Как оформить на себя комнату в общежитии, если сосед умер 10 лет назад, наследников нет, а администрация бездействует

Судьба комнаты как объекта наследования: выморочное имущество либо жильё, исключённое из наследства

Ключевой вопрос — был ли умерший жилец собственником комнаты или только нанимателем. От этого зависит, можно ли вообще говорить о «выморочном имуществе».

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
— п. 1, 2 ст. 1151 ГК РФ

Пункт 2 ст. 1151 ГК РФ прямо назвал жилое помещение среди объектов, переходящих в порядке наследования по закону в собственность городского/сельского поселения, муниципального района либо муниципального/городского округа, и указал, что такое помещение включается в жилищный фонд социального использования. Для ситуации: если комната была собственностью умершего и наследников нет, она ещё при открытии наследства (то есть десять лет назад) в силу закона стала муниципальной, и отдельного «признания выморочным» по суду для этого не требуется.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Поскольку принятие выморочного имущества не требуется (п. 1 ст. 1152 ГК РФ), бездействие администрации, о котором вам говорят («нужно ждать»), юридически ничего не меняет: право муниципальной собственности уже возникло автоматически. Требуется лишь оформление (государственная регистрация) и учёт — порядок установлен законом.

Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.
— п. 3 ст. 1151 ГК РФ

Пункт 3 ст. 1151 ГК РФ отсылает порядок учёта и передачи выморочного имущества к отдельному закону. Это объясняет, почему на практике комната долго «висит» без оформления: муниципалитету нужно совершить учётные и регистрационные действия, но само право собственности от этого не зависит.

Обратная ветка — если умерший был не собственником, а нанимателем комнаты в общежитии:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.
— ст. 1112 ГК РФ

Статья 1112 ГК РФ исключает из наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя. Право пользования комнатой в общежитии (специализированном жилье) неразрывно связано с личностью нанимателя и не передаётся по наследству. Значит, если комната не была приватизирована, наследственной массы в виде самой комнаты нет вовсе, и «выморочного имущества» в отношении неё не возникает — комната просто возвращается наймодателю (собственнику фонда) как освободившееся специализированное помещение.

Вывод: комната умершего одинокого жильца в общежитии либо (а) уже стала муниципальной собственностью как выморочное имущество — если он был её собственником (п. 2 ст. 1151, п. 1 ст. 1152 ГК РФ), либо (б) вообще не входит в наследство и возвращается собственнику фонда как освободившееся специализированное помещение — если он был лишь нанимателем (ст. 1112 ГК РФ). Наследником по факту «присмотра» вы не становитесь ни в одном случае. Начинать надо с установления юридического статуса комнаты (выписка из ЕГРН, ордер/договор найма, лицевой счёт) — от этого зависят все дальнейшие шаги.

Статус общежития: специализированное жильё и условия, при которых комната может стать обычным социальным жильём

Пока дом имеет статус общежития, комната — специализированное жилое помещение, и распорядиться ею по общим правилам соцнайма нельзя.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан; (В редакции Федерального закона от 28.11.2015 № 358-ФЗ) 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ) 2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом
— ч. 1, 2 ст. 92 ЖК РФ

Пункт 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ относит жилые помещения в общежитиях к специализированному фонду; ч. 2 той же статьи требует, чтобы помещение было включено в такой фонд решением органа, управляющего жилищным фондом. Значит, статус сохраняется, пока есть соответствующее решение.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
— ч. 3 ст. 92 ЖК РФ

Часть 3 ст. 92 ЖК РФ запрещает отчуждение специализированных помещений — их нельзя ни продать, ни передать в аренду/внаём, кроме передачи по договорам найма специализированного жилья. Для вашей ситуации это означает: ни выкупить, ни приватизировать комнату, пока она числится в общежитии, невозможно — «выкуп» через ч. 3 ст. 59 ЖК РФ (см. блок 4) заработает только после выхода из спецфонда.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с настоящими Правилами. 2. Виды жилых помещений, отнесенных к специализированному жилищному фонду, и их назначение установлены Жилищным кодексом Российской Федерации . 3. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество. 4. Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта. 5. К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме. 6.
— п. 15 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 42 от 26.01.2006

Пункт 15 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 42 от 26.01.2006, допускает использование помещения как специализированного только после отнесения его к таковому. Соответственно, для перехода к обычному соцнайму требуется сначала исключение помещения (или дома) из спецфонда — решение органа, управляющего жилищным фондом (п. 12 тех же Правил).

