Можно ли продать свою часть в неприватизированной муниципальной квартире, если прописан и живу с рождения, а бабушка умерла?

Можно ли продать «свою часть», если приватизации не было

Нет. Продать можно только то, что принадлежит на праве собственности, а право собственности возникает по основаниям, указанным в законе, и с момента государственной регистрации.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Квартира — муниципальная, передана бабушке по ордеру как нанимателю; до приватизации собственник — муниципалитет, а вы с матерью — только пользователи (наниматель и члены его семьи). Права распоряжения (продажи, дарения, завещания) у вас сейчас нет, поэтому «продать свою часть» до приватизации юридически невозможно.

У вас, вопреки сомнениям, не статус «никто»: вы вселены и проживаете в квартире с рождения как член семьи нанимателя, а по закону члены семьи нанимателя имеют равные с ним права.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Более того, смерть бабушки-нанимателя сама по себе не прекратила ваше право пользования: договор социального найма прекращается лишь со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 5 ст. 83 ЖК РФ

Поскольку в квартире проживают и зарегистрированы вы и мать (то есть наниматель не был одиноким), договор продолжает действовать, а нанимателем становится один из постоянно проживающих по общему согласию, а если согласия нет — все проживающие становятся сонанимателями.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
— п. 2 ст. 686 ГК РФ

Вывод: продать «свою часть» до приватизации нельзя — у вас нет объекта купли-продажи (права собственности). Но вы не «никто»: вы равноправный пользователь муниципальной квартиры по договору социального найма, который продолжает действовать после смерти бабушки, и вы вправе стать нанимателем (сонанимателем) по ранее заключённому договору.

Как стать нанимателем вместо умершей бабушки (переоформление)

Прямо на случай смерти нанимателя закон даёт любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя право требовать признания себя нанимателем.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Это первичный шаг: обращаетесь к наймодателю (муниципальному органу, в чьём ведении дом) с заявлением о признании вас нанимателем и о внесении изменений в договор социального найма (замена нанимателя и уточнение состава членов семьи). По п. 2 ст. 686 ГК РФ при недостижении согласия между проживающими все они становятся сонанимателями — то есть с матерью можно оформить либо одного нанимателя по общему согласию, либо сонанимательство вас двоих.

Это важно для приватизации: право на приватизацию есть именно у лиц, имеющих право пользования по договору социального найма, а статус нанимателя/члена семьи фиксируется в договоре.

Вывод: до приватизации нужно привести договор в порядок — подать наймодателю заявление о признании вас нанимателем (или сонанимателем) по ранее заключённому договору. Это делается у того же наймодателя (администрация/жилищный орган), без суда; суд понадобится только если наймодатель откажет или между вами и матерью не будет согласия о том, кто наниматель.

Право на приватизацию и обязательное согласие матери

Приватизация — бесплатная передача занимаемых жилых помещений в собственность граждан.

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Ключевое: квартира передаётся в общую собственность либо в собственность одного лица, но с согласия всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних лиц.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ)
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Отсюда ответ на ваш вопрос: приватизировать квартиру только на себя, не получив согласия матери, нельзя — мать зарегистрирована и проживает в квартире, значит имеет право на приватизацию, и её согласие обязательно (прямо предписано ст. 2 Закона № 1541-1, см. цитату выше). Даже когда квартира передаётся в собственность одного лица, требуется согласие остальных — иначе они оформляют письменный отказ. По сложившейся практике за лицом, отказавшимся от приватизации, сохраняется право пользования этой квартирой — поэтому материн отказ не «выбрасывает» её на улицу, но и не создаёт вам права распорядиться всей квартирой единолично.

Проверить нужно и «однократность»: бесплатная приватизация — один раз в жизни.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ)
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Прежде чем начинать, убедитесь, что ни вы, ни мать ранее не участвовали в приватизации (иначе в передаче откажут). Также проверьте, не подпадает ли дом под запрет приватизации (аварийный, служебный, общежитие).

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Заявление о передаче квартиры в собственность подаётся тому, кто по закону уполномочен осуществлять передачу, — для муниципальной квартиры это орган местного самоуправления либо уполномоченная им организация; передача оформляется договором передачи (без нотариуса и без госпошлины за сам договор), а решение принимается в двухмесячный срок; при нарушении права — обращение в суд.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. (Статья в редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 6 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ)
— ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Право собственности на квартиру возникает у вас только с момента государственной регистрации права, а не с момента подписания договора передачи (см. ст. 7 Закона № 1541-1 в цитате ниже).

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ)
— ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод: приватизация возможна (квартира муниципальная, не служебная, не аварийная — по вашим фактам), но только с письменного согласия матери либо с оформлением ею нотариального отказа от участия в приватизации. Без её согласия оформить приватизацию «на себя» нельзя — по ст. 2 Закона № 1541-1 требуется согласие всех имеющих право на приватизацию (c20); этот вопрос либо решается соглашением с матерью, либо — если её отказ/препятствие неправомерны — через суд. Условие: и вы, и мать не должны были ранее использовать право на приватизацию.

