Можно ли купить дом у собственника по сертификату на жильё для сироты или только у застройщика?

Может ли выплата (сертификат) быть направлена на покупку дома у частного собственника, а не только у застройщика

Федеральная гарантия жилья для детей-сирот состоит из двух самостоятельных механизмов: предоставление готового жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения (ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ) и — в порядке, определяемом субъектом РФ, — выплата на приобретение жилья в собственность, удостоверяемая сертификатом (ст. 8.1 ФЗ № 159-ФЗ).

1. Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.
   — п. 1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

1. Право на однократное предоставление за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации выплаты на приобретение благоустроенного жилого помещения в собственность или для полного погашения предоставленного на приобретение жилого помещения кредита (займа) по договору, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой (далее также - выплата), имеют лица, указанные в пункте 9 статьи 8 настоящего Федерального закона, включенные в список в соответствии с пунктом 3 статьи 8 настоящего Федерального закона, при наличии совокупности обстоятельств, указанных в пункте 2 настоящей статьи. Выплата не может быть использована в связи с участием в жилищном или жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе, долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на приобретение жилого помещения путем заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа.
   — п. 1 ст. 8.1 ФЗ № 159-ФЗ

Ключевое для вашей ситуации — формулировка ст. 8.1: закон говорит о выплате «на приобретение благоустроенного жилого помещения в собственность», а не о «покупке у застройщика». Законодатель прямо перечислил, на что выплату направить НЕЛЬЗЯ (кооператив, долевое строительство, купля-продажа с рассрочкой), и покупки у собственника-физического лица в этом закрытом перечне запретов нет. Значит, ограничение «только застройщик» из закона не вытекает. Наоборот — как это оформлено в конкретном региональном порядке, видно на примере Порядка, утвержденного Правительством Алтайского края:

Сертификат предоставляется для приобретения одного или нескольких жилых помещений на территории Алтайского края на первичном или вторичном рынке жилья у физических и (или) юридических лиц. Жилое помещение или жилые помещения должны отвечать требованиям, установленным статьями 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, быть благоустроенными применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания, в том числе в сельской местности (с учетом надворных построек). 3. Органом, уполномоченным на рассмотрение заявлений граждан, является коллегиальный орган, образованный в соответствии с правовым актом Губернатора Алтайского края (далее – «коллегиальный орган»). Исполнительным органом Алтайского края, уполномоченным на предоставление социальной выплаты, является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Алтайского края как главный распорядитель средств краевого бюджета (далее – «уполномоченный орган»). Краевое государственное казенное учреждение «Региональное жилищное управление» (далее – «уполномоченное учреждение») является организацией, осуществляющей взаимодействие с гражданами и сопровождение реализации мероприятий по предоставлению гражданам социальной выплаты. Коллегиальный орган вправе принимать решения о предоставлении (выпуске) сертификата, а также об отмене ранее принятого решения о предоставлении сертификата до перечисления средств социальной выплаты. (Дополнен - Постановление Правительства Алтайского края от 09.07.2024 г.
— п. 2 Порядка, утв. Постановлением Правительства Алтайского края от 25.11.2022 № 444

Здесь прямо сказано: сертификат выдаётся для покупки жилого помещения «на первичном или вторичном рынке жилья у физических и (или) юридических лиц». Это подтверждает: механизм сертификата по своей природе рассчитан в том числе на покупку готового дома у частного продавца. При этом объект должен быть жилым помещением, отвечающим требованиям ст. 15 и 16 ЖК РФ, и благоустроенным применительно к условиям населенного пункта.

Вывод: да — в общем случае приобрести жилой дом у собственника-физического лица за счет выплаты, удостоверенной сертификатом, можно; «привязки к застройщику» федеральное регулирование не содержит. Однако конкретные условия (какой именно сертификат вы получите, на какой территории, какой площадью и с каким запретом на продавцов) устанавливает региональный порядок, и его нужно прочитать именно вашего субъекта РФ. Если продавец дома окажется вашим близким родственником, для социальной выплаты действует ограничение (см. блок 4).

