Разрешит ли опека продажу квартиры с долями несовершеннолетних, если взамен выделить доли в новостройке по ДДУ, а часть денег положить на счета детей?

Обязательно ли разрешение органа опеки на продажу квартиры с детскими долями

Продажа квартиры, в которой детям выделены доли, — это отчуждение принадлежащего им недвижимого имущества. Закон прямо требует на такую сделку предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Диспозиция нормы допускает отчуждение жилого помещения подопечного лишь в исчерпывающих случаях, и продажа ради перемены места жительства — один из них.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1, 2 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Поскольку имуществом несовершеннолетнего управляют родители, на них распространяются те же правила, что и на опекунов: без разрешения опеки такую сделку совершить нельзя.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: любая продажа квартиры с долями детей — с покупкой новостройки или без неё — требует предварительного письменного разрешения органа опеки по месту жительства детей. Договор купли-продажи с долями детей без такого разрешения — юридически уязвимая сделка, оспоримая/ничтожная и не будет зарегистрирована Росреестром без документа опеки.

Вывод: разрешение опеки на продажу квартиры с детскими долями обязательно; без него ни нотариус (при необходимости), ни Росреестр сделку не оформят.

Можно ли получить разрешение, если взамен — новостройка по ДДУ (права ещё не оформлены)

Закон допускает отчуждение жилого помещения подопечного при перемене места жительства, а ограничивает лишь случай «уменьшения стоимости имущества», не требуя, чтобы взамен был уже готовый объект с зарегистрированным правом.

1. отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — п. 1 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Подзаконный уровень прямо подтверждает: приобретение на имя ребёнка прав по ДДУ (или по договору уступки прав требования по ДДУ) — самостоятельный, прямо поименованный вид сделки, для которого предусмотрена отдельная форма в заявлении в опеку.

1.2.2. Сведения о недвижимом имуществе, приобретаемом на имя несовершеннолетнего, подопечного, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина по договору участия в долевом строительстве (по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве):
— раздел для ДДУ — Постановление Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП, п. 3

2.5.1.2.19. Сведения из единого государственного реестра юридических лиц (в случае выдачи предварительного разрешения на участие в договоре долевого строительства или по договору об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве). 2.5.1.3. Документы, указанные в пункте 2.5.1.1 настоящего Регламента, должны быть оформлены в соответствии с требованиями, установленными правовыми актами Российской Федерации, правовыми актами города Москвы. 2.5.1.4. Заявитель имеет право представить документы, указанные в пункте 2.5.1.2 настоящего Регламента, по собственной инициативе, приложив документы к заявлению. 2.5.2. Перечень документов и сведений, необходимых для предоставления государственной услуги, является исчерпывающим. 2.5.3. В случае если государственная регистрация акта гражданского состояния была произведена компетентными органами иностранного государства, заявитель представляет документ, подтверждающий государственную регистрацию акта гражданского состояния компетентными органами иностранного государства, выданный в установленном порядке. 2.5.4. Документы, выданные компетентными органами иностранных государств и представленные заявителем для получения государственной услуги, должны быть легализованы, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации, и переведены на русский язык. В случаях, предусмотренных федеральными законами, верность перевода должна быть нотариально удостоверена. 2.6.
— п. 2 ч. 2.5.1.2.19 — о сведениях ЕГРЮЛ для ДДУ, Постановление Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП

Для вашего случая это означает: указав в заявлении вид сделки «продажа с одновременным приобретением по ДДУ» и приложив договор участия в долевом строительстве, где на имя каждого ребёнка приобретается определённая доля, вы закрываете главный риск отказа. Право собственности на новостройку возникнет позже — после ввода дома и госрегистрации; до этого дети являются правообладателями прав требования по ДДУ, и опека оценивает именно этот договор как встречное предоставление.

Вывод: разрешение опеки на продажу с покупкой новостройки по ДДУ получить можно — этого прямо требует не только закон (запрет касается лишь уменьшения стоимости имущества), но и закреплённая форма заявления «продажа при условии приобретения по ДДУ». Регистрация права собственности на новостройку «потом» — не препятствие, если в ДДУ доли детей определены.

Каков критерий «равноценности»: площадь, стоимость, размер доли или деньги на счёте

Федеральная база задаёт один универсальный ориентир: распоряжение имуществом подопечного — «исключительно в интересах подопечного» и с предварительного разрешения опеки, а сумма, причитающаяся ребёнку, зачисляется на его отдельный (номинальный) счёт.

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
   — п. 1 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун и попечитель обязаны заботиться о переданном им имуществе подопечных как о своем собственном, не допускать уменьшение стоимости имущества подопечного и способствовать извлечению из него доходов. Исполнение опекуном и попечителем указанных обязанностей осуществляется за счет имущества подопечного.
   — ч. 5 ст. 18 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Конкретного норматива «столько-то метров на ребёнка» федеральное право не содержит — это оценочная категория. Но подзаконные формы прямо позволяют компенсировать разницу между стоимостью отчуждаемого и приобретаемого имущества зачислением денег на счёт ребёнка:

Реквизиты счета, открытого в кредитной организации на имя несовершеннолетнего, подопечного, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина, на который будут зачислены денежные средства в случае разницы в размере стоимости отчуждаемого и приобретаемого имущества: ___________________________________________________________________________ 1.2. Продажа жилого помещения при условии одновременного приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве: 1.2.1. Сведения о недвижимом имуществе, которое отчуждается: Общая площадь ________ кв.м, жилая площадь ________ кв.м. Адрес нахождения недвижимого имущества: ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (указать адрес нахождения объекта) Вид собственности: ___________________________________________________________________________ (указать вид собственности (единоличная, общая долевая, жилое помещение или нежилое) Собственник(ки): _________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (указать фамилию, имя, отчество (при наличии) являющегося собственником недвижимого имущества, дату его рождения, сведения о страховом номере его индивидуального лицевого счета) 1.2.2.
— Реквизиты счета ребёнка — раздел заявления, Постановление Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП, п. 3

Для вас это означает: наиболее надёжным вариантом для опеки является выделение детям в новостройке долей, равноценных прежним по стоимости (лучше — и по площади). Если это невозможно (например, новостройка меньше), разницу в стоимости нужно зачислить на отдельный счёт, открытый на имя каждого ребёнка, и указать реквизиты в заявлении — тогда имущественное положение ребёнка не ухудшается и опека удовлетворяет ходатайство.

Вывод: равенство оценивается прежде всего по стоимости доли ребёнка; закон не запрещает «деньги на счёте» как способ компенсации. Максимально надёжно — доля не меньше прежней по стоимости/площади; при её уменьшении — внести разницу на счёт ребёнка.

Процедура, документы и срок рассмотрения заявления в опеку

Порядок и сроки устанавливаются актами субъектов РФ/органов местного самоуправления. На федеральном уровне закреплён пятнадцатидневный срок и обязательная письменная мотивированность отказа.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Типовой административный регламент подтверждает перечень случаев и 15-дневный срок, а также требует личного обращения законных представителей.

1.2. Предварительное разрешение администрации района города Нижнего Новгорода на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего требуется в случаях: 1) сдачи имущества несовершеннолетнего в наем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог; 2) отчуждения имущества несовершеннолетнего (продажа, мена или дарение); 3) совершения сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав; 4) раздела имущества несовершеннолетнего или выдел из него долей; 5) снятия денежных средств, принадлежащих несовершеннолетнему; 6) совершения любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего.
— п. 2 ч. 1.2, п. 7.1 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода от 29.12.2012 № 5713

7.1. Общий срок рассмотрения заявлений граждан о выдаче разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних - пятнадцать календарных дней со дня регистрации заявления и полного пакета документов. 7.2. Заявление регистрируется в журнале регистрации заявлений, принятых от граждан, в день обращения, при личном обращении заявителей в отделы опеки и попечительства управлений образования администраций районов города. В случае обращения заявителя за предоставлением государственной услуги в отделы МКУ «МФЦ», заявление регистрируется в журнале регистрации заявлений, принятых от граждан, в день поступления документов из МКУ «МФЦ», но не позднее 2 рабочих дней с момента обращения заявителя в МКУ «МФЦ». 7.3. Днем обращения за предоставлением государственной услуги считается дата принятия сотрудником МКУ «МФЦ» или уполномоченным специалистом отдела опеки и попечительства полного пакета документов от заявителей. (Раздел в редакции Постановления Администрации г.Нижнего Новгорода от 28.03.2017 № 1208 ) 8. Перечень нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие в связи с предоставлением государственной услуги 8.1. Государственная услуга предоставляется в соответствии со следующими нормативными правовыми актами: Конституция Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации от 26.01.2009, N 4, ст. 445); Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51 - ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации от 05.12.1994, N 32, ст. 330;
— п. 7.1 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода от 29.12.2012 № 5713

Основанием для услуги является заявление с полным комплектом документов; интересы ребёнка представляют непосредственно родители (для ребёнка старше 14 лет — его личное обращение или нотариально заверенное заявление).

1. Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления государственной услуги 9.1. Основанием для предоставления государственной услуги является непосредственное обращение гражданина (граждан) с заявлением о выдаче разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего и полным комплектом документов. В целях всесторонней защиты имущественных прав несовершеннолетних, их интересы при совершении сделки должны представлять непосредственно родители или лица, их заменяющие (опекуны, попечители, приемные родители, руководители образовательных, медицинских учреждений для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей). Необходимо личное обращение несовершеннолетнего, достигшего 14-ти летнего возраста, либо его заявление, заверенное нотариально или заверенное иным уполномоченным лицом в соответствии с действующим законодательством. В исключительных случаях (болезнь, нахождение в командировке, местах лишения свободы и др.) может быть предоставлено заявление законного представителя (родителя), заверенное нотариально или заверенное иным уполномоченным лицом в соответствии с действующим законодательством, либо обращение одного из родителей по доверенности от другого законного представителя. (Подпункт в редакции Постановления Администрации г.Нижнего Новгорода от 13.09.2013 г. N 3515 ) 9.2.
   — п. 9 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода от 29.12.2012 № 5713

Для вашей ситуации это означает: заявление подаётся в орган опеки по месту жительства детей (районная администрация). К заявлению прикладываются: паспорта обоих родителей (или нотариально удостоверенное согласие/доверенность второго), свидетельства о рождении детей, выписка ЕГРН на продаваемую квартиру с детскими долями, проект договора купли-продажи, договор участия в долевом строительстве (с долями детей), кредитный договор/ипотечные документы, при разнице в стоимости — реквизиты счетов детей. Если ребёнку 14 лет и более — документально оформленное его согласие.

Вывод: подавайте заявление в орган опеки по месту жительства детей с полным пакетом документов — основанием является именно обращение с заявлением и полным комплектом документов > 9. Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления государственной услуги 9.1. Основанием для предоставления государственной услуги является непосредственное обращение гражданина (граждан) с заявлением о выдаче разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего и полным комплектом документов. В целях всесторонней защиты имущественных прав несовершеннолетних, их интересы при совершении сделки должны представлять непосредственно родители или лица, их заменяющие (опекуны, попечители, приемные родители, руководители образовательных, медицинских учреждений для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей). Необходимо личное обращение несовершеннолетнего, достигшего 14-ти летнего возраста, либо его заявление, заверенное нотариально или заверенное иным уполномоченным лицом в соответствии с действующим законодательством. В исключительных случаях (болезнь, нахождение в командировке, местах лишения свободы и др.) может быть предоставлено заявление законного представителя (родителя), заверенное нотариально или заверенное иным уполномоченным лицом в соответствии с действующим законодательством, либо обращение одного из родителей по доверенности от другого законного представителя. (Подпункт в редакции Постановления Администрации г.Нижнего Новгорода от 13.09.2013 г. N 3515 ) 9.2.

