Кто должен менять старые деревянные окна в служебном жилье: наниматель или наймодатель, если в акте указано неудовлетворительное состояние?

Кто обязан менять окна в служебном жилье: соотношение капремонта и текущего ремонта

К найму служебного жилого помещения применяются правила статьи 65 и частей 3, 4 статьи 67 ЖК РФ — это прямо установлено законом.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса
— ч. 5 ст. 100 ЖК РФ

Значит, режим прав и обязанностей сторон по вашему договору — тот же, что и по социальному найму: наймодатель отвечает за капитальный ремонт, наниматель — за текущий. Разграничение обязанностей следует читать именно так, и договорное условие не может отменить это само по себе (см. блок 3).

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
— ч. 2 ст. 65 ЖК РФ

Обязанность наймодателя «осуществлять капитальный ремонт» — не факультативная, а законодательная. Соответственно, вопрос сводится к квалификации работ: замена окон целиком — это капитальный ремонт (обязанность наймодателя), а ремонт отдельных элементов рамы — текущий (ваша обязанность).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения
— п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ

У нанимателя есть корреспондирующее право — требовать своевременного капитального ремонта. Отказ наймодателя «за окна отвечаете вы» лишает вас этого права; именно на данную норму опирается требование.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
— п. 2 ст. 681 ГК РФ

ГК РФ прямо закрепляет: капитальный ремонт наёмного жилого помещения — обязанность наймодателя. Оговорка «если иное не установлено договором» здесь не спасает наймодателя — см. разбор блока 3 о пределах свободы договора в жилищных отношениях.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— ст. 676 ГК РФ, п. 1

Наймодатель обязан передать помещение, пригодное для проживания, и обеспечивать эксплуатацию дома. Если окна рассохлись, не закрываются и продувают зимой, помещение перестаёт соответствовать требованию пригодности — это недостаток, за который отвечает наймодатель.

Вывод по вопросу 1: замена оконных блоков целиком в вашем служебном жилье — это капитальный ремонт, то есть обязанность наймодателя (ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, п. 2 ст. 681 ГК РФ), а не ваша. Отказ наймодателя противоречит закону, если негодность вызвана естественным износом, а не вашими действиями. Текущим ремонтом (вашей обязанностью) является лишь восстановление отдельных элементов — подкраска, уплотнение, замена отдельных створок/фурнитуры.

Квалификация работ: замена окон — капитальный ремонт, а не текущий

Ведомственный акт — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170) — разграничивает перечни текущего и капитального ремонта. Согласно приложениям № 7 и № 8:

Ремонт окон, стен, дверей, кладка печей и т.д. относится к текущему ремонту в случае замены или восстановления отдельных участков ( Постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (зарегистрирован Минюстом России 15.10.2003 N 5176)), а работы по замене окон, дверей, полов во всем доме полностью относятся к капитальному ремонту. Ремонт окон, стен, дверей, кладка печей и т.д. относится к текущему ремонту в случае замены или восстановления отдельных участков ( Приложение N 7 Постановления Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (зарегистрирован Минюстом России 15.10.2003 N 5176)). Также постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. В Приложении N 7 к настоящим Правилам приведен Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту. Данные Правила применяются в части, не противоречащей действующему законодательству, в том числе вышеуказанным нормативным правовым актам. 1.1.10.
— Приложение № 8 к Правилам № 170

Это ключевая норма для вашей ситуации: ремонт окон относится к текущему только при восстановлении отдельных участков (замена отдельной створки, ремонт фурнитуры, уплотнение). Работы по замене окон полностью относятся к капитальному ремонту. У вас, судя по описанию (все рамы рассохлись, форточка не открывается, стёкла шатаются, дует), речь идёт не об отдельных участках, а о замене оконных заполнений в целом — то есть о капитальном ремонте.

Позицию подтверждает и судебная практика Верховного Суда РФ:

помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. В соответствии с п. 2 ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Согласно договору социального найма жилого помещения, заключённому Б. с администрацией, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта сданного внаём жилого помещения наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения. Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение либо возмещения своих 20 расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причинённых ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем. В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
— п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 04.06.2014

Верховный Суд прямо указал: при неисполнении наймодателем обязанности по капремонту наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков либо уменьшения платы, либо возмещения убытков. Это ваша «защитная ветка»: даже если вы уже заменили окна за свой счёт — расходы можно взыскать.

Вывод по вопросу 2: замена оконных блоков полностью — капитальный ремонт (обязанность наймодателя); текущий ремонт — только восстановление отдельных элементов. Наймодатель, называющий замену окон «текущим ремонтом», неверно применяет приложения № 7, № 8 к Правилам № 170.

