Могу ли я продать квартиру, купленную на областной сертификат для детей-сирот, если собственность оформлена только на меня?

Право собственности на квартиру: можете ли вы ею свободно распоряжаться

Квартира зарегистрирована на вас на праве единоличной собственности, обременений нет. Это означает, что вы являетесь полноправным собственником, и на вас в полном объёме распространяются общие нормы Гражданского кодекса о праве собственности.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— абз. 1 п. 1 ст. 209 ГК РФ

Согласно этой норме именно вам — как собственнику — принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащей вам квартирой. Распоряжение включает в том числе право продать (отчудить) квартиру любому третьему лицу.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Право продажи квартиры — это неотъемлемое правомочие собственника. Ограничить его можно только законом, а не разъяснениями органа опеки.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— п. 1 ст. 288 ГК РФ

Жилое помещение используется в соответствии с его назначением (для проживания), и продажа квартиры этому назначению не противоречит. Продажа жилья собственником — прямо предусмотренное ст. 288 ГК РФ правомочие.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239 2 , пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
— п. 2 ст. 235 ГК РФ

Ключевой вывод: лишить вас права распоряжаться квартирой (в том числе продать её) можно только по основаниям, прямо предусмотренным законом. Статус «ребёнок-сирота», факт покупки квартиры за счёт жилищного сертификата и источник средств (региональная программа) сами по себе в этом перечне оснований для изъятия или запрета на отчуждение не упомянуты.

Если ваше единоличное право собственности зарегистрировано и в ЕГРН отсутствует запись об ограничении/обременении (проверьте это выпиской из ЕГРН), то по общему правилу вы вправе продать квартиру свободно.

Распространяются ли на квартиру ограничения Закона о детях-сиротах (ФЗ № 159-ФЗ)

Это центральный вопрос вашего дела. Жилище по федеральной программе предоставляется детям-сиротам не в собственность, а по договору найма специализированного жилого помещения:

Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений. Жилые помещения предоставляются лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме по достижении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия.
— абз. 1 п. 1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

То есть федеральная гарантия — это предоставление жилья специализированного жилищного фонда по договору найма, а не в собственность. Именно в отношении такого специализированного жилья действует пятилетний режим ограничений, после чего допускается переход к договору социального найма. Ваша квартира — собственность, приобретённая по гражданско-правовому договору купли-продажи на средства сертификата, а не специализированное жильё по найму. Указанный режим на неё не распространяется.

Что касается контроля за «распоряжением» жильём:

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, обязаны осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, за обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния жилых помещений, а также осуществлять контроль за распоряжением ими. (В редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ) 3. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации формирует список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц, указанных в пункте 9 настоящей статьи, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями (далее - список) в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. Лица, указанные в абзаце первом пункта 1 настоящей статьи, включаются в список по достижении возраста 14 лет. Порядок формирования списка, форма заявления о включении в список, примерный перечень документов, необходимых для включения в список, сроки и основания принятия решения о включении либо об отказе во включении в список, а также сроки включения в список устанавливаются Правительством Российской Федерации.
— абз. 2 п. 2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ (контроль за распоряжением)

Обратите внимание на две принципиальные вещи. Во-первых, эта норма говорит лишь о контроле за использованием и сохранностью жилья, а не о необходимости получать чьё-либо разрешение (согласие) на продажу. Контроль — это наблюдение, а не предварительное санкционирование сделки. Во-вторых, она появилась в законе в редакции от 29.07.2018, то есть после того, как вы (в 2015 году) приобрели квартиру и её собственность была зарегистрирована.

По правилу о действии закона во времени:

Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. 2. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 4 ГК РФ

Право собственности возникло у вас в 2015 году — до появления в федеральном законе даже нормы о «контроле за распоряжением». Акты гражданского законодательства обратной силы не имеют и применяются к отношениям, возникшим после их введения в действие. Следовательно, ограничительное регулирование, введённое после возникновения вашего права собственности, не может изменить объём уже приобретённых вами правомочий, если закон прямо не предусматривает иного (такого прямого указания в ФЗ № 159-ФЗ нет).

Кроме того, знакомый юрист прав в главном: ваш сертификат — региональный, выдан по закону области, а не по ФЗ № 159-ФЗ. Специальные ограничения распоряжения жильём, предусмотренные ФЗ № 159-ФЗ для специализированного жилья, к квартире, приобретённой в собственность на средства региональной выплаты, не применяются, если только региональный закон или условия выдачи сертификата прямо не установили ограничение на срок. Именно поэтому так важно проверить текст областного закона и сам сертификат — такое ограничение, если оно есть, должно быть прямо выражено.

Нужно ли разрешение органа опеки на продажу квартиры

Требование опеки о «разрешении» на продажу вашей квартиры не основано на законе. Согласие (предварительное разрешение) органа опеки и попечительства закон требует не для любых собственников, а только для сделок с имуществом, принадлежащим подопечному (несовершеннолетнему или недееспособному/ограниченно дееспособному) либо совершаемых его опекуном/попечителем.

