Как узаконить и разделить придомовой земельный участок между собственниками квартир в многоквартирном доме, если земля в собственности сельсовета и не размежевана?

Возникает ли право на земельный участок в силу закона и нужна ли аренда с последующим выкупом

Право собственников квартир на землю под домом существует не потому, что сельсовет что-то передал, а в силу закона — как составная часть общего имущества МКД.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
— ч. 1 ст. 16 Вводного закона № 189-ФЗ

объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ (ч. 7 ст. 16 указанного закона). В материалах дела имеется копия уведомления из органа регистрации прав об отсутствии сведений в ЕГРП каких-либо зарегистрированных прав на земельный участок, на котором расположена придомовая территория. Таким образом, до настоящего времени права на земельный участок не оформлены, участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, то есть используется без оформленных в установленном порядке документов на землю. Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом
— п. 1 Обзора ВС РФ от 28.03.2018 № 1/2018

Значит, участок под вашим домом (если он в границах существующей застройки села) уже юридически является общей долевой собственностью всех 8 собственников квартир — приватизация квартир автоматически повлекла и это право, вне зависимости от того, что в ЕГРН до сих пор записано муниципальное право и участок не межеван. Это подтверждает и позиция Верховного Суда: даже если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, собственники помещений являются законными владельцами земли под домом.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации . Статья 17 (Статья утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Статья 18 1.
— ч. 5 ст. 16 Вводного закона № 189-ФЗ

Это ключевая норма для ответа на «мутный» совет сельсовета: земельный участок переходит в общую долевую собственность бесплатно, а не по договору аренды с выкупом. Аренда с последующим выкупом — это модель для зданий, принадлежащих отдельным лицам, где собственники обращаются за предоставлением участка в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
— п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.
— п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.
— п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ

Нормы ст. 39.20 ЗК РФ применяются, когда участок предоставляется «с нуля»; для дома в существующей застройке работает специальная и приоритетная норма ст. 16 Вводного закона № 189-ФЗ — участок не «предоставляется», а признаётся уже принадлежащим собственникам помещений и переходит бесплатно. Требование сначала арендовать участок, а потом выкупать его неправомерно: платить выкупную стоимость за то, что и так переходит бесплатно, не требуется. Обязанность сформировать участок (утвердить проект межевания либо схему расположения, подготовить межевой план, подать заявление о кадастровом учёте) возложена на орган местного самоуправления:

Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав
— ч. 4 ст. 16 Вводного закона № 189-ФЗ

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
— ч. 3 ст. 16 Вводного закона № 189-ФЗ

Достаточно заявления любого собственника помещения, а не согласия всех 8 квартир и не решения сельсовета о «выделении» земли за счёт жильцов. Расходы на кадастровые работы, таким образом, по общему правилу несёт ОМСУ, а не собственники; предложение «оплатите оформление сами» правового основания не имеет.

Вывод: аренда и выкуп не нужны — участок под вашим домом является общей долевой собственностью собственников 8 квартир в силу закона (ст. 16 Вводного закона № 189-ФЗ) и переходит бесплатно со дня его кадастрового учёта; обязанность образовать участок (проект межевания/схема, межевой план, кадастровый учёт) лежит на сельсовете и исполняется по заявлению любого собственника. Достаточно коллективно (или одному жильцу) подать в администрацию заявление об образовании земельного участка, приложив выписки ЕГРН на квартиры и техплан/техпаспорт дома.

По какому критерию делятся доли — поровну на квартиру или по площади

Доли в общем имуществе МКД (включая земельный участок) определяются не поровну на квартиру и не поровну на человека, а строго пропорционально размеру общей площади принадлежащего конкретному собственнику помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3.
— ч. 1 ст. 37 ЖК РФ

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. Статья 16 1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3.
— ст. 15 Вводного закона № 189-ФЗ, п. 2

Поэтому ваш вопрос «делить по количеству квартир или по площади» имеет однозначный ответ: по площади. Оговорка в ст. 15 Вводного закона № 189-ФЗ допускает иной порядок, только если до вступления в силу ЖК РФ решение об этом приняло общее собрание или было иное соглашение всех участников долевой собственности — в вашем доме такого не было, значит действует общее правило: доля пропорциональна площади квартиры.

Применительно к вашей квартире, где 6 собственников с долями по 1/6: каждый из них имеет долю в праве на общий земельный участок, равную 1/6 доли, приходящейся на вашу квартиру в общей площади дома. Например, если площадь дома (жилых помещений) — S, площадь вашей квартиры — S1, то доля квартиры в земле = S1/S, а доля каждого из 6 сособственников = (S1/S) × 1/6. Доли внутри квартиры делятся так же, как они определены в праве на саму квартиру.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.
— п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ

Дополнительно это же правило закреплено в ст. 39.20 ЗК РФ: размер долей в праве общей собственности на участок соразмерен долям в праве на помещения. Дополнительно важно: доли не выделяются в натуре, и нельзя отдельно от квартиры продать, подарить или заложить свою земельную долю:

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
— ч. 4 ст. 37 ЖК РФ

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 2 ст. 247 ГК РФ

Это означает: тот факт, что у кого-то квартира больше, автоматически даёт ему и большую долю земли; «уравниловка» по головам или по квартирам невозможна без согласия всех собственников. Если собственники хотят иной порядок, его можно установить только соглашением всех сособственников (ст. 15 Вводного закона № 189-ФЗ), но это будет исключение, а не правило.