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (далее - орган управления), с учетом требований, установленных настоящими Правилами. 13. Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы: а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда; б) документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение; в) технический паспорт жилого помещения; г) заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям. Указанное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов. 14. Орган управления в срок, предусмотренный в пункте 13 настоящих Правил, принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении. Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.
— п. 12 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 42 от 26.01.2006

Пункт 12 Правил № 42 закрепляет, что включение и исключение из спецфонда производится решением органа управления жилищным фондом; заявление рассматривается 30 дней. Это и есть та процедура, инициировать которую вы вправе через обращение к собственнику фонда/администрацию.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. 2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
— ч. 1, 2 ст. 94 ЖК РФ

Статьи 94 ЖК РФ подчёркивает временный характер общежития: помещения предназначены для проживания в период работы, службы или обучения. Этот признак используется судами при оценке, утратил ли дом фактически статус общежития (например, после передачи ведомственного общежития муниципалитету жильцы сохраняют право пользования на условиях соцнайма).

Вывод: начать надо с выяснения статуса дома и комнаты — есть ли действующее решение об отнесении их к специализированному фонду (вид «общежитие»). Пока комната в спецфонде, ни выкуп, ни приватизация невозможны (ч. 3 ст. 92 ЖК РФ). Реальный путь — добиваться исключения помещения/дома из спецфонда решением органа управления жилищным фондом (п. 12 Правил № 42), после чего комната становится обычным муниципальным жильём. Если дом уже фактически утратил статус общежития (например, передан в муниципалитет и решение о спецфонде не принималось), вы вправе занимать её на условиях договора социального найма.

Предоставление освободившейся комнаты: договор социального найма соседу, признанному малоимущим и нуждающимся

Если комната стала муниципальным социальным жильём и освободилась, приоритетное право на неё получают соседи по коммунальной квартире (к которой приравнивается коммунальное заселение бывшего общежития).

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
— ч. 1 ст. 59 ЖК РФ

Часть 1 ст. 59 ЖК РФ даёт проживающим в коммунальной квартире нанимателям/собственникам преимущественное право на освободившееся помещение по договору соцнайма — но только если они признаны малоимущими и нуждающимися в жилье. Это ваша главная материальная норма: «соседство» само по себе права не даёт, нужен документальный статус малоимущего и нуждающегося.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
— п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

Пункт 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ признаёт нуждающимися тех, кто не является нанимателем по соцнайму и не собственник (либо обеспечен площадью менее учётной нормы). Важно: если вы уже наниматель соседней комнаты по соцнайму, вас признают нуждающимся по п. 2 ч. 1 ст. 51 — если обеспеченность менее учётной нормы. Если ваша комната — специализированное жильё (не соцнайм), вы можете попасть под п. 1 ч. 1 ст. 51.

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. 2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
— ч. 1, 2 ст. 49 ЖК РФ

Части 1, 2 ст. 49 ЖК РФ увязывают предоставление соцнайма с признанием малоимущим: малоимущность устанавливает орган местного самоуправления в порядке, определённом законом субъекта РФ, с учётом дохода и стоимости налогооблагаемого имущества. Это второй обязательный статус.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями. (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 133-ФЗ) 4. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, кроме документов, получаемых по межведомственным запросам органом, осуществляющим принятие на учет. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении от заявителя этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Органом, осуществляющим принятие на учет, самостоятельно запрашиваются документы (их копии или содержащиеся в них сведения), необходимые для принятия гражданина на учет, в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся данные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, если такие документы не были представлены заявителем по собственной инициативе. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ) 5. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных или полученных по межведомственным запросам в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов
— ч. 3, 5 ст. 52 ЖК РФ

Части 3, 5 ст. 52 ЖК РФ устанавливают порядок: заявление подаётся в орган местного самоуправления по месту жительства (либо через МФЦ), решение принимается в срок не более 30 рабочих дней. Это процессуальный каркас обращения.