— п. 9 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода от 29.12.2012 № 5713; решение выдаётся не позднее 15 дней с даты полного пакета > 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» > 7.1. Общий срок рассмотрения заявлений граждан о выдаче разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних - пятнадцать календарных дней со дня регистрации заявления и полного пакета документов. 7.2. Заявление регистрируется в журнале регистрации заявлений, принятых от граждан, в день обращения, при личном обращении заявителей в отделы опеки и попечительства управлений образования администраций районов города. В случае обращения заявителя за предоставлением государственной услуги в отделы МКУ «МФЦ», заявление регистрируется в журнале регистрации заявлений, принятых от граждан, в день поступления документов из МКУ «МФЦ», но не позднее 2 рабочих дней с момента обращения заявителя в МКУ «МФЦ». 7.3. Днем обращения за предоставлением государственной услуги считается дата принятия сотрудником МКУ «МФЦ» или уполномоченным специалистом отдела опеки и попечительства полного пакета документов от заявителей. (Раздел в редакции Постановления Администрации г.Нижнего Новгорода от 28.03.2017 № 1208 ) 8. Перечень нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие в связи с предоставлением государственной услуги 8.1. Государственная услуга предоставляется в соответствии со следующими нормативными правовыми актами: Конституция Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации от 26.01.2009, N 4, ст. 445); Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51 - ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации от 05.12.1994, N 32, ст. 330;
— п. 7.1 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода от 29.12.2012 № 5713, отказ должен быть мотивирован письменно. В пакет включайте и ДДУ с выделенными детскими долями (вид сделки «продажа с приобретением по ДДУ») > 1.2.2. Сведения о недвижимом имуществе, приобретаемом на имя несовершеннолетнего, подопечного, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина по договору участия в долевом строительстве (по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве):
— раздел для ДДУ — Постановление Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП, п. 3, и реквизиты счетов детей при разнице в стоимости > Реквизиты счета, открытого в кредитной организации на имя несовершеннолетнего, подопечного, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина, на который будут зачислены денежные средства в случае разницы в размере стоимости отчуждаемого и приобретаемого имущества: ___________________________________________________________________________ 1.2. Продажа жилого помещения при условии одновременного приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве: 1.2.1. Сведения о недвижимом имуществе, которое отчуждается: Общая площадь ________ кв.м, жилая площадь ________ кв.м. Адрес нахождения недвижимого имущества: ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (указать адрес нахождения объекта) Вид собственности: ___________________________________________________________________________ (указать вид собственности (единоличная, общая долевая, жилое помещение или нежилое) Собственник(ки): _________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (указать фамилию, имя, отчество (при наличии) являющегося собственником недвижимого имущества, дату его рождения, сведения о страховом номере его индивидуального лицевого счета) 1.2.2.
— Реквизиты счета ребёнка — раздел заявления, Постановление Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП, п. 3.

Риски сделки без разрешения опеки (и почему лучше не рисковать)

Если сделку по отчуждению детских долей совершить без предварительного разрешения, орган опеки вправе в судебном порядке требовать её расторжения, а имущество подлежит возврату.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Кроме того, сама сделка, посягающая на охраняемые законом интересы несовершеннолетнего (третьего лица), недействительна:

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

За незаконные действия по передаче ребёнка под опеку/попечительство предусмотрена административная ответственность:

Незаконные действия по усыновлению (удочерению) ребенка, передаче его под опеку (попечительство) или в приемную семью - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
— ст. 5.37 КоАП РФ

Для вас это означает: экономия времени в обход опеки не оправдана — по ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ орган опеки обязан требовать расторжения договора с возвратом имущества, а по п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка ничтожна как посягающая на интересы третьего лица; переход права не зарегистрируют без документа опеки.

Вывод: совершать продажу без предварительного разрешения опеки нельзя — по процитированным нормам сделку ждут расторжение/недействительность с возвратом имущества (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 2 ст. 168 ГК РФ), а родителей — убытки и риск административной ответственности (ст. 5.37 КоАП РФ).

Если опека откажет — как действовать

Отказ опеки не окончателен. Закон прямо даёт право оспорить его в суде, и отказ должен быть мотивирован.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

На практике это означает: если опека отказывает только потому, что «взамен не готовое жильё, а ДДУ», при том что детям выделены равноценные доли и (или) зачислена разница на счета, такой отказ противоречит ч. 1 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ — закон не запрещает приобретение по ДДУ как встречное предоставление. Отказ обжалуется в районный суд в порядке административного судопроизводства по месту нахождения органа опеки.

Вывод: при немотивированном отказе (например, только из-за «неоформленной» новостройки) решение опеки обжалуется в районный суд по КАС РФ в течение установленного срока; аргумент — отсутствие уменьшения стоимости имущества детей при выделении им долей по ДДУ и/или зачислении разницы на счета.

