Что будет с квартирой по договору найма специализированного жилого помещения, если наниматель пропал без вести: может ли администрация забрать жильё и что делать родственникам

Может ли администрация забрать квартиру, пока брат числится пропавшим

Договор найма специализированного жилого помещения, оформленный на брата, действует, пока он не расторгнут или не прекращён по установленным ЖК РФ основаниям. Право наймодателя (администрации) требовать расторжения такого договора ограничено закрытым перечнем оснований:

1. Договор найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более одного года и отсутствия соглашения по погашению образовавшейся задолженности по оплате жилых помещений и (или) коммунальных услуг; 2) разрушения или систематического повреждения жилого помещения нанимателем или проживающими совместно с ним членами его семьи; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.07.2018 № 267-ФЗ)
   — ч. 4 ст. 101 ЖК РФ

Этот перечень исчерпывающий, и безвестное отсутствие нанимателя в него не входит. Администрация не вправе расторгнуть договор лишь потому, что брат пропал: основанием могут быть только невнесение платы свыше года, разрушение помещения, нарушение прав соседей, использование не по назначению либо неисполнение иных обязательств по договору. Пока брат не исключён из договора и не выселен по этим основаниям, квартира остаётся за ним.

Отдельно закон защищает сироту даже при наличии формального основания для расторжения:

1. При расторжении с детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, договора найма специализированного жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 101 настоящего Кодекса, они и проживающие совместно с ними члены их семей подлежат выселению с предоставлением в границах соответствующего населенного пункта другого благоустроенного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ )
   — ч. 5 ст. 103 ЖК РФ

Даже если бы администрация добивалась расторжения по ч. 4 ст. 101 ЖК РФ (например, из-за долга за год), брата как лицо из числа детей-сирот нельзя выселить без предоставления другого благоустроенного жилого помещения. Само по себе безвестное отсутствие не является основанием ни для расторжения, ни тем более для выселения без предоставления жилья.

Договор прекращается только в прямо указанных случаях:

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям. 2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
   — ч. 1 ст. 102 ЖК РФ

Утрата жилья, переход права собственности — таких событий нет. Прекращение договора не связано с временным отсутствием нанимателя.

Вывод по вопросу: администрация не вправе забрать квартиру обратно только из-за того, что брат пропал без вести. Безвестное отсутствие не входит в исчерпывающий перечень оснований расторжения договора найма специализированного жилого помещения (ч. 4 ст. 101 ЖК РФ), а выселение сироты возможно лишь с предоставлением другого благоустроенного жилья (ч. 5 ст. 103 ЖК РФ). До тех пор пока брат не признан судом безвестно отсутствующим или умершим и пока нет предусмотренных ЖК РФ оснований, договор продолжает действовать, и квартира сохраняется за ним.

Что происходит с квартирой, пока брат не признан безвестно отсутствующим или умершим

Сейчас брат не признан ни безвестно отсутствующим, ни умершим, поэтому юридически он остаётся нанимателем с полным объёмом прав. Договор найма специализированного жилого помещения предоставляет помещение во владение и пользование именно нанимателю:

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. 2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. 3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. 4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем. 5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 28.06.2014 № 182-ФЗ) 6.
   — ч. 1 ст. 100 ЖК РФ

Пока нет судебного акта, право пользования квартирой сохраняется за братом, а не переходит к администрации и не исчезает из-за пропажи. Важно, что договор заключён на определённый срок:

1. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.
   — п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Договор сироте заключён на пять лет, и по окончании срока при отсутствии обстоятельств, требующих содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, помещение исключается из специализированного фонда и с нанимателем заключается договор социального найма (то есть жильё фактически переходит в бессрочное пользование). Это дополнительно исключает автоматический возврат квартиры администрации из-за пропажи: до истечения срока и до появления установленных законом оснований договор действует.

Вывод по вопросу: пока брат не признан безвестно отсутствующим или умершим, квартира остаётся за ним как за нанимателем; договор найма специализированного жилого помещения продолжает действие (срок — пять лет, п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ), и никаких действий по изъятию квартиры администрация законно предпринимать не может. Если же появятся признаки оснований из ч. 4 ст. 101 ЖК РФ (например, накопится долг за год), риск расторжения возникнет, но и тогда сироту нельзя выселить без предоставления другого жилья (ч. 5 ст. 103 ЖК РФ) — поэтому важно не допускать длительной задолженности по плате за жильё и коммунальные услуги.