Вывод: получить комнату как освободившееся помещение по договору социального найма можно — как соседу по коммунальной квартире (ч. 1 ст. 59 ЖК РФ), но только при одновременном наличии двух статусов: малоимущий (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) и нуждающийся в жилье (ст. 51 ЖК РФ). Последовательность: заявление о признании малоимущим → постановка на учёт нуждающихся в органе местного самоуправления (ст. 52 ЖК РФ, срок 30 рабочих дней) → заявление о предоставлении освободившейся комнаты. Без этих статусов право на комнату по ст. 59 ЖК РФ не возникает.

Выкуп комнаты и приватизация как способы оформления

Вы спрашиваете о «выкупе». Для освободившегося помещения в коммунальной квартире ЖК РФ прямо предусматривает возможность выкупа — но в определённой очерёдности.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
— ч. 3 ст. 59 ЖК РФ

Часть 3 ст. 59 ЖК РФ позволяет при отсутствии в квартире граждан из ч. 1–2 предоставить освободившееся помещение по договору купли-продажи гражданам, обеспеченным площадью менее нормы предоставления. То есть выкуп возможен, но он «второй очереди»: сначала на комнату имеют право очередники по соцнайму (ч. 1–2), и лишь при их отсутствии — выкуп. Это реальный правовой механизм легального приобретения, а не «покупка у администрации по договорённости».

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Статья 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» даёт право приватизировать жильё только тем, кто пользуется им на условиях социального найма. Значит, приватизировать комнату можно лишь после того, как она выйдет из спецфонда и будет предоставлена вам по соцнайму; приватизировать специализированное помещение общежития нельзя.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
— ст. 7 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Статья 7 того же Закона определяет порядок передачи: договор передачи, без нотариального удостоверения и без госпошлины, право возникает с момента госрегистрации. Это снимает вопрос о «сложном» оформлении приватизации после получения соцнайма.

Вывод: выкупить комнату у муниципалитета можно, но только если она уже выведена из спецфонда и нет очередников, имеющих приоритет по ч. 1–2 ст. 59 ЖК РФ (ч. 3 ст. 59 ЖК РФ). Приватизировать комнату можно лишь после предоставления её вам по договору социального найма (ст. 2 Закона № 1541-1). Пока комната числится в общежитии, ни выкуп, ни приватизация невозможны (ч. 3 ст. 92 ЖК РФ).

Приобретательная давность: применима ли она к комнате, за которой вы присматриваете

Это самая распространённая «народная» идея — «живу рядом и смотрю за комнатой, значит, со временем станет моей». Проверим её по норме.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Пункт 1 ст. 234 ГК РФ требует добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет. Простой присмотр за пустующей комнатой, без владения ею как своей (без вселения, несения расходов на неё как на своё имущество, без пользования), условиям этой нормы не отвечает. Кроме того, если комната уже находится в муниципальной собственности (выморочное имущество), владение чужой государственной/муниципальной собственностью по ст. 234 ГК РФ не допускается — публичное имущество приобрести по давности нельзя.

Вывод: приобретательная давность в вашем случае практически неприменима. Вы не владеете комнатой как своей, а лишь присматриваете за ней, что не является давностным владением (п. 1 ст. 234 ГК РФ); к тому же в отношении уже перешедшего муниципалитету выморочного жилья давностное приобретение исключено. Рассчитывать на этот путь как на основной не следует.

Риски самовольного занятия комнаты и защита владения собственником

Прежде чем «заселиться» в пустующую комнату, важно понимать последствия — они могут перечеркнуть всю позицию.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Статья 301 ГК РФ даёт собственнику право истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Если комната уже муниципальная (выморочное имущество), администрация как собственник сможет потребовать вашего выселения в судебном порядке. Самовольное вселение не создаёт никаких прав на жильё и делает вашу позицию уязвимой.

