Могут ли забрать квартиру по договору соцнайма, если есть ипотечное жилье в собственности?

Может ли администрация забрать квартиру соцнайма из-за наличия ипотечного жилья в собственности

Наличие у семьи другого жилого помещения (ипотечной квартиры) само по себе не входит в перечень оснований, по которым наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма и выселения. Закон прямо указывает, что изменение имущественного положения нанимателя не влияет на судьбу уже заключённого договора.

1. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. 3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
   — ч. 2, 3 ст. 60 ЖК РФ
2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. 3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
   — ч. 2, 3 ст. 60 ЖК РФ

Это означает: то, что семья перестала быть нуждающейся в жилье (купила ипотечную квартиру), не даёт администрации права расторгнуть договор соцнайма. Договор соцнайма бессрочный — «срок перезаключения» касается не классического соцнайма, а срочного договора найма специализированного жилья (см. блок 3), поэтому к смене имущественного статуса это отношения не имеет.

Перечень оснований расторжения договора по инициативе наймодателя закрыт и не содержит такого основания, как приобретение иного жилья:

1. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению.
   — ч. 4 ст. 83 ЖК РФ
2. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению.
   — ч. 4 ст. 83 ЖК РФ

Для вашего случая это ключевая норма: ни одного из четырёх оснований наличие ипотеки не образует. Единственное исключение из логики «выезда» в другое жильё закреплено отдельно и требует фактического выезда:

1. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — ч. 3 ст. 83 ЖК РФ
2. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Это значит: риск возникает не от самого факта собственности на ипотечную квартиру, а только если семья фактически выедет и перестанет пользоваться квартирой соцнайма на постоянной основе. Если вы продолжаете в ней проживать, регистрация и пользование сохраняются.

Судебная практика подтверждает исчерпывающий характер оснований и запрет применять к соцнайму гражданско-правовые правила о расторжении:

1. Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29, 83, 85–91 ЖК РФ). Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания пункта 3 статьи 672 ГК РФ не допускается.
   — п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009
2. Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29, 83, 85–91 ЖК РФ). Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания пункта 3 статьи 672 ГК РФ не допускается.
   — п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Вывод: если квартира предоставлена по договору социального найма, наличие ипотечного жилья в собственности не является основанием для изъятия квартиры или отказа в перезаключении/продлении — расторжение возможно только по четырём основаниям ч. 4 ст. 83 ЖК РФ в судебном порядке. Забрать квартиру могут лишь при фактическом выезде (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ) либо при наличии задолженности свыше 6 месяцев, порчи жилья, нарушений прав соседей или использования не по назначению.

Влияет ли наличие иного (ипотечного) жилья на право пользования квартирой

Право пользования уже предоставленной по соцнайму квартирой не зависит от того, есть ли у нанимателя и членов его семьи другое жильё. Нуждаемость важна при постановке на учёт и предоставлении жилья, но не при сохранении уже возникшего права. Если супруг — наниматель или член семьи нанимателя, его статус определяется договором, а не имущественным положением.

1. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. […] 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
   — ч. 2, 4 ст. 69 ЖК РФ
2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
   — ч. 2, 4 ст. 69 ЖК РФ

Это означает: даже если муж формально перестанет считаться членом семьи нанимателя, при сохранении проживания за ним остаются те же права — закон связывает права с проживанием, а не с наличием собственности. Приобретение ипотечной квартиры в браке само по себе не прекращает право пользования социальным жильём.

Вывод: наличие ипотечного жилья не лишает семью права пользования квартирой соцнайма. Право прекращается не из-за собственности на другое жильё, а только вследствие фактического выезда или утраты статуса члена семьи нанимателя с одновременным прекращением проживания.

Если квартира предоставлена как специализированное жильё (например, лицу из числа детей-сирот) — порядок по истечении срока

Если «срок перезаключения» в письме администрации связан с пятилетним сроком, квартира, вероятно, предоставлена по договору найма специализированного жилого помещения (типичный случай — жильё для детей-сирот). Тогда по окончании срока договор НЕ расторгается и жильё НЕ изымается — закон обязывает переоформить его в соцнайм, а при трудной жизненной ситуации — продлить.

1. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.
   — п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Для вашей ситуации: если квартира — специализированное жильё, истечение пятилетнего срока влечёт не изъятие, а обязательное переоформление в соцнайм (либо продление ещё на пять лет при трудной жизненной ситуации). Наличие ипотечной квартиры в собственности в этот момент само по себе не отменяет эту обязанность администрации.

Расторжение специализированного жилья по требованию наймодателя тоже возможно лишь по закрытому перечню и только в суде:

1. Договор найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более одного года и отсутствия соглашения по погашению образовавшейся задолженности по оплате жилых помещений и (или) коммунальных услуг; 2) разрушения или систематического повреждения жилого помещения нанимателем или проживающими совместно с ним членами его семьи; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению.
   — ч. 4 ст. 101 ЖК РФ

Здесь также нет такого основания, как наличие другого жилья в собственности. Забрать специализированную квартиру обратно можно только при задолженности свыше года, разрушении, нарушениях прав соседей или использовании не по назначению — и только через суд.

Вывод (ветка «специализированное жильё»): поскольку перечень оснований расторжения закрыт (см. норму выше) и не содержит «приобретение другого жилья», а пункт о пятилетнем сроке прямо предписывает переоформить жильё в соцнайм, а не изъять его, — ипотечная квартира в собственности не является основанием для изъятия специализированного жилья либо отказа в переоформлении.

Вывод (ветка «классический соцнайм»): договор социального найма заключается без установления срока (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ, см. блок 1) — поэтому «перезаключения» как такового не требуется, а наличие ипотечного жилья не влияет ни на право пользования, ни на судьбу договора.