Что необходимо сделать: признание брата безвестно отсутствующим (куда и с каким заявлением)

Чтобы защитить квартиру и решить вопрос с её сохранением официально, заинтересованные лица (родственники) вправе обратиться в суд. Основание и срок:

Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц - первое января следующего года.
— ст. 42 ГК РФ

Гражданин признаётся безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о его пребывании. Пропал брат в апреле, значит годичный срок истечёт в апреле следующего года — именно тогда (а с учётом невозможности установить точный день — с первого числа следующего месяца) можно подавать заявление. Дело рассматривается в порядке особого производства:

Заявление о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим подается в суд по месту жительства или месту нахождения заинтересованного лица.
— ст. 276 ГПК РФ

Заявление подаётся в суд по месту жительства или месту нахождения заинтересованного лица, поэтому заявитель может подать его по своему месту жительства. В заявлении обязательно указать цель и обстоятельства:

В заявлении о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим должно быть указано, для какой цели необходимо заявителю признать гражданина безвестно отсутствующим или объявить его умершим, а также должны быть изложены обстоятельства, подтверждающие безвестное отсутствие гражданина, либо обстоятельства, угрожавшие пропавшему без вести смертью или дающие основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая. (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 118-ФЗ)
— ст. 277 ГПК РФ

В заявлении нужно прямо указать цель — сохранение за братом жилого помещения и защита его прав как сироты, а также изложить обстоятельства пропажи (дата, обращение в полицию, номер розыскного дела). Суд сам истребует сведения об отсутствующем:

1. Судья при подготовке дела к судебному разбирательству выясняет, кто может сообщить сведения об отсутствующем гражданине, а также запрашивает соответствующие организации по последнему известному месту жительства, месту работы отсутствующего гражданина, органы внутренних дел, службу судебных приставов, воинские части об имеющихся о нем сведениях. (В редакции Федерального закона от 07.03.2018 № 48-ФЗ) 2. После принятия заявления о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим судья может предложить органу опеки и попечительства назначить доверительного управляющего имуществом такого гражданина.
   — ч. 1, 2 ст. 278 ГПК РФ

Суд запрашивает организации по последнему месту жительства и работы, органы внутренних дел о наличии сведений о брате — то есть материалы розыскного дела будут исследованы судом, и отдельно добывать их вам не требуется. При необходимости суд может предложить органу опеки назначить доверительного управляющего имуществом:

1. Решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим является основанием для передачи его имущества лицу, с которым орган опеки и попечительства заключает договор доверительного управления этим имуществом при необходимости постоянного управления им. 2. Решение суда, которым гражданин объявлен умершим, является основанием для составления органом, осуществляющим государственную регистрацию актов гражданского состояния в соответствии с Федеральным законом от 15 ноября 1997 года № 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния", соответствующей записи о смерти. (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ)
   — п. 1 ст. 279 ГПК РФ

После признания брата безвестно отсутствующим его имущество (включая права по договору найма) при необходимости постоянного управления передаётся доверительному управляющему по договору с органом опеки — это и есть механизм, позволяющий сохранять и содержать имущество пропавшего.

Вывод по вопросу: по истечении года со дня получения последних сведений о брате (то есть примерно с апреля следующего года) заинтересованному родственнику следует подать в районный суд по своему месту жительства заявление о признании брата безвестно отсутствующим (гл. 30 ГПК РФ, ст. 42 ГК РФ) с указанием цели — сохранение жилья и защита его прав. Заявление подаётся по правилам ст. 276–277 ГПК РФ, дело рассматривается с участием прокурора; параллельно вы вправе просить орган опеки и попечительства о назначении доверительного управляющего имуществом брата (ст. 43 ГК РФ, ч. 2 ст. 278 ГПК РФ), что обеспечит сохранность и оплату квартиры.

Ветка: если брат будет объявлен умершим

Если по истечении установленного срока брат будет объявлен умершим (а не просто безвестно отсутствующим), правовые последствия приравниваются к смерти:

1. Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев. 2. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. 3. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели и указать момент его предполагаемой гибели. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ)
   — п. 1 ст. 45 ГК РФ

По общему правилу гражданин объявляется умершим, если нет сведений о месте пребывания в течение пяти лет; если он пропал при обстоятельствах, угрожавших смертью либо дающих основание предполагать гибель от несчастного случая, — в течение шести месяцев. В нашей ситуации пропажа без таких обстоятельств означает пятилетний срок (то есть не ранее апреля через пять лет). Последствие — открытие наследства:

Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.
— ст. 1113 ГК РФ

Объявление умершим влечёт те же последствия, что и смерть. Здесь важно учесть природу квартиры: она предоставлена по договору найма специализированного жилого помещения, то есть находится в собственности государства (субъекта РФ) и в наследственную массу как недвижимость не входит. Наследоваться может не сама квартира, а связанные с ней имущественные права и иное имущество брата (например, права требования, вещи, вклады). При этом объявление умершим даёт право наследникам получить запись о смерти, а при явке брата решение отменяется, и он вправе требовать возврата сохранившегося имущества.

