Входит ли площадь коридора и санузла в жилую площадь общежития по договору найма (ст. 105 ЖК РФ)?

Разграничение «жилой площади» и «общей площади» жилого помещения: коридор и санузел — помещения вспомогательного использования

Базовое разграничение понятий, которое определяет ответ на ваш вопрос, заложено в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.

1. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
   — ч. 5 ст. 15 ЖК РФ

Норма прямо указывает: коридор, санузел и иные помещения для бытовых нужд входят в общую площадь жилого помещения как помещения вспомогательного использования. То есть относится ли спорная площадь к жилой или к вспомогательной — решается на уровне закона в пользу вспомогательной. Иными словами, «общая площадь» по определению включает санузел и коридор, а «жилая» — нет.

Что именно понимается под термином «комната», то есть под жилой площадью:

1. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
   — ч. 4 ст. 16 ЖК РФ

Жилой является только та часть помещения, которая предназначена для непосредственного проживания. Коридор (место прохода) и санузел (санитарно-бытовое помещение) этому признаку не отвечают — они обсуживают проживание, но местом проживания не являются. Поэтому в «жилую площадь» по ст. 105 ЖК РФ они не включаются.

Такое же разграничение ЖК РФ проводит для квартиры: она состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования.

1. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
   — ч. 3 ст. 16 ЖК РФ

Санузел и коридор блока — это помещения вспомогательного использования в том же смысле, что и кухня, ванная, прихожая в квартире. Их площадь не подпадает под «жилую» и учитывается отдельно (в общей площади).

Вывод по вопросу 1. Жилая площадь — это площадь комнат, т. е. частей помещения, предназначенных для непосредственного проживания (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ). Коридор и санузел относятся к помещениям вспомогательного использования и в состав жилой площади не входят (ч. 5 ст. 15, ч. 3 и 4 ст. 16 ЖК РФ). Если в договоре найма жилого помещения в общежитии эти площади включены именно в «жилую площадь», такое указание противоречит закону.

Подзаконные и ведомственные акты: правила подсчёта площадей помещения

Детализация того, какие именно площади относятся к вспомогательным, даёт ведомственный акт — Требования, утверждённые приказом Росреестра.

12.2. К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.
— п. 12.2 Требований, утв. Приказом Росреестра № П/0393 от 23.10.2020

Норма называет спорные помещения прямо и поименно: коридоры, ванны и санузлы — это помещения вспомогательного использования. Причём они перечислены в составе площади жилого помещения (т. е. в составе именно общей площади), а не комнат.

В том же пункте закреплено, что площадь жилого помещения считается как сумма всех частей, включая вспомогательные, — то есть законодатель различает «площадь помещения» (со вспомогательными) и «жилую площадь» (только комнаты).

12.1. Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
— п. 12.1 Требований, утв. Приказом Росреестра № П/0393 от 23.10.2020

Здесь содержится и прямой ответ на существо спора: в площадь помещения включаются вспомогательные помещения, к которым отнесены коридор и санузел. Значит, эти метры могут законно фигурировать только как часть вспомогательной (общей) площади, но не как жилая.

Важная оговорка о сфере действия этого акта: он применяется для целей кадастрового учёта и, что существенно, для целей жилищных прав и учёта жилищного фонда в смысле ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.

1. Настоящие требования применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий с назначением "жилое", "многоквартирный дом" (далее - жилые здания), "нежилое" (далее - нежилые здания), помещений с назначением "жилое", "нежилое" (далее соответственно - жилые, нежилые помещения), машино-мест, площади или площади застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки <1>. -------------------------------- <1> Пункт 10 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344). Настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2>, в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения ( часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации <3>), а также при государственном учете жилищного фонда ( часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации <4>).
   — п. 1 Приложения № 2 к Приказу Росреестра № П/0393 от 23.10.2020

Оговорка подтверждает, что те же правила подсчёта применяются и при определении площади для целей реализации жилищных прав по ч. 5 ст. 15 ЖК РФ и при учёте жилищного фонда. То есть на технический (кадастровый) паспорт блока вы опираться вправе: в нём жилая и вспомогательная площади разведены.

Вывод по вопросу 2. Определения, разделяющие жилую и вспомогательную площадь, содержатся не только в ЖК РФ, но и в п. 12.1–12.2 Требований, утв. Приказом Росреестра № П/0393 от 23.10.2020, где коридоры, ванны и санузлы прямо отнесены к помещениям вспомогательного использования. Эти правила применяются, в том числе, при определении площади для целей реализации жилищных прав (п. 1 Приложения № 2 к Приказу). Итоговый ориентир для вас — сведения технического/кадастрового паспорта на блок или здание, где площадь комнат показана отдельно от площади коридора и санузла.

Практическое значение: норма предоставления и размер площади по договору найма в общежитии

Норма ст. 105 ЖК РФ, вокруг которой построен ваш вопрос, оперирует именно «жилой площадью»:

1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. 2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ)
   — ч. 1 ст. 105 ЖК РФ

Поскольку закон говорит о жилой площади, в зачёт минимальных шести квадратных метров на человека идут только метры комнат. Коридор и санузел блока, будучи вспомогательными помещениями (п. 12.2 Требований, утв. Приказом Росреестра № П/0393), в эту норму не засчитываются. Отсюда практический смысл спора: если наймодатель пытается «добрать» норму за счёт коридора и санузла, фактическая жилая площадь на вас уменьшается, и предоставленное помещение может не соответствовать ч. 1 ст. 105 ЖК РФ.

