Можно ли купить приватизированный дом за материнский капитал, если земельный участок под ним не приватизирован и находится в аренде у администрации?

Можно ли направить маткапитал на покупку дома вообще, и входит ли право на землю в условия

Маткапитал направляется прежде всего на «улучшение жилищных условий» путём приобретения жилого помещения.

Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: 1) улучшение жилищных условий;
— п. 1 ч. 3 ст. 7 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
   — п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Ни закон № 256-ФЗ, ни Правила № 862 не ставят возможность купить готовый жилой дом за счёт маткапитала в зависимость от того, приватизирован ли (оформлен ли в собственность) земельный участок под ним. Требование предоставить сведения о праве на земельный участок (собственность/аренда/постоянное пользование) установлено только для случаев строительства или реконструкции дома собственными силами либо компенсации затрат на такое строительство (пп. «б» п. 10, 10.2, 10.4 Правил № 862). Для покупки готового дома этот документ в перечне не значится — предметом проверки СФР является сам приобретаемый жилой дом, а не права на землю.

Приобретаемый дом как объект должен отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению, — быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.

1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
   — ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Верховный Суд прямо допускает покупку загородного дома за счёт маткапитала, если он соответствует этим требованиям.

12 . За счет средств материнского (семейного) капитала владелец сертификата вправе приобрести загородный дом, соответствующий требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018

Вывод: покупка готового приватизированного жилого дома за счёт материнского капитала законна сама по себе; наличие у продавца только права собственности на дом (без приватизации земли) не является ни условием, ни основанием для отказа. Отказ СФР (правопреемника ПФР) именно по мотиву «участок не в собственности покупателя/продавца» не имеет опоры в законе.

По каким основаниям СФР вообще вправе отказать и что из них реально применимо к вашей сделке

Перечень оснований отказа в удовлетворении заявления о распоряжении — исчерпывающий.

1. В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае: 1) прекращения права на дополнительные меры государственной поддержки по основаниям, установленным частями 3 - 4 1 и 6 статьи 3 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 30.04.2022 № 116-ФЗ) 2) нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении; 3) указания в заявлении о распоряжении направления использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не предусмотренного настоящим Федеральным законом; 4) указания в заявлении о распоряжении суммы (ее частей в совокупности), превышающей полный объем средств материнского (семейного) капитала, распорядиться которым вправе лицо, подавшее заявление о распоряжении; 5) ограничения лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в родительских правах в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, на дату вынесения решения по заявлению о распоряжении, поданному указанным лицом (до момента отмены ограничения в родительских правах в установленном порядке); 6) отобрания ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, у лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в порядке, предусмотренном Семейным кодексом Российской Федерации (на период отобрания ребенка); 7) несоответствия организации, с которой заключен договор займа на приобретение (строительство) жилого помещения, требованиям, установленным частью 7 статьи 10 настоящего Федерального закона, а также несоблюдения условия, установленного частью 8 статьи 10 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 128-ФЗ) 8) наличия информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2019 № 37-ФЗ ) 8 1 ) отсутствия заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания. Указанное заключение оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и действует в течение одного года со дня его оформления; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.12.2024 № 495-ФЗ) 9) несоответствия лица, подавшего заявление о распоряжении, требованиям, предусмотренным статьей 11 2 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 475-ФЗ) 10) перевода пенсионных накоплений на формирование пенсионных резервов в качестве единовременного взноса по договору долгосрочных сбережений в соответствии с Федеральным законом от 7 мая 1998 года № 75-ФЗ "О негосударственных пенсионных фондах"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 10.07.2023 № 299-ФЗ) 11) остатка средств материнского (семейного) капитала, превышающего 10 000 рублей.
   — ч. 2 ст. 8 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

В этом перечне нет такого основания, как «отсутствие права собственности на земельный участок под приобретаемым домом» или «участок в аренде, а не приватизирован». Поэтому отказ по этой причине будет незаконным.

Однако два основания из перечня теоретически применимы именно к вашей ситуации, и их нужно закрыть документально:

• п. 8 — наличие информации о признании дома непригодным для проживания или аварийным. Дом 1978 года (54 кв.м) — СФР в силу ч. 1.3 ст. 8 Закона № 256-ФЗ сам запрашивает у органов МСУ и жилнадзора сведения о признании помещения непригодным/аварийным. До сделки проверьте выписку ЕГРН и убедитесь, что дом не стоит на учёте как аварийный.
• п. 8.1 — отсутствие заключения о соответствии жилого дома требованиям к жилому помещению и его пригодности для проживания (действует 1 год). Это новое требование, введённое для жилого дома/части жилого дома.

