Как получить в собственность муниципальную комнату в коммунальной квартире, если сосед по соцнайму не проживает и оплату вносит собственник другой комнаты: выкуп, преимущественное право или суд?

Главная развилка: действует ли ещё договор соцнайма на муниципальную комнату

Всё зависит от того, сохраняется ли право пользования того гражданина. Если он выехал добровольно и постоянно — договор уже считается расторгнутым с момента выезда, комната юридически «освободилась».

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Для Вас это означает: расторгать договор через суд не нужно — при добровольном постоянном выезде он прекращается автоматически со дня выезда, а суд лишь констатирует этот факт (и снимает гражданина с учёта). Обратная ситуация — временное отсутствие: тогда право сохраняется, и комната не освободилась.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

То есть само по себе непроживание ещё ни о чём не говорит — решающий критерий не «живёт/не живёт», а характер выезда. Это ровно тот вопрос, который разбирает Пленум.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в 24 связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Значит, ключ к делу — доказать добровольность и постоянность выезда: отсутствие препятствий в пользовании, вывоз вещей, приобретение права пользования другим жильём, неисполнение обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг. Ваши квитанции об оплате обеих комнат как раз доказывают последнее — наниматель своих обязанностей не исполнял.

Вывод по вопросу: признавать нанимателя утратившим право пользования надо только в том случае, если он выехал добровольно и постоянно — тогда иск (к нему, по месту нахождения комнаты) удовлетворяется на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Если же отсутствие временное (работа, учёба, лечение), право сохраняется (ст. 71 ЖК РФ), комната не считается освободившейся, и её выкуп невозможен — сначала надо доказать постоянный выезд.

Можно ли выкупить освободившуюся муниципальную комнату: преимущественное право и порядок

Порядок приобретения освободившейся комнаты в коммунальной квартире напрямую регулирует ст. 59 ЖК РФ — она построена как «лестница» оснований: сначала соцнайм нуждающимся, и лишь затем — выкуп.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
— ч. 1 ст. 59 ЖК РФ

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
— ч. 3 ст. 59 ЖК РФ

Здесь важны два условия из текста нормы: (1) освободившееся помещение предоставляется по заявлению проживающих в этой квартире; (2) для выкупа (ч. 3) заявитель должен быть обеспечен общей площадью менее нормы предоставления. Ваше «преимущественное» положение как собственника другой комнаты — это приоритет в очереди на такую комнату, но не безусловное право купить её у города.

Отдельно о «преимущественном праве». Оно существует по ст. 42 ЖК РФ, но работает в обратную сторону — когда комнату продаёт другой собственник, а не город:

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации . Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. 3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. 4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. 5.
— ч. 6 ст. 42 ЖК РФ

Это не ваш случай: здесь продавец — муниципалитет, а не сособственник-гражданин, поэтому преимущественное право покупки по ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ (оно касается продажи доли постороннему лицу) к продаже городской комнаты не применяется напрямую. Ваш путь — именно ст. 59 ЖК РФ.

Порядок выкупа конкретно для Москвы детализирован региональным актом, где прямо предусмотрены порядки выкупа освободившихся комнат и получения их по соцнайму:

1.4. Порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах гражданами, не состоящими на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий либо в качестве нуждающихся в жилых помещениях (приложение 4). 1.5. Порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по рыночной стоимости (приложение 5). 1.6. Порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по льготной стоимости (приложение 6).
— п. 1.4, 1.5 Постановления Правительства Москвы № 1285-ПП от 18.10.2018

Вывод по вопросу: выкупить комнату можно, но по правилам ст. 59 ЖК РФ как освободившегося помещения в коммунальной квартире (по заявлению в уполномоченный орган — в Москве Департамент городского имущества), а не в силу «преимущественного права покупки» по ст. 42 ЖК РФ. Условие выкупа по ч. 3 ст. 59 ЖК РФ — обеспеченность площадью менее нормы предоставления. Уточните в своём муниципалитете действующий административный порядок выкупа/предоставления освободившихся комнат.