Условия получения выплаты (сертификата): возраст, доход, обстоятельства — на момент подачи заявления

Право на выплату возникает не автоматически, а при совокупности обстоятельств на дату подачи заявления. Часть из них — возрастная и доходная — критична для вашего планирования «через 3 года».

1. Право на обеспечение жилыми помещениями по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей, сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями.
   — п. 9 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

1. Предоставление выплаты на приобретение благоустроенного жилого помещения в собственность, в том числе в общую собственность с несовершеннолетним ребенком (детьми) и (или) супругом (при условии использования собственных средств членов семьи либо иных мер социальной поддержки, если при этом общая площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составляет не менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника)
   — п. 2 ст. 8.1 ФЗ № 159-ФЗ

Значит: выплата доступна лицу из числа детей-сирот, включенному в список (п. 3 ст. 8), при наличии совокупности обстоятельств п. 2 ст. 8.1 — достижение 23 лет и документально подтвержденный не менее чем за 12 месяцев доход не ниже МРОТ, обеспечивающий среднедушевой доход выше прожиточного минимума в регионе, а также отсутствие налоговой задолженности, психических заболеваний/зависимостей, судимости. Если к моменту обращения кто-то из этих критериев не выполнен (например, нет 23 лет или «не подтвержден» доход за 12 месяцев), в выплате откажут, хотя право на жилищное обеспечение в принципе сохраняется.

Преимущественный путь — не ждать и подавать именно на выплату сертификата, а встать в список и при необходимости реализовать право на наем специализированного жилья; право на обеспечение жильем сохраняется и после 23 лет:

По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации. (Пункт в редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ) 6 1 . В целях заключения с лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, договора социального найма в отношении занимаемых ими жилых помещений срок действия договора найма специализированного жилого помещения может быть сокращен по инициативе лица, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, но не более чем на два года. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.08.2023 № 461-ФЗ) 6 2 .
— п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Вывод: для подачи заявления через 3 года вам нужно заранее (минимум за год до обращения) обеспечить документальное подтверждение дохода не ниже МРОТ (трудовой, предпринимательской и иной незапрещенной деятельностью) и подтвердить возраст 23 года и более; параллельно следите за статусом в списке (п. 3 ст. 8). Точный состав обстоятельств проверяйте по редакции ст. 8.1, действующей на момент вашего обращения, и по региональному порядку.

Как технически оформляется покупка: договор, оплата, регистрация перехода права

Покупка даже за бюджетные деньги остаётся обычной сделкой купли-продажи недвижимости с собственником — продавец обязуется передать вам дом, вы (за счет выплаты и своих средств) — оплатить.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566). Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
— ст. 549 ГК РФ, п. 1

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ ) 3.
   — ст. 558 ГК РФ, п. 1

Для вас это означает: договор заключается письменно единым документом и регистрируется в Росреестре; переход права собственности к вам возникает только с момента государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Деньги выплаты не передаются из рук в руки продавцу — уполномоченный орган перечисляет их после регистрации перехода права и предоставления подтверждающих документов (в региональных порядках это обычно договор купли-продажи и выписка из ЕГРН). В договоре обязательно проверьте существенные условия — предмет (дом и участок с точными кадастровыми номерами, адресом), цену и порядок оплаты с указанием, что оплата производится за счет средств социальной выплаты; введите условие о перечислении средств только после регистрации (расчеты через аккредитив или счёт эскроу — самый безопасный вариант).

Сделка с частным продавцом дополнительно требует проверки «чистоты» объекта: выписка ЕГРН на дом и землю, кадастровый учет, техпаспорт, подтверждение, что дом не признан аварийным и не подлежит сносу, что в нем не проживают лица, сохраняющие право пользования (их перечень — существенное условие, ст. 558 ГК РФ), и что нет долгов и обременений. Вывод: да — покупка у собственника возможна, но оформить расторжение-оплату нужно так, чтобы бюджетные средства были перечислены уже после перехода права к вам. Если продавец зарегистрирован по тому же адресу, где вы зарегистрированы, оформите сделку заново и/или снимитесь с учета заранее.