Вывод: самовольно занимать пустующую комнату нельзя. Если она является муниципальной собственностью (выморочное имущество), собственник вправе истребовать её из вашего владения и выселить вас в судебном порядке (ст. 301 ГК РФ). Единственный безопасный путь — оформление через администрацию: признание малоимущим, постановка на учёт нуждающихся, предоставление освободившегося помещения по соцнайму либо выкуп.

Что делать при бездействии администрации: обжалование и обращение в прокуратуру

Администрация советует «ждать признания выморочным». Это не лишает вас права действовать.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 5 ст. 83 ЖК РФ

Часть 5 ст. 83 ЖК РФ: договор социального найма прекращается смертью одиноко проживавшего нанимателя — то есть комната юридически выбыла из владения умершего сразу после его смерти.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Пункт 1 ст. 1152 ГК РФ: принятие выморочного имущества не требуется, оно уже перешло муниципалитету в силу закона. Намеренное длительное бездействие по учёту и предоставлению такого помещения не имеет законного основания.

Вывод с опорой на изложенное: бездействие администрации обжалуемо. Рекомендуемая последовательность: (1) письменное заявление в администрацию о предоставлении освободившейся комнаты по соцнайму (или о выкупе), с требованием сообщить статус комнаты и правовые основания отказа; (2) при отказе или молчании — жалоба в прокуратуру и/или административный иск по гл. 22 КАС РФ об оспаривании бездействия (см. блок об обжаловании). Все обращения подавайте письменно и сохраняйте доказательства направления.

Региональный порядок признания малоимущим (на примере Москвы)

Обязательный статус «малоимущий» устанавливается не по ГК/ЖК напрямую, а по закону субъекта РФ. Порядок зависит от региона — если здание в Москве, применяется Закон Москвы.

Малоимущие граждане - жители города Москвы, которых уполномоченный орган, осуществляющий признание граждан малоимущими, признал таковыми в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по основаниям и в порядке, которые установлены настоящим Законом. 2. Уполномоченный орган, осуществляющий признание граждан малоимущими (далее - уполномоченный орган), - орган исполнительной власти города Москвы, осуществляющий предусмотренные настоящим Законом действия по признанию жителей города Москвы малоимущими по месту их жительства. (В редакции законов Москвы от 27.06.2012 г. N 30 ; от 28.12.2016 г. N 55 ) 3. Члены семьи - членами одной семьи являются супруги и их несовершеннолетние дети независимо от места их жительства, лица, объединенные признаками родства или свойства, совместно проживающие в жилом помещении, а также иные лица, вселенные в жилое помещение в качестве членов семьи в установленном порядке либо на основании решения суда. 4. Норма предоставления площади жилого помещения на одного человека - минимальный размер площади жилого помещения, устанавливаемый законодательством города Москвы, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого органом исполнительной власти города Москвы из жилищного фонда города Москвы по договору социального найма. (В редакции законов Москвы от 27.06.2012 г. N 30 ; от 28.12.2016 г. N 55 ) 5.
— ст. 1 Закона Москвы № 7 от 25.01.2006, п. 1

Статья 1 Закона Москвы № 7 от 25.01.2006 определяет малоимущего как жителя, признанного таковым уполномоченным органом по месту жительства, в целях постановки на учёт нуждающихся. Это конкретизирует отсылку ч. 2 ст. 49 ЖК РФ: без регионального признания малоимущим права на соцнайм не возникает.

