имеют право на оказание им содействия в предоставлении семье медицинской, психологической, педагогической, юридической, социальной помощи. Условия и порядок оказания содействия в предоставлении указанной помощи определяются законодательством Российской Федерации о социальном обслуживании. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 167-ФЗ)
    — п. 3 ст. 65 СК РФ

Разбираем две ветки:

Ветка А — сын фактически проживает в спорной квартире (в том числе не только он, но и клиент там живут). Тогда клиент — член семьи собственника по ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, и он вправе проживать в квартире наравне с сыном (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Для вселения отца к несовершеннолетнему сыну отдельного согласия органов опеки не требуется: закон требует согласия органа опеки при отчуждении жилья, в котором проживают подопечные либо оставшиеся без попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, — к вселению отца это не относится. Дарение уже состоялось, и оно в пользу самого сына, а не отчуждение в пользу третьего лица.

Ветка Б — сын фактически проживает по другому адресу (с матерью), а клиент хочет вселиться в пустующую/занятую им квартиру. Тогда «совместное проживание с собственником» из ч. 1 ст. 31 ЖК РФ не подтверждается, и статус члена семьи собственника оспорим; право пользования придется устанавливать соглашением с законными представителями сына либо через суд. Здесь как раз и возникнет конфликт с бывшей женой: она — законный представитель сына и возражает. Разногласия между родителями по вопросам, касающимся ребенка (в том числе по определению порядка пользования его имуществом), разрешаются органом опеки и попечительства или судом.

  1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
    — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Вывод блока: исход зависит от того, где фактически живет сын. Если в спорной квартире — возражение бывшей жены не имеет решающей силы, клиент вправе там жить как член семьи собственника. Если сын живет в другом месте — право придется подтверждать соглашением со всеми законными представителями (включая бывшую жену) или в судебном порядке с участием органа опеки и попечительства. Судебный спор, если он возникнет, рассматривается районным судом; иск в зависимости от требования — о признании права пользования/вселении, а при отказе в согласии — о разрешении разногласий между родителями об определении порядка пользования имуществом ребенка.

Сохранит ли клиент право пользования при возможной продаже/переходе квартиры к третьему лицу

Это важный «страховочный» вопрос: даже если клиент сейчас проживает в квартире как член семьи сына, при последующем отчуждении квартиры (продаже, а также если сын вырастет и сделки с его квартирой будут совершаться через законных представителей) право пользования членов семьи прежнего собственника по общему правилу прекращается.

  1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
    — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Пленум ВС РФ прямо указывает, что при прекращении права собственности собственника (в том числе в результате совершения им гражданско-правовых сделок) право пользования членов семьи прекращается одновременно, и новый собственник вправе требовать выселения в судебном порядке.

По смыслу положений части 5 статьи 31 ЖК РФ, собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ. Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (часть 5 статьи 31, часть 1 статьи 35 ЖК РФ). Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Применение к ситуации: право пользования клиента, основанное на статусе члена семьи собственника-сына, уязвимо — оно сохраняется, пока квартира принадлежит сыну. Однако здесь есть защитная линия, вытекающая из ч. 4 ст. 31 ЖК РФ: для бывшего члена семьи, у которого нет иного жилья и чьё имущественное положение не позволяет обеспечить себя жильем, право пользования может быть сохранено на определенный срок решением суда.

  1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
    — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Опираясь на это, клиенту целесообразно письменно закрепить право пользования соглашением с собственником (сыном в лице его законных представителей) — такое соглашение допускается ч. 4 ст. 31 и ч. 7 ст. 31 ЖК РФ и прямо названо в разъяснениях Пленума как основание сохранения права пользования. Это соглашение — единственный надежный способ защитить проживание клиента в случае последующего перехода права собственности.

Вывод блока: сам статус члена семьи собственника защищает клиента, пока квартира принадлежит сыну, но при смене собственника право пользования по общему правилу прекратится; до этого момента нужно заключить письменное соглашение о пользовании с законными представителями сына (либо заявить в суде о сохранении права пользования по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ при наличии оснований — отсутствие иного жилья, стесненное имущественное положение).

