Можно ли использовать деньги детей на первоначальный взнос по ипотеке, если банк против включения их в залогодатели, а опека требует согласие

Являются ли деньги на счетах детей их собственностью и нужно ли разрешение опеки на использование этих денег

Средства, лежащие на счетах старшего (11 лет) и младшей (5 лет) детей, — это их собственность: деньги получены от продажи унаследованной доли покойной матери детей, плюс алименты и накопления, то есть приобретены на средства ребёнка.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Значит, формально это не «ваши» деньги, а деньги детей, и распоряжаться ими вы можете только как законный представитель (оба ребенка малолетние — до 14 лет), то есть по правилам об управлении имуществом подопечного.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации
— абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

Поэтому позиция опеки принципиально верна: любое вложение этих денег во «взрослую» ипотеку — это распоряжение доходами подопечного и уменьшение/перераспределение его имущества, что допускается только в интересах ребёнка и с предварительного разрешения органа опеки.

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства
— п. 1 ст. 37 ГК РФ

Особенно важен запрет совершать без разрешения сделки, влекущие залог имущества подопечного и любые действия, уменьшающие его имущество.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Прямое следствие для вашей ситуации: чтобы направить детские деньги в первоначальный взнос, вам в любом случае нужно предварительное письменное разрешение опеки — независимо от того, станет ребёнок собственником сразу или позже. Обойти это нельзя: без разрешения договор может быть оспорен, а к вам предъявлены требования о возврате имущества и возмещении убытков.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод по вопросу 1: детские деньги — собственность детей, и использовать их на первоначальный взнос можно только с предварительного разрешения органа опеки (п. 1, 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 21, ч. 4 ст. 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве»). «Просто не трогать детские счета» — законный вариант: тогда опека не нужна, но первоначальный взнос придется закрывать своими средствами (кредит вырастет). Использовать деньги без разрешения опеки — риск оспаривания сделки и взыскания убытков.

Должен ли банк включить детей в договор как залогодателей и можно ли его обязать

Опека логически связала выдачу разрешения с тем, чтобы ребёнок вошёл в состав собственников (и потому — залогодателей). Здесь ключевой момент: по ипотечному жилью залог возникает в силу закона, из-за самого кредита, независимо от того, кто вписан в договор.

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. 3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.
— п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Залог сохраняется и при последующей передаче доли ребёнку: правопреемник залогодателя автоматически становится залогодателем.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется
— п. 1 ст. 353 ГК РФ

То есть даже если вы купите квартиру на себя и потом выделите доли детям, квартира останется в залоге у банка — банк не теряет обеспечение. Именно это снимает основной страх менеджера «дети в залогодатели не вписываются»: закон отдельно допускает передачу в ипотеку жилья, где живут подопечные, и разрешает опеке давать на это согласие.

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц
— п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Далее — граница возможностей банка. Понудить банк к невыгодным для него условиям нельзя: свобода договора, понуждение допускается только когда обязанность заключить договор прямо предусмотрена законом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Типовая форма банка — не нарушение закона: законодательство об ипотеке не обязывает банк включать несовершеннолетнего в кредитный договор. Значит, «заставить банк» в судебном порядке вписать детей в его типовой договор нельзя — обязанности такой для банка нет. Понуждение по ст. 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке) здесь неприменимо, поскольку банк не обязан заключать с вами кредитный договор на ваших условиях.

Вывод по вопросу 2: банк нельзя обязать включить детей в договор ипотеки — это его право формировать типовой договор (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Но вписывать детей в кредитный договор и не требуется: залог возникает в силу закона (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке») и сохраняется при выделении долей детям (п. 1 ст. 353 ГК РФ). Спор нужно решать не с банком, а переформулировать запрос опеки так, чтобы её устроило оформление собственности с обременением ипотекой в силу закона.

Обязательное оформление долей детям из-за материнского капитала — что реально требует опека

Квартиру вы покупаете с привлечением материнского капитала — значит, доли детям всё равно выделять придётся, это не прихоть опеки, а императивная норма.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Порядок распоряжения маткапиталом и его направление на первоначальный взнос по кредиту (без ожидания трёх лет) также установлен законом.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка
— ч. 6 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации
— ч. 1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Судебная практика подтверждает: дети, супруги — обязательные участники долевой собственности на жилье, купленное на маткапитал, и это требование не зависит от того, на кого оформлен кредит.

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности – общая долевая, возникающий у названных субъектов на приобретенное жилое помещение. В соответствии со статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (пункт 2 статьи 34 СК РФ). Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Исходя из положений указанных норм дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала.
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Практический вывод: требование опеки «включение несовершеннолетнего в собственники» — это по сути требование закона о маткапитале. Реализуемо оно и без вписывания детей в кредитный договор: либо дети указываются сособственниками сразу с обременением ипотекой в силу закона, либо вы даёте нотариальное обязательство выделить доли после погашения кредита, и тогда залог сохраняется.

Вывод по вопросу 3: при использовании маткапитала вы обязаны оформить квартиру в общую долевую собственность вас (и супруга, если он есть) и обоих детей (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Опеке для разрешения на вложение детских денег нужно видеть это условие в документах по сделке. Наиболее рабочий путь — согласовать с банком дополнение/отдельный документ (согласие залогодержателя) о том, что дети приобретают доли в заложенной квартире и остаются сособственниками при сохранении ипотеки в силу закона, либо оформить нотариальное обязательство о выделении долей после снятия обременения.