По вопросу о том, кто является наследником:

1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.
   — п. 1 ст. 1143 ГК РФ

Поскольку у брата нет наследников первой очереди (дети, супруг — не упоминаются; отец умер; мать лишена родительских прав), наследниками второй очереди по закону являются его полнородные и неполнородные братья и сестры — то есть вы и, если они найдутся, другие брат и сестра по матери. Родитель, лишённый родительских прав, наследником не является:

Не наследуют по закону родители после детей, в отношении которых родители были в судебном порядке лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства. 2. По требованию заинтересованного лица суд отстраняет от наследования по закону граждан, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя. 3. Лицо, не имеющее права наследовать или отстраненное от наследования на основании настоящей статьи (недостойный наследник), обязано возвратить в соответствии с правилами главы 60 настоящего Кодекса все имущество, неосновательно полученное им из состава наследства. 4. Правила настоящей статьи распространяются на наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве. 5. Правила настоящей статьи соответственно применяются к завещательному отказу (статья 1137). В случае, когда предметом завещательного отказа было выполнение определенной работы для недостойного отказополучателя или оказание ему определенной услуги, последний обязан возместить наследнику, исполнившему завещательный отказ, стоимость выполненной для недостойного отказополучателя работы или оказанной ему услуги. Глава 62. НАСЛЕДОВАНИЕ ПО ЗАВЕЩАНИЮ
— абз. 2 п. 1 ст. 1117 ГК РФ

Мать, лишённая родительских прав и не восстановленная в них ко дню открытия наследства, не наследует после брата. Значит, и она не сможет претендовать ни на его имущество, ни на что-либо, связанное с квартирой.

Вывод по вопросу: объявление брата умершим возможно не ранее истечения пяти лет отсутствия (ст. 45 ГК РФ); однако сама квартира по договору найма специализированного жилого помещения в наследство не входит — она не была его собственностью. Ветка «объявление умершим» принципиально меняет лишь наследственные последствия в отношении прочего имущества брата, но не создаёт администрации права забрать квартиру раньше, чем это допускает ЖК РФ. Наследниками второй очереди (при отсутствии первой) были бы вы и другие братья/сёстры по закону (п. 1 ст. 1143 ГК РФ); мать, лишённая родительских прав, к наследованию не призывается (абз. 2 п. 1 ст. 1117 ГК РФ).

Влияние неизвестных брата и сестры по матери и содержание квартиры

Наличие других брата и сестры по матери не создаёт препятствий для подачи заявления в суд о признании пропавшего брата безвестно отсутствующим: в особом производстве заявителем выступает любое заинтересованное лицо, которым является и вы как брат. Неизвестность их места жительства и отсутствие сведений о них не блокирует защиту квартиры — вы вправе действовать самостоятельно.

Кроме того, факт лишения матери родительских прав в отношении этих детей влияет только на одну плоскость — возможные наследственные отношения: как показано выше, родитель, лишённый родительских прав, не наследует после ребёнка (абз. 2 п. 1 ст. 1117 ГК РФ), поэтому ни в отношении квартиры, ни в отношении имущества брата мать прав не приобретает. На сам же договор найма специализированного жилого помещения наличие иных детей у матери никак не влияет: договор заключён с братом лично, и его условия не зависят от состава родственников.

Отдельно следует учитывать, что от своевременной оплаты зависит риск появления основания для расторжения договора:

1. Договор найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более одного года и отсутствия соглашения по погашению образовавшейся задолженности по оплате жилых помещений и (или) коммунальных услуг; 2) разрушения или систематического повреждения жилого помещения нанимателем или проживающими совместно с ним членами его семьи; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.07.2018 № 267-ФЗ)
   — ч. 4 ст. 101 ЖК РФ

Если за квартирой накопится долг по плате за жильё и коммунальные услуги более чем за год и соглашения о погашении не будет, у наймодателя появится основание требовать расторжения. Чтобы этого не допустить, целесообразно вносить плату (лично либо через доверительного управляющего, назначаемого по ст. 43 ГК РФ) и сохранять подтверждающие документы об оплате.

Вывод по вопросу: неизвестные брат и сестра по матери не мешают вам защищать квартиру — заявление о признании брата безвестно отсутствующим вы вправе подать как заинтересованное лицо в районный суд по своему месту жительства; их поиск и вопросы наследства можно решать позднее отдельно. Мать, лишённая родительских прав, на квартиру и на имущество брата претендовать не сможет (абз. 2 п. 1 ст. 1117 ГК РФ). Главная практическая задача — не допустить задолженности по квартире свыше года, чтобы у администрации не появилось основание для расторжения по ч. 4 ст. 101 ЖК РФ, а выселение в любом случае было бы возможно только с предоставлением другого благоустроенного жилья (ч. 5 ст. 103 ЖК РФ).