Жители города Москвы для признания их малоимущими в целях постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях обращаются в уполномоченный орган по месту жительства с заявлением, в котором указывают сведения о составе своей семьи (далее - заявление). 2. Форма заявления утверждается Правительством Москвы. 3. Данным заявлением гражданин и члены его семьи, подписавшие заявление, выражают свое согласие на проверку полноты и достоверности указанных ими сведений и предоставляют соответствующие полномочия уполномоченному органу. (В редакции Закона Москвы от 27.06.2012 г. N 30 ) 4. Заявитель прилагает к заявлению копии документов с одновременным представлением их оригиналов, подтверждающих следующие сведения о себе и членах своей семьи, а также имущественной обеспеченности: 1) о личности, гражданстве Российской Федерации и месте жительства (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, гражданство Российской Федерации и место жительства); 2) о том, что граждане, указанные в заявлении, являются членами одной семьи, в том числе о родственных отношениях или свойстве лиц, указанных в заявлении в качестве членов семьи (при наличии соответствующих отношений); 3) о постановке гражданина и совершеннолетних членов его семьи на налоговый учет (свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика или уведомление Федеральной налоговой службы об этом); 4) о доходах (видах и размере) за период, указанный в части 2 статьи 4 настоящего Закона;
— ч. 1 ст. 6 Закона Москвы № 7 от 25.01.2006

Статья 6 Закона Москвы № 7 устанавливает перечень документов: заявление в уполномоченный орган по месту жительства, документы о личности, составе семьи, доходах, налогооблагаемом имуществе. Это практический ориентир для сбора бумаг.

Решение о признании заявителя и членов его семьи малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях или об отказе в этом должно быть принято не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления в уполномоченный орган всех необходимых документов. 3. Решение об отказе в признании заявителя и членов его семьи малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях должно содержать причины отказа с обязательной ссылкой на основания, предусмотренные статьей 8 настоящего Закона. 4. О принятом решении уполномоченный орган сообщает заявителю в письменной форме путем направления извещения по почте не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Копию решения о признании заявителя и членов его семьи малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях или об отказе в этом заявитель может получить при непосредственном обращении в уполномоченный орган. 5. Заявитель и члены его семьи, в отношении которых принято решение о признании их малоимущими в целях постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, имеют право в течение года со дня принятия указанного решения обратиться в органы, осуществляющие постановку на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в соответствии с законодательством города Москвы. 6.
— ч. 2 ст. 7 Закона Москвы № 7 от 25.01.2006

Часть 2 ст. 7 Закона Москвы № 7 определяет срок принятия решения о признании малоимущим — не более 30 рабочих дней, а ч. 5 той же статьи — право в течение года обратиться за постановкой на учёт нуждающихся. Это связывает региональный и федеральный этапы в единую процедуру.

Вывод: помимо обращения в администрацию по комнате необходимо отдельно пройти признание малоимущим по региональному закону (для Москвы — Закон Москвы № 7 от 25.01.2006, срок до 30 рабочих дней), затем в течение года обратиться за постановкой на учёт нуждающихся. Если здание находится в другом субъекте РФ, применяется закон этого субъекта о признании малоимущими и о жилищном учёте — перечень документов и сроки уточняются там.

Денежная сторона: цена выкупа и плата за жильё

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
— ч. 3 ст. 59 ЖК РФ

Часть 3 ст. 59 ЖК РФ называет механизм выкупа — «предоставляется по договору купли-продажи», то есть цена и порядок расчётов определяются этим договором. При этом выкуп возможен только в очерёдности ч. 1–3 (после отсутствия очередников соцнайма) и после вывода комнаты из спецфонда.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан; (В редакции Федерального закона от 28.11.2015 № 358-ФЗ) 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ) 2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом
— ч. 1, 2 ст. 92 ЖК РФ

Обратите внимание на ч. 2 ст. 92 ЖК РФ: предоставление специализированного жилья происходит по договорам найма, и за него вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги. То есть даже получив комнату как специализированное помещение, вы будете нести платежи нанимателя, а не только оплатить выкуп.

Вывод: при выкупе цена и порядок оплаты определяются договором купли-продажи (ч. 3 ст. 59 ЖК РФ), при этом до вывода из спецфонда плату за комнату вы несёте как за специализированное жильё (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ). Точную стоимость вправе сообщить только собственник помещения. Иных имущественных последствий для комнаты до оформления прав у вас нет.