Ветка 2: если продавец — ваш близкий родственник

Для социальных выплат на жилье типично вводится запрет на приобретение жилья у близких родственников, и он встречается в правилах предоставления таких выплат, утвержденных Правительством РФ. Пример формулировки:

Социальная выплата не может быть использована на приобретение жилого помещения у близких родственников (супруга (супруги), дедушки (бабушки), внуков, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер), за исключением случая приобретения доли в праве общей собственности на жилое помещение у указанных лиц, при котором жилое помещение полностью поступает в общую долевую собственность распорядителя счета и членов его семьи, определенных в соответствии с пунктом 17 настоящих Правил. (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 16.12.2022 № 2331 ) 54. Распорядитель счета имеет право приобрести жилое помещение не только в пределах средств социальной выплаты , но и с использованием собственных и (или) заемных (кредитных) средств , а также средств (части средств) материнского (семейного) капитала . (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 10.04.2008 № 257 ;
— п. 2.1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 153

Это означает: если дом либо доля в нем продаются вашей матерью/отцом, бабушкой/дедушкой, братом/сестрой, супругом или вашими детьми (в том числе усыновителями/усыновленными), использовать именно социальную выплату на такую покупку нельзя — соответствующий орган вправе отказать в согласовании, а перечисленные средства взыскать. Но в тексте видно и исключение: разрешено приобретение доли в праве общей собственности у близких родственников, если в результате всё жилое помещение полностью поступает в общую долевую собственность получателя выплаты и членов его семьи. Проверьте региональный порядок вашего субъекта: возможно, в нем свой перечень запретов или своя формулировка.

Вывод: если продавец дома — не близкий родственник, ограничение не применяется (блок 1 и 3). Если продавец — близкий родственник, использовать сертификат на покупку нельзя; допустимо либо приобрести у него долю с переходом всего дома в вашу собственность (если региональный порядок это допускает), либо поменять объект.

Ответственность и правовые последствия при неправомерном использовании выплаты

Предоставив выплату, регион устанавливает контроль за её использованием и может скорректировать результат (признать сертификат недействительным, исключить из списка или взыскать средства).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, обязаны осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, за обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния жилых помещений, а также осуществлять контроль за распоряжением ими. (В редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ) 3. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации формирует список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц, указанных в пункте 9 настоящей статьи, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями (далее - список) в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. Лица, указанные в абзаце первом пункта 1 настоящей статьи, включаются в список по достижении возраста 14 лет. Порядок формирования списка, форма заявления о включении в список, примерный перечень документов, необходимых для включения в список, сроки и основания принятия решения о включении либо об отказе во включении в список, а также сроки включения в список устанавливаются Правительством Российской Федерации.
— п. 2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Это значит: дом, купленный за выплату, находится под контролем уполномоченного органа; при выявлении, что цель выплаты не достигнута (дом в неблагополучном техническом состоянии, фиктивная сделка, продавец-родственник с обходом запрета), возможны требования о возврате и исключение из списка. При этом Конституционный Суд РФ прямо защитил добросовестного получателя от злоупотреблений в обратную сторону:

1. Признать подпункт 2 пункта 3 1 и подпункт 3 пункта 4 статьи 8 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" , часть 4 статьи 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования они: не допускают исключения гражданина из списка подлежащих обеспечению жилым помещением лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и признания недействительным уже выданного ему сертификата, подтверждающего право на однократное предоставление за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации выплаты на приобретение благоустроенного жилого помещения в собственность, в силу факта приобретения таким гражданином жилого помещения за счет средств ипотечного кредита; не предполагают определения уровня обеспеченности лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общей площадью жилого помещения в целях предоставления им жилищных гарантий исходя из наличия и размера долей указанных лиц в праве общей собственности на жилое помещение, в частности, приобретенное с использованием в качестве дополнительного финансового источника средств материнского (семейного) капитала.
   — Постановление Конституционного Суда РФ от 18.07.2025 № 30-П, п. 1

Из этой позиции следует практический вывод: сам факт того, что вы на законных основаниях ранее приобрели жильё (пусть с ипотекой) до/независимо от сертификата, не должен служить основанием для признания сертификата недействительным или исключения вас из списка. Но если выплата уже получена и потрачена на дом, а оснований для её предоставления не было, — бюджетные средства подлежат возврату.

Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. 2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 3.
— ст. 159.2 УК РФ, п. 1

Осторожно: выплату надлежит использовать строго по целям закона и регионального порядка. Если для получения жилья представить заведомо ложные сведения (недостоверный доход, ложные данные о статусе, фиктивная сделка с «отчётным» оформлением дома), это может быть квалифицировано как мошенничество при получении выплат (ст. 159.2 УК РФ). Добросовестная покупка нормального благоустроенного дома у стороннего продавца в эту зону не попадает.

Вывод: держитесь цели выплаты — реальное благоустроенное жильё, законный продавец, документально подтверждённые сделки. Если орган откажет в согласовании покупки либо незаконно признает сертификат недействительным — обжалуйте в вышестоящий орган, прокуратуру, а затем в суд (административный иск по КАС РФ, в суд общей юрисдикции по месту нахождения органа); при требовании вернуть деньги спор разрешается в порядке гражданского судопроизводства в том же суде общей юрисдикции.

Безопасный порядок расчетов и перечень документов при покупке дома

Расчеты за дом за счет средств выплаты безопасно проводить через счет эскроу — деньги блокируются у эскроу-агента и переходят продавцу только при наступлении условий договора (как правило, регистрация перехода права на вас):

По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований. Договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом и должен предусматривать срок депонирования имущества. Срок действия договора эскроу не может превышать пять лет. Договор эскроу, заключенный на больший срок или без указания срока, считается заключенным на пять лет. Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг. 2. При возникновении указанных в договоре эскроу оснований для передачи имущества бенефициару (в том числе при совершении бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором действий либо наступлении установленных договором срока или события) эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару в соответствии с условиями договора эскроу. Если указанные в договоре эскроу основания передачи имущества бенефициару в течение срока действия договора эскроу не возникают, эскроу-агент обязан вернуть полученное имущество депоненту. 3.
— п. 1 ст. 926.1 ГК РФ

Это дает главное: продавец получит деньги только после того, как дом оформится на вас в ЕГРН, а при срыве сделки деньги вернутся. Для безналичных средств (а выплата перечисляется безналичным платежом) нотариальное удостоверение договора эскроу не требуется — прямое указание п. 1 ст. 926.1 ГК РФ.

По документам на сам объект: прежде чем использовать выплату, убедитесь, что дом соответствует требованиям к жилым помещениям. Пригодность и отсутствие статуса аварийного дома определяются по Положению, утвержденному Правительством РФ:

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания , многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом . (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 02.08.2007 № 494 , от 24.12.2018 № 1653) 2. Признать утратившим силу постановление Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. № 552 "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, № 37, ст. 3586). Председатель Правительства Российской Федерации М.Фрадков УТВЕРЖДЕНО постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 ПОЛОЖЕНИЕ о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания , многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 02.08.2007 № 494, от 08.04.2013 № 311, от 25.03.2015 № 268, от 25.03.2015 № 269, от 09.07.2016 № 649 , от 02.08.2016 № 746, от 28.02.2018 № 205, от 24.12.2018 № 1653, от 21.08.2019 № 1082 , от 29.11.2019 № 1535, от 24.04.2020 № 581, от 17.02.2022 № 187, от 06.04.2022 № 608, от 28.09.2022 № 1708, от 19.10.2024 № 1396) I. Общие положения 1.
— Положение о признании помещения жилым помещением (утв. Постановлением Правительства РФ № 47), п. 1

Практически для сделки потребуются: выписка из ЕГРН на дом и земельный участок (подтверждение права продавца и отсутствия обременений/арестов), документ, подтверждающий, что дом не признан непригодным для проживания и не подлежит сносу (справка/выписка БТИ или органа местного самоуправления по Положению № 47), технический паспорт/техплан для увязки кадастрового номера и характеристик, а также, если дом приобретается всей площадью, — отсутствие зарегистрированных лиц, сохраняющих право пользования (перечень — существенное условие, ст. 558 ГК РФ).

Вывод: механизм вашей сделки безопасно строить так: договор купли-продажи + счет эскроу, перечисление средств выплаты после регистрации перехода права; обязательная предварительная проверка выписки ЕГРН и отсутствия статуса аварийного/непригодного дома.