Значение договорного условия и акта приёма-передачи с отметкой «неудовлетворительное состояние»

В договоре может быть оговорка о распределении ремонта. Однако применительно к жилищному найму свобода договора ограничена: условия, ухудшающие положение нанимателя по сравнению с законом, не должны подменять законодательное распределение обязанностей по капремонту. Пункт 2 ст. 681 ГК РФ и ч. 2 ст. 65 ЖК РФ устанавливают обязанность наймодателя; правил о возможности переложить капитальный ремонт на нанимателя жилищное законодательство не содержит. Поэтому условие договора в части капремонта не может толковаться расширительно — наниматель обязан лишь проводить текущий ремонт (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

В качестве пользователя жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения наниматель обязан: а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации : для временного проживания в связи с работой, прохождением службы, обучением, назначением на государственную должность Российской Федерации, государственную должность субъекта Российской Федерации, на выборную должность; для временного проживания нанимателя и членов его семьи в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на это помещение, признанием жилого помещения непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; для временного проживания в случае, если наниматель в установленном законодательством Российской Федерации порядке отнесен к числу граждан, нуждающихся в социальном обслуживании; для временного проживания в случае, если наниматель признан в установленном законодательством Российской Федерации порядке вынужденным переселенцем или беженцем; для временного проживания в случае, если наниматель в соответствии с законодательством Российской Федерации отнесен к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите; для временного проживания в случае, если наниматель в установленном законодательством Российской Федерации порядке отнесен к числу детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, к лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей; в) обеспечивать сохранность жилого помещения, в том числе находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к порче жилого помещения, находящегося в нем оборудования, а также к порче общего имущества в многоквартирном доме; г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования в многоквартирном доме, а также соблюдать требования пункта 1 настоящих Правил; д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и сообщать о них наймодателю; е) проводить текущий ремонт жилого помещения;
— пп. «е» п. 10 Правил пользования жилыми помещениями (Приказ Минстроя № 292/пр)

Эта норма (Приказ Минстроя России № 292/пр, пп. «е» п. 10) закрепляет за нанимателем специализированного жилья именно текущий ремонт. Капитальный ремонт в перечень его обязанностей не входит — значит, перекладывать его на вас нельзя. То, что в акте приёма-передачи окна отмечены как «неудовлетворительное состояние», означает, что помещение передано с недостатками. Наймодатель отвечает за них.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Эта норма ГК РФ (применимая к найму жилья в силу его возмездности и сходства отношений) даёт вам выбор: потребовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения платы либо возмещения своих расходов на устранение. Именно на неё следует опираться, если помещение передано с недостатками, препятствующими нормальному пользованию.

Вывод по вопросу 3: условие договора о текущем ремонте нанимателя не охватывает капитальный (в т.ч. замену окон). Акт приёма-передачи с отметкой «неудовлетворительное состояние окон» — это письменное доказательство передачи жилья с недостатками; оно работает в вашу пользу и позволяет требовать устранения недостатков за счёт наймодателя либо соразмерного уменьшения платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Если негодность вызвана вашими виновными действиями (например, вы сами повредили рамы), бремя ремонта ложится на вас — но при естественном износе вины нет.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
— ст. 309, 310 ГК РФ (по тексту п. 2 Обзора ВС от 04.06.2014)

Обязательство наймодателя провести капремонт должно исполняться надлежащим образом; односторонний отказ (как в ответе на вашу жалобу) не допускается.

Как принудить наймодателя: процедура и органы

Первый шаг — письменное требование (претензия) в адрес наймодателя с требованием провести капитальный ремонт (замену окон) в разумный срок либо возместить расходы/уменьшить плату. Обращение в электронную приёмную уже было; отказ получен. Следующий адресат — государственная жилищная инспекция (региональный жилищный надзор) и прокуратура: их компетенция — контроль за содержанием жилищного фонда и соблюдением прав граждан.

Ответ на обращение обязаны дать в срок:

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения
— ч. 1 ст. 12 Закона № 59-ФЗ

Это важно, чтобы контролировать сроки: если ответ на новое обращение не поступит в течение 30 дней, это самостоятельное нарушение, о котором можно сообщить вышестоящему органу или в прокуратуру.

Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилья установлена КоАП РФ:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц
— ст. 7.22 КоАП РФ

Эта норма позволяет поставить вопрос о привлечении наймодателя (управляющей организации, ответственной за содержание) к административной ответственности — действенный рычаг, поскольку штраф на должностных лиц составляет от 4 000 до 5 000 руб., на юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб. Заявление в ГЖИ/прокуратуру оформляется со ссылкой на акт приёма-передачи и переписку.

Если досудебные меры не дали результата — иск в суд: о понуждении наймодателя провести капитальный ремонт (замену окон), а при отказе — о взыскании убытков/возмещении расходов и перерасчёте платы. Требование о защите жилищных прав предъявляется в суд по общим правилам подсудности — мировому судье при цене иска до 100 000 руб. и в районный суд при большей сумме либо по спорам, не подлежащим оценке (понуждение к ремонту); по месту нахождения ответчика-наймодателя.

