Законно ли приобрести комнату в пятизвездочной гостинице с правом выкупа: сначала аренда, потом собственность только после последнего платежа, предварительный договор и акт брони, статус нежилой

Правовая природа схемы «аренда с правом выкупа» и предмет сделки (нежилой гостиничный номер)

Сама по себе конструкция «аренда с последующим выкупом» законом предусмотрена: Гражданский кодекс прямо допускает договор аренды, по которому к арендатору впоследствии переходит право собственности.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
— п. 3 ст. 609 ГК РФ

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 25.06.2012 № 93-ФЗ; от 01.12.2014 № 419-ФЗ; от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 5.
— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— п. 2 ст. 288 ГК РФ

Что это означает в ситуации клиента. Во-первых, форма договора: аренда с выкупом должна быть заключена в той же форме, что и купля-продажа недвижимости, то есть в письменной форме путём одного документа, а переход права собственности — подлежит государственной регистрации (ст. 551, 131 ГК). Во-вторых, ключевой момент — предмет: комнаты в гостинице «Петрова» имеют статус нежилых помещений. Жилым помещением признаётся только изолированное помещение, являющееся недвижимостью и пригодное для постоянного проживания граждан; жилые помещения предназначены именно для проживания. Если по ЕГРН объект числится как «апартаменты», «гостиничный номер», «нежилое помещение» (что клиент и предполагает), то это не жильё: в нём нельзя зарегистрироваться по месту жительства (прописаться), на него не распространяются жилищные гарантии, а «обещание оформить собственность» означает лишь переход права на нежилое помещение.

Вывод: механизм «аренда с выкупом» существует и законен, но применён здесь к объекту с нежилым (гостиничным) статусом. Приобрести в собственность можно, но это будет нежилое помещение без права регистрации по месту жительства и без жилищно-правовых гарантий. Если продавец создаёт впечатление, что вы покупаете «жильё», — это вводит в заблуждение относительно существенных свойств товара.

Что реально дают предварительный договор и акт брони — и чего они НЕ дают

Клиенту выдают предварительный договор и «акт брони». По закону предварительный договор порождает только обязательство заключить в будущем основной договор, он не даёт права собственности и не обязывает немедленно передать вещь.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
— п. 1 ст. 429 ГК РФ

Затем момент возникновения права собственности жёстко привязан к государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Статья 224. Передача вещи 1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Разбор применительно к ситуации. Предварительный договор обязывает стороны лишь в будущем заключить основной договор купли-продажи — и не более. «Акт брони» вообще не является предусмотренным законом основанием возникновения права собственности и юридически означает максимум резервирование объекта на срок. Обещание «собственность оформят только после последнего платежа» лишь констатирует, что само обязательство передать объект юридически ещё не возникло: до заключения и государственной регистрации основного договора купли-продажи (перехода права) собственником остаётся продавец. Пока нет зарегистрированного перехода права, вы — не владелец недвижимости, а только кредитор по обязательственному требованию (либо арендатор, если отношения реально складываются как аренда).

Срок и риски: если в предварительном договоре не указан срок заключения основного договора, он должен быть заключён в течение года (п. 4 ст. 429 ГК), иначе обязательство прекращается (п. 6 ст. 429 ГК). Требование о понуждении к заключению основного договора можно заявить лишь в течение шести месяцев. То есть, внёся деньги по цепочке «аренда → предварительный договор → акт брони», вы рискуете: право на сам объект вы не приобретаете до регистрации, а требовать оформления собственности по предварительному договору можно лишь в ограниченный срок и при условии, что продавец всё ещё собственник и объект существует как самостоятельный объект недвижимости.

Законность сбора «арендных» платежей с последующим выкупом: риски притворности и запрет обхода Закона № 214-ФЗ

Если объект ещё не введён в эксплуатацию либо фактически строится/создаётся, а гражданин платит деньги, рассчитывая получить право собственности на помещение, — это привлечение денежных средств граждан для строительства, которое подчинено специальному регулированию.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости , которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ) 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" , или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". (В редакции федеральных законов от 01.07.2018 № 175-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) (Часть в редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 2 1 .
— ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи , в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию . Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей , может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. (Дополнение частью - Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2 1-1 . Действие настоящего Федерального закона при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 2 2 .
— ч. 2.1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2.
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
— п. 87 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности. 1.1. К. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме. В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии общество передало ей право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным между ним и застройщиком договором, именуемым предварительным договором купли- продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Между тем обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком не исполнено, тогда как оплата строительства объекта недвижимости произведена. Судами первой и апелляционной инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что к правоотношениям сторон не применимы положения Закона № 214-ФЗ, поскольку между застройщиком и обществом заключен предварительный договор, правоотношения по которому не регулируются названным законом.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017

Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, - (В редакции Федерального закона от 01.05.2016 № 139-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ

Разбор. Здесь возможны две правовые ветки, и обе несут риск для клиента.