Можно ли отменить дарение, чтобы вернуть квартиру (если клиент остался без жилья)

Если мирного варианта не будет и клиент рассматривает возврат квартиры, надо проверить основания отмены дарения. Закон называет их исчерпывающе: покушение одаряемого на жизнь дарителя либо умышленное причинение телесных повреждений; небрежное обращение с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создающее угрозу её утраты; а также специальные основания для банкротства и условие «даритель переживет одаряемого».

  1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
    — п. 1 ст. 578 ГК РФ

Одаряемый обязан вернуть подаренную вещь только при отмене дарения по указанным основаниям.

  1. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
    — п. 2 ст. 578 ГК РФ

Из дословного перечня оснований в п. 1 и 2 ст. 578 ГК РФ следует, что утрата дарителем жилья и его имущественное положение в этот перечень не входят: закон закрепляет лишь приведённые выше случаи, а о возврате вещи говорит применительно к отмене дарения по этим основаниям. Поэтому сам по себе факт «остался без жилья» правового основания для отмены дарения не образует. Отдельным (и здесь не подтверждённым) путём могло бы быть оспаривание сделки по порокам воли (обман, заблуждение), но это самостоятельный иск, требующий доказывания конкретных обстоятельств, которые в вопросе не обозначены.

Вывод блока: по заявленным обстоятельствам (нужда в жилье) правового основания для отмены дарения не усматривается — вернуть квартиру в собственность по этому мотиву нельзя; защищать следует право проживания (блоки 2–4), а не титул.

Доказательства статуса члена семьи и факта совместного проживания

Поскольку право пользования клиента производно от статуса члена семьи собственника и от совместного проживания с ним (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ), в случае спора суд устанавливает именно эти обстоятельства. Пленум ВС РФ разъясняет, что регистрация по месту жительства не является определяющим обстоятельством, но служит одним из доказательств наряду с другими.

а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его 7 супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (статья 10 Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки; б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи.
— абз. «а» п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Практическое применение: клиенту следует собрать (1) договор дарения и выписку из ЕГРН о праве сына; (2) документы, подтверждающие фактическое проживание в квартире с сыном (регистрация по месту жительства, квитанции об оплате ЖКУ, акт о проживании, показания свидетелей); (3) документы о родстве (свидетельство о рождении сына); (4) доказательства отсутствия у клиента иного жилья (выписка из ЕГРН об отсутствии объектов), что важно и для возможного сохранения права по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Вывод блока: решающим доказательством выступает факт совместного проживания с сыном-собственником, а не регистрация; отсутствие регистрации само по себе не лишает статуса члена семьи.

Порядок закрепления и исполнения права пользования

Документально право пользования закрепляется либо (а) письменным соглашением между собственником (сыном в лице законных представителей) и клиентом — это прямо предусмотрено ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и разъяснениями Пленума, применяемыми к такому соглашению через нормы ГК о сделках; либо (б) в судебном порядке по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ при отсутствии иного жилья и стесненном имущественном положении.

  1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
    — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Исполнение такого соглашения/решения суда выражается в проживании клиента в квартире и его регистрации по месту жительства; при отказе законных представителей сына от заключения соглашения спор разрешается органом опеки и попечительства или судом.

  1. Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. При этом суд учитывает привязанность ребенка к каждому из родителей, братьям и сестрам, возраст ребенка, нравственные и иные личные качества родителей, отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком, возможность создания ребенку условий для воспитания и развития (род деятельности, режим работы родителей, материальное и семейное положение родителей и другое). По требованию родителей (одного из них) в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, и с учетом требований абзаца второго настоящего пункта суд с обязательным участием органа опеки и попечительства вправе определить место жительства детей на период до вступления в законную силу судебного решения об определении их места жительства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 04.05.2011 № 98-ФЗ) 4. При осуществлении родительских прав родители (лица, их заменяющие) имеют право на оказание им содействия в предоставлении семье медицинской, психологической, педагогической, юридической, социальной помощи. Условия и порядок оказания содействия в предоставлении указанной помощи определяются законодательством Российской Федерации о социальном обслуживании. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 167-ФЗ)
    — п. 3 ст. 65 СК РФ

Вывод блока: наиболее надежно оформить письменное соглашение о пользовании с законными представителями сына; если согласия достичь не удастся — заявить требование в суд (районный суд) о сохранении права пользования по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, а разногласия законных представителей между собой разрешаются с обязательным участием органа опеки и попечительства.