Что делать при отказе опеки или банка и куда обжаловать

Если опека откажет, отказ должен быть мотивированным и письменным, выданным в срок не позднее 15 дней, и его можно оспорить в суде.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке
— ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

За процедурой ипотечного жилья закреплён отдельный порядок: решение опеки о согласии/отказе предоставляется письменно не позднее 30 дней и тоже может быть оспорено в суде.

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц
— п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Оспаривать действия (бездействие) органа опеки следует в порядке главы 22 КАС РФ как решения органа публичной власти — это административное исковое заявление, подаваемое в районный суд.

пункт 2 части 2 статьи 1 КАС РФ). Главой 22 КАС РФ установлен порядок производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) 115 органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями. В соответствии с положениями части 4 статьи 1, части 6 статьи 218 названного кодекса не подлежат рассмотрению в предусмотренном им порядке административные иски о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в случаях, если проверка законности таких решений, действий (бездействия) осуществляется в ином судебном (процессуальном) порядке в судах общей юрисдикции. В силу пункта 1 части 1 статьи 128 и части 1 статьи 222 КАС РФ судья отказывает в принятии к производству суда административного иска в случае, если требования подлежат рассмотрению, в частности, в порядке уголовного судопроизводства. Согласно пункту 1 части 1 статьи 194 упомянутого кодекса суд прекращает производство по административному делу в случае, если имеются основания, предусмотренные частью 1 статьи 128 этого кодекса. Верховный Суд в пункте 8 постановления Пленума от 28 июня 2022 г.
— п. 43 Обзора судебной практики ВС РФ от 15.11.2023 № 3/2023

С обычным банком судиться об условиях типового договора бессмысленно (см. вопрос 2): практичнее сменить банк или программу либо получить от банка письменный документ-согласие, удовлетворяющий опеку. Если спор дойдёт до иска к банку — это районный суд, срок исковой давности общий (три года), для оспаривания решения опеки — срок подачи административного иска по КАС.

Вывод по вопросу 4: отказ опеки обжалуется в районный суд в порядке главы 22 КАС РФ (административный иск), привязка — общие сроки КАС; отказ банка изменить типовую форму судебной защите не подлежит, поскольку такой обязанности у банка нет (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Разумная последовательность: получить письменные условия банка о сохранении залога и оформлении долей → подать их в опеку → при мотивированном отказе опеки обжаловать его в районный суд; при неуступчивости банка — рассмотреть другую кредитную организацию, где условие о сособственниках-детях с ипотекой в силу закона оформляется штатно.

Денежные последствия при нарушении порядка распоряжения детскими деньгами

Ключевой риск для вас не в банке и не в опеке, а в том, что использование детских денег без разрешения опеки влечёт гражданско-правовую ответственность: орган опеки обязан добиваться расторжения сделки и возврата имущества, а причинённые убытки возмещаются опекуном (родителем).

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Если сделка с детскими средствами будет оспорена, использованные деньги придётся возвратить как неосновательно приобретённое (сбережённое) имущество.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Кроме того, при любом причинении ущерба имуществу ребёнка действует общее правило о полном возмещении убытков, а при причинении вреда незаконными действиями госорганов (например, неправомерным отказом опеки) — возмещаются убытки за счёт соответствующего бюджета.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Таким образом, денежный смысл вопроса такой: если вложить детские деньги без разрешения, вы не получаете «бесплатный» первоначальный взнос, а создаёте риск (а) возврата этих сумм детям и (б) возмещения убытков. При соблюдении процедуры (разрешение опеки, фиксация долей) ни утраты детских средств, ни дополнительной ответственности не возникает — проценты и неустойки здесь не применимы, поскольку это не договорное обязательство с вашей стороны, а установленный законом режим управления имуществом подопечного.

Вывод по вопросу 5: пользоваться детскими деньгами без разрешения опеки экономически невыгодно: при оспаривании сделки средства подлежат возврату как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), а убытки возмещаются вами как опекуном (ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», п. 1 ст. 15 ГК РФ). Законный путь — разрешение опеки плюс оформление долей — от этих рисков освобождает.

Смежное право и порядок исполнения: границы распоряжения и как выделять доли

Закон дополнительно ограничивает оборот имущества подопечного: его нельзя передавать в заём, кроме случаев, когда возврат обеспечен ипотекой.

Имущество подопечного не подлежит передаче в заем, за исключением случая, если возврат займа обеспечен ипотекой (залогом недвижимости)
— ч. 5 ст. 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для вашей сделки это важная граница: сама по себе ипотечная квартира с обременением — допустимый способ размещения детских средств, если дети получают взамен имущество (долю в жилье), то есть их имущественное положение не ухудшается, а улучшается. Опека потому и формулирует требование именно «включение в собственники», что иначе трата детских денег выглядела бы как безвозмездное уменьшение имущества подопечного.

Порядок исполнения обязанности выделить доли прямо следует из закона о маткапитале: оформление в общую собственность с определением размера долей по соглашению (без привязки к фиксированным долям — их определяете сами, пропорционально вкладам).

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

При этом выделение долей детям не прекращает залог — квартира остаётся в ипотеке, пока кредит не погашен, что подтверждено нормой о сохранении залога при переходе прав.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется
— п. 1 ст. 353 ГК РФ

Вывод по вопросу 6: механизм исполнения такой: с разрешения опеки детские деньги вносятся в первоначальный взнос, квартира приобретается с обременением ипотекой в силу закона, и вы с супругом оформляете её в общую долевую собственность с детьми (доли по соглашению — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Ипотека сохраняется до погашения кредита (п. 1 ст. 353 ГК РФ). Передача денег подопечного допустима именно потому, что взамен дети получают заложенное, но реальное имущество — долю в жилье (ч. 5 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ).