Можно ли оспорить приватизацию квартиры, если умерший супруг был в ордере, но не участвовал в приватизации, а его дети имеют право на наследство?

Право супруга на приватизацию и обязанность учесть его согласие

На момент расселения и заселения в квартиру супруг клиента был вселён на основании ордера вместе с матерью и сестрой, то есть являлся членом семьи нанимателя и обладал равным с нанимателем правом пользования квартирой:

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Это означает, что все трое — мать, сестра и умерший супруг — до приватизации имели равные права по договору социального найма. Именно из этого равенства вытекает и равное право на приватизацию:

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Ключевое здесь — передача квартиры возможна только с согласия всех имеющих право на приватизацию лиц. Если супруг имел право пользования квартирой (был в ордере, был зарегистрирован и проживал), то договор передачи, оформленный матерью и сестрой «на двоих» без учёта его как участника, был заключён при отсутствии его согласия (или его наследников, если предметом становится его право). Наличие или отсутствие согласия — это фактический вопрос: если супруг умер до приватизации, актуально не его личное согласие, а вопрос о судьбе его права (см. блоки 2–3). Дополнительно п. 7 Постановления Пленума № 8 прямо уравнивает несовершеннолетних членов семьи нанимателя в праве стать участниками общей собственности:

1. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
   — п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8

Для клиента это значит: если на момент приватизации её несовершеннолетние дети проживали в этой квартире (или были в ней зарегистрированы и не утратили право пользования), они подлежали включению в договор передачи по ст. 7 Закона № 1541-1, и их «забыли» незаконно:

Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ст. 7 Закона РФ № 1541-1

Вывод по вопросу. Если супруг на дату приватизации сохранял право пользования квартирой (был указан в ордере, зарегистрирован, проживал), то приватизация, оформленная только на мать и сестру, нарушает требования ст. 2 Закона № 1541-1 о согласии всех имеющих право на приватизацию. Мать и сестра не имели права оформлять передачу квартиры в собственность двоих без учёта права супруга, а если в квартире проживали его несовершеннолетние дети — и без их включения в договор по ст. 7 Закона № 1541-1. Это даёт правовой интерес для оспаривания сделки. Окончательный вывод зависит от того, сохранял ли супруг право пользования на дату приватизации: если он выехал и расторг в отношении себя договор найма (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ), его права в приватизации не было.

Ветка 1: супруг подал заявление о приватизации при жизни — право входит в наследство

Если супруг при жизни подал заявление о приватизации и необходимые документы, но умер до оформления договора или до регистрации права, действует специальное разъяснение Пленума ВС РФ:

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8

Для клиента это означает: при таком развитии событий (заявление подано, не отозвано, в приватизации не могло быть отказано) право на приватизацию не «сгорает» со смертью, и квартира (или её часть, приходящаяся на супруга) включается в наследственную массу. Наследниками первой очереди являются супруга (клиент), дети и мать наследодателя:

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Наследники первой очереди должны были принять наследство одним из способов, предусмотренных законом:

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства:

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется. 2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Практический смысл: если супруг подал заявление, приватизация, оформленная матерью и сестрой только на себя, подлежит оспариванию, а доля супруга — включению в наследство и признанию за наследниками. Вывод по ветке: при доказанности, что супруг выразил при жизни волю на приватизацию (подал заявление, документы), позиция клиента сильна — право на приватизацию переходит в состав наследства (п. 8 Постановления Пленума № 8, ст. 1112, 1142, 1152, 1153 ГК РФ).

Ветка 2: супруг заявление не подавал — право на приватизацию не наследуется

Если супруг при жизни заявление о приватизации не подавал, ситуация иная: право на приватизацию — это неразрывно связанное с личностью право конкретного нанимателя/члена семьи, реализуемое лично при жизни, и по общему правилу в состав наследства не входит:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Для клиента это означает: не поданное при жизни заявление само по себе право на приватизацию в наследство не передаёт. В этом случае наследство супруга состоит не из доли в праве собственности (её ещё не было), а из права пользования квартирой по договору социального найма. Но и здесь есть опора: если супруг на дату смерти сохранял право пользования квартирой, то как член семьи нанимателя он имел равные права, а договор социального найма не прекращается смертью нанимателя, если в квартире остались проживать другие лица:

1. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
   — ч. 5 ст. 83 ЖК РФ

Оставшиеся члены семьи (мать, сестра, а равно проживавшие в квартире дети) сохраняют право пользования и вправе требовать признания себя нанимателем:

1. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
   — ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Вывод по ветке: если заявление о приватизации супругом не подавалось, требовать включения доли в наследство бесперспективно; защищать нужно право пользования квартирой (за детьми и супругой), а не долю в собственности. Выбор ветки решает, на чём строить иск, поэтому первым делом истребуется справка о том, подавал ли супруг заявление о приватизации или выписку из домовой книги/заявления в администрацию.