Свободен ли путь приватизации муниципальной комнаты

Другой возможный механизм получить комнату в собственность — приватизация. Но она привязана к праву пользования по соцнайму, а не к статусу собственника соседней комнаты.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1 от 04.07.1991

Для Вас это ключевой ограничитель: приватизировать комнату вправе лицо, имеющее право пользования ею по договору соцнайма. Вы таким нанимателем не являетесь — наниматель здесь третье лицо. Поэтому «напрямую» приватизировать чужую комнату Вы не можете: она либо передаётся Вам по ст. 59 ЖК РФ (в собственность по договору купли-продажи либо по соцнайму с последующей приватизацией), либо приватизируется самим нанимателем.

Дополнительное ограничение — однократность:

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Статья 12. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 13. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 14. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 15. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ;
— ст. 11 Закона РФ № 1541-1 от 04.07.1991

Вывод по вопросу: приватизация возможна только лицом, у которого есть право пользования комнатой по соцнайму. Для Вас этот путь открыт лишь опосредованно — если по ст. 59 ЖК РФ комната сначала будет Вам предоставлена по договору соцнайма, а затем передана в собственность. Учитывайте, что бесплатная приватизация возможна один раз в жизни (ст. 11 Закона РФ № 1541-1), и проверьте, не использовали ли Вы это право ранее.

Снятие нанимателя с регистрационного учета и что это даёт

Одна только запись о регистрации сама по себе права пользования не создаёт и не сохраняет, но снять гражданина с учёта в Вашей ситуации без его участия можно лишь через суд.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1 от 25.06.1993

Для Вас это означает: «выписать» не проживающего нанимателя административно (по заявлению) нельзя — регистрация по месту жительства снимается по решению суда, вступившему в законную силу. Поэтому требование формулируется связкой: признать утратившим право пользования + снять с регистрационного учета — и то и другое в одном иске. Снятие с учёта производится уже автоматически на основании решения суда, отдельное требование к органу регистрационного учета не обязательно.

Вывод по вопросу: без согласия нанимателя снять его с регистрационного учета можно только по вступившему в законную силу решению суда о признании утратившим право пользования (ст. 7 Закона РФ № 5242-1). Это второй обязательный элемент иска вместе с требованием о признании утратившим право.

Денежные последствия оплаты Вами чужой комнаты

Вы платили за муниципальную комнату, хотя её нанимателем были не Вы, — это самостоятельное денежное требование, не связанное напрямую с признанием утратившим право (и не утрачивается вместе с отказом по нему).

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Применительно к Вашей ситуации: расходы, которые Вы фактически понесли за содержание и коммунальные услуги по чужой комнате, — это сбережённое нанимателем/наймодателем имущество. Их можно взыскать как неосновательное обогащение с того, кто обязан был платить (с нанимателя) — размер определяется как то, что он сберёг (по п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Понадобятся квитанции и документы, подтверждающие сумму Вашей оплаты за обе комнаты за расчётный период.

На сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Важная оговорка: бремя содержания комнаты по соцнайму лежит на нанимателе; взыскание неосновательного обогащения — отдельное требование с самостоятельными сроками (общий срок исковой давности), его лучше заявлять либо отдельным иском, либо одновременно в том же процессе к надлежащему ответчику.

Вывод по вопросу: уплаченные Вами за чужую комнату суммы можно вернуть как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ) с процентами по ст. 395, п. 2 ст. 1107 ГК РФ. Основание — доказанная оплата (квитанции) и отсутствие обязанности её нести; ответчик определяется в зависимости от того, кто был обязан по договору соцнайма.

Процедура: суд или администрация, документы, пошлина

Ваши действия делятся на два процесса.

Первый — заявление в уполномоченный орган (администрация/Департамент городского имущества). Именно так запускается предоставление/выкуп освободившейся комнаты по ст. 59 ЖК РФ; в Москве порядок прямо предусматривает и подачу заявления жильцом, и исчерпывающий перечень документов.