Право пользования квартирой после дарения у вас автоматически не сохранилось, но вы можете проживать в ней как отец собственника — члена семьи вашего несовершеннолетнего сына, при условии совместного проживания с ним. Возражение бывшей жены «раз собственник сын — вы не вправе» юридически несостоятельно лишь при условии, что сын фактически проживает в спорной квартире: закон прямо относит родителей к членам семьи собственника жилого помещения, но только при совместном проживании с ним. При раздельном проживании сына с вами это возражение как законного представителя имеет юридическое значение, и вопрос решается через законных представителей или суд.

После дарения вы утратили титул собственника и правомочия владения, пользования и распоряжения квартирой (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Договор дарения не создал для вас права проживания, поскольку такое условие в нём отсутствует (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Ссылка на приватизацию также не поможет: норма п. 1 ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ защищает бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, которые отказались от участия в приватизации, а вы сами были приватизировавшим лицом.

Однако вы — отец собственника, а родители прямо названы в числе членов семьи собственника жилого помещения (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ). Для признания вас членом семьи сына достаточно факта совместного проживания с ним; регистрация по месту жительства определяющего значения не имеет (абз. «а» п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). Члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением наравне с самим собственником, если иное не установлено соглашением (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). В договоре дарения условие о проживании отсутствует; сведений об ином соглашении, ограничивающем ваше право пользования, в материалах нет.

Ключевая развилка — где фактически проживает сын. Если он живёт в спорной квартире, вы вправе вселиться и проживать там как его отец и член семьи. Если сын фактически проживает с матерью по другому адресу, то условие совместного проживания с собственником не выполняется, и право пользования по ч. 1 ст. 31 ЖК РФ у вас не возникает. В этом случае вопрос о вашем вселении решается через волеизъявление собственника-сына, которое формируют его законные представители — оба родителя (п. 1 ст. 64 СК РФ). Поскольку сыну 15 лет, он вправе совершать сделки с письменного согласия законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), а место жительства ребёнка при раздельном проживании родителей определяется их соглашением либо судом (п. 3 ст. 65 СК РФ).

Бывшая жена как законный представитель сына может возражать против вашего вселения, но её возражение не имеет абсолютной силы: если сын проживает в квартире, вы как родитель-член семьи имеете самостоятельное право пользования, и для его реализации согласие матери не требуется. Если же сын проживает с матерью, спор о вашем вселении фактически превращается в спор о порядке осуществления родительских прав и месте жительства ребёнка, где подлежит учёту мнение органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 64 СК РФ, п. 3 ст. 65 СК РФ).

Пошаговые действия

  1. Установите факт проживания сына в спорной квартире. Если сын фактически живёт в подаренной квартире — вы вправе вселиться туда как его отец и член семьи собственника (ч. 1, ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Зафиксируйте это документально (акт о проживании, свидетельские показания, переписка).

  2. Попытайтесь урегулировать спор во внесудебном порядке. Направьте бывшей жене письменное уведомление о вашем намерении вселиться в квартиру как отец собственника со ссылкой на ч. 1 и ч. 2 ст. 31 ЖК РФ. Сохраните копию и доказательства отправки.

  3. При отказе во вселении обращайтесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры с иском о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением. В иске ссылайтесь на ч. 1 и ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, абз. «а» п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14.

  4. Если сын проживает с матерью по другому адресу, вопрос о вашем вселении в квартиру, где собственник фактически не живёт, решается через соглашение с бывшей женой как законным представителем сына либо через суд. При разногласиях между родителями по вопросам, затрагивающим интересы ребёнка, привлекается орган опеки и попечительства (п. 1 ст. 64 СК РФ, п. 3 ст. 65 СК РФ).

  5. При отказе бывшей жены и отсутствии соглашения обращайтесь в суд общей юрисдикции с иском об определении порядка пользования жилым помещением либо об устранении препятствий в пользовании. Суд оценит факт совместного проживания с собственником, интересы несовершеннолетнего и позицию органа опеки.

  6. Не пытайтесь отменить дарение по основаниям п. 1 или п. 2 ст. 578 ГК РФ — они к вашей ситуации не применимы (нет покушения на вашу жизнь или угрозы безвозвратной утраты квартиры как неимущественной ценности).