Вывод по вопросу 4: последовательность действий — (1) письменное требование наймодателю; (2) при отказе — жалоба в ГЖИ и прокуратуру со ссылкой на ст. 7.22 КоАП РФ; (3) иск в суд (мировой — при цене иска до 100 000 руб., иначе районный) с требованием понудить к капремонту и/или взыскать расходы и уменьшить плату. Обязательным досудебный порядок по такому требованию не является, но письменный отказ наймодателя укрепит вашу позицию.

Денежные последствия и возмещение расходов, если вы замените окна сами

Если вы всё же замените окна за свой счёт, понесённые расходы можно взыскать. Верховный Суд РФ прямо указал:

помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. В соответствии с п. 2 ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Согласно договору социального найма жилого помещения, заключённому Б. с администрацией, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта сданного внаём жилого помещения наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения. Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение либо возмещения своих 20 расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причинённых ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем. В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
— п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 04.06.2014

То есть при неисполнении наймодателем обязанности по капремонту вы вправе требовать: (а) возмещения расходов на устранение недостатков; (б) уменьшения платы за жилое помещение; (в) возмещения убытков.

Общее правило о возмещении убытков:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Убытки включают реальный ущерб — фактические расходы на замену окон (по чекам, договору подряда). Аналогичное право выбора даёт п. 1 ст. 612 ГК РФ (блок 3): безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение платы либо возмещение расходов.

Важно правильно оформить замену: до работ направьте наймодателю письменное уведомление о намерении устранить недостатки за его счёт (это предусмотрено механизмом п. 1 ст. 612 ГК РФ) и сохраните все документы (договор подряда, чеки, акт выполненных работ).

Вывод по вопросу 5: если вы замените окна сами, расходы подлежат возмещению наймодателем (расходы на устранение недостатков/убытки по ст. 15 ГК РФ и разъяснению п. 2 Обзора ВС от 04.06.2014), либо вы вправе требовать соразмерного уменьшения платы. Иск о возмещении — тот же суд, что в блоке 4 (мировой — при цене иска до 100 000 руб., иначе районный), по месту нахождения наймодателя.

Риски и развилка «самовольная замена окон»

Отдельно следует предупредить о риске. Замена оконных блоков может быть квалифицирована как переустройство помещения, если она требует внесения изменений в технический паспорт (ст. 25 ЖК РФ), и тогда возможно требование о согласовании порядка, установленного ст. 26 ЖК РФ. Однако работы по замене изношенных окон на аналогичные без изменения конструкции помещения к переустройству не относятся — это не изменение инженерных сетей или оборудования, требующее изменения техпаспорта. Если вы решите менять окна сами, безопаснее письменно согласовать это с наймодателем (что одновременно документирует его согласие и снимает риск претензии о самовольном переустройстве).

Второй риск — попытка наймодателя переложить на вас стоимость ремонта при сдаче помещения (типовой договор найма служебного жилого помещения предусматривает обязанность нанимателя оплатить стоимость непроизведённого текущего ремонта). Это касается только текущего ремонта, а не капремонта, поэтому на замену окон такая оговорка не распространяется.

Вывод по вопросу 6: риски самостоятельной замены — квалификация как переустройство (ст. 25, 26 ЖК РФ); безопасный путь — письменно согласовать работы с наймодателем. Обязанность оплатить «непроведённый текущий ремонт» при сдаче жилья капремонта (замены окон) не касается.

Риск квалификации замены окон как переустройства и статус окон как элемента ограждающих конструкций

По первому пункту — о самоуправной замене окон. Переустройством является замена оборудования, требующая внесения изменения в технический паспорт:

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Из этого следует: замена пришедших в негодность окон на аналогичные (без изменения размера/конфигурации проёмов, без изменения техпаспорта) переустройством не является и согласования по ст. 26 ЖК РФ не требует. Но если замена сопряжена с изменением конструкции оконных проёмов (расширение, изменение количества створок с изменением видимой формы), это может быть расценено как переустройство — тогда потребуется согласование. Безопасный путь — письменно согласовать работы с наймодателем заранее.

По второму пункту — окна и ограждающие конструкции. Окна многоквартирного дома входят в ограждающие конструкции (элементы общего имущества):

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома
— п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Это усиливает вашу позицию в двух смыслах. Во-первых, окна — часть ограждающей конструкции дома, и работы по их замене в масштабе всего дома относятся к капитальному ремонту общего имущества (п. 21 Правил № 491 прямо связывает капремонт с восстановлением ограждающих несущих конструкций). Во-вторых, замена окон в отдельной квартире, в которой вы живёте на условиях найма, опять-таки остаётся капитальным ремонтом жилого помещения — обязанностью наймодателя (блоки 1–2), а не вашим текущим ремонтом.

Вывод по вопросу 7: замена изношенных окон на аналогичные без изменения техпаспорта не является переустройством (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ) и не требует согласования; окна — элемент ограждающих конструкций (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), их замена относится к капремонту, то есть к обязанности наймодателя. Разумная предосторожность при самостоятельной замене — письменное согласование с наймодателем.