Ветка 1 — готовый объект (нежилой номер уже существует и принадлежит продавцу в ЕГРН). Тогда запрет 214-ФЗ не действует, но остаётся риск притворности: если под видом «аренды с правом выкупа» и «акта брони» фактически прикрывается обычная купля-продажа с рассрочкой, а плата, названная «арендной», фактически является выкупным платежом, сделка может быть признана притворной (п. 2 ст. 170 ГК) — и тогда применяются правила о той сделке, которую стороны действительно имели в виду. Для покупателя это скорее защитный механизм (позволяет квалифицировать платежи как оплату цены), но сама схема остаётся юридически зыбкой.

Ветка 2 — объект ещё не введён в эксплуатацию / фактически строится. Тогда сбор денег по «аренде с выкупом», «предварительному договору» и «акту брони» — это привлечение средств граждан для строительства, которое допускается только по договору долевого участия (ДДУ) с госрегистрацией и размещением средств на счёте эскроу. Суды последовательно переквалифицируют такие «предварительные договоры» в ДДУ и применяют меры ответственности 214-ФЗ независимо от наименования документа (Обзор ВС от 19.07.2017). За такой обход продавца ждёт административная ответственность: штраф на юрлицо от 500 тысяч до 1 млн рублей (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ).

Вывод: если «гостиница Петрова» для этих комнат ещё не введена в эксплуатацию или комнаты не поставлены на кадастровый учёт как отдельные объекты недвижимости, схема «аренда с правом выкупа» с предварительным договором и актом брони — это, по сути, обход Закона № 214-ФЗ, лишающий вас гарантий (эскроу, неустойки, реестра, защиты потребителя). Это главный признак схемы, на которой можно «пролететь».

Как защититься и вернуть деньги, если продавец не оформит собственность

Если сделка окажется ничтожной (например, притворной либо совершённой в обход 214-ФЗ), либо продавец не исполнит обязательство, у покупателя есть механизмы возврата уплаченного и взыскания процентов.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2.
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
— п. 60 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Разбор применения. Если вложенные вами деньги удерживаются без законного основания (сделка ничтожна, либо продавец получил деньги и не оформил ни аренду, ни выкуп), он обязан вернуть их как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК), а на сумму — начисляются проценты по ключевой ставке Банка России (ст. 1107, 395 ГК) с момента, когда продавец узнал о неосновательности получения средств. Если же договор купли-продажи (или аренды с выкупом, оформленной по форме купли-продажи) заключён, но продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права, вы вправе через суд добиться регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК). До такой регистрации покупатель, которому передано владение, является законным владельцем (п. 60 Пленума ВС № 10) и вправе защищать владение в том числе против собственника (ст. 305 ГК).

Важные оговорки по процессу: иски о правах на недвижимость рассматриваются по месту нахождения имущества (исключительная подсудность). Спор с продавцом-юрлицом или ИП о возврате денег по недействительной/обходной схеме подлежит рассмотрению по общим правилам подсудности в зависимости от цены иска и статуса ответчика. Требование о понуждении к заключению основного договора ограничено шестью месяцами с момента неисполнения (п. 5 ст. 429 ГК), поэтому затягивать с обращением в суд нельзя.

Ключевой практический вывод: прежде чем платить, запросите выписку из ЕГРН на каждый объект — подтвердите, что (1) объект поставлен на кадастровый учёт как отдельное помещение, (2) введён в эксплуатацию (или зарегистрирован как готовый), (3) у продавца зарегистрировано право собственности, (4) нет обременений/арестов/ипотеки. Если хотя бы один пункт не подтверждается — от сделки по такой схеме следует отказаться, а всё уплаченное подлежит возврату с процентами.