Отдельная ветка: если дети получают доли в новостройке, но она приобретена с маткапиталом/в ипотеку

Если при покупке новостройки (или ранее) использовался материнский капитал, действует дополнительная обязанность оформить приобретаемое жильё в общую собственность родителей и всех детей с определением долей. Это усиливает, но не отменяет требования опеки.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: если новостройка оплачивается с привлечением средств маткапитала, вы обязаны выделить доли всем детям (а не только двум) в приобретаемом объекте по соглашению. Тогда требования опеки о равноценности выполняются «автоматически» — дети получают доли, а орган опеки проверяет лишь, чтобы их стоимость не уменьшилась относительно проданной квартиры. Если маткапитал не использовался, вы свободны в определении долей, но всё равно обязаны выделить детям равноценную замену, иначе опека откажет.

Вывод: при использовании маткапитала доли в новостройке детям выделяются в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ — это снимает вопрос «чем заменить» для опеки; при этом продажа старой квартиры всё равно идёт через предварительное разрешение опеки, а доли и порядок их выделения должны быть указаны в заявлении и в ДДУ/соглашении.

Какие доказательства и документы собрать, чтобы опека согласовала и сделку не «завернули»

Срок рассмотрения исчисляется с даты приёма полного пакета документов, поэтому от полноты пакета напрямую зависит результат.

7.1. Общий срок рассмотрения заявлений граждан о выдаче разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних - пятнадцать календарных дней со дня регистрации заявления и полного пакета документов. 7.2. Заявление регистрируется в журнале регистрации заявлений, принятых от граждан, в день обращения, при личном обращении заявителей в отделы опеки и попечительства управлений образования администраций районов города. В случае обращения заявителя за предоставлением государственной услуги в отделы МКУ «МФЦ», заявление регистрируется в журнале регистрации заявлений, принятых от граждан, в день поступления документов из МКУ «МФЦ», но не позднее 2 рабочих дней с момента обращения заявителя в МКУ «МФЦ». 7.3. Днем обращения за предоставлением государственной услуги считается дата принятия сотрудником МКУ «МФЦ» или уполномоченным специалистом отдела опеки и попечительства полного пакета документов от заявителей. (Раздел в редакции Постановления Администрации г.Нижнего Новгорода от 28.03.2017 № 1208 ) 8. Перечень нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие в связи с предоставлением государственной услуги 8.1. Государственная услуга предоставляется в соответствии со следующими нормативными правовыми актами: Конституция Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации от 26.01.2009, N 4, ст. 445); Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51 - ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации от 05.12.1994, N 32, ст. 330;
— п. 7.1 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода от 29.12.2012 № 5713

1. Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления государственной услуги 9.1. Основанием для предоставления государственной услуги является непосредственное обращение гражданина (граждан) с заявлением о выдаче разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего и полным комплектом документов. В целях всесторонней защиты имущественных прав несовершеннолетних, их интересы при совершении сделки должны представлять непосредственно родители или лица, их заменяющие (опекуны, попечители, приемные родители, руководители образовательных, медицинских учреждений для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей). Необходимо личное обращение несовершеннолетнего, достигшего 14-ти летнего возраста, либо его заявление, заверенное нотариально или заверенное иным уполномоченным лицом в соответствии с действующим законодательством. В исключительных случаях (болезнь, нахождение в командировке, местах лишения свободы и др.) может быть предоставлено заявление законного представителя (родителя), заверенное нотариально или заверенное иным уполномоченным лицом в соответствии с действующим законодательством, либо обращение одного из родителей по доверенности от другого законного представителя. (Подпункт в редакции Постановления Администрации г.Нижнего Новгорода от 13.09.2013 г. N 3515 ) 9.2.
   — п. 9 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода от 29.12.2012 № 5713

Для вашей ситуации это означает, что заранее нужно подготовить: паспорта обоих родителей (или нотариально удостоверенное согласие отсутствующего законного представителя); свидетельства о рождении обоих детей; выписку из ЕГРН на продаваемую квартиру с указанием долей детей; проект договора купли-продажи и ДДУ по новостройке с указанием конкретных долей детей и их площади; кредитный договор (ипотека) и справку о размере первоначального взноса; документы о стоимости обоих объектов (отчёт об оценке либо кадастровые стоимости) для обоснования равноценности; при разнице в стоимости — реквизиты банковских счетов, открытых на имя каждого ребёнка; согласие ребёнка старше 14 лет.

Вывод: без полного пакета документов опека вправе вернуть заявление, а срок не начнёт течь. Чтобы сделку не оспорили, документы должны однозначно показывать: у каждого ребёнка доли в ДДУ равноценны прежним либо разница зачислена на его счёт.