То, что блок в общежитии — это именно жилое помещение, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, подтверждается назначением общежитий и отнесением к жилым зданиям:

В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
— письмо Минэкономразвития РФ № Д23-3649 от 06.11.2009

Письмо Минэкономразвития воспроизводит ту же формулу: общая площадь жилого помещения включает вспомогательные помещения. То есть применительно к вашему блоку площадь комнат — «жилая», а коридор с санузлом — вспомогательная часть общей площади.

Дл реализации жилищных прав и учёта жилищного фонда (включая подсчёт жилой площади) правила те же:

1. Настоящие требования применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий с назначением "жилое", "многоквартирный дом" (далее - жилые здания), "нежилое" (далее - нежилые здания), помещений с назначением "жилое", "нежилое" (далее соответственно - жилые, нежилые помещения), машино-мест, площади или площади застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки <1>. -------------------------------- <1> Пункт 10 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344). Настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2>, в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения ( часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации <3>), а также при государственном учете жилищного фонда ( часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации <4>).
   — п. 1 Приложения № 2 к Приказу Росреестра № П/0393 от 23.10.2020

Вывод по вопросу 3. «Жилая площадь» в ч. 1 ст. 105 ЖК РФ — это сумма площадей только комнат блока; коридор и санузел как помещения вспомогательного использования в неё не входят. Если в договоре эти метры отнесены к жилой площади, условие противоречит ч. 5 ст. 15 и ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, и вы вправе требовать приведения договора в соответствие с фактической жилой площадью (по данным технического/кадастрового паспорта). Правильный путь — письменное обращение к наймодателю с требованием скорректировать условие о площади и произвести перерасчёт; при отказе — обращение в суд.

Если из-за неверного указания площади вы переплатили: return излишне внесённого и проценты

Если увеличенная (за счёт коридора и санузла) площадь привела к завышению платы за пользование помещением, излишне уплаченное образует неосновательное обогащение наймодателя.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Норма обязывает лицо, сберегшее имущество без установленного основания, вернуть его потерпевшему. Если наймодатель получил плату, рассчитанную исходя из площади, в которую неправомерно включены вспомогательные метры, — сбережённое на его стороне подлежит возврату вам независимо от того, чьё поведение к этому привело (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

На эту сумму начисляются проценты:

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты определяются ключевой ставкой Банка России и начисляются с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения (например, с даты получения им вашей претензии с требованием перерасчёта).

Вывод по вопросу 4. Излишне уплаченные из-за завышения площади суммы подлежат возврату как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), а на них подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда наймодатель узнал о неосновательности получения средств (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Требование заявляется сначала письменной претензией наймодателю, при отказе — в суд. К требованию о возврате неосновательного обогащения применяется общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ) со дня, когда вы узнали о нарушении права.

Ветвление по документам и статусу объекта

1. Если есть технический/кадастровый паспорт с разбивкой «жилая площадь / площадь вспомогательных помещений» — это ваш главный документ: указывайте в претензии площадь комнат по паспорту и требуйте приведения договора и расчётов в соответствие с ней.
2. Если паспорт утрачен или данных о разбивке нет — запросите: (а) у наймодателя — копию техпаспорта и основания указания площади; (б) в Росреестре — выписку из ЕГРН на помещение (в ней отражается площадь помещения). При отсутствии документов вопрос о фактической жилой площади может решаться по результатам обмера.
3. Если общежитие ведомственное (вуз, организация) и вы обучающийся — размер платы за наём ограничен максимальным размером, установленным учредителем (ст. 39 ФЗ «Об образовании в РФ» № 273-ФЗ); при обычном найме плата определяется договором (ст. 156 ЖК РФ).
4. Если наймодатель отказывается исправлять договор — требование об изменении условия договора и о возврате излишне уплаченного рассматривается судом; при цене иска до 50 000 руб. — мировым судьёй, свыше — районным судом (ст. 23, 24 ГПК РФ) по вашему выбору или по месту нахождения ответчика.

Вывод. Коридор и санузел блока — помещения вспомогательного использования; они входят в состав общей, но не жилой площади (ч. 5 ст. 15, ч. 4 ст. 16 ЖК РФ; п. 12.1–12.2 Требований, утв. Приказом Росреестра № П/0393 от 23.10.2020). Норма ч. 1 ст. 105 ЖК РФ исчисляется по жилой площади — площади комнат. Если договор включает коридор и санузел в жилую площадь, условие противоречит закону: направьте наймодателю письменное требование о корректировке площади по техпаспорту и перерасчёте платы; при отказе — иск в суд (мировой судья при цене иска до 50 000 руб., иначе районный суд), с возвратом излишне уплаченного как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) и процентами (ст. 395, п. 2 ст. 1107 ГК РФ) в пределах трёхлетнего срока (ст. 196 ГК РФ).