Вывод: доли в праве на землю считаются пропорционально площади квартир (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, ст. 15 Вводного закона № 189-ФЗ, п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ), а не по числу квартир и не по количеству сособственников. У вас квартира из 6 сособственников — каждый получает 1/6 от доли квартиры: доля_квартиры × 1/6. Выдел земли в натуре не допускается, земельную долю нельзя отчуждать отдельно от квартиры.

Что делать, если сельсовет бездействует или требует выкуп (процедура и оспаривание)

Поскольку образование участка — обязанность ОМСУ (ч. 4 ст. 16 Вводного закона № 189-ФЗ), а не милость сельсовета, при молчании или незаконном требовании выкупа применяется судебный порядок оспаривания бездействия органа местного самоуправления.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
— п. 1 ст. 218 КАС РФ

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст Статья 220. Требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями 1. Форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частями 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ) 2. В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны: 1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса; 2) орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие); 3) наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Заявление подаётся в районный суд по месту нахождения администрации сельского поселения (ответчик — администрация) в течение 3 месяцев с того момента, как вам стало известно о нарушении права. Для длящегося нарушения (участок годами не сформирован) срок исчисляется с даты получения отказа или последнего ответа администрации. Требование формулируется как признание незаконным бездействия администрации и возложение на неё обязанности совершить действия, предусмотренные ч. 4 ст. 16 Вводного закона № 189-ФЗ. Согласно пункту 28 Постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 № 36, суд удовлетворяет заявление, если оспариваемое бездействие нарушает права заявителя и не соответствует закону.

Также порядок пользования сформированным участком (двор, парковки, места под сараи и огороды) определяется решением общего собрания собственников:

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
— п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Для подачи документов на кадастровый учёт и регистрацию общего имущества собственники на общем собрании определяют уполномоченное лицо:

принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 3 7 ) принятие решения о порядке приема оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования опросным путем; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.08.2023 № 441-ФЗ ) 3 8 ) принятие решений о демонтаже сетей связи, монтаж которых осуществлен в соответствии с частью 4 2 статьи 36 настоящего Кодекса; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) выбор способа управления многоквартирным домом; 4 1 ) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 4 2 ) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
— п. 3.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Вывод: при отказе или бездействии администрации сформировать участок вы вправе в течение 3 месяцев обратиться в районный суд с административным иском о признании бездействия незаконным и понуждении ОМСУ образовать земельный участок (ст. 218, 219 КАС РФ, п. 28 Пленума ВС РФ от 10.02.2009 № 36). Подсудность — районный (городской) суд, поскольку ответчиком выступает орган местного самоуправления. Параллельно на общем собрании собственников (п. 2, 2.1, 3.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) стоит уполномочить одного жильца на подачу заявления и представлять интересы дома; требования о выкупе или оплате оформления за счёт жильцов правового основания не имеют.

Статус сараев, погребов, огородов и налоговые последствия

Хозпостройки, огороды и парковки на придомовой территории находятся на общем земельном участке (равно как и элементы благоустройства), которым собственники владеют и пользуются в границах, определённых законом.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 2 ст. 247 ГК РФ

Это значит, что пользование конкретным «пятачком» земли (сарай, погреб, огород) должно быть согласовано всеми сособственниками; при споре — допускается лишь соразмерная доле часть, а при невозможности её выделить — денежная компенсация (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Если постройка капитальная (прочно связана с землёй) и возведена без разрешения на участке, разрешённое использование которого не допускает такого строительства, она квалифицируется как самовольная постройка:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
— п. 1–2 ст. 222 ГК РФ

Осуществивший самовольную постройку не приобретает на неё права и не может ею распоряжаться; она подлежит сносу или приведению в соответствие. Кроме того, само пользование общим участком «под себя» без оформления доли может быть расценено как самовольное занятие земельного участка:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Эту норму важно учитывать: пока право на участок не зарегистрировано, никто из жильцов не имеет «своих» квадратных метров вне квартиры, и участок формально числится за муниципалитетом; поэтому стихийное расширение огородов и тем более капитальные пристройки создают для жильцов риск административного штрафа и сноса. Оформление участка в общую долевую собственность снимет этот риск для существующих элементов благоустройства и закрепит уже сложившийся порядок пользования.

Отдельно о налоге: с 2015 года земельный участок, входящий в состав общего имущества МКД, не является объектом налогообложения по земельному налогу:

земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ)
— подп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ

Вывод: земельный участок под домом и расположенные на нём элементы благоустройства (двор, парковки, сараи, погреба, огороды) — общее имущество; порядок пользования ими определяется соглашением всех сособственников либо решением общего собрания, а самовольное расширение пользования без оформления доли грозит штрафом по ст. 7.1 КоАП РФ. Капитальные постройки без разрешения — самовольные и по ст. 222 ГК РФ подлежат сносу или приведению в соответствие. При этом земельный налог на такой участок не начисляется (подп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ), так что оформление участка не создаёт для жильцов дополнительной налоговой нагрузки — вопреки опасениям.