Ветка 3: за детьми (в т.ч. несовершеннолетним) сохраняется самостоятельное право пользования

Отдельный и наиболее прочный ресурс клиента — не доля умершего супруга, а собственное право пользования квартирой, если дети (и сама клиент) в момент приватизации имели равные с приватизировавшими право пользования и не утратили его. Это прямо защищено специальной нормой вводного закона:

1. Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим,
   — п. 1 ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Смысл: бывший член семьи собственника приватизированной квартиры не подчиняется правилу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (о прекращении права пользования), если в момент приватизации он имел равные права пользования с лицом, приватизировавшим жильё. Практически это означает бессрочное право пользования для тех, кто был вселён, проживал и имел равные права, но не стал собственником. Для несовершеннолетних это право особенно устойчиво.

Вывод по вопросу. Даже если оспаривание приватизации окажется невозможным (истечение давности либо отсутствие заявления о приватизации супруга), за детьми клиента и за ней самой, при доказанности, что они были вселены и имели равные права пользования в момент приватизации, сохраняется самостоятельное право бессрочного пользования квартирой (п. 1 ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Это нужно заявлять самостоятельным требованием/возражением, а не только требовать долю в собственности.

Оспоримость приватизации и срок исковой давности

Договор передачи квартиры в собственность — сделка, и она может быть признана недействительной:

1. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
   — п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8

Специальная квалификация: сделка, нарушающая требования закона (в т.ч. ст. 2 Закона № 1541-1 о согласии всех имеющих право на приватизацию), по общему правилу является оспоримой, а ничтожной — только если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц:

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— ст. 168 ГК РФ

Для клиента это означает, что корректное требование — о признании договора передачи недействительным и применении последствий, а не автоматическое требование доли.

Главный риск — срок исковой давности. По ничтожной сделке он составляет три года и для лица, не являющегося стороной сделки, не может превышать десять лет со дня начала исполнения:

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

По оспоримой сделке срок составляет один год и исчисляется со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основании недействительности:

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

Общее правило о начале течения срока — момент, когда лицо узнало о нарушении права и о надлежащем ответчике:

Статья 200. Начало течения срока исковой давности 1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Для клиента это критично: приватизация оформлена примерно через год после смерти супруга, а значит с момента, когда клиент узнала (или должна была узнать) об оформлении квартиры только на мать и сестру, начал течь срок исковой давности. Вывод по вопросу. Удовлетворение иска возможно только при соблюдении срока исковой давности. Нужно установить точную дату приватизации и момент осведомлённости клиента: если с этого момента прошло больше года (для оспоримой сделки, п. 2 ст. 181 ГК РФ) и больше трёх лет применительно к ничтожной (п. 1 ст. 181 ГК РФ), ответчики могут заявить о пропуске срока, и в иске будет отказано. Поскольку ранее в аналогичных ситуациях сроки уже признавались пропущенными, самостоятельную ценность приобретает ветка защиты права пользования (блок 3).

Порядок и способ защиты: куда и с какими требованиями обращаться

Защита ведётся в суде по правилам искового производства. Территориальная подсудность — исключительная: спор о правах на жилое помещение рассматривается по месту нахождения квартиры:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ст. 30 ГПК РФ

Для клиента это значит: иск подаётся в районный суд по адресу спорной квартиры, независимо от места жительства ответчиков или истца.

Способ защиты определяется в зависимости от избранной ветки: если есть заявление супруга о приватизации — требование о признании договора передачи недействительным и включении приходящейся на него части в наследственную массу, признании права собственности за наследниками; если заявления не было — требование о признании за детьми и супругой права пользования квартирой (п. 1 ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ). Имущественные последствия недействительности сделки — двусторонняя реституция либо возмещение стоимости, если возврат в натуре невозможен:

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется. 2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Вывод по вопросу. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ). Основное требование — признание договора передачи недействительным и признание права (на долю — при наличии заявления о приватизации; на пользование — в остальных случаях). Одновременно заявляется требование о включении соответствующей части квартиры в наследственную массу и признании права собственности за наследниками. К заявлению прикладываются: ордер (или решение о предоставлении жилья), выписка из домовой книги/поквартирная карточка, справка о регистрации умершего и детей, свидетельство о смерти, документы о родстве, свидетельство о рождении несовершеннолетнего, сведения из ЕГРН о зарегистрированных правах, ответ администрации о том, подавалось ли заявление о приватизации.