При этом отсутствие формального акта о непригодности не «спасает» сделку, если дом фактически не пригоден для проживания, — суд оценивает реальное состояние.

Отсутствие принятого в установленном порядке решения органа местного самоуправления о признании жилого помещения непригодным для проживания само по себе не может служить основанием для удовлетворения судом требования лица о направлении средств материнского (семейного) капитала на приобретение этого жилого помещения, если судом установлено, что жилое помещение не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

К порядку: распоряжение осуществляется через заявление в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования (СФР) с указанием направления и сумм; орган рассматривает его, проверяет сведения и высылает уведомление с основаниями отказа. Отказ обжалуется в вышестоящий орган СФР или в суд.

1. Решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении может быть обжаловано в вышестоящий орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации или в установленном порядке в суд
   — ч. 6 ст. 8 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Вывод: отсутствие приватизации земельного участка — не легальное основание для отказа; напротив, реальным риском отказа являются именно несоответствие дома требованиям жилого помещения (непригодность/аварийность) либо отсутствие действующего заключения о пригодности. Эти два пункта нужно проверить и подтвердить до подачи заявления.

Что происходит с земельным участком при покупке дома: переход прав аренды и выкуп

Продажа дома на чужом (арендуемом у администрации) участке правомерна и не требует согласия собственника земли, если это не противоречит условиям пользования участком.

1. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
   — п. 3 ст. 552 ГК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
   — п. 1 ст. 552 ГК РФ

К покупателю автоматически, в силу закона, переходит право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что были у продавца, — то есть право аренды.

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
   — п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Это согласуется с прежними выводами системы: продать дом на арендованном участке можно без предварительного выкупа земли, и право аренды переходит к покупателю в силу закона.

Дополнительно у вас как будущего собственника дома возникает исключительное право приобрести участок в собственность или аренду, а выкуп из публичной собственности возможен без торгов.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

1. Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1 1 ) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения , развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса;
   — подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Аналогично сохраняется преимущественное право покупки/аренды как у собственника здания на чужом участке.

1. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
   — п. 3 ст. 35 ЗК РФ

Практическое следствие: оформить участок можно после покупки дома — подав заявление в орган, распоряжающийся муниципальной землёй (администрацию), о предоставлении участка в собственность или аренду. Обязанность выкупить землю до сделки отсутствует.

Проверочная ветка (ограничение): правило «дом продаётся вместе с участком» в п. 4 ст. 35 ЗК РФ действует только когда дом и участок принадлежат одному лицу. У вас участок в аренде (не в собственности продавца), поэтому норма о совместном отчуждении не препятствует продаже дома отдельно от земли.

1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
   — п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Вывод: покупка приватизированного дома с неоформленным (арендуемым) участком юридически допустима; право аренды перейдёт к вам в силу закона, а выкуп участка в собственность вы сможете оформить впоследствии у администрации без торгов как собственник расположенного на нём дома.

Обязательство о выделении долей детям и практические шаги при частичной оплате своими средствами

Даже при смешанной оплате (630 000 руб. маткапитала + собственные средства) дом оформляется в общую собственность родителей и всех детей.

1. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
   — п. 3 ст. 35 ЗК РФ

Из позиции ВС следует, что на маткапитал распространяется режим долевой собственности семьи: жильё оформляется в общую собственность родителей и детей, размер долей определяется по соглашению исходя из вложенных средств маткапитала, а не соразмерно всей цене. То есть вы и супруг(а) с собственной доплатой вправе закрепить за собой пропорционально большие доли, но доли детей на средства маткапитала должны быть выделены обязательно.

Схема оформления: поскольку маткапитал перечисляется безналичным платежом непосредственно продавцу (физическому лицу, отчуждающему дом) после удовлетворения заявления, собственные средства вносятся до/при регистрации перехода права, а средства маткапитала — после одобрения СФР. Необходимо зафиксировать в договоре купли-продажи: цену; порядок оплаты (часть собственными средствами, часть — средствами маткапитала по безналичному перечислению СФР); и приложить письменное обязательство покупателя оформить дом (и долю в нём) в общую собственность всех членов семьи с определением долей. Исполнить это обязательство нужно в течение 6 месяцев после перечисления средств маткапитала (срок установлен для перечисления, а режим оформления долей — императивным требованием закона).