Исполнение: как действовать на практике

Складывая нормы воедино, получаем рабочий порядок действий с конкретными сроками и органами.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями. (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 133-ФЗ) 4. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, кроме документов, получаемых по межведомственным запросам органом, осуществляющим принятие на учет. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении от заявителя этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Органом, осуществляющим принятие на учет, самостоятельно запрашиваются документы (их копии или содержащиеся в них сведения), необходимые для принятия гражданина на учет, в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся данные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, если такие документы не были представлены заявителем по собственной инициативе. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ) 5. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных или полученных по межведомственным запросам в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов
— ч. 3, 5 ст. 52 ЖК РФ

Ст. 52 ЖК РФ задаёт точки обращения — орган местного самоуправления по месту жительства (или МФЦ) и срок 30 рабочих дней. С этого начинается любое получение жилья по соцнайму.

Решение о признании заявителя и членов его семьи малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях или об отказе в этом должно быть принято не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления в уполномоченный орган всех необходимых документов. 3. Решение об отказе в признании заявителя и членов его семьи малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях должно содержать причины отказа с обязательной ссылкой на основания, предусмотренные статьей 8 настоящего Закона. 4. О принятом решении уполномоченный орган сообщает заявителю в письменной форме путем направления извещения по почте не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Копию решения о признании заявителя и членов его семьи малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях или об отказе в этом заявитель может получить при непосредственном обращении в уполномоченный орган. 5. Заявитель и члены его семьи, в отношении которых принято решение о признании их малоимущими в целях постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, имеют право в течение года со дня принятия указанного решения обратиться в органы, осуществляющие постановку на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в соответствии с законодательством города Москвы. 6.
— ч. 2 ст. 7 Закона Москвы № 7 от 25.01.2006

Региональный закон (на примере Москвы — ст. 7 Закона № 7) даёт срок признания малоимущим — до 30 рабочих дней и возможность в течение года обратиться за постановкой на учёт. Это две последовательные инстанции одного дела.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
— ч. 3 ст. 92 ЖК РФ

Пока комната в спецфонде, отчуждение запрещено (ч. 3 ст. 92 ЖК РФ) — поэтому первым письменным требованием должно быть уточнение статуса комнаты и снятие ограничения, а не сразу «продайте мне комнату».

Вывод: действуйте поэтапно: (1) письменный запрос в администрацию/балансодержателя о правовом статусе комнаты и основаниях её нахождения в спецфонде; (2) заявление о признании малоимущим по региональному порядку; (3) постановка на учёт нуждающихся (30 рабочих дней); (4) заявление о предоставлении освободившегося помещения по соцнайму либо о выкупе (ч. 1 или ч. 3 ст. 59 ЖК РФ). Всё подавайте письменно, с отметкой о приёме, чтобы при бездействии обжаловать его в прокуратуру и суд (гл. 22 КАС РФ).

Судебное обжалование бездействия администрации

Если администрация продолжает бездействовать или отказывает, её решения и бездействие обжалуются в порядке административного судопроизводства.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Часть 1 ст. 218 КАС РФ даёт право обратиться в суд с требованием об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если нарушены права или созданы препятствия к их реализации. Бездействие по учёту выморочного имущества и предоставлению освободившегося помещения как раз подпадает под эту норму — можно обратиться в суд непосредственно либо сначала в вышестоящий орган/прокуратуру.

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Часть 1 ст. 219 КАС РФ устанавливает срок обращения в суд — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав. Этот срок применяется ко всем требованиям об оспаривании бездействия/решений администрации в вашем деле; по его истечении суд может отказать в принятии иска, поэтому обжаловать нужно без промедления после получения отказа (или истечения 30-дневного срока ответа).

Вывод: при отказе или бездействии администрации вы вправе оспорить их в суде в порядке административного судопроизводства (ч. 1 ст. 218 КАС РФ) в течение трёх месяцев со дня, когда узнали о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ), либо предварительно обратиться в прокуратуру. Требование формулируется как признание бездействия незаконным и понуждение органа совершить действия по оформлению/учёту помещения и его предоставлению в установленном порядке.