Отказ матери: последствия и защита

Если приватизация оформляется на вас, а мать не желает участвовать, закон допускает передачу квартиры в собственность одного лица — но с согласия всех имеющих право на приватизацию, то есть с её письменным согласием/отказом.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ)
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Практический смысл отказа: отказавшись, мать не теряет право пользования квартирой — оно сохраняется за ней и после приватизации, поэтому её отказ не «дарит» вам всю квартиру и не лишает её жилья. Если же приватизации препятствует наймодатель либо права нарушены иным образом, вы вправе обратиться в суд: при нарушении прав граждан при решении вопросов приватизации предусмотрено судебное обжалование.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Однако судебная защита здесь не «автоматическая»: приватизация добровольна, обязать мать дать согласие нельзя — через суд оспаривается неправомерный отказ наймодателя, а не воля матери. Поэтому реальный путь — соглашение с матерью (оформить приватизацию на вас с её отказом либо в общую собственность с последующим выкупом/разделом), а не принуждение.

Вывод: без согласия/отказа матери приватизировать квартиру в вашу единоличную собственность нельзя — ст. 2 Закона № 1541-1 требует согласия всех имеющих право на приватизацию (c20). Отказ матери от приватизации сохраняет за ней право пользования квартирой. Если препятствует именно наймодатель — его отказ обжалуется в суде (ст. 8 Закона № 1541-1); если препятствует позиция матери — юридически принудить её нельзя, нужно договариваться (например, о приватизации в общую долевую собственность с последующим разделом).

Продажа: после приватизации, преимущественное право матери и налоги

Как только вы приватизируете квартиру (в одиночку — с отказом матери, либо в общую собственность с матерью), вы станете собственником доли и сможете ею распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Но доля в квартире — объект долевой собственности, и при её продаже постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки: вы обязаны письменно известить их о цене и условиях, и лишь если в течение месяца они не купят (или письменно откажутся), можно продать постороннему.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Нарушение этого правила даёт сособственнику право в течение трёх месяцев требовать перевода на него прав покупателя — то есть сделку можно «развернуть».

По налогам: минимальный срок владения, освобождающий доход от продажи от НДФЛ, — 3 года, в частности если право собственности получено в результате приватизации.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если же продать раньше этого срока, доход облагается НДФЛ по ставке 13 % (при базе до 2,4 млн руб. за год).

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Вывод: продать вы сможете только после оформления права собственности (то есть после приватизации и регистрации права) и только свою долю. При продаже доли постороннему лицу обязательны письменное извещение матери (сособственника) и выжидание месяца либо её письменный отказ — иначе сделка может быть оспорена в течение трёх месяцев. Если продать приватизированную долю ранее 3 лет владения — возникнет НДФЛ; по истечении 3 лет (приватизация) доход от продажи налогом не облагается. Альтернативный путь, если выкуп доли у матери невозможен, — обмен жилыми помещениями по договору социального найма до приватизации, который требует письменного согласия наймодателя и всех проживающих совместно членов семьи (по жилищному законодательству); при недостижении согласия возможен принудительный обмен через суд.

Риски, доказательства и порядок исполнения

Риск утраты права пользования. Право пользования может прекратиться только при выезде на другое постоянное место жительства — тогда договор считается расторгнутым со дня выезда; само временное отсутствие права не лишает.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Для вас это означает: пока вы фактически проживаете в квартире с рождения, ваше право устойчиво. Риск возникает, если мать (или вы) выедет на другое постоянное место жительства и другая сторона докажет это в суде. Если вы переедете, но сохраните регистрацию и будете участвовать в оплате ЖКУ, это, напротив, укрепляет позицию.

Риск при продаже. При продаже доли постороннему без извещения матери она в течение трёх месяцев вправе требовать перевода на себя прав покупателя — сделку отменят.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Поэтому извещение сособственника о цене и условиях (письменно, с подтверждением получения) — обязательный шаг перед продажей доли.

Доказательства (что собрать). Право пользования и статус подтверждаются: ордер на бабушку, действующий договор социального найма, выписка из домовой книги и справка о зарегистрированных лицах, лицевой счёт и квитанции об оплате ЖКУ, документы о родстве с бабушкой. Для приватизации дополнительно — документы, что вы и мать ранее не участвовали в приватизации, и заявление/отказ матери.

Исполнение. Комнату 17 м² «выделить» и продать как отдельный объект нельзя: при приватизации квартира становится объектом долевой собственности, доли определяются соглашением (по умолчанию — равные), и продаётся доля в праве на всю квартиру, а не конкретная комната.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Вывод: право пользования вы сохраняете, пока проживаете (регистрация и оплата ЖКУ — ваши доказательства); утрата возможна лишь при доказанном выезде на другое постоянное место жительства. Перед продажей доли обязательно письменное извещение матери как сособственника, иначе сделка оспорима в течение 3 месяцев. Собрать нужно ордер, договор соцнайма, справки о регистрации и оплате. Продавать придётся именно долю в праве на квартиру, а не «свою комнату»: продажа доли возможна, но покупателю перейдёт идеальная доля, а не конкретная комната.