1.4. Порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах гражданами, не состоящими на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий либо в качестве нуждающихся в жилых помещениях (приложение 4). 1.5. Порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по рыночной стоимости (приложение 5). 1.6. Порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по льготной стоимости (приложение 6).
— п. 1.4, 1.5 Постановления Правительства Москвы № 1285-ПП от 18.10.2018

По типовому региональному порядку нужны: заявление, документы, удостоверяющие личность Вас и членов семьи; правоустанавливающие документы на Вашу комнату (выписка из ЕГРН); документы о составе семьи/пользовании комнатой; справка об отсутствии задолженности по оплате занимаемой комнаты и коммунальных услуг (по некоторым порядкам — за 3 месяца, предшествующих подаче); выписка из ЕГРН о правах заявителя. Срок рассмотрения заявления — обычно 30 рабочих дней.

Второй — суд, если наниматель не снят с учёта и не признан утратившим право.

Иски о правах на жилые помещения рассматриваются по месту нахождения объекта:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

В иске указываются требования и их обоснование, прилагаются подтверждающие документы:

1. в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; 5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
   — п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ

К исковому заявлению прилагаются: 1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины; 2) доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца; 3) документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом; 4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
— ст. 132 ГПК РФ

Вывод по вопросу: начните с заявления в уполномоченный орган о предоставлении/выкупе освободившейся комнаты по ст. 59 ЖК РФ (с приложением выписки из ЕГРН на Вашу комнату, квитанций, копии договора соцнайма, справки об отсутствии задолженности). Если право нанимателя не прекращено — подаётся иск в районный суд по месту нахождения комнаты (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) о признании утратившим право пользования и снятии с учёта; к иску прилагаются документы по ст. 132 ГПК РФ и подтверждение направления копий ответчику. По неимущественному требованию (признание утратившим право) уплачивается государственная пошлина для физических лиц.

Если откажут: обжалование и риски

Если администрация откажет в предоставлении/выкупе комнаты либо суд откажет в признании нанимателя утратившим право, у Вас остаются два инструмента защиты.

Отказ администрации — это акт органа власти, который обжалуется в порядке, установленном процессуальным законом (то есть в суд с требованием о признании отказа незаконным и понуждении совершить действие). Этот вывод вытекает из существа ст. 59 ЖК РФ: она даёт Вам право подать заявление, а значит, отказ по нему должен быть мотивирован и влечёт право на судебную проверку.

Отказ суда признать утратившим право означает, что выезд квалифицирован как временный (ст. 71 ЖК РФ). В этом случае комната остаётся занятой и вариантов два: либо собрать более убедительные доказательства постоянного выезда (вывоз вещей, новое жильё, длительное неисполнение обязанностей по оплате), либо заявить о себе как о лице, фактически несущем бремя содержания, предъявив требование о неосновательном обогащении.

Ключевые риски:

• суд не признает выезд постоянным — тогда комната не считается освободившейся, и выкуп по ч. 3 ст. 59 ЖК РФ невозможен;
• истечёт срок на обращение при нарушении преимущественного права, если бы речь шла о продаже сособственником-гражданином: на перевод прав покупателя даётся три месяца (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Для выкупа у города этот срок не применяется — действуют сроки административного порядка;
• несоответствие условию по площади (норма предоставления) — основание для отказа в выкупе по ч. 3 ст. 59 ЖК РФ.

Вывод по вопросу: при отказе администрации отказ обжалуется как незаконный в суд с понуждением предоставить/продать комнату; при отказе суда признать нанимателя утратившим право — либо усиливаются доказательства постоянного выезда, либо заявляется самостоятельное требование о неосновательном обогащении. Требования о признании утратившим право — по месту нахождения комнаты; сроки: 3 месяца на перевод прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, когда продавцом выступает гражданин-сособственник), общий срок исковой давности — по требованию о неосновательном обогащении.