Между тем, как видно из материалов дела, истец совершила действия, в результате которых жилищные условия ее семьи были фактически улучшены, о чем свидетельствуют документы, подтверждающие приобретение изолированного жилого помещения. Спорное домовладение соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению, является пригодным для постоянного проживания, находится в экологически благоприятном для проживания районе, в транспортной доступности к местам работы и учебы. Кроме того, законодатель не ограничивает держателя государственного сертификата в выборе способа улучшения жилищных условий, гражданин вправе иметь в собственности неограниченное количество объектов недвижимости, владеть и пользоваться ими по своему усмотрению, приобретение спорного дома соответствует цели направления данных средств – улучшению жилищных условий семьи, созданию многодетной семье истца условий, обеспечивающих достойную жизнь, что предусмотрено преамбулой Закона о государственной поддержке семей в качестве основной цели установления социальной поддержки семей, имеющих детей. Поскольку истец приобрела земельный участок и расположенный на нем жилой дом, то расходование денежных средств материнского (семейного) капитала соответствует цели направления данных средств – улучшению жилищных условий семьи.
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018)

Вывод: приобрести дом за счёт маткапитала с доплатой собственных средств законно; обязательное условие — оформить дом в общую долевую собственность родителей и всех детей с выделением долей (размер долей — по соглашению). Отдельно зафиксируйте обязательство о выделении долей, иначе СФР вправе приостановить/отказать, а неисполнение обязательства впоследствии влечёт претензии прокуратуры/опеки и взыскание средств.

Региональный слой: если вы оформляете и региональный маткапитал

В регионах действуют собственные законы о региональном (семейном) капитале, направляемом в том числе на улучшение жилищных условий. Например, Московская область предусматривает направление регионального маткапитала «на приобретение (строительство) жилого помещения» со своими условиями и порядком (закон МО № 1/2006-ОЗ, Порядок, утв. постановлением Правительства МО № 674/22). Это самостоятельная мера поддержки, условия которой (в т.ч. возможность оплаты дома на арендуемом, а не приватизированном участке, а также допустимость сделок с близкими родственниками) определяются именно региональным законом, а не федеральным № 256-ФЗ.

Поскольку федеральный № 256-ФЗ не содержит запрета на покупку дома с неоформленным участком, аналогичного запрета на региональном уровне по общему правилу тоже нет, но конкретный перечень документов и оснований отказа для регионального капитала нужно сверять с актом вашего субъекта РФ (регион в вопросе не указан).

Вывод: федеральных препятствий для покупки дома за счёт маткапитала с неоформленным участком нет; если параллельно используется региональный маткапитал, проверьте закон вашего региона на дополнительные условия (запрет сделок с родственниками продавца, требования к участку и дому).

Сроки: когда можно подать заявление и в какой срок выделить доли

Заявление о распоряжении средствами маткапитала по общему правилу подаётся по истечении трёх лет со дня рождения (усыновления) ребёнка, в связи с которым возникло право. Исключение — направления, перечисленные в ч. 6.1 ст. 7 Закона № 256-ФЗ (погашение кредита/займа и первоначальный взнос по ипотеке на приобретение жилья — тогда можно в любое время со дня рождения ребёнка).

Это та же логика, что и в прежнем ответе системы: близкий вопрос подтвердил, что распоряжение ограничено сроком по ч. 6/6.1 ст. 7 Закона № 256-ФЗ. При вашей схеме (прямая покупка без ипотеки, доплата своими средствами) действует общее правило — подать заявление можно не ранее чем через 3 года со дня рождения ребёнка, в связи с которым выдан сертификат. Если ребёнку уже исполнилось 3 года (или сертификат получен на второго/последующего ребёнка старше 3 лет), срок выдержан.

Срок рассмотрения заявления СФР — не более 5 рабочих дней (до 12 рабочих дней при приостановлении для межведомственных запросов), что следует из ч. 1 и 1.4 ст. 8 Закона № 256-ФЗ.

Обязательство оформить дом в общую собственность родителей и детей подлежит исполнению после перечисления средств маткапитала; размер долей определяется по соглашению, а режим общей собственности является императивным требованием (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ, подход ВС из п. 13 Обзора от 22.06.2016 — доли на средства маткапитала распределяются между родителями и детьми). Неисполнение обязательства о выделении долей детям влечёт риск взыскания средств и претензий органов опеки.

Вывод: при прямой покупке без ипотеки подать заявление в СФР можно по истечении 3 лет со дня рождения ребёнка, в связи с которым возникло право на маткапитал; после перечисления средств необходимо исполнить обязательство о выделении долей всем членам семьи (родителям и детям).