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 37 ГК РФ

Это правило защищает имущество подопечного: предварительное разрешение органа опеки нужно опекуну/попечителю при распоряжении доходами и имуществом подопечного. Вы — совершеннолетнее дееспособное лицо, самостоятельно зарегистрированы собственником квартиры, опекуном/попечителем вам никто не назначен, под опекой вы не состоите. Статус «из числа детей-сирот» относится к периоду детства и сам по себе не делает вас подопечным во взрослом возрасте.

Аналогичное регулирование подтверждает ФЗ «Об опеке и попечительстве»: имущественные права и ограничения касаются отношений между опекуном/попечителем и подопечным.

Ни в ст. 37 ГК РФ, ни в ФЗ № 159-ФЗ, ни в каком-либо ином акте нет нормы, обязывающей совершеннолетнего собственника — бывшего ребёнка-сироту — получать разрешение органа опеки на продажу квартиры, ранее приобретённой на средства жилищного сертификата.

Следовательно, разрешение органа опеки для продажи вашей квартиры не требуется. Вы можете продавать её как обычный собственник.

Порядок продажи: что нужно для сделки и регистрации перехода права

Продажа вашей квартиры оформляется обычным договором купли-продажи. Каких-либо специальных документов, подтверждающих согласие опеки, для регистрации перехода права закон не требует.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Поскольку в квартире никто, кроме вас, не зарегистрирован и никто иной право пользования ею не сохраняет, включать в договор перечень сохраняющих право пользования лиц и получать чьи-либо согласия не требуется.

Регистрация перехода права собственности производится в Росреестре:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

То есть регистрируется не сам договор (по сделкам после 01.03.2013), а переход права собственности от вас к покупателю. Заявление подаётся продавцом и покупателем совместно в Росреестр (через МФЦ или портал госуслуг), с приложением договора купли-продажи и правоустанавливающих документов. Согласие органа опеки в перечне документов для регистрации отсутствует.

Практическая рекомендация. Чтобы снять любые сомнения покупателя и Росреестра, до сделки закажите актуальную выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах и обременениях на квартиру: если в ней нет записи об ограничении/обременении, сделка пройдёт в обычном порядке. Сохраните также сертификат, договор купли-продажи 2015 года и текст регионального областного закона о сертификате — они подтвердят, что жильё приобретено по областной, а не федеральной программе.

Что делать, если опека или Росреестр будут препятствовать продаже

Если орган опеки продолжит настаивать на «невозможности» продажи без своего разрешения или Росреестр приостановит/откажет в регистрации, ссылаясь на это, вы вправе добиваться защиты.

Во-первых, требуйте от органа опеки письменный мотивированный ответ со ссылкой на конкретную норму права, которая запрещает вам распоряжаться своей квартирой. Обращение гражданина подлежит обязательному рассмотрению; отказать немотивированно нельзя.

Нарушение установленного законодательством Российской Федерации порядка рассмотрения обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, должностными лицами государственных органов, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и иных организаций, на которые возложено осуществление публично значимых функций, за исключением случаев, предусмотренных статьями 5.39, 5.63 настоящего Кодекса, - влечет наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 11.07.2011 № 199-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 80-ФЗ )
— ст. 5.59 КоАП РФ

Непредоставление мотивированного ответа в установленный срок либо необоснованный отказ — основание для привлечения должностных лиц к административной ответственности по этой статье (штраф от 5 до 10 тыс. рублей), а также для обращения в прокуратуру.

Во-вторых, отказ Росреестра в государственной регистрации перехода права или действия (бездействие) органа опеки, создающие препятствия в реализации вашего права собственности, могут быть оспорены в суд в порядке административного судопроизводства (глава 22 КАС РФ) — подаётся административный иск об оспаривании решения/действия органа в районный суд по месту нахождения органа либо по вашему месту жительства, в пределах трёхмесячного срока со дня, когда вы узнали о нарушении права.

В-третьих, в случае причинения вам реальных убытков неправомерными действиями органа (например, срыв сделки, расходы) они могут быть взысканы за счёт казны соответствующего публично-правового образования (ст. 1069 ГК РФ).

Итог по всем вопросам: вы — единоличный собственник квартиры; она приобретена за счёт областного (регионального), а не федерального сертификата, и оформлена в вашу собственность ещё в 2015 году. Ни норма о специализированном жилье для детей-сирот, ни норма о контроле за распоряжением (введённая лишь в 2018 году) не создают для вас запрета на продажу. Разрешение органа опеки для продажи вашей квартиры законом не предусмотрено. Вы вправе продать квартиру по обычному договору купли-продажи с регистрацией перехода права в Росреестре. Единственное, что нужно проверить перед сделкой, — не содержал ли выданный вам областной сертификат или региональный закон прямого условия о запрете/ограничении отчуждения квартиры на определённый срок; при отсутствии такового (и отсутствии обременений в ЕГРН) вы распоряжаетесь жильём свободно.