Доказательства, альтернативные пути и исполнение

Доказательства. В суде факты добровольного и постоянного выезда, а также оплаты чужой комнаты доказываются тем же набором, что у Вас уже есть, плюс дополнениями:

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в 24 связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

То есть суду нужно показать: отсутствие препятствий в пользовании, приобретение нанимателем жилья в другом месте, неисполнение им обязанности по оплате. Ваши квитанции об оплате обеих комнат — прямое доказательство последнего. Дополнительно полезны: выписка из домовой книги / единый жилищный документ, акт управляющей организации о непроживании, справки о регистрации по другому адресу, свидетельские показания соседей. Для административного выкупа по ст. 59 ЖК РФ в региональном порядке прямо фигурируют выписка из ЕГРН и справка об отсутствии задолженности:

1.4. Порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах гражданами, не состоящими на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий либо в качестве нуждающихся в жилых помещениях (приложение 4). 1.5. Порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по рыночной стоимости (приложение 5). 1.6. Порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по льготной стоимости (приложение 6).
— п. 1.4, 1.5 Постановления Правительства Москвы № 1285-ПП от 18.10.2018

Альтернативы, если выкуп по ч. 3 ст. 59 ЖК РФ недоступен (например, из-за превышения нормы площади) или наниматель признан сохраняющим право:

• добровольное соглашение с городом о выкупе комнаты по рыночной стоимости — региональные порядки прямо предусматривают такой вариант, независимо от постановки на учёт и нуждаемости (в Москве — приложения 4 и 5 к постановлению № 1285-ПП, процитировано выше);
• если наниматель впоследствии сам выкупит/приватизирует комнату и решит её продать, у Вас как собственника другой комнаты возникает уже настоящее преимущественное право покупки по ст. 42 ЖК РФ;
• если комната окажется «долей в праве общей долевой собственности» на всю квартиру, применяются ст. 246–247 ГК РФ (владение и распоряжение по соглашению всех сособственников).

Исполнение. После заключения договора купли-продажи право собственности подлежит государственной регистрации в ЕГРН; с этого момента комната — Ваша, и оплата по ней идёт как по Вашему объекту. Если право признавалось судом, снятие с регистрационного учета производится на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 7 Закона РФ № 5242-1), то есть отдельно ходить в орган регистрационного учета за решением не нужно.

Вывод по вопросу: для суда соберите доказательства постоянного выезда и своей оплаты (домовая книга/ЕЖД, квитанции за обе комнаты, справка о регистрации нанимателя по иному адресу, акт УК о непроживании); для администрации — выписку из ЕГРН и справку об отсутствии задолженности. Если выкуп по ст. 59 ЖК РФ недоступен, альтернатива — выкуп по рыночной стоимости по региональному порядку либо приобретение комнаты при её последующей продаже с преимущественным правом по ст. 42 ЖК РФ. Право собственности возникает после государственной регистрации в ЕГРН; снятие с учёта исполняется на основании решения суда.

Порядок обжалования отказа администрации (органа местного самоуправления)

Отказ уполномоченного органа предоставить или продать Вам освободившуюся комнату — это решение органа публичной власти, которое обжалуется в порядке административного судопроизводства.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

То есть у Вас два равнозначных пути: обратиться напрямую в суд или сначала оспорить отказ в вышестоящий орган (что не лишает права затем пойти в суд). Это важно, потому что отдельно от административного оспаривания существует и «материально-жилищный» способ защиты — иск о предоставлении помещения по ст. 59 ЖК РФ, но именно обжалование отказа (решения об отказе) проходит по правилам КАС РФ.

Срок на такое обращение ограничен:

административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст Статья 220. Требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями 1. Форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частями 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ) 2. В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны: 1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса; 2) орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие); 3) наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Вывод по вопросу: решение об отказе в предоставлении/выкупе освободившейся комнаты обжалуется в суд в порядке гл. 22 КАС РФ (ч. 1 ст. 218 КАС РФ) либо сначала в вышестоящий орган; срок подачи административного иска — три месяца со дня, когда Вам стало известно о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Подсудность — районный суд (по правилам гл. 2 КАС РФ), что согласуется с иском о праве на жилое помещение по месту нахождения комнаты (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).