Режим ипотечной квартиры, приобретённой в браке

Важно правильно оценивать статус ипотечного жилья при заполнении документов для администрации. Если квартира куплена в браке за счёт общих доходов (даже если оформлена на мужа или на вас), она по закону является общей собственностью супругов — и в выписке из ЕГРН это не всегда отражено, но по существу это совместное имущество.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов […] Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи […] и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ
2. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Для вашего дела это означает: ипотечную квартиру корректно раскрывать как совместное имущество супругов независимо от того, на кого она записана. При этом сам факт наличия этого имущества не создаёт основания для изъятия квартиры соцнайма — правовое значение имеет только вопрос проживания (см. блок 1). Если ипотека оформлена одним супругом, а второй — созаёмщик, это дополнительно влияет только на распределение долгов, но не на жилищные права по соцнайму.

Вывод: ипотечная квартира, приобретённая в браке, — совместная собственность супругов (ст. 34 СК РФ), и в документах её следует отражать как общее имущество. Однако это не аргумент администрации для изъятия социального жилья.

Если администрация откажет в перезаключении или потребует освободить квартиру — защита в суде

Даже если администрация откажет в переоформлении/перезаключении или будет настаивать на освобождении квартиры, такой отказ (решение, действие или бездействие) можно обжаловать в суд. Это самостоятельное право, не требующее чьего-либо согласия.

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления […] если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав […] Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) […] в вышестоящие в порядке подчиненности орган […] либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ
2. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Отказ администрации переоформить специализированное жильё в соцнайм по окончании 5-летнего срока как раз создаёт препятствие к реализации права — он может быть оспорен в порядке КАС РФ. Обжалование возможно как в суд, так и в вышестоящий орган (например, в вышестоящую администрацию или профильный комитет).

Срок обращения в суд ограничен — пропускать его нельзя:

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ
2. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Для вашего дела это критично: если администрация примет письменный отказ, заявление в суд нужно подать в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении права. Само по себе наличие ипотечной квартиры — не основание для отказа, поэтому такой отказ почти наверняка будет незаконным.

Вывод: отказ администрации в перезаключении/переоформлении или требование освободить квартиру обжалуется в районный суд по правилам КАС РФ в течение 3 месяцев; при отсутствии иных оснований (ч. 4 ст. 83, ч. 4 ст. 101 ЖК РФ) требование администрации незаконно. Пока вступившего в силу судебного решения о выселении нет, выселить из квартиры нельзя.

Требование выписки из ЕГРН: правомерно ли и что делать

Требование администрации представить выписку из ЕГРН само по себе правомерно: это стандартный способ проверки жилищной обеспеченности заявителя и членов его семьи. Закон не запрещает наймодателю запрашивать такие сведения. При этом юридическое значение наличия ипотечного жилья исчерпывается сферой постановки на учёт нуждающихся — оно не затрагивает судьбу уже заключённого договора, поскольку изменение оснований и условий, дающих право на получение жилья, не является основанием его расторжения:

1. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. 3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
   — ч. 2, 3 ст. 60 ЖК РФ
2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. 3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
   — ч. 2, 3 ст. 60 ЖК РФ

Вывод: выписку из ЕГРН разумно представить — сам по себе факт наличия в ней ипотечного жилья не создаёт основания для изъятия квартиры (ч. 2, 3 ст. 60 ЖК РФ, ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Если администрация использует сведения ЕГРН как повод отказать в переоформлении или потребовать освободить квартиру, такой отказ обжалуется в районный суд в порядке КАС РФ (3 месяца — ч. 1 ст. 219 КАС РФ, блок 5). Отказ или непредставление документов создаёт лишь риск затягивания процедуры, но не лишает права на оспаривание в суде.

Порядок перезаключения/переоформления и перечень документов на региональном уровне

Порядок переоформления специализированного жилья в соцнайм и порядок выявления «обстоятельств трудной жизненной ситуации» устанавливаются законодательством субъекта РФ (абз. 2 и 3 п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ — см. блок 3). На федеральном уровне обязательного перечня документов, включающего именно выписку из ЕГРН, нет — конкретный перечень задаёт региональный/муниципальный административный регламент либо поручение администрации в письме.

Из найденного в банке законодательства Ленинградской области точный административный регламент по перечню документов для перезаключения договора соцнайма и о запросе выписки из ЕГРН загрузить не удалось (текст не открылся). Поэтому по составу документов следует руководствоваться самим письмом администрации: оно и задаёт требования к комплекту.

Практический вывод из уже процитированных норм: даже если администрация затребует выписку из ЕГРН и в ней обнаружится ипотечное жильё, это не образует основания ни для отказа в переоформлении (обязанность администрации по п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ), ни для расторжения (ч. 4 ст. 83, ч. 4 ст. 101 ЖК РФ). Непредставление документов, формально запрошенных письмом, грозит лишь затяжкой процедуры или отказом со ссылкой на неполноту комплекта, который обжалуется в районный суд по КАС РФ.

Вывод: конкретный перечень документов (включая выписку из ЕГРН) устанавливается региональным/муниципальным регламентом или письмом администрации; представить выписку разумно. Содержание выписки (наличие ипотечного жилья) юридически не влияет на право сохранения квартиры и на обязанность администрации переоформить договор — см. блоки 1 и 3.

Сквозная консистентность: по всем блокам органов защиты — районный суд (общая юрисдикция); порядок обжалования — КАС РФ; срок — 3 месяца (ч. 1 ст. 219 КАС РФ); требования администрации о выселении/взыскании — исковой порядок (ГПК РФ); изъятие/выселение возможно только по вступившему в силу решению суда.